Οικοδομική άδεια σε εξ' αδιαιρέτου οικόπεδο

[newfish]

Καλησπέρα. Είμαι Πολ. Μηχ. και ολίγον τι καινούριος στα της πολεοδομίας και του ΓΟΚ. Στο θέμα στο οποίο θα ήθελα μια απάντηση είναι το τι ισχύει στα εξ αδιαιρέτου οικόπεδα.

Συγκεκριμένα σε εξ αδιαιρέτου οικόπεδ (συνολικής επιφάνειας 260τ.μ.) ανήκει σε 2 ιδιοκτήτες. Στο οικόπεδο βρίσκεται μονοκατοικία εξ αδιαιρέτου 65 τ.μ. έκαστη με μεσοτοιχία. ο Α ιδιοκτήτης πουλάει το μερίδιό του σε καποιον τρίτο (Γ) και ο Γ θέλει να κτίσει στο δικό του κομμάτι του οικοπέδου. Βγάζει άδεια κατεδάφισης κτλ. και προχώρησε στην άδεια οικοδομής.

Στα σχέδια της άδεια εμφανίζει εμβαδόν οικοπέδου 130τ.μ. (όσο δηλαδή είναι το δικό του κομμάτι) και πάνω σε αυτά τα μέτρα βγάζει την κάλυψη και τη δόμησή του (μάλιστα χτίζει σε όλο το πλάτος του δικού του κομματιού, από μεσοτοιχία εως ακρη οικοπέδου).

ΕΡΩΤΗΣΕΙΣ:

1) Η πολεοδομία δέχεται να βγει η άδεια πέρνωντας υπόψη μόνο το δικό του κομμάτι και όχι το Συνολικό Εμβαδόν το εξ αδιαιρέτου?

(Σε συμβόλαιο που έχω στη διάθεσή μου ορίζονται κάθετες ιδιοκτησίες μόνο και σε παλιό τοπογραφικό ο μηχανικός δηλώνει υπεύθυνα ότι το οικόπεδο δεν δύναται να εμφανιστεί σαν ξεχωριστά ίσα οικόπεδα αλλά σαν ενιαίο).

2) Στο τοπογραφικό που υπάρχει στην άδεια οικοδομής του Γ αναφέρεται ένα συβόλαιο για οικόπεδο 130τ.μ. (μάλλον είναι το αγοραπωλητήριο).

Πως μπορεί να έχει μετατραπεί το ενιαίο σε 2 ξεχωριστά με την πώληση του μεριδίου του Β στον Γ ?

3) Θα έχει πρόβλημα ο Α στο μέλλον αν θέλει να κτίσει κι αυτός σε όλο το πλάτος του δικού του οικοπέδου?

[anka]

Πρώτα πρέπει να ξεκαθαρίσεις αν μιλάμε για εξ αδιαιρέτου ή για κάθετες ιδιοκτησίες.

Οι σύσταση καθέτων δε σημαίνει οτι το οικόπεδο κατατμήθηκε στα δύο αλλά απλά οτι οι ιδιοκτήτες συνεννοήθηκαν ποιός έχει ποιά μεριά του οικοπέδου, για να το πω απλά. Αυτό γίνεται με συμβολαιογραφική πράξη.

Από εκεί και πέρα, για την πολεοδομία το οικόπεδο αντιμετωπίζεται σαν ένα ενιαίο οικόπεδο (με τις 2 καθέτους).

Επομένως, όταν έχουμε κάθετες ιδιοκτησίες ισχύουν τα εξής:

 

1) Στην άδεια αποτυπώνεται όλο το οικόπεδο και όλα τα υφιστάμενα κτίσματα καθώς και το καινούριο που ζητάμε να χτίσουμε.

2) Το νέο κτίσμα από εκεί και πέρα θα πρέπει να αντιστοιχεί σε δόμηση και κάλυψη ανάλογη με το "μερίδιο" του ιδιοκτήτη της καθέτου. Θα πρέπει επίσης να πληρούνται όλα όσα ορίζει ο ΓΟΚ για το νέο κτίσμα μεμονωμένα αλλά και σε συνάρτηση με το ήδη κτισμένο.

3) Αν ο ιδιοκτήτης που έχτισε πρώτος "έφαγε" τετραγωνικά από τον δεύτερο τότε δυστυχώς ο δεύτερος δε μπορεί να κάνει κάτι παρά μόνο να διεκδικήσει αποζημίωση (μόνη εξαίρεση αν η διαφορά στα τετραγωνικά προέρχεται από αλλγή των όρων δόμησης).

 

Αν είναι εξ αδιαιρέτου, τότε δεν έχει "μερίδιο μου" και "μερίδιό σου". Κάθε κτίσμα ανήκει σε όλους.

[ilias]

anka που ακριβώς στη Νομοθεσία αναφέρονται αυτά που παρέθεσες για τις κάθετες ιδιοκτησίες? Είναι ένα θέμα που το ψάχνω να δω τι γίνεται εδώ και καιρό.

[avgoust]

Aν εχει οικοδομησει νομιμα ο πρωτος κατα το ποσοστο του και εχει εν τω μεταξυ επελθει μειωση του ΣΔ τοτε ο δευτερος δικαιουται να κανει προσθηκη με βαση το ποσοστο του επι του νεου ΣΔ και μονο για χρηση κατοικιας. (αρθρο 23 παρ. 5 ΓΟΚ)

 

Αν τωρα ο πρωτος εχει αυθαιρετησει τοτε πρεπει να κανει ο δευτερος καταγγελια , να γινει αυτοψια να κριθει αυθαιρετο και κατεδαφιστεο και στην συνεχεια :

 

α. Οι περισσοτερες Πολεοδομιες σου δινουν την αδεια που δικαιουσαι.

β. Ενας ελεγκτης μηχανικος ομως ειχε εκφρασει την αποψη οτι πρεπει να υλοποιηθει και η κατεδαφιση.

 

Tωρα αν ειναι η αδεια λαθος πιστευω οτι η διαδικασια πρεπει να ειναι ανακληση της αδειας και χαρακτηρισμος αυθαιρετου.

 

newfish θα πρεπει να δεις αν τα m2 του πρωτου υπερβαινουν αυτα που δικαιουται απο το ποσοστο του επι του επιτρεπομενου ΣΔ του συνολικου οικοπεδου.

 

Σε καθε περιπτωση το συνιδιοκτητο (εχει δεν εχει συσταση) λαμβανεται ως ενιαιο για τον υπολογισμο καλυψης και συντελεστη. Απλα ο καθενας χτιζει κατα τα ποσοστα του.

 

Σε οτι αφορα το οτι εχει χτισει πανω στο κοινο οριο , το οριο των καθετων δεν ειναι οριο οικοπεδου αρα δεν ισχυει Δ απο αυτο. Αν απο την συσταση δεν προβλεπεται αποσταση απο τα κοινο "οριο" και δεν σου στερει την προσβαση ή την δυνατοτητα οικοδομησης τοτε δεν εχει προβλημα. Αμα θες μπορεις και εσυ να οικοδομησεις μεσοτοιχια.

[newfish]

anka ευχαριστώ για τα σχόλιά σου.

Νομίζω ότι με βοηθήσανε αρκετά. Όντως έχουν συσταθεί με συμβολαιογραφική πράξη κάθετες ιδιοκτησίες. Τα μέτρα που χτίζει ο διπλανός δεν υπερβαίνουν τα όρια δόμησης για το ποσοστό του στο συνολικό οικόπεδο.

Μια τελευταία ερώτηση μόνο:

υπάρχει περίπτωση ο διπλανός ιδιοκτήτης που θα θέλει να χτίσει αργότερα, και κολλήσει στη μεσοτοιχία, να μην του επιτραπεί να κολλήσει και στην άλλη πλευρά της δικής του κάθετης ιδιοκτησίας επειδή τον "προλαβε" ο άλλος που έχτισε πρώτος? Υπάρχει περίπτωση δηλάδή ο ΓΟΚ να ζητάει μια πλευρά του οικοπέδου να είναι ελεύθερη και να αναγκαστεί αυτός που χτίζει δεύτερος να την αφήσει επειδή ο πρώτος έχει κολλήσει και στις 2 πλευρές στην δική του κάθετη ιδιοκτησία? Και αν ναι τι γίνεται σ΄αυτή την περίπτωση?

Ευχαριστώ και πάλι!

[jgiannelis]

Υποχρεούσε να αφήσεις αντισεισμικό αρμό 5 εκ.

[anka]

newfish,

Έτσι όπως το λες, όχι δεν υπάρχει τέτοιο πρόβλημα. Το αν κολλάει ή όχι ένα κτίσμα σε ένα όριο δεν έχει να κάνει με το τι κάνει το κτίσμα (ή ένα δεύτερο κτίσμα στο ίδιο οικόπεδο) σε κάποιο άλλο όριο.

Ισχύει ό,τι ισχύει στο ΓΟΚ για μια νέα άδεια. Μπορείς να κολλήσεις στο όριο ανάλογα με το τι απόσταση έχει αφήσει ο γείτονας στο διπλανό οικόπεδο, αν είναι προ '85 το κτίσμα κλπ.

Δεν επηρεάζεται από το αν κόλλησε ο συνιδιοκτήτης στο δικό του μερίδιο.

 

ilias,

Ποιό σημείο ακριβώς σε προβλημάτισε; Δεν έχω νομοθεσία αλλά έτσι το έχω εφαρμόσει όσες φορές μου έτυχε. Μάλιστα έχει τύχει να αναλάβω νομιμοποίηση αυθαιρέτου που "βγήκε στη φόρα" λόγω αποτύπωσης που έκανε ο διπλανός συνιδιοκτήτης προκειμένου να χτίσει στο δικό του μερίδιο.

Υπάρχει και κάπου αλλού στο forum τέτοια συζήτηση, ψάξε λίγο.

Αν ζητάς κάτι συγκεκριμένο στη νομοθεσία πες μου να ψάξω κι εγώ να δω τι έχω.

 

avgoust,

Κι εμένα έτσι μου είχαν πει κάποτε και μάλιστα το είχαμε νομίζω συζητήσει και μαζί σε άλλο θέμα. Οτι δηλαδή ο πρώτος συνιδιοκτήτης που έχτισε παραπάνω, χαρακτηρίζεται αυθαίρετος, και ο δεύτερος χτίζει κανονικά αυτό που δικαιούται. Ψάχνοντάς το όμως μου είπαν (πχ Πολεοδομία Αγ. Παρασκευής) οτι δυστυχώς ο δεύτερος "χάνει" τα τετραγωνικά αυτά και απλά μπορεί να κυνηγήσει το θέμα δικαστικά (για αποζημίωση ή να απαιτήσει κατεδάφιση κλπ). Και αυτό γιατί την πολεοδομία την ενδιαφέρει το οικόπεδο συνολικά και όχι το πώς μοίρασαν το ποσοστά δόμησης μεταξύ τους οι συνιδιοκτήτες.

 

Συγκεκριμένα,

με παρέμπεψαν στο άρθρο 23, παρ. 5 του ΓΟΚ όπου ορίζεται ρητά ότι σε περίπτωση οποιασδήποτε προσθήκης, η συνολική εκμετάλλευση δε μπορεί να υπερβαίνει τον ισχύοντα συντελεστή δόμησης της περιοχής, και μου είπαν επίσης ότι : "Σε περιπτώσεις όμως που ο ενδιαφερόμενος προσφύγει κατά του παραπάνω άρθρου στα Διοικητικά Δικαστήρια και τελεσιδικήσει υπέρ αυτού η σχετική αίτηση, το αρμόδιο Πολεοδομικό Γραφείο μπορεί να προβεί στην έκδοση οικοδομικής αδείας για την πραγματοποίηση της αναλογούσας δόμησης στο συγκεκριμένο μερίδιο οικοπέδου"

[newfish]

anka, πολύτιμη η βοήθειά σου αλλά διαβάζοντας διάφορα στο forum έχω μπερδευτεί λιγάκι.

Για να γίνω πιο κατανοητός παραθέτω σχεδιάκι

α) όπως έχω πει στο εξ αδιαιρέτου οικόπεδο του Α και του Β στο οποίο έχει γίνει σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας, ο Β χτίζει σύμφωνα με τον ΓΟΚ και για χαμηλά κτήρια και αυτό που του αναλογεί από το ποσοστό του επί του συνολικού οικοπέδου (γραμμοσκιασμένο).

β) ο Β κολλάει στο γείτονά του (και φυσικά στο όριο της κάθετης ιδιοκτησίας)

γ) στην ιδιοκτησία του Α υπάρχει κτίσμα προ του 1960 (το μισό από το αρχικό εξ αδιαιρέτου που υπήρχε - το άλλο το κατεδάφισε ο Β) και απέχει απόσταση ίση με 2μ. από το όριο του γείτονα.

δ) ο γείτονας του Α έχει αφήσει κι αυτός απόσταση περίπου 2μ. από το όριο με τον Α (το κτίσμα του είναι προ του 1985).

ε) το πλάτος της φάτσας των 2 ιδιοκτησιών του Α και Β είναι 7,80μ. έκαστο.

ΕΡΩΤΗΣΗ:

Όταν θα χτίσει και ο Α θα μπορεί να το κάνει βάσει του ΓΟΚ κατά παρέκκλιση που αναφέρει ότι αν το πλάτος του κτίσματος είναι κάτω των 9μ. δεν χρειάζεται να αφήσει απόσταση από τον γείτονά του (ακόμα και αν ο γείτονας έχει αφήσει απόσταση),

ή

τα 9μ. αναφέρονται και στα 2 νέα κτίσματα που θα γίνουν (του Α και του Β) οπότε επειδή θα ξεπερνάνε τα 9μ. θα πρέπει ο Α να αφήσει απόσταση από τον γείτονά του (μιας και ο Β έχει θα έχει προλάβει να χτίσει).

 

Λίγη βοήθεια .....?????

[anavatis]

Γειά σας. Ωραίο θέμα. Μια ερώτηση γενικά: Σ' ενα εξ' αδιαιρέτου οικόπεδο στο οποίο δεν έχει γίνει κάθετος, μπορεί να εκδοθεί οικοδ. άδεια στο ένα ιδιοκτήτη και μέτα να γίνει η κάθετος? Απαιτείται έγκριση και των 2 ή περισσότερων ιδιοκτητών στην περίπτωση αυτή? Λίγο παράλογο, απλά ρωτάω...

[ΤΟΠΟΓΑΒΡΟΣ]

Και γιατί να μην προηγηθεί η σύσταση κάθετης ;

Πάνως αν εκδοθεί πρώτα η οικ. άδεια μπορεί στη συνέχεια να γίνει κάθετη αρκεί να μην παραβιασθούν οι Πολεοδομικές διατάξεις (κάλυψη, πλάγιες αποστάσεις κλπ).