Ασυμφωνια σχεδίων αδείας και κάτοψης συμβολαίου

[eirdim]

Γειά σας για πρώτη φορά και από εμένα!

Είμαι νέα συνάδελφος , γί´ αυτό ζητάω προκαταβολικά συγνώμη για την άγνοια ή για το αν θέτω ερώτημα που έχει απασχολήσει ήδη κάποιο παλιότερο forum.

Πρόκειται να αναλάβω την ανακαινιση ενός διαμερίσματος σε πολυκατοικία των αρχών της δεκαετίας του ´70. Ο ιδιοκτήτης το έχει αγοράσει πρόσφατα και πριν την αγοραπωλησία ο προηγούμενος ιδιοκτήτης είχε προχωρήσει σε νομιμοποίηση μιας αυθαίρετης κατασκευής( είχε κλείσει ένα τμήμα της βεραντας),ο μηχανικός (κοινος γνωστος και των δυο)τους έδωσε τη βεβαίωση για την μη ύπαρξη αυθαιρεσιων στο ακινητο και ο πελάτης μου προχώρησε στην αγορά. Τώρα που ξεκίνησα τη διαδικασία για την έκδοση εργασιών μικρής κλίμακας πήρα στα χέρια μου το συμβόλαιο με συνημμένη την κάτοψη του διαμερίσματος αλλά όταν αναζήτησα την Άδεια Οικοδομής, τοπογραφικό, σχέδια από την Πολεοδομία ανακάλυψα ότι η κάτοψη των σχεδίων της Αδείας και η πραγματοποιημενη κατάσταση, όπως φάινεται και στην κάτοψη του συμβολαίου, δεν έχουν καμία σχέση μεταξύ τους!( πιο συγκεκριμένα η άδεια εμφανίζει ένα οροφοδιαμέρισμα ενώ έχουν κατασκευαστεί δυο ιδιοκτησίες στον όροφο).

Γνωρίζω ότι τέτοιες ασυμφωνιες δεν είναι άγνωστο φαινόμενο σε παλιές κατασκευές, όμως εγώ τι κανω τώρα; Δεν έπρεπε να είχε γίνει τακτοποίηση όταν έγινε η διαδικασία για την άλλη αυθαιρεσία; Και εφόσον υπήρχε αυτή η κατάσταση, δε φέρει ευθύνη και ο μηχανικός που έδωσε τη βεβαίωση; Επίσης ποιά είναι η ευθύνη του ιδιοκτήτη που βασίστηκε στη βεβαίωση του μηχανικού ( οπως ανέφερα ηταν γνωστος του και του ειχε εμπιστοσυνη) και δεν αναζήτησε τα σχέδια της Αδείας νωρίτερα ή του προηγουμενου ιδιοκτήτη που δεν απαιτησε μια ολοκληρωμενη διαδικασια τακτοποιησης ( βασιζόμενος βέβαια και αυτός στο μηχανικό που ασχολήθηκε μόνο με το θέμα της βεράντας);

Τέλος, εγώ τι κάνω με την Άδεια Μικρής Κλίμακας, μπορώ να προχωρήσω με την κάτοψη του συμβολαίου, ο ιδοκτητης βιάζεται και δεν ξέρω τι να κανω...

 

Ζητώ συγνώμη για το μακροσκελές post αλλά είναι η πρώτη μου δουλειά και έχω άγνοια σχετικά με τα διαδικαστικά, ούτε ξέρω πως να χειριστώ το θέμα σε σχέση με την ευθύνη που φέρει ο κάθε εμπλεκόμενος.

Σας ευχαριστώ!!

[Didonis]

Καλώς όρισες eirdim

Σχετικά με τα ερωτηματά σου.

1. πολεοδομική ισχύ έχουν μόνο τα σχέδια της οικοδομικής άδειας και όχι των συμβολαίων.
   
2. Ο μηχανικός που έδωσε βεβαίωση περί μη αυθαιρεσιών αν την έχει δώσει εγγράφως με υπόγραφες και σφραγίδες σαφέστατα έχει ευθύνες. Αν ήταν απλά μια κουβέντα χωρίς πολλά πολλά δεν μπορεί να αποδείξει τίποτα ο πελάτης σου. Σε κάθε περίπτωση όμως το αντικείμενο ευθύνης για αυτό είναι αντικείμενο δικηγόρου και όχι μηχανικού.
   
3. Αν η βεβαίωση που έδωσε είναι πρόσφατη και απορρέει από τον 4014/11 τότε ξεκινά με άμεσο διοικητικό πρόστιμο 30.000ε κλπ.
   
4. Για οποιαδήποτε πολεοδομική άδεια χρειαστείς τα μόνα σχέδια που είναι εν ισχύ για την πολεοδομική αρχή είναι τα εγκεκριμένα της οικοδομικής άδειας.
   

 

 

Μη αναλάβεις να χειριστείς ούτε να συμβουλεύεις σε ζητήματα που δεν σε αφορούν και παρέμεινε όσο μπορείς στα θέματα τα δικά σου μέχρι να αποκτήσεις μια μεγαλύτερη ευχέρεια διαδικασιών.

 

Επίσης να ενημερώσεις τον πελάτη σου ότι πριν κάνεις την οποιαδήποτε κρίση για τον μηχανικό που αναφέρεις θα μιλήσεις πρώτα μαζί του ενημερώνοντας τον και να ενημερωθείς και εσύ. Είναι άγραφος δεοντολογικός κανόνας κατά την γνώμη μου αλλά και αναγκαίο για τα δικά σου ορθά συμπεράσματα.

Edited Ιούλιος 4 , 2012 by Didonis

[pan77]

@eirdim

α) Ελεγξε αν οι εργασίες που θα γίνουν για την ανακαίνιση μπορουν να γίνουν με απλή γνωστοποίηση στην πολεοδομία σύμφωνα με τον ΝΟΚ (νέος ΓΟΚ) αρθρο 4 παρ 3. H ισχύς του αρχίζει τρεις (3) μήνες από την ψήφισή του.

β) Η "νομιμοποίηση" που λες εγινε με τον 4014; Αν ναι μαθε περισσοτερες πληροφοριες τι δηλωθηκε και τι οχι. Μπορει εκτος απο τη βεράντα να δηλωθηκε και η διαφορετικη διαμερισματωση. Αν οχι μάθε βαση ποιου νομου έγινε η νομιμοποιηση (πχ 1512). Είδες στο στέλεχος αν υπάρχει αναθεωρηση μηπως δεν έχεις τα τελευταια σχέδια; Οταν λες βεράντα μηπως εννοεις ημιυπαιθριο και ν3843;

γ) Οι ιδιοκτητες παντα βιάζονται. Εσυ να κοιτάξεις να κανεις την δουλεια σου νομιμα και σωστα. Μην αγχωνεσαι η δουλεια αυτη θελει γερο στομαχι..

δ) Οι ερωτησεις στο φορουμ είναι δωρεαν. Κανε πολλες.

 

@Didonis

Υπαρχει και η περίπτωση να δήλωσε ο αλλος μηχανικος σωστα όλες τις αυθαιρεσιες με 4014, να δήλωσε οτι έχει ολα τα σχεδια στην κατοχη του και οτι θα τα υποβαλει μολις ανοιξει το σύστημα και να έδωσε την βεβαίωση. Τα σχεδια αυτα προς το παρων τα έχει μονον αυτος..

[avgoust]

1.Η νομιμοποίηση της βεράντας πως ακριβώς έγινε ? Μήπως μιλάμε για 4014 ? Αν ναι , κοίταξες αν υπάρχουν παραβάσεις κατηγορίας 13 και πως έχουν δηλωθεί ?

 

2. Αν σκεφτούμε , τι είναι και πότε συστήνεται οριζόντια ιδιοκτησία , τι ακριβώς γράφει η βεβαίωση του 4014 , δεν είναι βέβαιο αν ο συνάδελφος που έδωσε την βεβαίωση έχει ευθύνες (αν και προσωπικά δεν θα την έδινα για να μην τρέχω )

3. Υπάρχει και το πρόσφατο έγγραφο της ΓΓ ΥΠΕΚΑ προς το ΤΕΕ που γι αυτές τις περιπτώσεις ως "κάτοψη" εννοεί αυτή της σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας και μάλιστα με κάτι τέτοια εξηγείται και η ύπαρξη αυτού του εγγράφου.

 

Προτείνω να ψάξεις λίγο αυτά , και σε ότι αφορά την μικρής κλίμακας , είσαι σίγουρος ότι θα υπογράψεις κάπου ?

[Didonis]

....

....

@Didonis

Υπαρχει και η περίπτωση ...

....

Για αυτό συνέστησα πριν οποιαδήποτε κρίση να μιλήσει με τον μηχανικό.

Οι υποθέσεις δεν τελειώνουν όταν δεν γνωρίζουμε όλα τα δεδομένα και εξ αποστάσεως είναι δύσκολο αυτό με κατάληξη να περιπτωσιολογούμε με πολλά αν.

[Skeptikos]

Αν ναι , κοίταξες αν υπάρχουν παραβάσεις κατηγορίας 13 και πως έχουν δηλωθεί ?

Κατηγορίας 13; θύμισε μου για να καταλάβω τι εννοείς.;

[Manolis gon]

Οι λοιπές παραβάσεις της κατηγορίας 13 είναι αυτές που δεν μπορούν να υπολογιστούν με εμβαδό αλλά με αναλυτικό προϋπολογισμό.

[Skeptikos]

Μια καθαίρεση τοίχου ενδεχομένως;

 

[NEADERTAL]

Ενδέχεται ο μηχανικός να έχει κάνει τακτοποίηση μόνο της βεράντας, ή και ο δύο να μην έδωσαν σημασία στη διαμερισμάτωση, γιατί πολύ απλά αυτή σαν παράβαση εισήχθη μεταγενέστερα με τον 4042 στις 13 Φλεβάρη. (Μέχρι τότε ελέγχαμε ύψη, εμβαδά , άλλες παραβάσεις κλπ.)

Ο μηχανικός σε αυτή την περίπτωση δεν φέρει καμία ευθύνη. Ευθύνη θα έχει ο συμβολαιογράφος αν έκανε τα συμβόλαια μετά τις 13 Φλεβάρη και παρουσίασε 2 ιδιοκτησίες στον όροφο χωρίς να έχει τακτοποιημένη την διαμερισμάτωση..εκτός αν είχε ισχύουσα από πριν τις 13.02 βεβαίωση..

Edited Ιούλιος 5 , 2012 by NEADERTAL

[eirdim]

Σας ευχαριστώ όλους για την άμεση ανταπόκριση και τις απαντήσεις σας!

Θα προσθέσω μερικές διευκρινίσεις, ελπίζω να μπορέσω έτσι να απαντήσω στις ερωτήσεις που θέσατε.

 

Κατ´ αρχάς πήρα τα σχέδια της τελευταίας αναθεώρησης της Αδείας οπότε είμαι βέβαιη ότι οι διάφορες υπάρχουν.

 

Η τακτοποίηση δεν αφορά ημιυπαιθριο, αλλα ένα πρόσκτισμα σε βεράντα, από αυτά που αφθονόυν στα αθηναϊκά ρετιρέ.

 

Η διαδικασία έγινε με το νόμο 4014/11, μετά την 13η Φεβρουαριού.

 

Αφορόυσε μόνο την αυθαιρεσία στη βεράντα και όχι τη διαμερισματωση, το θέμα αυτο είτε ηθελημένα είτε από αμέλεια αγνοήθηκε.

Ο μηχανικός έχει δώσει κανονικότατη βεβαίωση, με σφραγίδες και υπογραφές. Σαφέστατα και έχω επικοινωνήσει μαζί του για να επιβεβαίωσω το γεγονός ότι δεν έχει η δεν πρόκειται να ασχοληθεί με το θέμα της διαμερισμάτωσης , να τον ενημερώσω και να ενημερώθω, αλλα πρέπει να πω ότι δεν ήταν καθόλου συνεργάσιμος, επέμενε ότι είχε ολοκληρωσει τη δουλειά του σωστά και ο τόνος του ήταν ειρωνικός και αποθαρρυντικος εντελώς ( του στυλ " εσύ θα μου πεις πώς να κανω τη δουλειά μου, όλες οι αγοραπωλησίες του διαμερίσματος που είχαν προηγηθεί δεν είχαν πρόβλημα, εσύ το ανακαλύψες τώρα ;; " και τα σχετικά).

 

Επίσης έχω υπ' όψιν μου το άρθρο 4, παρ. 3 του ΝΟΚ που αναφέρει ο pan77 , και οι εργασίες που θέλω να κανω καλύπτονται με απλή γνωστοποίηση, όμως η εναρξη της ισχύος του ΝΟΚ αναβλήθηκε, δεν άρχισε από χθες όπως ήταν να γίνει( ή δεν έχω σωστή ενημέρωση;; .

 

Εκεί που εναποθέτω τις ελπίδες μου είναι σε κάτι που ανέφερε και ο avgoust , για το έγγραφο της ΓΓ του ΥΠΕΚΑ σύμφωνα με το οποίο ως κάτοψη για τις οικοδομές προ του 1983 νοέιται αυτη της σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας ( την οποία σύσταση αναζητώ αλλα απο την αναφορά που γίνεται σε αυτή στο πωλητήριο συμβόλαιο γνωρίζω ότι αναφέρει δυο διαμέρισματα στον όροφο άρα υπάρχουν ελπίδες να έχει σχέση με την πραγματικότητα!).

 

Σε περίπτωση που δε βγάλω έτσι άκρη, μπορεί να γίνει τώρα ενέργεια για την υπαγωγή της αυθαιρεσίας της διαμερισμάτωσης στην διαδικασία τακτοποίησης ( εφ´οσον έχει πληρωθεί το πρόστιμο και έχει εκδοθεί η βεβαιωση για τη μη ύπαρξη αυθαιρεσιων);

Και αν μπορεί να γίνει η διαδικασία, πρέπει να την κάνει ο ίδιος μηχανικος; ( αν είναι έτσι χάθηκαμε, δεν πρόκειται να βγάλω άκρη μαζί του!)

 

Συγνωμη και πάλι για ένα ακόμα μεγάλο post, ελπίίζω να ήμουν πιο σαφής αυτή τη φορά και να κάλυψα όλες τις ερωτήσεις!