Σύσταση ή Τροποποίηση Οριζόντιας Ιδιοκτησίας επί αυθαιρέτων Ν.3775-3843-4014-4178-4495

[dimitris GM]

 silvi:  "Η συμβολαιογράφος μου ζήτησε πίνακα χιλιοστων για την οριζόντια. "

 Δξ τι ακριβως σου ζητησε, αλλά, εσυ τι "πίνακα χιλιοστων" θα  της  δοσεις?

Τα χιλιοστα καθε ΟΙ ειναι δεδομενα και δεν αλλαζουν παρα μονον μετα απο συμφωνια του  100%  που μεταγραφεται.

 τεσπα

θα δειξει

 

[tettris]

On 2/23/2021 at 8:25 PM, dimitris GM said:

 τεσπα

θα δειξει

...Και δεν έδειξε! Εκτός αν μου ξέφυγαν τα σχετικά, δεν είδα (ούτε μία φορά νομίζω) οι συνάδελφοι να επιστρέφουν για να μοιραστούν την εμπειρία από τις υποθέσεις που εκκίνησαν. Μπορεί να είναι και λογικό αν οι ίδιοι δεν ενεπλάκησαν περαιτέρω στα μετά των "του μηχανικού" ή δεν ήταν βέβαιοι ότι οι πληροφορίες που αποκόμισαν για τις διαδικασίες που ακολούθησαν ήταν ορθές για να τις δημοσιεύσουν ή απλά δεν ολοκληρώθηκαν οι εν λόγω υποθέσεις τουλάχιστον με τους ίδιους.

Τέσπα...

Σε μια δική μου υπόθεση, δυσκολέυομαι να ξεκαθαρίσω πώς πρέπει να ενεργήσω. Ο ιδιοκτήτης διώροφης οικοδομής κατοικίας εκτός σχεδίου και χωρίς σύσταση θέλει να προβεί σε σύσταση, ώστε να μεταβιβάσει το ακίνητο σε δύο μέρη. Στην πράξη πρόκειται για διπλοκατοικία (ένα διαμέρισμα κατοικίας ανά όροφο) με αυθαίρετη σοφίτα με χρήση αποθήκης στο πρώην δώμα που στεγάστηκε με αυθαίρετη στέγη) και αυθαίρετη υπόγεια στάθμη που δημιουργήθηκε στον χώρο της υπερυψωμένης αυθαίρετα θεμελίωσης και περιλαμβάνει αποθήκη και λεβητοστάσιο το οποίο εξυπηρετεί τον α' όροφο (οι δύο χώροι επικοινωνούν μεταξύ τους και έχουν μία πρόσβαση μέσω της αποθήκης από τον ακάλυπτο) Το ακίνητο έχει τακτοποιηθεί συνολικά με τον 4495.

Με προβληματίζει στο τί θα προτείνω στον ιδιοκτήτη για τη σύσταση ειδικά ως προς τους χώρους του υπογείου και της σοφίτας, αν υπάρχουν πολεοδομικοί περιορισμοί που πρέπει να λάβω υπόψη μου ή αν μπορεί η "μοιρασιά" να γίνει με οποιονδήποτε τρόπο εκείνος επιθυμεί. Ο ίδιος πάντως θέλει η σοφίτα να είναι μέρος της ιδιοκτησίας του διαμερίσματος του α' ορόφου με τη βοηθητική χρήση της αποθήκης που έχει (αυτή τη στιγμή δηλώνεται στην ίδια γραμμή με το διαμέρισμα στο Ε9) και το υπόγειο να είναι κοινόχρηστο. Η τυπική κάτοψη είναι η εξής:

Η σοφίτα δηλ. δεν έχει πρόσβαση από το πραγματικό εσωτερικό του διαμερίσματος (έστω και αν έχει μετρήσει όλη η κάτοψη σε δόμηση), αλλά από το κλιμακοστάσιο που σε κλασική πολυκατοικία θα ήταν κοινόχρηστο. Τί θα πρέπει να προταθεί στον ιδιοκτήτη;

Ως προς τη σοφίτα:

1. Ότι ο χώρος της σοφίτας δεν μπορεί να οριστεί ως σοφίτα του υποκείμενου διαμερίσματος του α' ορόφου, επειδή δεν υπάρχει εσωτερική επικοινωνία; Θα μπορούσε να δημιουργηθεί μια οριζόντια ιδιοκτησία ως οροφοκτησία του α' ορόφου, η οποία θα περιλαμβάνει ολόκληρο τον όροφο μαζί με το κλιμακοστάσιο και μαζί με τη σοφίτα, έστω και αν δεν υπάρχει τοίχος/φυσικό όριο που να διαχωρίζει το πλατύσκαλο από την σκάλα ανόδου στη σοφίτα;
2. Μήπως είναι πιο απλό να οριστεί η σοφίτα ως παράρτημα του διαμερίσματος α' ορόφου με επικοινωνία μέσω του κλιμακοστασίου που θα οριστεί ως κοινόχρηστο;
3. Μήπως η σοφίτα συμφέρει να οριστεί ως κοινόχρηστη σοφίτα; Υπάρχει τέτοια έννοια ή αλλάζουν πολλά και διάφορα σε σχέση με μια "τυπική" σοφίτα;
4. Δεν εξετάζω το οικονομικό συμφέρον από ΕΝΦΙΑ κλπ σε αυτή τη φάση, αλλά τους πολεοδομικούς κανονισμούς αν και εφόσον συνδέονται με τη σύσταση. Μήπως όλες οι επιλογές είναι εφικτές;

Να επαναλάβω ότι η σοφίτα ανεξάρτητα από το πώς θα οριστεί στη σύσταση, θα διατηρήσει τη βοηθητική χρήση αποθήκης που έχει (από την τακτοποίηση). Δεν πρόκειται να έχει κύρια χρήση.

Ως προς το υπόγειο:

Αυτή τη στιγμή το μέρος που είναι λεβητοστάσιο εξυπηρετεί τον α' όροφο. Βασικά το διαμέρισμα του ισογείου δεν είναι σήμερα λειτουργικό/ πλήρως ολοκληρωμένο και δεν έχει κατοικηθεί. Ωστόσο, θα μπορούσε να οριστεί ως κοινόχρηστο (όλο το υπόγειο), έστω και αν παίρνει ρεύμα από το διαμέρισμα του α' ορόφου, αλλά και στην προοπτική να εξυπηρετεί κάποτε και τους δύο ορόφους; Θεωρώ πως εδώ δεν βολεύει η έννοια του παρακολουθήματος (του α' ορόφου), επειδή επιδεινώνει την προοπτική να γίνει κοινόχρηστο μελλοντικά.

Υπάρχει πιστεύετε λόγος που ρωτάω εδώ ή οι παραπάνω απορίες πρέπει να κατευθυνθούν σε συμβολαιογράφο μόνο; Δεν μπορώ να εκτιμήσω αν είναι απλή περίπτωση, αλλά πρώτη φορά ασχολούμαι με κάτι σχετικό και κάθε βοήθεια είναι επιθυμητή.

Edited Ιανουάριος 16 , 2023 by tettris

[jbosdas]

(Αν και δεν το'χω καταλάβει όλο αυτό που λες, θα κάνω την προσπάθεια... Σχέδια θα βοηθούσαν. )

Ορίζεις τον Α' όροφο με την σοφίτα ως μία ιδιοκτησία, μαζί με το κλιμακοστάσιο πρόσβασης στην σοφίτα. Ειδάλλως αναιρείς τον ορισμό της σοφίτας (περί "λειτουργικής σύνδεσης χωρίς να αποτελούν ξεχωριστό όροφο").  

Ως δεύτερη ιδιοκτησία ορίζεις το ισόγειο χωρίς το κλιμακοστάσιο. Δε σ' ενδιαφέρει αν έχει ολοκληρωθεί η όχι. Αποτελεί ανεξάρτητη ιδιοκτησία. 

Ορίζεις ως κοινόχρηστο το κλιμακοστάσιο ισογείου και το υπόγειο, με ανεξάρτητο ρολόι.

Σε κάθε περίπτωση θα χρειαστείς ΕΕΔΜΚ για το διαχωρισμό, με αρχιτεκτονικά, παθητική και τα η/μ.

[tettris]

@jbosdas δεν μπορώ να σε ευχαριστήσω αρκετά για την τόσο άμεση απάντηση! Πολύ σωστά κατάλαβες, αν και το ψιλιάστηκα ότι μπορεί το πιο πάνω σκαρίφημα να μπέρδευε, παρά να βοηθούσε. Θα προσπαθήσω να το απλοποιήσω γιατί νομίζω τα κανονικά σχέδια έχουν περιττά δεδομένα και θα μπερδεύουν και αυτά. Η κάτοψη λοιπόν του α' ορόφου έχει ως εξής:

Ιδανικά η επιθυμία είναι το πρώτο που αναφέρεις, δηλ. ο χώρος του κλιμακοστασίου μαζί με τη σοφίτα και το διαμέρισμα του α' ορόφου να αποτελούν μία ιδιοκτησία. Αλλά όπως είναι, χωρίς άλλες κατασκευές. Εσύ μάλλον αντιπροτείνεις ότι αν πχ δεν κατασκευαστεί με ΕΕΔΜΚ μια νέα είσοδος, όπως η μπλε που υποδεικνύω στο σκαρίφημα, ώστε να περιληφθεί και ο μπλε διαγραμμισμένος χώρος στα φυσικά όρια του διαμερίσματος, δεν μπορεί να γίνει αυτό, σωστά;

Δεν μπορεί να γίνει δηλαδή στα χαρτιά (συμβόλαια) μόνο ορισμός όλου του ορόφου ως μία ιδιοκτησία (εκτός ίσως του τμήματος της κλίμακας καθόδου στο ισόγειο) Το αφαιρώ αυτό

συμπεριλαμβάνοντας και το μπλε κομμάτι, χωρίς όμως να έχει κλειστό περίβλημα; Με άϋλα δηλ. όρια εκεί που ξενικά η κλίμακα ανόδου από το ισόγειο στον 1ο...

Edit: Βασικά τώρα που ξαναδιαβάζω την ανάρτησή σου, λες ότι γίνεται να οριστεί όλη η κάτοψη του ορόφου ως ιδιοκτησία;..Χωρίς να χρειαστεί ο μπλε τοίχος; Αν έτσι, η ΕΕΔΜΚ γιατί θα χρειαστεί; Αφού δεν γίνεται τροποποίηση μελετών. Προς το παρόν τουλάχιστον, μέχρι να αξιοποιηθεί και το διαμέρισμα του ισογείου. 'Η πρέπει προληπτικά, εφόσον γίνεται διαχωρισμός μέσω σύστασης;

Edited Ιανουάριος 16 , 2023 by tettris

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

Καθότι τα περισσότερα είναι αυθαίρετες κατασκευές, για τη ΣΟΙ ο ιδιοκτήτης μπορεί να κάνει ό,τι γουστάρει, χωρίς απολύτως κανέναν πολεοδομικό ή κτιριοδομικό περιορισμό.

Διατηρώ τις επιφυλάξεις μου για την ορθότητα της υπαγωγής σχετικά με τη "σοφίτα" και τον υπολογισμό του προστίμου αυτής... (π.χ. Οικοδομική άδεια υφίσταται; Τήρηση αφετηρίας μέτρησης υψών υφίσταται; Περιμετρικά η "σοφίτα" ακουμπάει στο όριο του α' ορόφου; Πως το κεντρικό κλιμακοστάσιο φτάνει στο δάπεδο της "σοφίτας"; Tομή στο σημείο εκείνο; κ.λπ.) . Συνιστώ ιδιαίτερη προσοχή!!! Τα προσπερνάω, δεν με αφορούν, δεν τα λαμβάνω υπόψην κι αποδέχομαι ό,τι αναφέρεις...

Εγώ θα το έκανα π.χ. ως εξής: 

- Διαμέρισμα ισογείου (ΟΙ) με 495 χιλιοστά.

- Διαμέρισμα α' ορόφου (ΟΙ) με 495 χιλιοστά.

- Αποθήκη υπογείου (ΟΙ) με 5 χιλιοστά.

- Αποθήκη στη σοφίτα (ΟΙ) με 5 χιλιοστά.

- Όλα τα υπόλοιπα κοινόχρηστοι χώροι.

[tettris]

Πώς φαίνεται ότι "κόβει" το μάτι/μυαλό σου! Προφανώς, εφόσον πρόκειται για αυθαιρεσίες, όλα αυτά που αναφέρεις "παίζουν". Το μόνο που μπορώ προς το παρόν να πω με (σχετική) σιγουριά ότι ισχύει, είναι ότι η σοφίτα είναι εντός του περιγράμματος του υποκέιμενου διαμερίσματος (σύμφωνα με τα σχέδια). Για κάποια από τα σημεία της υπαγωγής που αναφέρεις δεν ξέρω κατά πόσο μπορώ ο ίδιος να τα κρίνω ως ορθά ή λανθασμένα. Αλλά γιατί το θέτεις σαν ζήτημα; Έχει σχέση με τη σύσταση; Εμένα μου ζήτησαν τον πίνακα (και ότι άλλο ζητήσει ο συμβ/φος). Όπως είπες 

12 minutes ago, ΙΑΣΟΝΑΣ said:

Καθότι τα περισσότερα είναι αυθαίρετες κατασκευές, για τη ΣΟΙ ο ιδιοκτήτης μπορεί να κάνει ό,τι γουστάρει, χωρίς απολύτως κανέναν πολεοδομικό ή κτιριοδομικό περιορισμό.

Και μια ακόμα ερώτηση (αν δεν σε κουράζω):

Γιατί προτιμάς να δώσεις χιλιοστά σε υπόγειο και σοφίτα; Για μελλοντική εμπορική εκμετάλλευση; Προς το παρόν ο ιδιοκτήτης θέλει να τα μεταβιβάσει στα παιδιά του. Η λύση του να είναι η σοφίτα παρακολουθημα του α' ορόφου και το υπόγειο κοινόχρηστο, γίνεται; Βοηθάει κάπου ή το κάνει χειρότερο;

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

1 λεπτό πριν, tettris said:

Έχει σχέση με τη σύσταση;

Έχει, αφού θα ζητηθεί ΠΗΤΑ; Κι όχι 1, αλλά 1 στην αρχή και 4 στη συνέχεια (ωραίο μηνιάτικο)!!! Εσύ δεν θα τα εκδώσεις; Πως θα βεβαιωθείς ότι, το ακίνητο είναι "νομίμως υφιστάμενο";

4 λεπτά πριν, tettris said:

Γιατί προτιμάς να δώσεις χιλιοστά σε υπόγειο και σοφίτα; 

Για να μην τσακώνονται αύριο τα παιδιά του και οι νύφες ή οι γαμπροί του....

[tettris]

Σωστό αυτό για το πιστοποιητικό πληρότητας. Δεν μου έχει ξανατύχει να κρίνω άλλη τακτοποίηση σε τέτοια περίπτωση. Αλλά η αλήθεια είναι ότι υπάρχουν και ζητήματα στο συγκεκριμένο ακίνητο (αλλά και γενικά) που δεν μπορώ να είμαι 100% σίγουρος τί είναι σωστό και τί λάθος. Πχ. αυτό με τη "σοφίτα" δεν είμαι σίγουρος αν μπορεί να θεωρηθεί ως τέτοια ή όχι στην υφιστάμενη κατάσταση που το κτήριο δεν έχει σύσταση. Αλλά καλό το μηνιάτικο (αν και πρόκειται για συγγενή), αλλά μήπως την ΗΤ να την έκανε ο μηχανικός της τακτοποίησης; (αν συμφωνήσει και μπορεί).

Πάντως υπάρχει τρόπος μέσω της σύστασης (και ό,τι άλλο χρειαστεί) η "σοφίτα" να γίνει όντως σοφίτα του διαμερίσματος του α' ορόφου;

+1 Για την πρόληψη των τσακωμών!

Edited Ιανουάριος 16 , 2023 by tettris

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

Κουράστηκα δεν μπορώ άλλο.... Καληνύχτα και κάνε ό,τι σε φωτίσει ο ΜΑΤΣ...

 

[tettris]

Καλημέρα! Για τους ξεκούραστους συναδέλφους θα επαναλάβω μία από τις βασικές απορίες μου όσο πιο στοχευμένα μπορώ με τις σχετικές παράπλευρες ερωτήσεις:

• Έχουν σημασία οι προϋποθέσεις του ΝΟΚ ως προς τον ορισμό της σοφίτας για τον ορισμό μιας αυθαίρετης σοφίτας ως κανονικής σοφίτας διαμερίσματος κατά τη δημιουργία νέας σύστασης οριζοντίων στο τακτοποιημένο ακίνητο; Εδώ για παράδειγμα, μία από τις αστοχίες είναι ότι το κλιμακοστάσιο ανόδου στη "σοφίτα" δεν είναι εντός του περιγράμματος του υποκείμενου διαμερίσματος του α' ορόφου. Εμποδίζει αυτό τη συμβολαιογραφική δημιουργία οριζόντιας α' ορόφου με σοφίτα;
• Μπορεί σε σύσταση να θεωρηθεί ένας ολόκληρος όροφος ως μία ιδιοκτησία, συμπεριλαμβάνοντας και την επιφάνεια του κλιμακοστασίου; 'Η πρέπει πάντα να υπάρχει φυσικό περίβλημα (τοιχοποιία) για να καθοριστεί ως ανεξάρτητη ιδιοκτησία μια επιφάνεια; Καθώς αν μπορεί συμβολαιογραφικά όλη η κάτοψη του ορόφου να θεωρηθεί μία ιδιοκτησία (δεν ξέρω αν αυτό λέγεται οροφοκτησία), τότε και τυπικά η "σοφίτα" γίνεται κανονική σοφίτα του ορόφου.
• Έστω ότι τα παραπάνω είναι "αλχημείες" και η συγκεκριμένη "σοφίτα" μπορεί να οριστεί ως ξεχωριστή οριζόντια ιδιοκτησία μόνο. Αυτό δεν συνεπάγεται και υψηλότερο ΕΝΦΙΑ, ΔΤ, για έναν χώρο που ουσιαστικά έχει όντως χρήση σοφίτας και μάλιστα αποθήκης; Ή να το θέσω γενικότερα, πώς αν συσταθεί ο χώρος της "σοφίτας" θα έχει τη χαμηλότερη φορολόγηση;