Αλλαγή χρήσης από γραφείο σε κατοικία με ΝΟΚ

[gorfeas]

Καλημέρα,

θέλω να αλλάξω χρήση σε ολόκληρο τον όροφο νομίμως υφιστάμενου κτιρίου εντός οικισμού από γραφείο σε κατοικία.

δυστυχώς δεν κατάφερα να ερμηνεύσω το ΝΟΚ και φυσικά η απάντηση της πολεοδομίας είναι: διαβάστε τον 4030/2011...

Παραθέτω εδώ αυτά που αναφέρει σχετικά ο ΝΟΚ:

Άρθρο 4

Άδειες Δόμησης

 

1. Άδεια Δόμησης, κατά την έννοια του άρθρου 1 του ν. 4030/2011, απαιτείται για την εκτέλεση οποιασδήποτε εργασίας δόμησης, όπως:

στ. Αλλαγή χρήσης, σε περίπτωση που επέρχεται αλλαγή προς το δυσμενέστερο, στα φορτία σχεδιασμού της στατικής μελέτης ή στον αριθμό απαιτουμένων θέσεων στάθμευσης.

Άρθρο 5

Χρήση κτιρίων

 

1. Μεταβολή της χρήσης του κτιρίου ή μέρους του επιτρέπεται μόνον αν η νέα χρήση προβλέπεται από τις οικείες πολεοδομικές διατάξεις. Για τη μεταβολή απαιτείται έκδοση Άδειας Δόμησης και ενημέρωση της Ταυτότητας Κτιρίου.

Σε κάθε άλλη περίπτωση η κατασκευή θεωρείται αυθαίρετη.

 

2. Χώροι για τους οποίους έχει χορηγηθεί άδεια δόμησης με συγκεκριμένη χρήση, μπορούν να μεταβάλουν τη χρήση τους, εφόσον η νέα χρήση προβλέπεται από τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις και οι προϋποθέσεις για τη νέα χρήση καλύπτονται από τις προϋποθέσεις επί μέρους μελετών που πληροί η υφιστάμενη χρήση. Στην περίπτωση αυτή απαιτείται ενημέρωση της Ταυτότητας Κτιρίου και δεν απαιτείται έκδοση άδειας δόμησης.

 

3. Σε κτίρια νομίμως υφιστάμενα εντός εγκεκριμένου σχεδίου ή οικισμού, είναι δυνατή η αλλαγή χρήσης σύμφωνα με το ισχύον ρυμοτομικό σχέδιο, τις ισχύουσες χρήσεις γης της περιοχής και ανεξάρτητα από τυχόν μεταβολή λοιπών όρων δόμησης.

 

4. Σε κάθε περίπτωση μεταβολής της χρήσης κτιρίου ή χώρου κτιρίου πρέπει να διασφαλίζεται υποχρεωτικά η προσβασιμότητα στα άτομα με αναπηρία ή εμποδιζόμενα άτομα στους κοινόχρηστους χώρους του κτιρίου με την προϋπόθεση να μην θίγεται ο φέρων οργανισμός του κτιρίου. Σε αντίθετη περίπτωση η κατασκευή θεωρείται αυθαίρετη.

 

Στην περίπτωσή μου η νέα χρήση δεν σημαίνει αλλαγή προς το δυσμενέστερο όσον αφορά στη στατική μελέτη και άρα σύμφωνα με το άρθρο 4, 1, στ. δεν απαιτείται άδεια δόμησης.

στο άρθρο 5, 1 λέει ακριβώς το αντίθετο, ότι απαιτείται άδεια δόμησης για κάθε μεταβολή χρήσης. Τι εννοεί ο ποιητής; άλλο αλλαγή και άλλο μεταβολή; (!) γιατί δεν θέλησε ο "σοφός" νομοθέτης να χρησιμοποιήσει την ίδια λέξη; εκτός αν το άρθρο 5,1 αναφέρεται στα προς ανέγερση κτίρια αφού παρακάτω μιλά για νομίμως υφιστάμενα.

τέλος πάντων έχει αντιμετωπίσει κανείς παρόμοια περίπτωση; Τί πρέπει να κάνω μια απλή αίτηση με αιτιολόγηση της νομιμότητας του υφιστάμενου κτιρίου;

ευχαριστώ προκαταβολικά για το χρόνο σας

[ΚΑΝΑ]

Συμφωνώ με την ερμηνεία σου και επομένως κρίνω ότι δεν χρειάζεσαι τίποτα, εφόσον δεν κάνεις εργασίες

Αν όμως κάνεις εργασίες, θα υποβάλεις έγγραφη προ 48/ώρου ενημέρωση της Υ.ΔΟΜ, που θα κοινοποιηθεί απ' αυτήν, στην τοπική Αστυνομία

[mmmRmm]

Σε παρομοια περιπτωση, αλλαγης χρήσης ενος χωρου 60 τμ απο καταστημα σε κατοικια, στην τοπικη ΥΔΟΜ, χωρις να μπορουν να το στηριξουν καπου ισχυριζονται πως χρειαζεται αδεια κανονικα. (λογω αλλαγων στις μηχανολογικες μελετες- ενα κουζινακι αλλαζει απο τα αρχικα σχεδια). Η ερωτηση μου ηταν ποτε δλδ ισχυει αυτο που γραφει ο νομος για αλλαγη χρησης χωρις αδεια απλα με ενημερωση της ταυτοτητας του κτιριου (αρθρο 5, παρ.2) Και δεν ειχαν απαντηση. Να κανω οτι νομιζω αφου την ευθυνη την εχει ο μηχανικος και για περισσοτερα να ρωτησω τον νομοθετη. Αυτη η απαντηση από 3 υπαλληλους της πολεοδομιας με τις οποιους προσπαθουσαμε να καταλαβουμε τι εννοει ο νομος...

[arcgeo]

Και εμένα σήμερα για παρόμοια περίπτωση (αλλαγή χρήσης με εσωτερικές διαρρυθμίσεις σε νόμιμο κτίριο) με παρέπεμψαν στο αρθρο 5. Μάλιστα το κουφό ήταν ότι το βασικό τους επιχείρημα ήταν ότι το κτίριο επειδή είχε άδεια προ 4030 ΔΕΝ είχε άδεια δόμησης που ζητά το άρθρο 5. Άρα όλες οι αλλαγές χρήσης σε κτίρια προ 4030 θέλουν κανονική άδεια δόμησης. Ράβδος εν γωνία άρα βρέχει που θά 'λεγαν και οι αρχαίοι!

Ας όψετε που βιάζεται ο πελάτης.

[Didonis]

....

Τι εννοεί ο ποιητής; άλλο αλλαγή και άλλο μεταβολή;

...

Όπως και με τον ΓΟΚ είναι αυτή η περίπτωση.

Άδεια για αλλαγή χρήσης.

Το ότι δεν είναι προς το δυσμενέστερη η χρήση από στατικής απόψεως (ίδια κινητά φορτία) παίρνεις απαλλαγή από στατικό έλεγχο.

Πιθανά δεν αλλάζουν θέματα με θέσεις στάθμευσης και μηχανολογικά.

Οπότε είναι απλό σαν διαδικασία για εσένα. Αποτύπωση του υπάρχοντος και να συνταυτίζεται το κατασκευασμένο με ότι έδειχνε η υπάρχουσα οικοδομική άδεια.

 

Αλλά μια απλή δική μου απορία.

Για ποιο ειδικό λόγο ο πελάτης ζητά αλλαγή χρήσης από γραφεία σε οικία? (έχει σκοπό να κάνει και εσωτερικές διαρρυθμίσεις ή έτσι του βγήκε?)

Συνήθως αλλαγές χρήσης κάνουμε προς επαγγελματικές χρήσεις διότι συχνά είναι απαιτητό για ειδικούς λόγους επιμελητήριων εφορείας κλπ, προς οικία γιατί?

[makis2]

Ο αγοραστής του ακινήτου θέλει να το πέρει ως πρώτη κατοικία

[Didonis]

Μάλιστα. Φορολογικό όφελος. Έξυπνη κίνηση υπό προϋποθέσεις φυσικά.

 

Πράγματι μόνο με Άδεια μπορεί να γίνει η αλλαγή χρήσης και όχι με Γνωστοποίηση. (η γνωστοποίηση αφορά μόνο εργασίες που έχει κάποιος σκοπό να κάνει).

Η αλλαγή χρήσης ελέγχει και άλλους παράγοντες από κτιριοδομικό μέχρι ότι άλλο θες άσχετο αν μπορεί στην περίπτωση σου να μη απαιτηθούν.

 

Δυνητικά μπορείς για οικονομία χρόνου και ρευστού να ελέγξεις αν μπορεί να υπαχτεί στις διατάξεις του 4014 για την αλλαγή χρήσης, αν έχει τις προϋποθέσεις και το συνολικό κόστος και διαδικασίες είναι ευμενέστερο από την Άδεια.

[Faethon11]

Δηλαδή αν θέλω να κάνω αλλαγή χρήσης με εργασίες και αφού δεν επέρχεται αλλαγή προς το δυσμενέστερο, στα φορτία σχεδιασμού της στατικής μελέτης ή στον αριθμό απαιτουμένων θέσεων στάθμευσης, δεν θα προβώ σε έκδοση Α.Δ. αλλά θα κάνω μόνο γνωστοποίηση.

Ενώ αν δεν κάνω καμμία εργασία για την αλλαγή χρήσης, πρέπει να προβώ σε έκδοση Α.Δ.;

Κάτι δεν κολλάει!!!!

Edited Σεπτέμβριος 17 , 2012 by Faethon11

[Didonis]

Όχι φυσικά,

Δεν μπορείς να αλλάξεις την Πολεοδομική Χρήση σε ακίνητο με την διαδικασία Γνωστοποίησης.

 

Με την διαδικασία γνωστοποίησης μπορείς να κάνεις εργασίες που πιθανά εξυπηρετούν κάποια χρήση, πολεοδομική χρήση όμως δεν της έχεις.

Αφού συνάδελφε για να έχεις αλλαγή χρήσης χρειάζεσαι σχέδια (κατόψεις τομές κλπ) που η γνωστοποίηση δεν έχει, ελέγχους ΓΟΚ, κτιριοδομικούς, χρήσεις Γης και ένα σκασμό άλλα πράγματα ανάλογα την περίπτωση ως γνωστόν.

[Faethon11]

Μα αν είναι έτσι, τι εννοεί ο ποιητής στο άρθρο 4;

 

Άρθρο 4

Άδειες Δόμησης

 

1. Άδεια Δόμησης, κατά την έννοια του άρθρου 1 του ν. 4030/2011, απαιτείται για την εκτέλεση οποιασδήποτε εργασίας δόμησης, όπως:

 

στ. Αλλαγή χρήσης, σε περίπτωση που επέρχεται αλλαγή προς το δυσμενέστερο, στα φορτία σχεδιασμού της στατικής μελέτης ή στον αριθμό απαιτουμένων θέσεων στάθμευσης.

Το παραπάνω δεν σημαίνει πως αν δεν επέρχεται αλλαγή προς το δυσμενέστερο, στα φορτία σχεδιασμού της στατικής μελέτης ή στον αριθμό απαιτουμένων θέσεων στάθμευσης, δεν απαιτείται Α.Δ.;