Aρτιότητα - οικοδομησιμότητα σε εκτός σχεδίου

[nzerman]

Προφανώς έχεις τίτλο με χρόνο δημιουργίας προ του 62. Κατοικία θα εγκαταστήσεις συνάδελφε;

Edited Ιούνιος 15 , 2015 by nzerman

[Kane]

Ωπ, ναι κατοικία και τίτλος προ 62. (για την ακρίβεια του 29, κληροτεμάχιο διανομής).

 

Για την ακρίβεια, ο πελάτης είναι μεταξύ οικοπέδου σε πράξη εφαρμογής και αγροτεμάχιο...και ζυγίζουμε τα υπερ και τα κατά.

Edited Ιούνιος 15 , 2015 by Kane

[dimitris GM]

Ωπ, ναι κατοικία και τίτλος προ 62. (για την ακρίβεια του 29, κληροτεμάχιο διανομής).

 

Για την ακρίβεια, ο πελάτης είναι μεταξύ οικοπέδου σε πράξη εφαρμογής και αγροτεμάχιο...και ζυγίζουμε τα υπερ και τα κατά.

 

δλδ εννοεις οτι ο πελατης εχει να διαλεξει...

 

μεταξυ  αγορας  οικοπεδου ή  γηπεδου...

 

Αρα, εξαρταται απο   αυτον και απο  το ποσα χρηματα διαθετει...πόσα τμ.  κτισμα του χρειαζονται...

κατα πόσο υπαρχει ευκολια συγκοινωνιας

[ για να μην καταντησει ...ταξιτζης...οταν αρχισουν τα παιδια τα φροντιστηρια ...ή οταν θα  πρεπει να τα παει και να τα φερει απο την καφετερια...]

 ..αν θελει να   ζει στην "εξοχη" 

αν "αντεχει" να φροντιζει ενα γηπεδο με 1400 τμ. ακαλυπτους  χωρους κλπκλπ

 

αυτος αποφασιζει...αναλογα με τις δυναμεις του... :-)

 

καλημερα

[Kane]

Aμφότερα Δημήτρη είναι "εκτός" συνοικισμού με την ευρεία έννοια!

 

Ισα ισα που το αγροτεμάχιο, έχει πρόσωπο σε ασφαλτο σε "κεντρική" οδό και μελλοντικά ΘΑ ενταχθεί σε πράξη εφαρμογής (ήδη κατά το εκπονηθέν-μη εγκεκριμμένο ΓΠΣ ακόμη, χαρακτηρίστηκε η περιοχή). Ενώ το οικόπεδο, θα'ναι για πολλλλλα χρόνια ακόμη μέσα στην "εξοχή μεν, αλλά ασφαλτο δε θα δεί ποτέ του.

 

Υ.Γ. ασε που το αγροτεμάχιο, όταν γίνει οικόπεδο, τοποθετώντας ανάλογα την οικία, θα περισσέψει και άλλο ένα οικοπεδάκι   (θα μου πεις, επειδη ειναι απο αγορά θα χει εισφορά σε γή το μισό, αλλά ντάξει)

 

Υ.Γ.2 κι επίσης...το αγροτεμάχιο μπορείο "τεχνηέντως" να το αγοράσεις ΠΟΛΥ φθηνότερα για τα μάτια των συμβολαίων,δου,τραπεζων κτλ κτλ κτλ.

 

Τη καλημέρα μου.

Edited Ιούνιος 16 , 2015 by Kane

[nzerman]

Πρώτον ιδιαίτερη προσοχή στο τι σου απομένει μετά την τήρηση των 15 μέτρων από τον άξονα της οδού.

Δεύτερον επιπλέον προσοχή γιατί έτσι όπως τα γράφεις (αν έχεις πρόσωπο 60 μέτρα) δεν έχεις δικαίωμα της παρέκκλισης στα 2,5 μέτρα της §5 β.  

[nbr]

Φίλε Κάνε ξέρω ότι κινείσαι στην Θεσσαλονίκη και γύρο από αυτήν, γι’ αυτό θέλω να σου πω, πως αν το γήπεδο αυτό είναι στο Ν. Χαλκιδικής (??) θέλει ιδιαίτερη προσοχή. Ο Ν. Χαλκιδικής μαζί με κάποιες άλλες περιοχές έχουν ιδιαίτερο καθιστός για την εκτός σχεδίου δόμηση. Προσοχή και στην ζώνη απαλλοτρίωσης του δρόμου, αν υπάρχει και το ένα μέτρο που σου λοίπει στην πλάγια πλευρά (!!!) θα γίνουν περισσότερα μετρα . Τοποθέτησε πρώτα την οικοδομή σε σχέση με τον άξονα του δρόμου (ΠΔ 209/98 ΦΕΚ 169^Α/98)   

Για εκτός σχεδίου στο Ν. Χαλκιδικής.

………………………………………………………………………

2. Κατά παρέκκλισιν της προηγουμένης παραγράφου ορίζονται τα κάτωθι:

α) Δια γήπεδα υφιστάμενα προ της δημοσιεύσεως του παρόντος και έχοντα ελάχιστον πρόσωπον είκοσι πέντε (25) μέτρα, ελάχιστον βάθος τεσσαράκοντα (40) μέτρα και ελάχιστον εμβαδόν δύο χιλιάδες (2000) τετρ. μέτρα, η μεγίστη καλυπτομένη επιφάνεια εν ισογείω ορίζεται εις εκατόν πεντήκοντα (150) τετραγωνικά μέτρα, το δε σύνολον ωφελίμου επιφανείας του γηπέδου εις διακόσια (200) τετραγωνικά μέτρα.

β) Δια γήπεδα υφιστάμενα προ της 12-9-64 και έχοντα ελάχιστον πρόσωπον είκοσι (20) μέτρα, ελάχιστον βάθος τριάκοντα πέντε (35) μέτρα και ελάχιστον εμβαδόν χίλια διακόσια (1200) τετρ. μέτρα, η μεγίστη καλυπτομένη επιφάνεια εν ισογείω ορίζεται εις εκατόν (100) τετρ. μέτρα, το δε σύνολον ωφελίμου επιφανείας του γηπέδου εις εκατόν πεντήκοντα (150) τετραγωνικά μέτρα.

γ) Δια γήπεδα υφιστάμενα προ της 12-11-62 και έχοντα ελάχιστον πρόσωπον δέκα (10) μέτρα, ελάχιστον βάθος δέκα πέντε (15) μέτρα και ελάχιστον εμβαδόν επτακόσια πεντήκοντα (750) τετρ. μέτρα, η μεγίστη καλυπτομένη επιφάνεια εν ισογείω ορίζεται εις εξήκοντα (60) τετρ. μέτρα, το δε σύνολον ωφελίμου επιφανείας του γηπέδου εις εκατόν (100) τετραγωνικά μέτρα.

ΑΡΘΡΟΝ-5

1. Η περίφραξις των γηπέδων δύναται να ανέρχεται μέχρι ύψους ενός και ημίσεος (1,50) μέτρων. Αύτη δύναται να κατασκευάζεται και δια προσωρινών κατασκευών ήτοι συρματοπλεγμάτων, πασσάλων κλπ.

Παρά τας Εθνικάς και Επαρχιακάς οδούς η περίφραξις δέον όπως απέχη από των ορίων της οδού εξ (6) μέτρα, συνυπολογιζομένων τούτων εις την αρτιότητα των γηπέδων.

[Kane]

Πρώτον ιδιαίτερη προσοχή στο τι σου απομένει μετά την τήρηση των 15 μέτρων από τον άξονα της οδού.

Δεύτερον επιπλέον προσοχή γιατί έτσι όπως τα γράφεις (αν έχεις πρόσωπο 60 μέτρα) δεν έχεις δικαίωμα της παρέκκλισης στα 2,5 μέτρα της §5 β.  

 

Eχείς δίκιο γιατί αυτό έπρεπε να ελέγξω πρώτα. Ατυχο αγροτεμάχιο, διότι έχει υποστεί "ατυπη απαλλοτρίωση" απο τη δημοτική οδό, με αποτέλεσμα να χάνει σχεδόν 500τμ. Ετσι αν τοποθετήσουμε και το οφσετ των 15 μετρων απ'τον άξονα της δημοτικής οδού δε μένει και πολύς χώρος (εχουμε και τις πλάγιες αποστάσεις).

 

@nbr όχι, δεν είναι στη Χαλκιδική...εκεί λόγω ιδιαιτεροτήτων συνήθως παραπέμπω σε ντοπιους για ευνόητους λόγους.

 

@nzerman, Πρόσωπο έχω 66μ.

 

Επειδή όμως δεν έχω βάθος (34 και κάτι < 35) δε μπορώ να πάω με το Αρθ. 2 , παρ.1, περ. ββ

Άρα αναγκαστικά πάμε με Αρθ. 2 , παρ. 1 , περ. αα

 

Και για τις πλάγιες κατ'επέκταση: όντως τώρα που το βλέπω μεσημέρι αντί για 02:00, εχω μπόλικο πρόσωπο. Συνεπώς ούτε στην β.α. μπορεί να ενταχθεί (Ε < 4000τμ), άρα πάμε αναγκαστικά 15μ απο όρια;

 

Συμφωνα όμως με Αρθ. 6 (ειδικά για κατοικία, κατοικία/κατάστημα κτλ) παρ. 2 , περ. β, δίνει τον τύπο για το Ε, αλλά 5μ. απο όρια.

 

Υ.Γ. εγκυκλοπαιδικά πλέον, γιατί δε το βλέπω να χτίζει κάτι "προκομμένο" που θα λεγε και η γιαγιά μου.

[OLINAPAL]

Καλησπέρα. Μπορεί να ακουστεί λίγο χαζή η ερώτησή μου, αλλά παρακαλώ να μου καταρρίψετε το παρακάτω επιχείρημα:

 

Το ΠΔ 270 λέει:

 

2. Κατά παρέκκλιση από την προηγούμενη παράγραφο θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα τα γήπεδα:

α) Τα κείμενα εντός της ζώνης των πόλεων, κωμών και οικισμών, τα οποία είχαν κατά την 24.4.1977 ημέρα

δημοσιεύσης του από 5.4.1977 Π.Δ. (ΦΕΚ 133Δ΄) ελάχιστο εμβαδόν 2000 μ2.

 

Αν πριν τις 5.4.1977 υπήρχε αγροτεμάχιο 3000 τ.μ. και για κάποιο λόγο σήμερα είναι 2000μ2, δεν εξακολουθεί να τηρεί την παραπάνω προδιαγραφή;

 

Ο νέος χρόνος δημιουργίας μπορεί να είναι πιο πρόσφατος, αλλά μπορεί να αναιρεθεί ότι και το 77 ήταν πάνω από 2000 τ.μ.; Άρα χρειάζεται να αποδείξει την παρέκκλιση;

Αφού δεν έπεσε ποτέ κάτω από τα 2 στρέμματα;

[ΚΑΝΑ]

με τον ίδιο συλλογισμό αν  από ένα των 100στρ

μετά από καμιά ..24 κατατμήσεις απέμεινε και

1 των 2 στρ

για αυτό των 2 στρ θα ίσχυε η  παραπάνω παρέκκλιση?

[OLINAPAL]

Θεωρώ ότι στον αρχικό ιδιοκτήτη της έκτασης αν του έμειναν 2 στρέμματα, ναι είναι άρτιος κατά παρέκκλιση ως υφιστάμενου προ του 77. Δηλαδή από κάθε αρχικό κάτοχο τεμαχίου προ του 77> 2000 τ.μ.

 

Η παραπάνω σκέψη μου δημιουργήθηκε όταν διάβασα το ακόλουθο κείμενο:

 

Εγκ-79220/14700/12-11-86 Εγκ-79220/14700/86 Γνωμ-575/86
"Περί της αρτιότητας γηπέδων".

Σχετικά με το αν είναι επιτρεπτή η μεταβίβαση σε όμορο
ιδιοκτήτη τμήματος κατά παρέκκλιση αρτίου γηπέδου και η
αγορά από άλλο όμορο ιδιοκτήτη τμήματος ίδιας έκτασης
χωρίς να χαθεί η ιδιότητά της κατά παρέκκλιση αρτιότητας
(διαμόρφωση γηπέδου για καλλίτερη οικοδομική εκμετάλλευσή, εκτός σχεδίου)

Σας κοινοποιούμε την Γνωμ-575/86 της Νομικής Διεύθυνσης Υπουργείου ΠΕΧΩΔΕ την οποία και αποδεχόμεθα για την συγκεκριμένη περίπτωση, με τον περιορισμό να μη μεταβληθούν:
α) τα όρια αρτιότητας του γηπέδου και
β) το εμβαδόν του γηπέδου.
αρ.Γνωμ-575/86.
Επί του αρ.πρωτ.8611/1957/26-5-86 ερωτήματός σας σχετικά με το αν είναι επιτρεπτή η μεταβίβαση σε όμορο ιδιοκτήτη τμήματος κατά παρέκκλιση αρτίου γηπέδου και η αγορά από άλλο όμορο ιδιοκτήτη τμήματος ίδιας έκτασης χωρίς να χαθεί η ιδιότητά της κατά παρέκκλιση αρτιότητας, γνωρίζουμε τα εξής:
Ι. Σύμφωνα με το δεδομένο ιστορικό στην εκτός σχεδίου πόλεως περιοχή και επί της Εθνικής Οδού Αθηνών - Λαρίσης βρίσκεται ένα γήπεδο όπως φαίνεται στο σκαρίφημα της αιτήσεως με στοιχεία ΑΒΓΔΕΖΗΘΙΑ επιφανείας μ2 5600 που δημιουργήθηκε από αγορά εκ μέρους προηγούμενου ιδιοκτήτη το 1965 δύο παρακειμένων τμημάτων, τα οποία περιήλθαν στην σημερινή ιδιοκτήτρια με το 18229/65 συμβόλαιο. Το ακίνητο αυτό είναι άρτιο κατά παρέκκλιση σύμφωνα με την παρ.2γ του Αρθ-1 του ΠΔ/24-5-85 (ΦΕΚ-270/Δ ), δεδομένου ότι το επί της Εθνικής οδού πρόσωπό του υπολείπεται του κατά κανόνα απαιτούμενου 45 μέτρα.
Η ιδιοκτήτρια με σκοπό να ορθογωνίσει το γήπεδο για καλλίτερη οικοδομική εκμετάλλευσή του ενδιαφέρεται να πουλήσει, στον όμορο ιδιοκτήτη λωρίδα 12,80 Χ 22,00 μ. προς το νοτιανατολικό μέρος του γηπέδου και να αγοράσει από την όμορη ιδιοκτησία 10,70 Χ 80,40 προς το βορειοανατολικό τμήμα του γηπέδου.
Κατόπιν αυτού τίθεται το ερώτημα το γήπεδο αυτό όπως θα ήθελε διαμορφωθεί μετά τις ως άνω μεταβιβάσεις, θα εξακολουθεί να θεωρείται σαν κατά παρέκκλιση άρτιο ή θα απωλέσει το ευεργέτημα αυτό.
ΙΙ. Με τις διατάξεις που καθορίζονται οι όροι δομήσεως των ακινήτων, ορίζονται τόσον για την αρτιότητα όσον και για την κατά παρέκκλιση αρτιότητα τα ελάχιστα απαιτούμενα όρια επιφανείας και διαστάσεων των ακινήτων.
'Ετσι με το ΠΔ/24-5-85 (ΦΕΚ-270/Δ) που τροποποίησε τους όρους και περιορισμούς δόμησης των γηπέδων εκτός των ρυμοτομικών σχεδίων πόλεων και εκτός των ορίων των οικισμών των υφισταμένων πριν από το 1923, ωρίσθησαν στο Αρθ-1 παρ.2 λεπτομερώς ποια γήπεδα έχουν τις προϋποθέσεις για να θεωρούνται κατά παρέκκλιση άρτια και οικοδομήσιμα. Με τις διατάξεις αυτές που αναγνωρίζουν την κατά παρέκκλιση αρτιότητα επιδιώκεται να μη αποστερηθούν της δυνατότητας για οικοδομική εκμετάλλευση ακίνητα που έχουν τις προϋποθέσεις που καθορίζονται στο πιο πάνω ΠΔ. και τα ελάχιστα όρια της κατά παρέκκλιση αρτιότητας. Απ' αυτό προκύπτει ότι τα ακίνητα αυτά διατηρούν την κατά παρέκκλιση αρτιότητα, εφόσον η επιφάνεια και οι διαστάσεις τους δεν μειωθούν, πέρα από τα απαιτούμενα για τα κατά παρέκκλιση άρτια ελάχιστα όρια, αφού μέχρι των ορίων αυτών θεωρούνται κατά νόμο άρτια και οικοδομήσιμα (Γνωμ-326/77 ΝΣΚ).
Με βάση τις σκέψεις αυτές στην προκειμένη περίπτωση, εφόσον με τις αναφερόμενες μεταβιβαστικές πράξεις δεν θα στερηθεί το πιο πάνω ακίνητο της απαιτούμενης κατά παρέκκλιση αρτιότητας όπως καθορίζεται με το πιο πάνω ΠΔ., φρονούμε ότι και μετά τις μεταβιβάσεις αυτές αυτό διατηρεί την κατά παρέκκλιση αρτιότητά του.
Συνεπώς επί του τεθέντος ερωτήματος, έχουμε τη γνώμη ότι, εφόσον με τις μεταβιβάσεις δεν επέρχεται στο κατά παρέκκλιση άρτιο ακίνητο διαφοροποίηση στα κατώτερα όρια της κατά παρέκκλιση αρτιότητάς του, όπως σε κάθε περίπτωση κατά νόμον καθορίζεται, τότε εξακολουθεί να θεωρείται κατά παρέκκλιση άρτιο".

 

Δείτε και μία απόφαση του ΝΣΚ του 2000.

 

 

Γνωμ.-ΝΣΚ-248-2000.pdf