Διαφορετική "ανάγνωση" της υπέρβασης κάλυψης κ΄ ύψους

[dsworks]

1. Διωροφη οικοδμη συνολικου υψους 7,5μ σε περιοχη με μεγιστο επιτρεπομενο τα 11μ. Εχει προσταθει ενας επιπλεον οροφος υψους 3μ. (αρα συνολικο υψος οικοδομης 7,5 + 3 = 10,5μ.)

 

Ο συναδελφος λοιπον λεει οτι δεν εξεταζουμε αν εχουμε ξεπερασει κ κατα ποσο τα 11μ. , αλλα εξεταζουμε τι ποσοστο υπερβασης επι του επιτρεπομενου υψους προκυπτει απο τα 3μ. Αρα στην συγκεκριμενη περιπτωση προκυπτει υπερβαση υψους 27,3%.

 

... και 40% μεγαλύτερο πρόστιμο!

 

2. Διωροφη οικοδομη συνολικου υψους 7,5μ. σε περιοχη με μεγιστο επιτρεπομενο υψος τα 8,5 και πραγματοποιουμενη καλυψη 100. Η επιτρεπομενη καλυψη ειναι 150.. Εχουμε κατεπεκταση αυθαιρετο χωρο 40τμ. κ υψους 4μ.

 

Κατα τον συναφελφο λοιπον, εχουμε πρωτον υπερβαση καλυψης 26,7% κσι υπερβαση υψους 47%..

 

... και 1.4 * 1.4 = =1.96 = 96% μεγαλύτερο πρόστιμο !

 

Εφόσον μιλάμε για πραγματικές περιπτώσεις. Και άντε να το πεις στους ιδιοκτήτες καλοκαιριάτικα.

 

Εισαγωγη: Τετοια ωρα τετοια λογια θα μου πειτε και ισως να εχετε και δικιο.. Αλλωστε η σαφηνεια του νομου επιτρεπει τοσες πολλες διαφορετικες αναγνωσεις που το μονο που χρειαζεται ειναι λιγη φαντασια.. Μιλωντας λοιπον με εναν συναδελφο εχτες το βραδυ μου αναγνωσε τα περι υπερβασης καλυψης κ υψους λιγο διαφορετικα αποτι τα ειχα εγω τουλαχιστον στο μυαλο μου.. Ειπα λοιπον να το μοιραστω μαζι σας...

 

 

Στην ουσια λοιπον του πραγματος, ο συναδελφος ισχυριζεται οτι την οποια υπερβαση καλυψης κ υψους εχει γινει την συγκρινουμε με την επιτρεπομενη της περιοχης ανεξαρτητως αν εχει εξαντληθει ο αντιστοιχος συντελεστης απο την αδεια..

 

 

Σε ένα προηγούμενο topic έκανα ένα αντίστοιχο ερώτημα με ΥΥ (σε επέκταση δώματος). Βλακωδώς μετέφερα την άποψη άλλων συνεργατών/συναδέλφων δηλώνοντας "αφελής" και οι υπόλοιποι "μου έβαλαν πάγο". Πολύ σωστά κάνανε και τους ευχαριστώ για αυτό. Για πολλά θέματα του νόμου (και ειδικά ΥΚ, ΥΥ, κοινόχρηστα/κοινόκτητα) έχω φτάσει ακόμα και να τσακωθώ με συναδέλφους που εκπροσωπούσαν άλλους συνιδιοκτήτες. Έχει να κάνει με το υπόβαθρο και την αντίληψη του καθενός, σε τελική ανάλυση. Καλή ιδέα θα ήταν μαζί με τις ερωτοαπαντήσεις και τις εγκυκλίους να υπήρχαν και περισσότερα πραγματικά παραδείγματα υπολογισμών.

 

Το μόνο που έχω να πω είναι ότι χρειάζεται ανοιχτό μυαλό, διάβασμα-διάβασμα-διάβασμα, πολύ μεγάλη προσοχή πριν πούμε στους πελάτες νούμερα, και σε κάθε περίπτωση υπάρχει και το παρόν forum με άξιους συνάδελφους για να συζητηθεί το οποιοδήποτε θέμα.

[Spiderman]

Αρα θεωρείς ότι αν σε περιοχή με επιτρεπόμενο ύψος 20 έχεις άδεια οικοδομής για 4 m και εσύ το έκανες 5 δεν έχεις παράβαση υπέρβασης ύψους ?

Γιατί να έχεις? υπερέβεις το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος? Ο νόμος λέει ποσοστό υπέρβασης ύψους σε σχέση με το μέγιστο επιτρεπόμενο. Δεν λέει ποσοστό υπέρβασης ύψους που προκύπτει από τη διαφορά του πραγματικού μείον της τυχόν Ο.Α. δια του μέγιστου επιτρεπόμενου. Και φυσικά δεν θα μπορούσε να λέει κάτι τέτοιο γιατί τότε θα ευνοούνταν το εντελώς αυθαίρετο κτίσμα σε σχέση με ένα που έχει παρατυπίες.

Το 5 σε σχέση με το 4 πως προέκυψε αν από καμιά σοφίτα/πατάρι δηλώνεις την σοφίτα/πατάρι, αν από ξεμπάζωμα δηλώνεις ξεμπάζωμα.

Edited Ιούλιος 28 , 2012 by Spiderman

[dsworks]

Ο νόμος λέει για υπέρβαση ύψους, και για σύγκριση με το μέγιστο επιτρεπόμενο προκειμένου να μπει ο κατάλληλος συντελεστής. Όταν αντί για 4μ έχεις 5μ, έχεις υπέρβαση ύψους. Είναι το ίδιο με την δόμηση. Αν έχεις επιτρεπόμενο 200μ², άδεια για 100μ² και έχεις χτίσει 150μ², δεν έχεις υπέρβαση δόμησης;

 

Σκέψου 3D, σκέψου μετά στα σχέδια τι θα φαίνεται. Δυστυχώς έχεις ΥΥ.

Edited Ιούλιος 30 , 2012 by Manolis gon

[Spiderman]

Συνάδελφε το θέμα δεν είναι τι θα σκεφτείς/ω ή τα σχέδια, το θέμα είναι επακριβώς τι λέει ο νόμος. Αγνόησε τις τελευταίες ερωτοαπαντήσεις πάτα delete. Πες μου ειλικρινά πριν τη Θ4 ''ερωτοαπάντηση'' τί έλεγες στους πελάτες σου πως υπολόγιζες εσύ το πρόστιμο σε σχέση με ύψος και κάλυψη. Πόσο εκτεθιμένος ένιωσες από την ελληνική ερμηνευτική του ΥΠΕΚΑ. Πόσα ''λάθος πρόστιμα'' υπολόγισες μέχρι τότε? ειλικρινά όμως...

 

Αν έχεις επιτρεπόμενο 200μ², άδεια για 100μ² και έχεις χτίσει 150μ², δεν έχεις υπέρβαση δόμησης;

 

έχεις 50/200=25% (3D-stereo)

 

Εντελώς αυθαίρετο εκτός σχεδίου 101τμ κτίριο διώροφο γραφείων επαφή με όριο αγροτεμαχίου με ύψος 7μ ενώ επιτρέπεται 7,5μ πρόστιμο1 (τζ=1000)?

Το ίδιο ακριβώς με δίπλα σε επαφή κτίριο με Ο.Α. κατοικίας (άρα και αλλάγή χρήσης) (η κατοικία εντός πυρήνα) 750άρα παρέκκλιση (2,50 επιτρ. αποστάσεις ορίων) στην άδεια εξάντλησες κάλυψη δόμηση και ύψος 4μ η κατοικία, πρόστιμο2?

Σκέψου τώρα 3D αν θες...και αν η λογική σου λέει ότι ε δεν είναι δίκαιο ρε γαμώτο, περίμενε την θ4 ερωτοαπάντηση.

Τα αγροτεμάχια είναι διπλανά στην ίδια περιοχή το πρώτο σε μη οικοδομήσιμο 200τμ και το άλλο σε οικοδομήσιμο 751τμ

 

edit για την ίδια παλαιότητα πρόστιμο 1    

1000 * 101 * 0.15 *2.0*1.7*0.6*1.0 = 30906,00

 

πρόστιμο 2

1000 * 101* 0.15 *1.0*1.7*0.5*1.4*1.6*1.4*1.4*1.4 = 79152,33 (με Θ4)

Edited Ιούλιος 28 , 2012 by avgoust

[avgoust]

Το 5 σε σχέση με το 4 πως προέκυψε αν από καμιά σοφίτα/πατάρι δηλώνεις την σοφίτα/πατάρι, αν από ξεμπάζωμα δηλώνεις ξεμπάζωμα.

Προέκυψε διότι αφού ήταν μαγαζί σκέφτηκε να το κάνει ψηλοτάβανο να του δώσει "άλλον αέρα" (μπας και χώσει και κανα πατάρι λεω έγω που δεν έβαλε όμως).Αρα με το σκεπτικό σου δεν έχω παράβαση αφού είμαι κάτω από τα 7,5. Τότε όμως θα μπορώ να του δώσω και βεβαίωση μεταβίβασης ? Μάλλον όχι . Αρα πως θα δηλωνόταν τότε ?

 

Τελικά πιστεύω ότι η Θ4 προκλήθηκε από το απλό γεγονός ότι η υπέρβαση των μεγεθών της άδειας συνιστά αυθαίρετο είτε υπάρχει υπόλοιπο είτε όχι. Τώρα το αν οι συντελεστές προστίμου έπρεπε να έχουν άλλες τιμές είναι μια άλλη (μεγάλη) συζήτηση.

 

Και φυσικά δεν θα μπορούσε να λέει κάτι τέτοιο γιατί τότε θα ευνοούνταν το εντελώς αυθαίρετο κτίσμα σε σχέση με ένα που έχει παρατυπίες.

 

και πάντως στο παράδειγμα που αναφέρεις ως πρόστιμο 2 δεν μιλάμε για μια παρατυπία. Μιλάμε για το διπλάσιο κτίριο !

 

ΥΓ. Αν η κατοικία παραμένει κατοικία γιατί βάζεις αλλαγή χρήσης ?

Edited Ιούλιος 28 , 2012 by avgoust

[pk10gr]

Συναδελφοι ολα καλα... και ας πουμε οτι σε ενα βαθμο ειναι λογικο..

Ας το δουμε ομως και αναποδα.. σε περιοχη με 15μ επιτρεπομενο..

 

Οικοδομη Α: Αδεια 15μ υψος εχει προσθεσει οροφο 3μ. Αρα εχει παει στα 18μ.

ΟικοδομηΒ: Αδεια 9μ. υψος εχει προσθεσει οροφο 3μ. Αρα εχει παει στα 12μ.

 

Θα πληρωσουν με τον ιδιο συντελεστη ως προς την υπερβαση υψους, κ αρα το ιδιο προστιμο (ας υποθεσουμε οτι υπ. δομ. ειναι <50% κ στους δυο που ειναι λογικο)??? Με πια λογικη??? Την ιδια αυθαιρεσια εχουν κανει??? Την ιδια "ζημια"???

[Spiderman]

Προέκυψε διότι αφού ήταν μαγαζί σκέφτηκε να το κάνει ψηλοτάβανο να του δώσει "άλλον αέρα" (μπας και χώσει και κανα πατάρι λεω έγω που δεν έβαλε όμως).Αρα με το σκεπτικό σου δεν έχω παράβαση αφού είμαι κάτω από τα 7,5. Τότε όμως θα μπορώ να του δώσω και βεβαίωση μεταβίβασης ? Μάλλον όχι . Αρα πως θα δηλωνόταν τότε ?

 

Τελικά πιστεύω ότι η Θ4 προκλήθηκε από το απλό γεγονός ότι η υπέρβαση των μεγεθών της άδειας συνιστά αυθαίρετο είτε υπάρχει υπόλοιπο είτε όχι. Τώρα το αν οι συντελεστές προστίμου έπρεπε να έχουν άλλες τιμές είναι μια άλλη (μεγάλη) συζήτηση.

 

 

 

και πάντως στο παράδειγμα που αναφέρεις ως πρόστιμο 2 δεν μιλάμε για μια παρατυπία. Μιλάμε για το διπλάσιο κτίριο !

 

ΥΓ. Αν η κατοικία παραμένει κατοικία γιατί βάζεις αλλαγή χρήσης ?

 

Μιλάμε για το ίδιο ακριβώς αυθαίρετο κτίσμα γραφείων τι δεν αλλάζει χρήση ? ο.α. το δεύτερο γήπεδο έχει για κατοικία.

 

Η Θ4 προέκυψε για αύξηση προστίμων. Δεν σου κάνει εντύπωση που σταμάτησαν να βγάζουνε απαντήσεις? μακάκες είναι και δεν υπέγραφαν... Το παράδειγμά μου έχει τεθεί ως ερώτηση στο ΥΠΕΚΑ, ακόμα περιμένει απάνηση.

Edited Ιούλιος 29 , 2012 by Spiderman

[Manolis gon]

Το πρόστιμο 2 είναι πάντως λάθος υπολογισμένο γιατί βάζεις όλο το κτίσμα εντός του >20% των πλαγίων ορίων.Προφανώς και δεν είναι ένα κτίσμα 2,5 * 40 έτσι? (στο παράδειγμά σου εννοω). Επιπλέον δεν έχει αλλαγή χρήσης γιατί δεν το είχε η οικοδομική άδεια.Επίσης δεν έχει υπέρβαση ύψους.Αρα ο υπολογισμός είναι (αν κατάλαβα καλά το παράδειγμα: σε υφιστάμενη οικοδομή κατοικία κολλάει δίπλα μια αυθαίρετη κατασκευή 101 μ2 με χρήση γραφεία, βάζοντας λάθος και εγώ ότι όλο το κτίριο είναι εντός του Δ)

1000*0,15*101*1*1,7*0,6*1*1,6*1*1,4*1,4 = 48.460,61

[Spiderman]

1) όχι 2,5Χ40 αλλά 2,5X20X2ορόφους, ακραία περίπτωση σίγουρα αλλά για να τονιστεί η διαφορά. (δεν είναι λάθος) (θα είχες μια μείωση για το 20% του εμβαδού)

2)Γιατί δεν έχει υπέρβαση ύψους? (με βάση τη Θ4 πάντα) είναι σαν να έκανες αυθαίρετη προσθήκη κατ' επέκταση σε υπάρχουσα Ο.Α. (δηλαδή καθ' ύψος έχει και κατ' επέκταση δεν έχει?)

3)Για την αλλαγή χρήσης μάλλον έχεις δίκιο. Αν και αυτό κατά τη γνώμη μου χρήζει απάντησης (όταν υπάρχει άδεια με άλλη χρήση στο ακίνητο)

Edited Αύγουστος 1 , 2012 by avgoust

[pk10gr]

Απο τα παραδειγματα του ΤΕΕ

 

Παράδειγμα 2: (ΕΝΤΟΣ ΣΧΕΔΙΟΥ)

Β’κατοικία με οικοδομική άδεια 150τμ που επεκτάθηκε κατά 60τμ στο δώμα (επιπλέον όροφος) αποδεδειγμένα το 1995, καθ΄υπέρβαση του μεγίστου ύψους της περιοχής σε ΤΖ 1500€.

Καταβολή παραβόλου: 1000€

Ειδικό πρόστιμο:

60τμ Χ 1500Τ.Ζ. Χ 0,15 Χ 0,6 (άλλη κατοικία με ΤΖ >1000€) Χ 1 (υπέρβαση δόμησης<50%) Χ 1,4 (υπέρβαση υψους>20%) Χ 0,8 (παλαιότητα) = 9.072€

Συνολική οφειλή: παράβολο 1000€

και ειδικό πρόστιμο 9.072€ (-παράβολο) = 8.072€

(εφάπαξ εξόφληση = 9.072€ -20% = 7.257,60€)

 

ΡΗΤΑ ΚΑΙ ΚΑΤΗΓΟΡΗΜΑΤΙΚΑ ΚΑΘ'ΥΠΕΡΒΑΣΗ ΤΟΥ ΜΕΓΙΣΤΟΥ ΥΨΟΥΣ ΤΗΣ ΠΕΡΙΟΧΗΣ

 

 

Παράδειγμα 4:(ΕΚΤΟΣ ΣΧΕΔΙΟΥ)

Β’ κατοικία χωρίς οικοδομική άδεια 120τμ, σε ΤΖ 1100€:

α. Εάν βρίσκεται σε γήπεδο άρτιο και οικοδομήσιμο, τότε καταβάλλεται μόνο το παράβολο των 2000€ και υποχρεούται ο ιδιοκτήτης να εκδώσει οικοδομική άδεια σε τρία έτη.

β. Εάν βρίσκεται σε γήπεδο μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο:

Καταβολή παραβόλου: 2000€

Ειδικό πρόστιμο: 120τμ Χ 1100€ Τ.Ζ. Χ 0,15 Χ 1,7 (εκτός σχεδίου) Χ 0,6 (άλλη κατοικία με ΤΖ >1000€) Χ 2,0 (χωρίς άδεια) = 40.392€

Συνολική οφειλή: παράβολο 2000€

και ειδικό πρόστιμο 40.392€ (-παράβολο) = 38.392€

(εφάπαξ εξόφληση = 40.392€ -20% = 32.313,60€)

 

Δεν θα επρεπε να κανει και ελεγχο του πραγματοποιουμενου υψους ως προς το επιτρεπομενο (4για ισογειο και 7,5 για διωροφο κτηριο)???????

 

Αποψεις?