Όροι δόμησης σε οικισμούς κάτω των 2000 κατοίκων

[Dimitrios1991]

Καλησπέρα, έχω τοπογραφικό σε οικισμό κάτω των 2000 κατοίκων οριοθετημένο με το ΦΕΚ181Δ/1985. Στην Δ.Ε. που διοικητικά ανήκει ο οικισμός έχουν επικυρωθεί ΣΧΟΟΑΠ τα οποία στον χάρτη του οικισμού αναφέρουν μέσο συντελεστή 0.8. 

Στους όρους δόμησης που θα παρουσιάσω στο τοπογραφικό ποιον συντελεστή δόμησης θα αναφέρω. Το μέσο σ.δ = 0.8 που αναφέρει το ΣΧΟΟΑΠ ή τον συντελεστή δόμησης που αναφέρει η απόφαση οριοθέτησης του Νομάρχη;

[ΘΕΟΧΑΡΗΣ]

Ο καθορισμός μέσου συντελεστή δόμησης ανήκει στο κανονιστικό μέρος του γενικού πολεοδομικού σχεδίου, εφ΄ όσον αποτελεί όρο δόμησης, η δε σχετική διάταξη του  είναι αμέσως εφαρμοστέα και δεσμευτική κατά την έκδοση οικοδομικών αδειών για ανοικοδόμηση ακινήτων ευρισκομένων στις περιοχές αυτές και ελέγχεται παρεμπιπτόντως κατά τον έλεγχο διοικητικών πράξεων, που εκδίδονται κατ΄ επίκλησή της.

[Dimitrios1991]

1 ώρα πριν, ΘΕΟΧΑΡΗΣ said:

Ο καθορισμός μέσου συντελεστή δόμησης ανήκει στο κανονιστικό μέρος του γενικού πολεοδομικού σχεδίου, εφ΄ όσον αποτελεί όρο δόμησης, η δε σχετική διάταξη του  είναι αμέσως εφαρμοστέα και δεσμευτική κατά την έκδοση οικοδομικών αδειών για ανοικοδόμηση ακινήτων ευρισκομένων στις περιοχές αυτές και ελέγχεται παρεμπιπτόντως κατά τον έλεγχο διοικητικών πράξεων, που εκδίδονται κατ΄ επίκλησή της.

Συνεπώς ως συντελεστής δόμησης καθολικά και ανεξαρτήτου εμβαδού οικοπέδου ορίζεται ο μέσος σ.δ. όπως αναφέρεται στα ΣΧΟΟΑΠ 

[dimitris GM]

πχ.

ΦΕΚ ΑΑΠ 3/2015

για την Καλαμαριά.

 

[Dimitrios1991]

Στο ΦΕΚ 421/ΑΑΠ/28-11-2013 αναφέρει μέσο προτεινόμενο σ.δ. = 0.8 για τον οικισμό που ανήκει το οικόπεδο χωρίς να αναφέρει κάτι για την μέγιστη επιτρεπόμενη δόμηση όπως ορίζεται στο ΦΕΚ 289/ΑΑΠ/2011 για οικόπεδα άνω και κάτω των 700τ.μ. 

Συνεπώς αν κατάλαβα καλά.

Έχω συντελεστή δόμησης 0.8 ανεξαρτήτου εμβαδό οικοπέδου και:

-για γήπεδα μικρότερα των 700 m2 επιτρέπεται η ανέγερση κτηρίου οποιασδήποτε χρήσης (κύριας και βοηθητικής) μέγιστης επιτρεπόμενης συνολικής επιφάνειας ορόφων 240 m2

-για γήπεδα μεγαλύτερα ή ίσα των 700 m2 επιτρέπεται η ανέγερση κτηρίου οποιασδήποτε χρήσης (κύριας και βοηθητικής) μέγιστης επιτρεπόμενης συνολικής επιφάνειας ορόφων 400 m2

[liumier]

Αφήνω αυτό εδώ (το είχα στο αρχείο μου), ίσως βοηθήσει μερικούς.. (δεν ξέρω αν κάποιος το έχει ανεβάσει στο παρελθόν)

 

[Gestalt]

Καλησπέρα συνάδελφοι, στο ΠΔ 4/11/2011, 289 ΑΠΠ αναφέρεται στο άρθρο 1, παρ. 4α:

"Όταν η κλίση του γηπέδου είναι µεγαλύτερη από 15%, το µέγιστο επιτρεπόµενο ύψος του πρώτου κτηρίου που εµφανίζει όψη προς το δρόµο στα ανωφερή (ανηφορικά) οικόπεδα - στο ανάντι του δρόµου - ορίζεται ως εξής: - όταν το κτήριο τοποθετείται στο όριο του γηπέδου µε το δρόµο επιτρέπεται ύψος µέχρι 7,5 µέτρα. - όταν αυτό τοποθετείται καθ΄ υποχώρηση σε απόσταση έως 20 µέτρα από το όριο του γηπέδου µε τον δρόµο επιτρέπεται το ύψος του να είναι µέχρι 4,5 µέτρα από το πέριξ φυσικό έδαφος. - όταν αυτό τοποθετείται σε απόσταση µεγαλύτερη των 20 µέτρων από το όριο του γηπέδου µε το δρόµο επιτρέπεται να έχει ύψος µέχρι 7,5 µέτρα. Όταν η κλίση του γηπέδου είναι µεγαλύτερη από 15% και βρίσκεται στην κατωφέρεια - κατάντι - του δρόµου η προβολή του κτηρίου πάνω από τη στάθµη του δρόµου δεν δύναται να υπερβαίνει τα 4,50 µέτρα. Σε γήπεδα που βρίσκονται στην κατωφέρεια – κατάντι – του δρόµου, όταν η φυσική στάθµη του γηπέδου στο όριο του δρόµου βρίσκεται χαµηλότερα των 3,00 µέτρων από τη στάθµη του δρόµου, η προβολή του κτιρίου πάνω από τη στάθµη του δρόµου δεν δύναται να υπερβαίνει τα 3,00 µέτρα. Σε κάθε περίπτωση, η στάθµη οροφής τυχόν υπογείου ορόφου δε δύναται να υπερβαίνει σε κανένα σηµείο τη στάθµη του φυσικού εδάφους περιµετρικά της κατασκευής."

1) Η κλίση του γηπέδου εννοείται σημειακά ή στο σύνολο του οικοπέδου; Δηλαδή πώς υπολογίζουμε το αν η κλίση του οικοπέδου είναι > 15%;

2) Με μπερδεύει αυτό σχετικά με το ανάντι και το κατάντι του δρόμου ως προς την διαμόρφωση/περιορισμό των σχετικών μέγιστων υψών... στο σχήμα που παραθέτω παρακάτω έχω υφιστάμενο κτίριο το οποίο θέλω να αποπερατώσω και να προσθέσω όγκο... έχω περιορισμό ως προς τα ύψη σε σχέση με τους δρόμους και την σχετική κλίση του οικοπέδου, δηλαδή μπορώ να πάω στα 7,50 μ. + στέγη; Όπως αντιλαμβάνομαι την παραπάνω αναφορά, εφόσον οι δρόμοι είναι "στα πλάγια" σε σχέση με την κλίση (η κλίση φαίνεται με το σχετικό βέλος στο σχήμα), δεν έχω περιορισμό των 4,50 μέτρων... αν όμως ο δρόμος ήτανε στο όμορο που απέχει 20 μ. από το κτίριο (επάνω όπως κοιτάζουμε το σχήμα), τότε θα εξέταζα ως προς το ανάντι, ενώ αν ο δρόμος ήτανε στο όμορο που απέχει 10 μ. από το κτίριο (κάτω όπως κοιτάζουμε το σχήμα), θα εξέταζα το ύψος κτιρίου ως προς το κατάντι του δρόμου... τώρα που οι δρόμοι είναι στα πλάγια ως προς το ανάντι και κατάντι / κλίση του οικοπέδου, δε κάνω σχετικό έλεγχο και μπορώ να έχω μέγιστο ύψος 7,50 μ. + στέγη, σωστά; Έχω αντιληφθεί σωστά το σχετικό εδάφιο ή λειτουργεί διαφορετικά; Ευχαριστώ!

Edited Σεπτέμβριος 24 , 2020 by Gestalt

[tetris]

Σημειακή κλίση δεν υφίσταται. Υποτίθεται ότι το ανάγλυφο του εδάφους δεν έχει έντονες διακυμάνσεις (για οικόπεδα  <=1000 μ²), οπότε μιλάμε για  κλίση του όλου. Σε μεγάλα οικόπεδα (σπάνια εντός οικισμών <2000 κατ.), η κλίση λαμβάνεται στη θέση του κτιρίου

Τα κατάντι και ανάντι (ως προς το δρόμο) αναφέρονται στην περίπτωση εγκάρσιας κλίσης του εδάφους ως προς τη διεύθυνση του δρόμου

[Gestalt]

Σε ευχαριστώ πολύ @tetris ... για την προσέγγιση αυτή γίνεται αναφορά κάπου συγκεκριμένα ή προκύπτει από λογική / εμπειρική τεκμηρίωση; Πάντως σε άλλη περίπτωση (διαμόρφωσης εδάφους) η ΥΔΟΜ αντιμετώπισε το θέμα της κλίσης σημειακά (δηλ. στο τοπικό εκείνο τμήμα όπου αντί για εκσκαφή 1,50 μ. είχαμε εκσκαφή 2,00 μ. καθότι η κλίση εκεί > 20%), αλλά δεν ήτανε και πολύ σίγουροι... όσον για το ανάντι και το κατάντι, αντιλαμβάνομαι επομένως πως ελέγχονται πχ. στις όψεις εκείνες που είναι (σχεδόν) παράλληλες με τις ισοϋψείς και όπου κλίση >15% , δηλαδή στο σχήμα για παράδειγμα αν υπήρχε δρόμος όπου είναι τα όμορα θα ελεγχόντανε το κατάντι στο κάτω όμορο που θα ήτανε δρόμος και το ανάντι στο επάνω όμορο αντίστοιχα όπως κοιτάμε το σχέδιο...

[Gestalt]

Συνάδελφοι με βάση τα αντίστοιχα Π.Δ. σχετικά με τον τρόπο καθορισμού ορίων οικισμών της χώρας μέχρι 2.000 κατοίκους, τις κατηγορίες
αυτών και τον καθορισμό των όρων και περιορισμών δόμησής τους (Π.Δ. ΤΗΣ 24.4/3.5.1985 (ΦΕΚ 181Δ΄) όπως έχει τροποποιηθεί με τα Π.Δ. της 20/30.8.1985
(ΦΕΚ 414Δ’), Π.Δ. της 25.4/16.5.1989 (ΦΕΚ 293 Δ΄), Π.Δ. της 14/23.2.1987 (ΦΕΚ 133 Δ΄), Π.Δ. της 4.11.2011 (ΦΕΚ 289ΑΑΠ) και το Ν. 4315/24.12.2014 (ΦΕΚ 269Α΄)), προβλέπεται μέγιστο ύψος κτιρίου 7,50 μ. και κάποιες πιο συγκεκριμένες περιπτώσεις όπως συζητήθηκαν στα παραπάνω μηνύματα (σχετικά με ανάντι και κατάντι)... ως γνωστόν τα αντίστοιχα Π.Δ. κατισχύουν του ΝΟΚ... αν τώρα σε συγκεκριμένο οικισμό υφίσταται Απόφαση Νομάρχη που προβλέπει στους Γενικούς Όρους Δόμησης μέγιστο ύψος > 7,50 μ., ποιο επικρατεί και κατισχύει;