Συσταση οριζοντιων ιδιοκτησιων

[nzerman]

Δεν προβλέπεται υποχρέωση διατήρησης απο καμία διάταξη.

[Faethon11]

Ακριβώς. Δεν απαγορεύεται η επιστροφή στην προτέρα κατάσταση. Αρκεί να γίνει νόμιμα.

[Γιωργο]

Καλησπέρα! Νέος μηχανικός και ήθελα τα φώτα σας.

Σε οικόπεδο εντός οικισμού έχουν συσταθεί τρεις κάθετες ιδιοκτησίες. Προκειμένου να γίνει σύσταση 2 οιζόντιων ιδιοκτησιών σε μία από τις τρεις κάθετες , η οποία έχει διώροφη κατοικία, καλούμαι να υπολογίσω την πραγματοποιούμενη δόμηση , κάλυψη και όγκο σε κάθε ένα από τα δύο οροφοδιαμερίσματα που θα συσταθούν και στους 2 κοινόχρηστους χώρους (του ισογείου και του ορόφου). Σύμφωνα με το ΓΟΚ85, άρθρο 23 (όταν κι έγινε η σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας) πηγαίναμε με τη δόμηση όπως υπολογίζεται "σήμερα" . Τώρα που ισχύει ο ΝΟΚ2012, άρθρο 23, για να κάνω την σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας, πάμε με τη δόμηση όπως υπολογιζόταν όταν κτίστηκε.

Αποτέλεσμα αυτης της αλλαγής του άρθρου 23 του ΓΟΚ είναι η πραγματοποιούμενη δόμηση της κάθετης ιδιοκτησίας να υπερβαίνει την επιτρεπόμενη δόμηση σύμφωνα με τα ποσοστά επί του όλου οικοπέδου. Υπάρχει πρόβλημα κατά τη γνώμη σας;

[Faethon11]

Συνάδελφε λες για το παρακάτω του ΓΟΚ85 που δεν υπάρχει στο άρθρο 23 του ΝΟΚ;

5. Σε περίπτωση οποιασδήποτε προσθήκης η συνολική εκμετάλλευση δεν μπορεί να υπερβαίνει τον ισχύοντα συντελεστή δόμησης της περιοχής, κατά το χρόνο χορήγησης της άδειας οικοδομής.

Σε συνιδιόκτητα οικόπεδα στα οποία μειώνεται ο συντελεστής δόμησης, εφόσον ένας ή περισσότεροι των συνιδιοκτητών έχούν οικοδομήσει κατά το ποσοστό συνιδιοκτησίας τους με βάση τον παλιά συντελεστή δόμησης, η επιφάνεια της προσθήκης που επιτρέπεται να πραγματοποιηθεί για τις λοιπές συνιδιοκτησίες και μόνον όταν πρόκειται για κατοικία πρέπει να είναι ίση με το γινόμενο του νέου μειωμένου συντελεστή δόμησης επί το ποσοστό συνιδιοκτησίας επί του οικοπέδου που έχει έκαστος συνιδιοκτήτης

 

Δες όμως και το άρθρο 11 του ΝΟΚ

3. Σε συνιδιόκτητα οικόπεδα με κάθετη ή οριζόντια ιδιοκτησία που έχει συσταθεί κατά τις διατάξεις του ν. 1024/1971 (Α΄ 232) και έχει εκδοθεί άδεια πριν από τη μεταβολή γενικών ή ειδικών διατάξεων που αφορούν την επιτρεπόμενη δόμηση, προκειμένου για έκδοση άδειας δόμησης ο κάθε συνιδιοκτήτης χρησιμοποιεί το ποσοστό δόμησης που του αναλογεί σύμφωνα με το συντελεστή δόμησης που ισχύει κατά το χρόνο έκδοσης της άδειας δόμησης.

 

Αν κατάλαβα καλά τον προβληματισμό σου....

[nzerman]

Δεν καταλαβαίνω τι σε προβληματίζει συνάδελφε, υπάρχουν υπερβάσεις σε σχέση με τις οικοδομικές άδειες;

 

Αν όχι δεν έχεις κανένα απολύτως πρόβλημα. Αυτό που έχω να σου επισημάνω πως κατά τη σύσταση σύνθετης διηρημένης στον πίνακα θα πρέπει να εμφαίνονται τα ποσοστά των οριζοντίων στο σύνολο του οικοπέδου αλλά και στο τμήμα της κάθετης που οικοδομήθηκαν.

[dimitris GM]

γιωργο

εχεις συστησει νομιμα τρεις καθετες.

Καθε μια εχει διικαιωμα να ανοικοδομησει το αντιστοχο ποσοστο εξ αδιαιρετου οικοπεδου Χ τον σδ...

Εχεις ηδη χτισει την μια καθετη...εχεις ΟΑ αντιστοιχη και πρεπει να ειναι ιση με τα δικαιωματα απο την συσταση, εχεις διοροφη οικοδομη

Δεν εχεις κανενα προβλημα ουτε με τον ΓΟΚ ουτε με τον ΝΟΚ, αν δεν εχεις υπερβει τα συμφωνηθεντα...στην άδεια....

Αν εστω η δικη σου καθετη εχει 340 χιλ. οικοπεδου, καθε οροφος "παιρνει" απο 170 χιλ. αν ειναι ιδιοι κατα εμβαδον...

και τελος...

τι προβλημα αλλο εχει...

εντιτ

ζερμαν

μαζι γραφαμε

καλη συνεχεια

υγ

τυχον αυθαιρεσιες, τακτοποιουνται "αυτοτελως" στην καθε καθετη, χωρις συναινεση των άλλων δυο...

αρκει να συμφωνουν οι δυο συνιδιοκτητες της δικης " σου " καθετης...

Edited Οκτώβριος 29 , 2012 by dimitris GM

[nzerman]

Το μόνο που έχω να παρατηρήσω Δημήτρη είναι πως τα ποσοστά στις οριζόντιες καλό είναι να κατανέμονται σύμφωνα με τις αξίες και όχι σύμφωνα με τα εμβαδά.

 

Καλή συνέχεια σε όλους.

[Faethon11]

Έτσι ορίζει και η σχετική νομοθεσία και έτσι πρέπει να γίνεται, αλλά.....

[Γιωργο]

Η οικοδομική άδεια εκδόθηκε με το ΓΟΚ73 όπου μετρούσαν στη δόμηση οι ημιυπαίθριοι και είχε πραγματοποιούμενη δόμηση 310 τ.μ.

Οι τρεις κάθετες συστάθηκαν το 2004 με το ΓΟΚ85 με αποτέλεσμα η πραγματοποιούμενη δόμηση της υπόψη κάθετης να είναι 250 τ.μ. (αφαιρέθηκαν οι επιφάνειες των η/χ).

Σήμερα που καλούμαι να συστήσω δύο οριζόντιες ιδιοκτησίες πρέπει να αναφέρω εκτός από τα χιλιοστά της κάθε οριζόντιας ιδιοκτησίας και το εμβαδόν τους. Τα ερωτήματα είναι τα εξής:

1)α)Σύμφωνα με το ΝΟΚ2012, άρθρο 23, παρ. 2, πάω με τους παλιούς όρους δόμησης όπως ίσχυαν όταν εκδόθηκε η οικοδομική άδεια;

Θα πρέπει να μετρήσω στην επιφάνεια της κάθε οριζόντιας ιδιοκτησίας και τους ημιυπαίθριους χώρους αυτών;

β) Μήπως μπορώ να πάω με τους σημερινούς όρους δόμησης βασιζόμενος σε κάποιο άλλη διάταξη;

 

Faethon, αυτές οι διατάξεις που ανέφερες αφορούν την επιτρεπόμενη δόμηση, κάλυψη , όγκο κι όχι την πραγματοποιούμενη δόμηση, κάλυψη, όγκο.

Αναφέρομαι στην παρ. 2γ , άρθρο 23, ΝΟΚ2012 :

Για τα κτίρια ή τα τμήματα των κτιρίων της παραγράφου 1, οι συντελεστές κάλυψης, δόμησης, όγκου και ύψη υπολογίζονται σύμφωνα με τον κανονισμό και τις πολεοδομικές διατάξεις που ίσχυαν κατά το χρόνο κατασκευής τους.

Ειδικότερα:

α) Στην κάλυψη και στο συντελεστή δόμησης του οικοπέδου, που έχει πραγματοποιηθεί, προσμετρώνται τα υπάρχοντα κτίσματα, νομίμως υφιστάμενα ή όχι.

β) Χώροι των προαναφερθέντων κτισμάτων που δεν υπολογίζονταν κατά το χρόνο κατασκευής τους στο συντελεστή δόμησης του οικοπέδου, δεν υπολογίζονται στη συνολική επιφάνεια του κτιρίου.

γ) Όροι δόμησης ή διατάξεις που ορίζονται με τον παρόντα νόμο και δεν είχαν ορισθεί κατά το χρόνο κατασκευής του υφιστάμενου κτίσματος κατισχύουν των διατάξεων του παρόντος νόμου κατά τη μελέτη της προσθήκης, εξαιρουμένων των διατάξεων που αφορούν σε άτομα με αναπηρία ή/και εμποδιζόμενα άτομα.

Edited Οκτώβριος 29 , 2012 by Manolis gon

[nzerman]

Μάλιστα...

Καταρχήν κακώς ο μηχανικός που έκανε τη σύσταση το 2004 απομείωσε το συντελεστή δόμησης που υπήρχε από την οικοδομική άδεια. Κατά τη γνώμη μου έπρεπε να παραμείνει ως είχε και στη συνέχεια ο κύριος της εκάστοτε διηρημένης ιδιοκτησίας θα το διαχειριζόταν μεμονωμένα σε περίπτωση δικαιώματος δόμησης.

Τώρα αν αυτοί οι Η/Χ ξαναμετρούν στο Σ.Δ. πρέπει όντως να αλλάξουν και να επανέλθουν στο αρχικό καθεστώς καθότι όλα τα αναφερόμενα στις οροφοκτησίες ισχύουν με την επιφύλαξη των πολεοδομικών διατάξεων οπότε και ενδέχεται να υπάρχει ζήτημα στο μέλλον.

Το πρόβλημα είναι πως για να γίνει αυτό πρέπει να διορθωθεί και η κάθετη υπάρχει αυτή η δυνατότητα;