Αρτιότητα και Οικοδομησιμότητα Εκτός Σχεδίου

[ntanos]

On 5/12/2021 at 8:21 ΜΜ, the_topo said:

Αν υπολογίσω και τα 4100τ.μ., σύμφωνα με τα στοιχεία κτηματογράφισης των γειτονικών ιδιοκτησιών, το αγροτεμάχιο καταλαμβάνει επιφάνεια ελληνικού δημοσίου ή χειμάρου. Τι πρέπει να κάνω?

Εξακολουθώ να ανησυχώ για το παραπάνω, σε συνδυασμό με το ότι, το ρέμα φαίνεται να ανήκει στην κτηματική υπηρεσία του δημοσίου. Συνήθως τα ρέματα αποδίδονται στους Δήμους. Κατά την γνώμη μου, μπορεί να μην είναι οριοθετημένο, αλλά θα πρέπει να αποκλίσεις το ενδεχόμενο να αποτελεί κάποιο τεμάχιο ή ρέμα διανομής  του προηγούμενου αιώνα. Τέτοιες διανομές υπάρχουν πολλές στην Ελλάδα, οι οποίες πλέον δεν είναι εφαρμοσμένες επί του εδάφους και κυρίως δεν αναφέρονται καν στα συμβόλαια. Δουλεύω στο κτηματολόγιο και το βλέπω αυτό παντού. Πολλή προσοχή λοιπόν, απέκλεισε το ενδεχόμενο αυτό διότι μετά την οριστικοποίηση των πρώτων εγγραφών, θα έχει χρησιμοποιηθεί (τεκμηριωμένα οριοθετημένη) έκταση του ελληνικού δημοσίου για να συσωρευτεί η απαιτούμενη αρτιότητα.

Στο κτηματολογικό φύλλο του ρέματος, αναφέρει κάτι ως τίτλο κτήσης για την κτηματική?

[the_topo]

Στα στοιχεία τίτλου αναφέρει στο ΝΟΜΟΣ την ημ/νία του '1821' και αιτία κτήσης 'ΝΟΜΟΣ' χωρίς περαιτέρω πληροφορίες.

Αν τηρήσω τα όρια του χειμμάρου όπως αυτά αναφέρονται στο κτηματολογικό φύλλο και χρησιμοποιήσω κάποια μέτρα από το άλλο όριο (που βέβαια πάλι είναι ελληνικού δημοσίου) τι πρόβλημα θα υπάρχει? 

Θέλω να πω οτι το εν λόγω γήπεδο βάσει συμβολαίων ειναι 4100+ και το αντίστοιχο κτηματ. φύλλο παρότι το παρουσιάζει 3900τμ απο το κτηματολόγιο μου είπαν οτι υπάρχει ανοχή 300+ μέτρα. Δεν μπορώ να χρησιμοποιήσω μέρος αυτής της ανοχής? 

Edited Δεκέμβριος 11 , 2021 by Pavlos33
διαγραφή παράθεσης του αμέσως προηγούμενου μηνύματος

[ntanos]

Αυτή τη στιγμή ισχύει η ανοχή μόνο σε ότι αφορά στο εμβαδό, όπως σωστά αναγράφεις. Αλλά αυτό είναι κάτι που αφορά το κτηματολόγιο και την ΥΔΟΜ, η οποία αν δει ότι σε τοπογραφικό αδείας είσαι εντός αποδεκτής απόκλισης (10% για εκτός σχεδίου), δεν φέρει κάποια αντίρρηση ούτε ζητάει διόρθωση τίτλου κλπ.

Δεν ξερω τι περιθώρια μαγειρέματος κλπ έχεις, σκέψου όμως το ενδεχόμενο μελλοντικά, κάποιος να περιτοιχίσει κατά μήκος του ορίου που θα υποδειχθεί σε ένα τοπογραφικό διάγραμμα.

Θα πρέπει λοιπόν, να μην βασιστείς στην επιτρεπόμενη ανοχή εμβαδού, αλλά αντιθέτως θα πρέπει να είσαι σίγουρος ότι κάθε τετραγωνικό γης που θα υποδείξεις ως έκταση του πελάτη σου, δεν αποτελεί στην πραγματικότητα κάποια έκταση του δημοσίου, για την οποία στο μέλλον μπορεί να υπάρξει αντίδραση από τις αρχές (αυτό έχει συμβεί γενικά πολλές φορές).

Αυτό που προτείνω είναι, μία τελευταία επικοινωνία με την κτηματική υπηρεσία του νομού, ώστε να σου πουν για ποιο λόγο δήλωσαν αυτό το τεμάχιο και αν το γεωμετρικό του σχήμα προέκυψε από κάποιο διάγραμμα διανομής κλπ.

Αφού κλειδώσει το κτηματολόγιο, νομίζω κανείς δεν μπορεί να εγγυηθεί πως θα αντιμετωπίζονται μελλοντικά οι περιπτώσεις διαφορών στα όρια. Και το τι θα νομοθετηθεί τότε.

Τέλος, έχω την άποψη ότι, μπορεί γενικά η υπόδειξη ορίων να γίνεται από τους ιδιοκτήτες και να συντάσσεται και η αντίστοιχη δήλωση επί του τοπογραφικού, αλλά σε περιπτώσεις που αυτή "εισβάλλει" σε δημόσια έκταση θεωρώ ότι ο μηχανικός έχει ευθύνη και μπορεί να μπλέξει.

Edited Δεκέμβριος 11 , 2021 by ntanos

[the_topo]

Νομίζω έχω καταλάβει που προκύπτει αυτή η διαφορά του εμβαδού. Τα παλαιότερα συμβόλαια του ιδοκτήτη κάνουν αναφορά σε τοπογραφικό το οποίο παρότι λέει σύνολο εμβαδού 4100τμ+ στη πραγματικότητα όταν βάζω τισ αναγραφόμενες διαστάσεις στο Autocad προκύπτουν 3900+ και όχι 4100τ.μ. Σε μεταγενέστερο συμβόλαιο (2001) πάλι , ίσως και σκοπίμως, αναφέρονται οι ίδιες διαστάσεις και το ίδιο 4100+ εμβαδό. Σε ένα από αυτά τα συμβόλαια/τοπογραφικό πρέπει να βασίστηκε το κτηματολόγιο, να χρησιμοποίηση τα μήκη των πλευρών και αναγκαστικά το εμβαδό να τους προέκυπτε τόσο, δλδ 3900+

Η ανοχή στο κτηματολόγιο παρολ'αυτά υπάρχει και δεν ξέρω τι να κάνω, να τη χρησιμοποιήσω ή όχι!

 

Edited Δεκέμβριος 11 , 2021 by Pavlos33
διαγραφή παράθεσης του αμέσως προηγούμενου μηνύματος

[ntanos]

Αυτό που περιγράφεις, αποσαφηνίζει αρκετά την κατάσταση. Και σημαίνει ότι, στην πραγματικότητα πάντα το γήπεδο ήταν <4000 τ.μ.

Αφού υπάρχει παλαιότερο τοπογραφικό διάγραμμα με αναγραφόμενες διαστάσεις, σκέψου ότι άτυπα οφείλεις να κάνεις πάνω κάτω, εφαρμογή αυτών των διαστάσεων. Δικαίωμα στην νεότερη καταμέτρηση, έχεις φυσικά, εντός κάποιων ορίων που αφορούν το εμβαδό, αλλά σκέψου, αν αυτή τη νεότερη καταμέτρηση γίνει εις βάρος ιδιοκτησίας του δημοσίου θα είσαι διπλά εκτεθειμένος. Αν η κατάσταση οδηγηθεί στα άκρα, θα προκύψει αδιαμφισβήτητα ότι "σκόπιμα τέντωσες¨μια συγκεκριμένη διάσταση.

Συμπερασματικά, η διαφορά είναι μικρή και ίσως και να μπορέσεις με κάποιο τρόπο να το αποτυπώσεις ως >4000 τ.μ. αλλά πρόσεχε που θα βρεις τα τετραγωνικά.. πολλή προσοχή!

[the_topo]

24 minutes ago, ntanos said:

Αυτό που περιγράφεις, αποσαφηνίζει αρκετά την κατάσταση. Και σημαίνει ότι, στην πραγματικότητα πάντα το γήπεδο ήταν <4000 τ.μ.

Αφού υπάρχει παλαιότερο τοπογραφικό διάγραμμα με αναγραφόμενες διαστάσεις, σκέψου ότι άτυπα οφείλεις να κάνεις πάνω κάτω, εφαρμογή αυτών των διαστάσεων. Δικαίωμα στην νεότερη καταμέτρηση, έχεις φυσικά, εντός κάποιων ορίων που αφορούν το εμβαδό, αλλά σκέψου, αν αυτή τη νεότερη καταμέτρηση γίνει εις βάρος ιδιοκτησίας του δημοσίου θα είσαι διπλά εκτεθειμένος. Αν η κατάσταση οδηγηθεί στα άκρα, θα προκύψει αδιαμφισβήτητα ότι "σκόπιμα τέντωσες¨μια συγκεκριμένη διάσταση.

Συμπερασματικά, η διαφορά είναι μικρή και ίσως και να μπορέσεις με κάποιο τρόπο να το αποτυπώσεις ως >4000 τ.μ. αλλά πρόσεχε που θα βρεις τα τετραγωνικά.. πολλή προσοχή!

Συνάδελφε ευχαριστώ για την απάντηση. Μετά τη δήλωση του ιδιοκτήτη επί του τοπογραφικού (Ν4030/11) που υποδεικνύει όρια, μελλοντικά η υπευθυνότητα θα θεωρηθεί δική μου? Το λέω γιατί ο ιδιοκτήτης είναι τόσο επίμονος όσον αφορά τα όριά του.

Αν ξαναδείς το δυτικό όριο στο .pdf που είχα επισυνάψει, πρόκειται για ιδιοκτησία δημοσίου (χέρσο χωράφι) εμβαδού 224στρ. +, να κινηθεί το δημόσιο κατά του ιδιοκτήτη κι εμένα για 100μ? Να μου πεις γιατί όχι?

Να γίνει γεωμετρική μεταβολή πρώτα στο κτηματολόγιο? Είμαι σε αδιέξοδο..

[ntanos]

Η δήλωση υπόδειξης ορίων του ιδιοκτήτη δεν σε καλύπτει πάντα, καθώς οφείλεις να λαμβάνεις υπόψιν σου, επιπροσθέτως, τυχόν διανομές, αναδασμούς, απαλλοτριώσεις, αιγιαλό κλπ και τότε, την υπόδειξη του ιδιοκτήτη την κάνεις "trim" σε αυτές τις γραμμές.

Πάντως συνάδελφε μην αγχώνεσαι. Εσύ κάνε την έρευνά σου για το χείμαρρο και το χέρσο του ελληνικού Δημοσίου. Αν το διάγραμμα είναι παλιό, η εφαρμογή του επί του ορθοφωτοχάρτη έχει κάποιο σφάλμα που σου δίνει ευελιξία. Τότε όντως δύσκολα θα κατηγορηθείς για μικροδιαφορές.

Βάσει του παραπάνω λοιπόν, και βάσει του ότι υπάρχει λειτουργούν κτηματολόγιο, τυπικά ζητάς ΔΓΜ όταν είσαι εκτός απόκλισης εμβαδού μόνο, διότι δεν έχει θεσμοθετηθεί ακόμα η ζώνη συμβατότητας σχήματος. Αυτό σημαίνει ότι δεν είσαι υποχρεωμένος προς το παρόν να το κάνεις.

Είμαι της άποψης λοιπόν, ότι μπορείς να υποδείξεις το όριό σου ελαφρώς διαφοροποιημένο σε σχέση με τα πολύγωνα του κτηματολογίου, χωρίς να έχεις θέμα. Σε κάθε περίπτωση, μην ξεφύγεις πάνω από 2μ, καθώς είναι η ανοχή που ίσως μελλοντικά θεσμοθετηθεί στα εκτός σχεδίου. Η διαφορά σου είναι πολύ μικρή οπότε διαφοροποιήσου όσο λιγότερο μπορείς από τα πολύγωνα αυτά, ακόμα και κάτω του μέτρου.

Τα παραπάνω με επιφύλαξη, και αν κάποιος πιο έμπειρος έχει άλλη άποψη καλό είναι να την πει.

Edited Δεκέμβριος 12 , 2021 by ntanos

[the_topo]

17 minutes ago, ntanos said:

Η δήλωση υπόδειξης ορίων του ιδιοκτήτη δεν σε καλύπτει πάντα, καθώς οφείλεις να λαμβάνεις υπόψιν σου, επιπροσθέτως, τυχόν διανομές, αναδασμούς, απαλλοτριώσεις, αιγιαλό κλπ και τότε, την υπόδειξη του ιδιοκτήτη την κάνεις "trim" σε αυτές τις γραμμές.

Πάντως συνάδελφε μην αγχώνεσαι. Εσύ κάνε την έρευνά σου για το χείμαρρο και το χέρσο του ελληνικού Δημοσίου. Αν το διάγραμμα είναι παλιό, η εφαρμογή του επί του ορθοφωτοχάρτη έχει κάποιο σφάλμα που σου δίνει ευελιξία. Τότε όντως δύσκολα θα κατηγορηθείς για μικροδιαφορές.

Βάσει του παραπάνω λοιπόν, και βάσει του ότι υπάρχει λειτουργούν κτηματολόγιο, τυπικά ζητάς ΔΓΜ όταν είσαι εκτός απόκλισης εμβαδού μόνο, διότι δεν έχει θεσμοθετηθεί ακόμα η ζώνη συμβατότητας σχήματος. Αυτό σημαίνει ότι δεν είσαι υποχρεωμένος προς το παρόν να το κάνεις.

Είμαι της άποψης λοιπόν, ότι μπορείς να υποδείξεις το όριό σου ελαφρώς διαφοροποιημένο σε σχέση με τα πολύγωνα του κτηματολογίου, χωρίς να έχεις θέμα. Σε κάθε περίπτωση, μην ξεφύγεις πάνω από 2μ, καθώς είναι η ανοχή που ίσως μελλοντικά θεσμοθετηθεί στα εκτός σχεδίου. Η διαφορά σου είναι πολύ μικρή οπότε διαφοροποιήσου όσο λιγότερο μπορείς από τα πολύγωνα αυτά, ακόμα και κάτω του μέτρου.

Τα παραπάνω με επιφύλαξη, και αν κάποιος πιο έμπειρος έχει άλλη άποψη καλό είναι να την πει.

Συνάδελφε με βοήθησες πολύ με το παραπάνω και σε ευχαριστώ!

Έστω ότι καταφέρνουμε την αρτιότητα των 4στρ. Με την οικοδομησιμότητα τι ισχύει? Δεν έχει πρόσωπο και ακόμη και με τη δουλεία η πρόσβαση που θα αποκτηθεί θα είναι στον 'περιβόητο' ιδιωτικό (μη αναγνωρισμένο) δρόμο..

[ntanos]

Σε αυτό θα ρωτήσεις την ΥΔΟΜ, τι απαιτήσεις έχει για να βγει κάποια άδεια. Και πάλι όμως, θεωρώ ότι δεν θα ζητήσει σώνει και ντε, κάποια δουλεία μέχρι να πέσεις σε αναγνωρισμένο δρόμο, διότι αυτή η διαδρομή μπορεί να είναι και 20 λεπτά με το αμάξι!!

Είμαι της άποψης πάντως ότι, αν δεν μας διαφεύγει κάτι άλλο (ΖΟΕ, ΓΠΣ, ΣΧΟΟΑΠ, αρχαιολογική ζώνη, δουλείες ΔΕΣΦΑ ΑΔΜΗΕ κλπ) το γήπεδο ανήκει στην κλασσική κατηγορία των τυφλών άνω των 4000 τ.μ. και είναι οικοδομήσιμο με χρόνο δημιουργίας προ του 2003. Μάλιστα δεν υπάγεται καν στις παρεκκλίσεις που καταργήθηκαν με τον Ν.4759. Το τι θα συμβεί με την πρόσβαση δεν αφορά την οικοδομησιμότητα στην 651/77. Αυτά στα εκτός σχεδίου, διότι στα εντός δεν ισχύει το τελευταίο.

[the_topo]

2 hours ago, ntanos said:

Σε αυτό θα ρωτήσεις την ΥΔΟΜ, τι απαιτήσεις έχει για να βγει κάποια άδεια. Και πάλι όμως, θεωρώ ότι δεν θα ζητήσει σώνει και ντε, κάποια δουλεία μέχρι να πέσεις σε αναγνωρισμένο δρόμο, διότι αυτή η διαδρομή μπορεί να είναι και 20 λεπτά με το αμάξι!!

Είμαι της άποψης πάντως ότι, αν δεν μας διαφεύγει κάτι άλλο (ΖΟΕ, ΓΠΣ, ΣΧΟΟΑΠ, αρχαιολογική ζώνη, δουλείες ΔΕΣΦΑ ΑΔΜΗΕ κλπ) το γήπεδο ανήκει στην κλασσική κατηγορία των τυφλών άνω των 4000 τ.μ. και είναι οικοδομήσιμο με χρόνο δημιουργίας προ του 2003. Μάλιστα δεν υπάγεται καν στις παρεκκλίσεις που καταργήθηκαν με τον Ν.4759. Το τι θα συμβεί με την πρόσβαση δεν αφορά την οικοδομησιμότητα στην 651/77. Αυτά στα εκτός σχεδίου, διότι στα εντός δεν ισχύει το τελευταίο.

Συνάδελφε είχα ζητήσει όρους δόμησης από την ΥΔΟΜ οι οποίοι έχουν αποφανθεί ότι το γήπεδο βρίσκεται εντός ΖΟΕ και το αντίστοιχο ΦΕΚ που λεει το όριο αρτιότητας (4στρ), ότι επιτρέπεται χρήση κατοικία ..αυτά! Τίποτα σχετικά με την οικοδομησιμότητά του. Κανονικά δεν θα έπρεπε να με συμβούλευαν και για ό,τι αφορά την οικοδομησιμότητα? Ή θεωρείς πως όχι?

Ποία ΦΕΚ να συμβουλευτώ λοιπόν για την οικοδομησημότητα στα εκτός σχεδίου και αυτό που αναφέρεις για τα προ 2003? Η κατάτμησή του όντως πραγματοποιήθηκε προ 2003 (ευτυχώς το 2001 για την ακρίβεια!)