Αρτιότητα και Οικοδομησιμότητα Εκτός Σχεδίου

[rse]

Αγαπητοί συνάδελφοι,

έχω να αντιμετωπίσω ένα αγροτεμάχιο, με χρόνο δημιουργίας το 1990, το οποίο απαλλοτριώνεται από την Ιονία Οδό. Το Εμβαδόν του πριν την απαλοτρίωση ήταν 4750 και τωρα είναι 4500 τ.μ. βάσει της απαλλοτρίωσης και πια αποκτά πρόσωπο στην Ιόνια 33 μ. (Η απαλλοτρίωση έχει κυρωθεί και δημοσιευθεί σε ΦΕΚ). Oi απορίες μου είναι εξής:

α. Η αρτιότητα προφανώς υπάρχει λόγω των 4500 τ.μ., με την οικοδομησιμότητα όμως τι γίνεται?Για Εθνικές Οδούς απαιτείται 45 μ. σωστά?Αρα το τεμάχιο είναι αρτιο αλλα μη οικοδομήσιμο λόγω έλλειψης προσώπου ή εμπίπτω στη χρονική παρέκκλιση του 2003 οπότε ειναι άρτιο και οικοδομήσιμο έτσι κι αλλιως? Ισχύει δηλ η χρονική αυτη παρέκκλιση ή ο χρόνος δημιουργίας του τεμαχίου είναι ο χρόνος που κυρώθηκε η παρέκκλιση?

β. Το πλάτος του τεμαχίου είναι 33 μετρα παντού άρα εφόσον 15+15=30, περισσεύουν 3 μέτρα απο τα πλευρικά όρια. Είμαι καλυμμένος ως προς αυτό?

γ. Αν είχα πρόσωπο 45 μέτρα θα ήταν αρτιο και οικοδομήσιμο κατά κανόνα ή λόγω του ότι η Ιονια είναι κλειστός αυτοκινητόδρομος αναιρείται το πρόσωπο λόγω έλλειψης πρόσβασης?

 

Ευχαριστώ εκ των προτέρων..

[Pavlos33]

διαβάζοντας το άρθρο 1-γ αναφέρεται ότι, "άρτια και οικοδομήσιμα γήπεδα που απομειούνται συνέπεια απαλλοτριώσεων ή διανοίξεων διεθνών,εθνικών, ή επαρχιακών οδών, θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα εφόσον μετά την απομείωση αυτή έχουν όρια αρτιότητας και λοιπές προυποθέσεις των γηπέδων των προηγούμενων περιπτώσεων α και β.

Περίπτωση α: για γηπεδα προ 31-12-2003 άρτιο και οικοδομήσιμο με Ε=4,000 τμ.

Για μετα την 31-12-2003 προκύπτοντα γήπεδα πρόσωπο 25 μ.και άνω, σε αναγνωρισμένο κοινόχρηστο δρόμο

Περίπτωση β. του άρθρου 1 αρτιότητα: Ε= 4.000 τ.μ., προσωπο 45μ. βάθος 50 μ.

Σύνθετο θέμα συνάδελφε και για μένα ακόμα όχι πλήρως ξεκαθαρισμένο.

 

Διατυπώνω τις εξής σκέψεις και οι εμπειρότεροι συνάδελφοι στο θέμα ας τοποθετηθούν.

 

Από το ΠΔ 209/98 αναφέρεται ότι "το όριο της οδού είναι το όριο απαλλοτρίωσης".

Στο άρθρο 1 του ΦΕΚ 270 Δ, όμως γίνεται αναφορά για "προσωπο σε οδούς".

Κατά πόσο ταυτίζεται πάντοτε το πρόσωπο οδού με το όριο απαλλοτρίωσης;

Αυτή τη στιγμή η απαλλοτρίωση πέρασε σε ΦΕΚ, αλλά δεν έχει ενεργοποιηθεί στο έδαφος.

Ενδεχομένως, όταν διανοιχθεί η οδός να μην διανοιχθεί μέχρι το όριο απαλλοτρίωσης.Πολύ πιθανό και να διανοιχθεί. Τότε θα ταυτίζεται το όριο της οδου (όριο απαλλοτρίωσης) με το πρόσωπο.

Άρα, τότε το γήπεδο δεν θα έχει πρόσωπο 45 μ. επι της οδού για να θεωρηθεί οικοδομήσιμο.

Μέχρι στιγμής όμως, το γήπεδο ουσιαστικά παραμένει στο προηγούμενο καθεστός του (άρτιο και οικοδομήσιμο) με την υποχρέωση κάποια στιγμή να χάσει εδαφική λωρίδα από τη ζώνη απαλλοτρίωσης.

Συνάδελφε περίμενε και άλλες απαντήσεις και κάνε και γραπτό ερώτημα στη ΔΟΚΚ.

[Manolis gon]

Παύλο αυτό που γράφεις στην αρχή δεν είναι το άρθρο 1-γ αλλά το 2-γ, οπότε και αντίστοιχα τα α και β είναι α: η παρέκκλιση της ζώνης και β: όλες οι άλλες παρεκκλίσεις.

Λίγο περισσότερες λεπτομέρειες για τα γήπεδα που τα "τρώει" η νέα διάνοιξη λέει η Εγκ 104/86 και συγκεκριμένα:

 

β) τα νέα γήπεδα που θα προκύψουν λόγω αποζημειώσεως ή τεμαχισμού του αρχικού, να έχουν και τη θέση (πχ. εντός ζώνης ή επί οδού) και το μέγεθος (ή και τις ελάχιστες διαστάσεις προσώπου βάθους αν είναι επί οδού που απαιτεί η αντίστοιχη περίπτωση κατά παρέκκλιση αρτιότητας (Παρ. 2α ή 2β εδάφια αα, ββ, γγ, δδ) η οποία καθορίζεται ανάλογα με τη θέση τους σε συνδυασμό με το χρόνο δημιουργίας του αρχικού γηπέδου. Σημειώνουμε ότι ο χρόνος της απαλλοτριώσεως ή της διανοίξεως της οδού δεν ενδιαφέρει (τουλάχιστον ως προς την υπαγωγή των νέων γηπέδων σε κάποια από τις προαναφερθείσες περιπτώσεις κατά παρέκκλιση αρτιότητας) αφού αυτή μπορεί να γίνει και μελλοντικά - ενδιαφέρει μόνο για την εξακρίβωση του ότι μέχρι τότε το αρχικό γήπεδο ήταν άρτιο.

 

Η συγκεκριμένη πάντως περίπτωση είναι μάλλον περίεργη και δεν την έχουν συμπεριλάβει στα γραφτά τους.

 

Τώρα όσον αφορά το πρόσωπο του γηπέδου σε σχέση με την απαλλοτρίωση, υπάρχει η εγκ-145/86 που δίνει ακόμα μία επιλογή για το πρόσωπο:

 

Εγκ-145/86:

Οτι για την εφαρμογή των διατάξεων της παρ.5 του άρθ-1 του ΠΔ/24-5-85 (ΦΕΚ-270/Δ) σαν πρόσωπο του γηπέδου θα μπορούσε να ληφθεί η διάστασή του στην θέση που υποχρεωτικά από άλλες διατάξεις τοποθετείται το κτίριο για την εφαρμογή των μειωμένων αποστάσεων του κτιρίου από τα όρια, εφ' όσον βέβαια συντρέχουν οι σχετικές προϋποθέσεις του χρόνου δημιουργίας του γηπέδου για την κατά παρέκκλιση αρτιότητά του.

[Pavlos33]

Μανώλη καλημέρα. Ευχαριστώ για την επισήμανση. Πράγματι η 2γ είναι η σωστή παράγραφος.

Ο προβληματισμός μου στο θέμα του συναδέλφου στο #1 είναι αν τελικά μπορεί να θεωρήθεί ως πρόσωπο γηπέδου, το όριο απαλλοτρίωσης μιας μη διανοιχθείσας οδού ή μπορεί το γήπεδο να συνεχίσει να είναι άρτιο και οικοδομήσιμο ως έχει μέχρι να διανοιχθεί ο δρόμος και να ενεργοποιηθεί το όριο απαλλοτρίωσης στο έδαφος. Αν ο συνάδελφος θεωρήσει το όριο απαλλοτρίωσης ως πρόσωπο τότε δεν έχει το απαιτούμενο πρόσωπο (33<45).Το γήπεδο του υφίσταται απο το 1990 και μετά επομένως δεν μπορεί να "εκμεταλλευτεί" τις παρεκκλίσεις της παρ. 2β. Πρόβλημα...

[Manolis gon]

Αν δεις παραπάνω γράφει:

 

Σημειώνουμε ότι ο χρόνος της απαλλοτριώσεως ή της διανοίξεως της οδού δεν ενδιαφέρει (τουλάχιστον ως προς την υπαγωγή των νέων γηπέδων σε κάποια από τις προαναφερθείσες περιπτώσεις κατά παρέκκλιση αρτιότητας) αφού αυτή μπορεί να γίνει και μελλοντικά - ενδιαφέρει μόνο για την εξακρίβωση του ότι μέχρι τότε το αρχικό γήπεδο ήταν άρτιο.

 

Άρα εγώ καταλαβαίνω ότι αφού έχει γίνει ΦΕΚ η απαλλοτρίωση, τότε ισχύει και ας πραγματοποιηθεί (η διάνοιξη) στο μέλλον.Πάντως ο προβληματισμός σου ισχύει σε αυτό που λες: 33<45.

[dimitris GM]

μανολη-παυλε,

καλησπερα,

θα ηθελα στους ανω προβληματισμούς να αναφερθω στο

αρθρ. 2 παρ.73 του ΝΟΚ οτι

"προσωπο οικοπεδου ή γηπεδου είναι το όριό του προς τον κοινοχρηστο χωρο"

 

Ετσι οπως αναγραφεται, δυο ειναι οι προυποθεσεις του "προσωπου"

"οριο" πρός χωρο

που ειναι "κοινοχρηστος"

Το ανω γηπεδο εχει μεν το "οριο" οχι όμως σε " κοινοχρηστο χωρο",

αλλά σε "κλειστό αυτοκινητόδρομο", δλδ. σε χωρο τον οποίο ο ιδοκτητης του γηπεδου δεν μπορει να χρησιμοποιήσει πρός εισοδο-εξοδο απο και προς το γηπεδο μεσω του δρομου αυτου, ως συνδικαιούχος της κοινοχρησίας....

 

Αρα αναιρειται η δευτερη προυποθεση...

 

Ωστε, νομιζω οτι παραμενει αρτιο και οικοδομησιμο, ως "τυφλο" απο παντα.

καλη συνεχεια

Edited Σεπτέμβριος 26 , 2012 by dimitris GM

[Silent Arrow]

Λοιπον παιδια:

 

1) Απαλλοτριωση ειναι υπαιτια κατατμηση εκ μερους του κρατους.

2) Μεχρι τον καθορισμο της προσωρινης τιμης αποζημιωσης στον δικαιουχο του απαλλοτριωμενου ακινητου και την καταβολη της αποζημιωσης, στο ακινητο πολεοδομικα δεν εχουμε καμια μεταβολη. Παραμενει ενιαιο. Η υπαιτια 'κατατμηση' ξεκινα χρονικα με την καταβολη της αποζημιωσης στο Ταμειο Παρακαταθηκων και Δανειων.

 

"προσωπο οικοπεδου ή γηπεδου είναι το όριό του προς τον κοινοχρηστο χωρο"

 

Ετσι οπως αναγραφεται, δυο ειναι οι προυποθεσεις του "προσωπου"

"οριο" πρός χωρο

που ειναι "κοινοχρηστος"

Το ανω γηπεδο εχει μεν το "οριο" οχι όμως σε " κοινοχρηστο χωρο",

αλλά σε "κλειστό αυτοκινητόδρομο", δλδ. σε χωρο τον οποίο ο ιδοκτητης του γηπεδου δεν μπορει να χρησιμοποιήσει πρός εισοδο-εξοδο απο και προς το γηπεδο μεσω του δρομου αυτου, ως συνδικαιούχος της κοινοχρησίας....

 

Εδω διαφωνω με τον φιλο dimitris GM. Ο αυτοκινητοδρομος ειναι κοινοχρηστος χωρος. Εκατερωθεν του εχει παραπλευρες οδους (S.R.) οπου εκει εχουν προσβαση τα απομενοντα ακινητα μετα την απαλλοτριωση. Αλλα θυμαμαι οτι ακομα και στις περιπτωσεις που δεν υπαρχει παραπλευρη οδος, αν αναλαβεις τα εξοδα κατασκευης της κυκλοφοριακης συνδεσης με τον αυτοκινητοδρομο 100μ πριν και 100μ μετα απο την ιδιοκτησια σου (ΤΕΡΡΑΣΤΙΑ ΕΞΟΔΑ) το Υ.ΠΕ.ΧΩ.Δ.Ε. επιτρεπει την κυκλοφοριακη συνδεση.

 

Ο αυτοκινητοδρομος οριζεται απο δυο γραμμες απαλλοτριωσης που απεχουν μεταξυ τους ~75μ μεταξυ τους. Καθε λωριδα κυκλοφοριας εχει πλατος 3,75μ. Συνεπως για εξι λωριδες κυκλοφοριας και νησιδα στη μεση το μεγιστο πλατος του αυτοκινητοδρομου ειναι κατω απο τα 30μ. Τα υπολοιπα 40μ ειναι οι παραπλευροι δρομοι.

 

Αγαπητοί συνάδελφοι,

έχω να αντιμετωπίσω ένα αγροτεμάχιο, με χρόνο δημιουργίας το 1990, το οποίο απαλλοτριώνεται από την Ιονία Οδό. Το Εμβαδόν του πριν την απαλοτρίωση ήταν 4750 και τωρα είναι 4500 τ.μ. βάσει της απαλλοτρίωσης και πια αποκτά πρόσωπο στην Ιόνια 33 μ. (Η απαλλοτρίωση έχει κυρωθεί και δημοσιευθεί σε ΦΕΚ). Oi απορίες μου είναι εξής:

α. Η αρτιότητα προφανώς υπάρχει λόγω των 4500 τ.μ., με την οικοδομησιμότητα όμως τι γίνεται?Για Εθνικές Οδούς απαιτείται 45 μ. σωστά?Αρα το τεμάχιο είναι αρτιο αλλα μη οικοδομήσιμο λόγω έλλειψης προσώπου ή εμπίπτω στη χρονική παρέκκλιση του 2003 οπότε ειναι άρτιο και οικοδομήσιμο έτσι κι αλλιως? Ισχύει δηλ η χρονική αυτη παρέκκλιση ή ο χρόνος δημιουργίας του τεμαχίου είναι ο χρόνος που κυρώθηκε η παρέκκλιση?

β. Το πλάτος του τεμαχίου είναι 33 μετρα παντού άρα εφόσον 15+15=30, περισσεύουν 3 μέτρα απο τα πλευρικά όρια. Είμαι καλυμμένος ως προς αυτό?

γ. Αν είχα πρόσωπο 45 μέτρα θα ήταν αρτιο και οικοδομήσιμο κατά κανόνα ή λόγω του ότι η Ιονια είναι κλειστός αυτοκινητόδρομος αναιρείται το πρόσωπο λόγω έλλειψης πρόσβασης?

 

Ευχαριστώ εκ των προτέρων..

 

α. Αρχικα ηταν αρτιο και οικοδομησιμο (πανω απο 4 στρεμματα) επειδη ειχε χρονο δημιουργιας το 1990 ως γηπεδο προ εναρξης ισχυος του Ν.3212/2003 (δεν εχει μπει η διαταξη αυτη σε παρεκκλιση ΚΑΚΩΣ...). Ωστοσο φοβαμαι οτι εχεις πεσει σε ναρκοπεδιο. Γιατι η τελευταια παρεκκλιση στο Αρθρο 1 παρ 2δδ) μιλαει για γηπεδα που υφιστανται απο το 1978 μεχρι το 1985... Δεν κανει μνεια για το τι γινεται μετα το 1985.... νομικο κενο. ΠΡΟΒΛΗΜΑ. Για μενα το απομενον δεν ειναι αρτιο και οικοδομησιμο αν δεν εχει την κατα κανονα αρτιοτητα που ισχυει απο το 1985 και μετα (45μ προσωπο, 50μ βαθος, 4 στρεμματα), δεν μπορει να υπαχθει στις παρεκκλισεις αα, ββ, γγ & δδ.

β. Τα 15μ πλαγιες αποστασεις ειναι ο γενικος κανονας. Σε θερμοκηπια ειναι μολις 2.5μ... Στα υποψη....

γ. Αρτιο στον κανονα με 45μ προσωπο, 50μ βαθος και εμβαδον πανω απο 4 στρεμματα.

 

 

Μην κάνετε διαδοχικές δημοσιεύσεις. Για να πραγματοποιήσετε οποιαδήποτε αλλαγή στο περιεχόμενο του κειμένου ή για να συμπληρώσετε το μήνυμα που δημοσιεύσατε, χρησιμοποιείστε την εντολή "Επεξεργασία".

Παρακαλώ διαβάστε τους Κανόνες Συμμετοχής

DIMITRIS80

Edited Σεπτέμβριος 26 , 2012 by DIMITRIS80

[Pavlos33]

Συνάδελφε "Silent Arrow" ας υποθέσουμε ότι το γήπεδο στο οποίο αναφέρεται ο συνάδελφος ήταν άρτιο και οικοδομήσιμο.

Σήμερα ευρίσκεται σε καθεστώς να τέμνεται από το όριο απαλλοτρίωσης με βάση τη μελέτη της οδού.

Έστω, ότι δεν έχει δωθεί καμία αποζημίωση λόγω απαλλοτρίωσης.

Αν κατάλαβα σωστά λές ότι το γήπεδο παραμένει άρτιο και οικοδομήσιμο ως γήπεδο που δεν έχει καμία απαίτηση προσώπου 45 μ σε οδό.

Σαν υπόθεση εργασίας, στη συνέχεια κατατίθεται η αποζημίωση. γίνεται η διάνοιξη του αυτοκινητόδρομου με τις διατομές της μελέτης αλλά δεν κατασκευάζονται οι S.R. Δηλαδή, τότε έχουμε το γήπεδο να μην έχει πρόσωπο σε δρόμο, αλλά στη μελέτη να έχει πρόσωπο στην γραμμή απαλλοτρίωσης, η οποία δεν έχει υλοποιηθεί ακόμα στο έδαφος.

Τοτε το γήπεδο δεν είναι πλέον οικοδομήσιμο μέχρι να υπάρξει διάνοιξη βοηθητικής οδού ώστε να αποκτήσει πρόσωπο σε διανοιχθέν κοινόχρηστο δρόμο?

[Silent Arrow]

Συνάδελφε "Silent Arrow" ας υποθέσουμε ότι το γήπεδο στο οποίο αναφέρεται ο συνάδελφος ήταν άρτιο και οικοδομήσιμο.

Σήμερα ευρίσκεται σε καθεστώς να τέμνεται από το όριο απαλλοτρίωσης με βάση τη μελέτη της οδού.

Έστω, ότι δεν έχει δωθεί καμία αποζημίωση λόγω απαλλοτρίωσης.

Αν κατάλαβα σωστά λές ότι το γήπεδο παραμένει άρτιο και οικοδομήσιμο ως γήπεδο που δεν έχει καμία απαίτηση προσώπου 45 μ σε οδό.

 

Ακριβως παραμενει αρτιο και οικοδομησιμο ως ειχε γιατι η υπαιτια κατατμηση εκ μερους του κρατους δεν πραγματοποιειται αν δεν αποζημιωθει ο ιδιοκτητης (μικρες διαφορες εχουμε σε καθεστωτα επιταξης και οχι αναγκαστικης απαλλοτριωσης οπως στο Τριπολη - Καλαματα οπου το κρατος καταπατα την περιουσια του ιδιοκτητη και τον αποζημιωνει λιγο ετεροχρονισμενα αλλα οχι για πολυ). Εξαλλου υπαρχει και το ενδεχομενο να αλλαξει η χαραξη του δρομου και η γραμμη απαλλοτριωσης να μεταφερθει αλλου, η απαλλοτριωση να συνττελεστει αλλου και οχι στην εξεταζομενη ιδιοκτησια που παραμενει ως εχει. Ωστοσο μεχρι να ξεκαθαριστει τελειως η κατασταση νομιζω απο τη στιγμη που παιρνει ΦΕΚ η γραμμη απαλλοτριωσης παγωνει η εκδοση οικοδομικων αδειων στις συγκεκριμενες ιδιοκτησιες (το αναφερει το διαταγμα της Υπεραστικης Συγκοινωνιας, δεν το εχω διπλα μου).

 

Σαν υπόθεση εργασίας, στη συνέχεια κατατίθεται η αποζημίωση. γίνεται η διάνοιξη του αυτοκινητόδρομου με τις διατομές της μελέτης αλλά δεν κατασκευάζονται οι S.R. Δηλαδή, τότε έχουμε το γήπεδο να μην έχει πρόσωπο σε δρόμο, αλλά στη μελέτη να έχει πρόσωπο στην γραμμή απαλλοτρίωσης, η οποία δεν έχει υλοποιηθεί ακόμα στο έδαφος.

Τοτε το γήπεδο δεν είναι πλέον οικοδομήσιμο μέχρι να υπάρξει διάνοιξη βοηθητικής οδού ώστε να αποκτήσει πρόσωπο σε διανοιχθέν κοινόχρηστο δρόμο?

 

Κοιτα οταν η μελετη προβλεπει παραπλευρες οδους, κατασκευαζονται. Γκρινια υπαρχει επειδη δεν παραδιδονται οπως πρεπει, δηλαδη με προδιαγραφες, ασφαλτοστρωμενες κλπ. Αν το απομενον καλυπτει τις προυποθεσεις αρτιοτητας και οικοδομησιμοτητας σαφως και ειναι αρτιο και οικοδομησιμο ανεξαρτητα ποτε θα ολοκληρωθουν ... αξιοπρεπως οι παραπλευροι οδοι.

 

Οταν συντελειται η απαλλοτριωση ο χωρος μπροστα απο τις ιδιοκτησιες γινεται κοινοχρηστος. Μετα απο 25μ πλατους κοινοχρηστου χωρου μπροστα απο τις ιδιοκτησιες βρισκεται η Εθνικη Οδος. Ο κοινοχρηστος χωρος ειτε ειναι χωματοδρομος με λακουβες ειτε ασφαλτοστρωμενος εχει καταστει κοινοχρηστος.

 

Γενικα στα υποψη ολων οτι η γραμμη απαλλοτριωσης δεν ταυτιζεται απολυτα με το οριο ασφαλτου της παραπλευρης οδου. Υπαρχει ~1.00μ πλατους λωριδα απο χωμα αναμεσα στην παραπλευρη οδο και στην απαλλοτριουμενη ιδιοκτησια.

[Pavlos33]

Άρα συνάδελφε το κρίσιμο ζήτημα είναι το πότε θα αποζημιωθούν οι ιδιοκτησίες εξαιτίας απαλλοτρίωσης. Από τη στιγμή που θα αποζημιωθούν, άσχετα αν ο δρόμος διανοιχθεί ή όχι, λες ότι το γήπεδο περνάει στο νέο καθεστός και έχει πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο, δηλαδή πάνω στο όριο απαλλοτρίωσης της μελέτης, το οποίο κάποια στιγμη θα υλοποιηθεί στο έδαφος (στη υπόθεσή μας θα υλοποιηθεί σε όλο το ευρος μέχρι τις S.R).