Αρτιότητα και Οικοδομησιμότητα Εκτός Σχεδίου

[dimitris GM]

 @the_topo εχεις ενα γηπεδο 3 στρ. με βαση συμβολαιο, απο κληρονομια.

 

Εχεις, επίσης  απο κληρονομια, ενα αλλο γηπεδο εμβαδου 7 στρ. που τα ειχε ο αποβιωσας απο το 1995 με χρησικτησια και συνεχισατε εσεις μεχρι και σημερα.

Χρειαζεσαι μια δικαστικη αποφαση, η οποια θα γραφει  οτι αρχισε η νομη το 1995

αυτο ειναι και το ετος δημιουργιας του γηπεδου.

Διορθωστε την αποδοχη.

 

 

 

4 ώρες πριν, SPIMAN said:

Συνάδελφοι καλημέρα,

Θα χρειαστώ τις γνώσεις σας σχετικά με το εξής:

"Γεωτεμάχιο εκτός σχεδίου σε περιοχή NATURA είναι τυφλό και έχει αποκτήση πρόσβαση σε δημόσιο δρόμο μέσω κατασκευής ιδιωτικού χωματόδρομου".

Βάσει αυτού μπορεί να θεωρηθεί ότι το εν λόγω ακίνητο αποκτά πρόσωπο σε δημόσιο δρόμο; Και άρα μπορεί να αξιοποιηθεί με τις εκτός σχεδίου διατάξεις;

ο ν. 3937 καταργησε τις παρεκκλίσεις  του Δ 270/85

Οχι  για τα ανω 4 στρ. "τυφλά".

Για την αδεια  θα σου ζητησουν δουλεια διελευσης...

Αρα, ο πωλητης, για να μην εχει γκρινιες με τον αγοραστη -και τον δικηγορο του- θα πρεπει να εξασφαλισει επισημα μια δουλεία.

ν 3937, αρθρο 9

2.α) Στις περιοχές που βρίσκονται εκτός εγκεκριμένων σχεδίων πόλεως ή εκτός ορίων οικισμών νομίμως προϋφιστάμενων του 1923 ή εκτός ορίων οικισμών με πληθυσμό μέχρι 2.000 κατοίκους και εμπίπτουν σε ΕΖΔ
ή Ζ.Ε.Π., το ελάχιστο όριο αρτιότητας και κατάτμησης των γηπέδων ορίζεται σε 10.000 τ.μ., εφαρμοζομένης κατά τα λοιπά, όπως ισχύει της παρ. 1 του άρθρου 1 του π.δ. της 2431.5.1985 (ΦΕΚ 270 Δ'). Κατ’ εξαίρεση, θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα κατά παρέκκλιση, γήπεδα έκτασης τουλάχιστον 4.000 τ.μ., τα οποία, κατά τη δημοσίευση του παρόντος, θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα, σύμφωνα με τις οικείες πολεοδομικές διατάξεις.

 

Edited Ιανουάριος 11 , 2022 by Pavlos33

[the_topo]

@dimitris GM

Ίσως σε έχω μπερδέψει με τις διατυπώσεις μου. Θα τα απλουστεύσω όσο μπορώ.

Το '91 ο Χ αγόρασε γήπεδο που σύμφωνα με συμβόλαιο είναι 3στρ.

Το '95 ο Χ το είχε δηλωμένο στην εφορία 8στρ.

Το '16 ο Χ μας άφησε..

Ο γιός σήμερα θέλει να κάνει αποδοχή κληρονομιάς του πατέρα/Χ και μεταβίβαση των 8στρ.

-----

Έτσι έχουν τα πράγματα. Αν όμως ο συμβολαιογράφος καταφέρει και κάνει την αποδοχή του πελάτη του ως γήπεδο 8 στρ. (στην ουσία 7στρ γιατί το 1 αφαιρείται ως δασικό τμήμα), δεν μπορώ εγώ να το χρησιμοποιήσω ως τίτλο και να το βγάλω άρτιο και οικοδομήσιμο αφού είναι εκτός σχεδίου και πάνω από 4στρ? Ή κάτι χάνω?

Edited Ιανουάριος 11 , 2022 by Pavlos33

[dimitris GM]

@the_topoΟ αποβιωσας ειχε  δυο ξεχωριστα γηπεδα. 

 Ενα απο τιτλο και ενα απο χρησικτησια, για την οποια πρεπει να εχεις δικαστικη αποφαση..

Αυτα τα δυο θα αποδεχθεις.

αρα,

Εχεις  ενα γηπεδο 7 στρ. αρτια και οικοδομησιμα

Εχεις και ενα άλλο, 3 στρ. που δεν χτιζουν

Μπορει να γινει συνενωση με το αρθρο  33 παρ. 6 του  4759.

Μπορεις, κατα την μεταβιβαση,  να τα θεωρησεις συνενωμενα και να τα πουλησεις σαν ενα, υπο τις οδηγιες του συμβ/φου.

Αλλως,   δικαιουται να το κανει ο αγοραστης σου.

Edited Ιανουάριος 11 , 2022 by Pavlos33

[Pavlos33]

28 λεπτά πριν, the_topo said:

Αν όμως ο συμβολαιογράφος καταφέρει και κάνει την αποδοχή του πελάτη του ως γήπεδο 8 στρ. (στην ουσία 7στρ γιατί το 1 αφαιρείται ως δασικό τμήμα), δεν μπορώ εγώ να το χρησιμοποιήσω ως τίτλο και να το βγάλω άρτιο και οικοδομήσιμο αφού είναι εκτός σχεδίου και πάνω από 4στρ? Ή κάτι χάνω?

Δεν προσδιορίζεται η χρονολογία ύπαρξης της επιφάνειας των 4 στρεμμάτων, καθώς ο τίτλος αφορά 3 στρέμματα. Δεν υπάρχει συμβόλαιο για τα πλεονάζοντα 4 στρέμματα (σύνολο 7 στρεμμάτων όπως αναφέρεις).

Άρα, όπως έχει προαναφέρει ο Δημήτρης, απαιτείται δικαστική απόφαση που θα καθορίζει την ημερομηνία νομής (από πότε ο κληρονομούμενος το νέμονταν), οπότε εσύ ως μηχανικός θα έχεις δυνάμει του λεκτικού της απόφασης, βέβαιη χρονολογία και έτσι θα μπορείς να γνωματεύσεις περί αρτιότητας κατά παρέκκλιση, ως γήπεδο προυφιστάμενο της 31/12/2003. Το γήπεδο θα ήταν άρτιο κατά κανόνα (και μετά την 31η/12/2003), εάν έχει πρόσωπο τουλάχιστον 25 μ σε αναγνωρισμένο (με ΦΕΚ) προ 23 δρόμο ή δρόμο αναδασμού κλπ, είτε έχει πρόσωπο σε επαρχιακή, αναγνωρισμένη δημοτική οδό κλπ, με πρόσωπο 45 μ, βάθος 50 μ . Αν απλώς έχεις ένα γήπεδο που έχει πρόσωπο σε μια αγροτική οδό ισχύουν τα παραπάνω.

 

Edited Ιανουάριος 11 , 2022 by Pavlos33

[the_topo]

8 minutes ago, dimitris GM said:

@the_topoΟ αποβιωσας ειχε  δυο ξεχωριστα γηπεδα. 

 Ενα απο τιτλο και ενα απο χρησικτησια, για την οποια πρεπει να εχεις δικαστικη αποφαση..

Αυτα τα δυο θα αποδεχθεις.

αρα,

Εχεις  ενα γηπεδο 7 στρ. αρτια και οικοδομησιμα

Εχεις και ενα άλλο, 3 στρ. που δεν χτιζουν

Μπορει να γινει συνενωση με το αρθρο  33 παρ. 6 του  4759.

Μπορεις, κατα την μεταβιβαση,  να τα θεωρησεις συνενωμενα και να τα πουλησεις σαν ενα, υπο τις οδηγιες του συμβ/φου.

Αλλως,   δικαιουται να το κανει ο αγοραστης σου.

Ωραία, ευχαριστώ για όλες τις απαντήσεις! Αυτό που θέλω να κάνω σαφές είναι ότι δεν έχω 1 γήπεδο 3στρ και 1 διαφορετικό γήπεδο 7στρ. Έχω 1 γήπεδο που κατά το συμβόλαιο αγοράς είναι 3στρ το οποίο από όταν αγοράστηκε ο αποβιώσας και η οικογένεια το θεωρεί 7στρ.

Όσον αφορά όμως τη δικαστική απόφαση για τη χρησικτησία, είναι κάτι χρονοβόρο από την εμπειρία σου? Διότι πέρα των άλλων, έχω σχεδόν ολοκληρώσει και 1 τακτοποίηση (κατ 5) για αυθαιρεσία εντός του γηπέδου αυτού και περιμένω την αποδοχή πως και πως (όχι μόνο για τη μεταβίβαση) αλλά και για να την επισυνάψω ως αποδεικτικό/τίτλο κτήσης του γιού που ζήτησε τη τακτοποίηση.

[dimitris GM]

"δυο" εχεις.....

Και, πριν  να αποκτησεις τιτλο για το γηπεδο  εκ χρησικτησιας,

δεν μπορεις να το συνενωσεις  με το άλλο.

Μιλας και με τον συμβ/φο σου για ολα αυτα.

καλη συνεχεια

 

 

 

[the_topo]

13 minutes ago, Pavlos33 said:

Δεν προσδιορίζεται η χρονολογία ύπαρξης της επιφάνειας των 4 στρεμμάτων, καθώς ο τίτλος αφορά 3 στρέμματα. Δεν υπάρχει συμβόλαιο για τα πλεονάζοντα 4 στρέμματα (σύνολο 7 στρεμμάτων όπως αναφέρεις).

Άρα, όπως έχει προαναφέρει ο Δημήτρης, απαιτείται δικαστική απόφαση που θα καθορίζει την ημερομηνία νομής (από πότε ο κληρονομούμενος το νέμονταν), οπότε εσύ ως μηχανικός θα έχεις δυνάμει του λεκτικού της απόφασης, βέβαιη χρονολογία και έτσι θα μπορείς να γνωματεύσεις περί αρτιότητας κατά παρέκκλιση, ως γήπεδο προυφιστάμενο της 31/12/2003. Το γήπεδο θα ήταν άρτιο κατά κανόνα, εάν έχει πρόσωπο τουλάχιστον 25 μ σε αναγνωρισμένο (με ΦΕΚ) προ 23 δρόμο ή δρόμο αναδασμού κλπ, είτε έχει πρόσωπο σε επαρχιακή, αναγνωρισμένη δημοτική οδό κλπ, με πρόσωπο 45 μ, βάθος 50 μ . Αν απλώς έχεις ένα γήπεδο που έχει πρόσωπο σε μια αγροτική οδό ισχύουν τα παραπάνω.

 

Συνάδελφε δηλαδή τα εκτός σχεδίου που είναι άνω των 4στρ χωρίς πρόσωπο σε δρόμο είναι άρτια και οικοδομήσιμα κατά παρέκκλιση? Εως τώρα νόμιζα κατά κανόνα και γι αυτό ρωτούσα τόση ώρα αν αρκεί η αποδοχή να το αναφέρει τα 7στρ. Επομένως αυτό που θέλετε να πείτε είναι ότι δεν με καλύπτει η αποδοχή και απλά η αναφορά στην επιφάνεια διότι και την αποδοχή χρειάζομαι που να λέει 7στρ και τη δικαστική απόφαση ότι τα 7στρ δημιουργήθηκαν πριν το 2003. Τώρα καταλαβαίνω σωστά?

 

Στη περίπτωσή μου δεν έχω καν πρόσωπο σε αναγν. δρόμο παραά σε έναν αγροτικό που μάλιστα έχει χαρακτηριστεί και ως δασικό..

[Pavlos33]

Ναι. Μετά την έναρξη ισχύος του Ν. 3212/03, γήπεδα προυφιστάμενα της 31/12/03 είναι άρτια κατά παρέκκλιση εφόσον έχουν ελάχιστη επιφάνεια 4.000 τμ. Γήπεδα προκύπτοντα μετά την 31/12/03 άρτια στον κανόνα εφόσον έχουν επιφάνεια 4.000 τμ και πρόσωπο σε αναγνωρισμένο κοινόχρηστο δρόμο (πχ προ 23) 25 μ. 

Πρέπει η συνολική επιφάνεια ως σήμερα επιμετρηθείσα, να προκύπτει ημερολογιακώς βάσει είτε τίτλου (άρα εκεί θα είχαμε από πιστοποιητικό μεταγραφής την ημερομηνία), είτε με δικαστικη απόφαση όπως αναφέρουμε πιο πάνω. Γνωρίζεις μόνο για τα 3 στρέμματα ότι προυφίστανται της 31/12/03, ενώ τα υπόλοιπα μπορεί και να προέκυψαν μετά ή μπορεί και πριν (έχεις μόνο ένδειξη από το Ε9 και όχι απόδειξη). 

Αν το γήπεδο είναι τυφλό απαιτείται και δημιουργία προσπέλασης (πχ δουλεία διόδου) για να οικοδομηθεί 

[the_topo]

5 minutes ago, Pavlos33 said:

Ναι. Μετά την έναρξη ισχύος του Ν. 3212/03, γήπεδα προυφιστάμενα της 31/12/03 είναι άρτια κατά παρέκκλιση εφόσον έχουν ελάχιστη επιφάνεια 4.000 τμ. Γήπεδα προκύπτοντα μετά την 31/12/03 άρτια στον κανόνα εφόσον έχουν επιφάνεια 4.000 τμ και πρόσωπο σε αναγνωρισμένο κοινόχρηστο δρόμο (πχ προ 23) 25 μ. 

Πρέπει η συνολική επιφάνεια ως σήμερα επιμετρηθείσα, να προκύπτει ημερολογιακώς βάσει είτε τίτλου (άρα εκεί θα είχαμε από πιστοποιητικό μεταγραφής την ημερομηνία), είτε με δικαστικη απόφαση όπως αναφέρουμε πιο πάνω. Γνωρίζεις μόνο για τα 3 στρέμματα ότι προυφίστανται της 31/12/03, ενώ τα υπόλοιπα μπορεί και να προέκυψαν μετά ή μπορεί και πριν (έχεις μόνο ένδειξη από το Ε9 και όχι απόδειξη). 

Αν το γήπεδο είναι τυφλό απαιτείται και δημιουργία προσπέλασης (πχ δουλεία διόδου) για να οικοδομηθεί 

Συνάδελφε μιλάμε για αρτιότητα αλλά ταυτόχρονα εννοούμε και οικοδομησιμότητα, σωστά? Δλδ αν μετά τη δικαστική απόφαση προκύψει ότι και τα 7 προυπήρχαν του 2003 τότε μιλάμε για αρτιο κατά παρέκκλιση και οικοδομήσιμο, έτσι δεν είναι?

Η δουλεία μπορεί να κατοχυρωθεί και μετά τη μεταβίβαση του ακινήτου? Ή υποχρεωτικά πριν? (Η μοναδική δουλεία που μπορεί να αποδωθεί είναι το τμήμα του αγροτικού/δασικού δρόμου παρεπιπτόντως)

[the_topo]

Και κάτι τελευταίο: Μόλις διάβασα το Ν4759/20 ΆΡΘΡΟ 33, παρ.6 και βλέπω τις εξής προυποθέσεις α) το νέο γήπεδο μετά τη συνένωση να έιναι >4στρ και β) τουλάχιστον ένα από τα γήπεδα που συνενώνονται να είναι άρτιο και οικοδομήσιμο μέχρι την έναρξη ισχύος του παρόντος.

Το ένα τμήμα από τίτλους είναι 3στρ. το τμήμα εκ χρησικτησίας είναι για την ακρίβεια 3975.  Δεν νομίζω πως έχω κάνενα εκ των δυο ως αρτιο και οικοδομήσιμο μεχρι την έναρξη ισχύος του Ν4759 (που είναι και προυπόθεση).

Και αν όντως ισχύει αυτό τότε και η δικαστική απόφαση με την ημερομηνία νομής δεν θα μου επιτρέπει να συνενώσω τα 2 τμήματα ώστε να πουληθούν ως 1 αρτιο κατά παρέκκλιση και οικοδομήσιμο γήπεδο..

Τι μπέρδεμα!