Σύσταση οριζοντίου και καθέτου ιδιοκτησίας

[Δωροθέα Βουρμά]

Αγαπητοί συνάδελφοι, παραθέτω σχεδιάγραμμα. Πιθανόν θα σας φανεί χρήσιμο.

Έχω ένα οικόπεδο 290 τ.μ. εντός οικισμού προϋφιστάμενου του '23, με Σ.Δ της περιοχής = 1. Σε αυτό το οικόπεδο υπάρχει διώροφη διπλοκατοικία (κτίριο 1) (κατοικία ισογείου 107 τ.μ., με τη λευκή διαγράμμιση & κατοικία 1ου ορόφου 102 τ.μ., η οποία εξυπηρετείται από εξωτερική κλίμακα, με την κίτρινη διαγράμμιση), 1 WC 3 τ.μ. (κτίριο 2) (το οποίο βρίσκεται στον "ημιόροφο", στη μέση περίπου της εξωτερικής κλίμακας και εξυπηρετεί αποκλειστικά την κατοικία του 1ου ορόφου) και μια ισόγεια αποθήκη 52 τ.μ. (κτίριο 3). Σύμφωνα με το ΣΔ έχω υπόλοιπο δόμησης 26 τ.μ.

Καλούμαι να συντάξω τοπογραφικό και πίνακα χιλιοστων που θα το συνοδεύει, ώστε να γίνει αποδοχή κληρονομιάς του παραπάνω ακινήτου από τους 2 κληρονόμους του.

Υπάρχει ιδιόχειρη διαθήκη η οποία έχει γίνει από τον αποβιώσαντα ιδιοκτήτη, χωρίς όμως τη συμβουλή συμβολαιογράφου. Δηλαδή, ένας πατέρας θέλησε απλά και λιτά να αφήσει στα 2 του παιδια το πατρικό τους στο χωριό και να "φύγει" ήσυχος, χωρίς να αφήσει πίσω του πιθανές έριδες και συγκρύσεις. Η διαθήκη έχει αναγνωριστεί από το αρμόδιο δικαστήριο το οποίο εξέτασε την υπόθεση ως νόμιμη και ισχύουσα. Εδώ θα ήθελα να σημειώσω ότι δεν υπάρχει καμία αντιδικία των κληρονόμων ως προς τη "μοιρασιά" της πατρικής περιουσίας και αποδέχονται πλήρως την τελευταία επιθυμία του πατέρα τους, όπως αυτός την όρισε.

Στη διαθήκη ο μακαρίτης "δίνει" στο ένα του παιδί την ισόγεια κατοικία και στο άλλο του παιδί όλα τα υπόλοιπα κτίρια του οικοπέδου (κατοικία ορόφου, WC και αποθήκη). Ο προβληματισμός μου όμως έγκειται στο ότι ορίζει επιπλέον και τμήμα οικοπέδου που θα αναλογεί στο κάθε του παιδί. Για να γίνω πιο σαφής, θεωρεί μια νοητή ευθεία από την είσοδο της ισόγειας κατοικίας ως την είσοδο του οικοπέδου (διακεκομμένη γραμμή στο σχεδιάγραμμα) και ορίζει πως επιθυμεί το τμήμα της αυλής από τη γραμμή αυτή και δυτικά να δοθεί στον κληρονόμο που θα πάρει την ισόγεια κατοικία και όλο το υπόλοιπο τμήμα του οικοπέδου στον άλλο δικαιούχο.

Έχω κάνει στο παρελθόν σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας αρκετές φορές. Δε μου έχει τύχει όμως μέχρι τώρα περίπτωση στην οποία να πρέπει να κάνω σύσταση κάθετης και οριζόντιας ιδιοκτησίας μαζί, όπως και δεν έχω κάνει ποτέ πίνακα κατανομής χιλιοστών πχ για πολυκατοικία. Γι' αυτό παρακαλώ θερμά για τη βοήθειά σας στις παρακάτω απορίες μου :

 

α) Θα ακολουθηθεί η επιθυμία του αποβιώσαντος όσον αφορά τα κτίσματα και το οικόπεδο θα ακολουθήσει αυτά ή το αντίστοφο, δηλαδή θα ακολουθηθεί η επιθυμία του αποβιώσαντος όσον αφορά τη μοιρασιά του οικοπέδου και τα κτίρια θα ακολουθήσουν?

β) το τμήμα του οικοπέδου στο οποίο είναι χτισμένη η διπλοκατοικία πως χωρίζεται?

γ) θα υπάρχουν 2 πίνακες χιλιοστών? ένα για τις κάθετες ιδιοκτησίες και ένας για τις οριζόντιες?

 

Διάβασα όλα τα σχετικά θέματα στο forum πριν αποστείλω αυτό το θέμα, αλλά δυστυχώς δεν μπόρεσα να καταλήξω σε κάτι που θα με βοηθήσει σε αυτή την περίπτωση. Είμαι νέα μηχανικός γι' αυτό παρακαλώ για την επιείκιά σας αν κάτι από τα παραπάνω σας φαίνεται αυτονόητο.

Οι οποιεσδήποτε παρατηρήσεις σας γενικότερα θα μου ήταν απόλυτα χρήσιμες.

Σας ευχαριστώ εκ των προτέρων για το χρόνο σας και σας είμαι ευγνώμων.

[SIGIO]

Γνώμη μου είναι ότι θα πρέπει να γίνει ένας πίνακας ποσοστών ο οποίος θα αναφέρει τα εμβαδά και τα ποσοστά επί του συνολικού οικοπέδου που αντιστοιχούν στον κάθε κληρονόμο και το ποσοστό του αέρα στο οικόπεδο. Τα τμήματα της αυλής θα αποτελούν και τις αποκλειστικές χρήσεις των αντίστοιχων κληρονόμων.

[Δωροθέα Βουρμά]

Γνώμη μου είναι ότι θα πρέπει να γίνει ένας πίνακας ποσοστών ο οποίος θα αναφέρει τα εμβαδά και τα ποσοστά επί του συνολικού οικοπέδου που αντιστοιχούν στον κάθε κληρονόμο και το ποσοστό του αέρα στο οικόπεδο. Τα τμήματα της αυλής θα αποτελούν και τις αποκλειστικές χρήσεις των αντίστοιχων κληρονόμων.

 

δηλαδή εννοείς το οικόπεδο να ακολουθήσει το διαχωρισμό των κτιρίων?

αν ο ένας κληρονόμος πάρει τα 2/3 των κτιρίων τότε αυτόματα παίρνει τα 2/3 του οικοπέδου & τα 2/3 του αέρα, άσχετα αν ορίζεται διαφορετικά στη διαθήκη? ισχύει γενικότερα ότι αν η σύσταση καθέτου ορίζει πχ 1/3 του οικοπέδου δίνεται στον έναν ιδιοκτήτη & 2/3 στον άλλο πέρνουν τα αντίστοιχα ποσοστα σε δόμηση και κάλυψη?

το τμήμα του οικοπέδου πάνω στο οποίο είναι χτισμένη η κατοικία πως χωρίζεται? ποσα τ.μ. επι του οικοπέδου δικαιούται τελικά ο κάθε κληρονόμος?

[SIGIO]

Τα εμβαδά των κτιρίων σε ένα οικόπεδο αντιστοιχούν και σε αντίστοιχα ποσοστά επί του οικοπέδου. Το άθροισμα των ποσοστών αυτών μαζί με τα ποσοστά του αέρα αποτελούν και το σύνολο της ιδιοκτησίας. Οι δύο επιθυμίες του αποβιώσαντα δηλαδή η κατανομή των κτιρίων στους δύο κληρονόμους και η χρήση επιφάνειας του οικοπέδου ως ποσοστά αντικρούουνται.

 

Συζήτησέ το με την συμβολαιογράφο που θα συντάξει την αποδοχή. Ίσως για μικρές διαφορές στα ποσοστά που θέλεις να πεύχεις να μπορείς να "παίξεις" με τα ποσοστά του αέρα.

[Δωροθέα Βουρμά]

Τα εμβαδά των κτιρίων σε ένα οικόπεδο αντιστοιχούν και σε αντίστοιχα ποσοστά επί του οικοπέδου. Το άθροισμα των ποσοστών αυτών μαζί με τα ποσοστά του αέρα αποτελούν και το σύνολο της ιδιοκτησίας. Οι δύο επιθυμίες του αποβιώσαντα δηλαδή η κατανομή των κτιρίων στους δύο κληρονόμους και η χρήση επιφάνειας του οικοπέδου ως ποσοστά αντικρούουνται.

 

Συζήτησέ το με την συμβολαιογράφο που θα συντάξει την αποδοχή. Ίσως για μικρές διαφορές στα ποσοστά που θέλεις να πεύχεις να μπορείς να "παίξεις" με τα ποσοστά του αέρα.

 

ακριβώς αυτό είναι το πρόβλημά μου SIGIO. θα το συζητήσω μαζί της. σ' ευχαριστώ.

[acnt]

Δωροθέα αν κατάλαβα καλά, ο ένα ιδιοκτήτης παίρνει τα κτίρια 1&2 και το οικόπεδο αριστερά απο την διακεκομμένη και ο άλλος τα υπόλοιπα; Δεν στέκει συμβολαιογραφικά αλλιώς.

 

Να ξεκινήσω απο το εξής: το οικόπεδο είναι κοινό και αδιαίρετο. Και επειδή έχει 2 κτίσματα χρειάζεται σύσταση καθέτου ιδιοκτησίας.

Εφόσον το κτίσμα 3 είναι ισόγειο δεν θέλει κάτι άλλο. Τι κτίσμα 1 όμως θέλει οριζόντια επί καθέτου σύσταση συνιδιοκτησίας ώστε ο κάθε όροφος να πάρει χιλιοστά.

Η νοητή γραμμή που χωρίζει τα δύο οικόπεδα ονομάζεται, ορίζει και καθορίζει την χρήση.

Για να απαντήσω στα ερωτήματα σου:

α) "Η γή τρώει το σπίτι"... Πάντα! Ψάξτο λίγο στην πολεοδομία να δείς τί ποσοστό οικοπέδου θα πρέπει να έχει ο καθένας για να οικοδομήσει και ανάλογα, πράξε. Αν δεν υπάρχει περιορισμός, ακολούθα την πειθυμία του παππού, αλλά έχε πάντα στο νου σου τον ΣΔομησης. Αλλιώς, πράγμα που θεωρώ και πιό λογικό, πάει 50-50.

β) Δεν το χωρίζεις. Απλά κάνεις πίνακα κάθετης συνιδιοκτησίας σε αυτό

γ) Ναι, δύο πίνακες!

[Δωροθέα Βουρμά]

Αγαπητέ συμφοιτητή acant,

ο ένας ιδιοκτήτης παίρνει το ισόγειο του κτιρίου 1 και το οικόπεδο δεξιά από τη διακεκομμένη και ο άλλος τον όροφο του κτιρίου 1, το κτίριο 2 και το οικόπεδο αριστερά από τη διακεκομμένη.

Αμ οι επιθυμίες του παππού είναι που μου τα χαλάνε όλα. Γιατί αν αναλογιστεί κανείς την επιθυμία του όσον αφορά το οικόπεδο, τότε ο ένας δικαιούχος παίρνει περίπου 70 % αυτού, ενώ αν λάβουμε υπόψη την επιθυμία του για τα κτίσματα, τότε ο ίδιος δικαιούχος παίρνει περίπου 60% του οικοπέδου. Ακόμη κ αν του δώσω όλη την υπόλοιπη δόμηση φτάνει περίπου το 63-64%. Μέχρι το 70% τί κανουμε????

Όταν λες να ακολουθήσω το ΣΔ, εννοείς πως κ ο αέρας θα χωριστεί ανάλογα? Δεν μπορεί να πάει πχ μόνο στον ένα δικαιούχο?

Τι τμήμα οικοπέδου θα έδινες εσύ στον καθένα σε τ.μ. (εννοώ για το κομμάτι στο οποίο "πατάει" το κτίριο 1).

[acnt]

Λαθος...Ασε τον παππού να λέει... Εφόσων το κτίριο 1 χωρίζεται, ο κάθε όροφος παίρνει ανάλογο ποσοστό επί του οικοπέδου, ανάλογα με τα τετραγωνικά του ορόφου.

Το οικόπεδο σου είναι 290τμ. Αρα αν η κάθετη ορίζεται από 500/1000 τότε ένα τμήμα (με τι κτήριο 3) παίρνει 145τμ και το άλλο με το κτ.1κ2 πάιρνει τα άλλα 145. Τωρα, στο τελευταίο, θα κάνεις οριζόντια συνιδιοκτησία και θα βγάλεις και τα ποσοστά τόσο σε χιλιοστά, όσο και επί του οικοπέδου.

Στο ξαναλέω όμως, άσχετα με το τί ορίζει η διαθήκη, κοίτα να δεις τί απαιτείται πολεοδομικά. Η κάθετη τα ορίζει όλα, απο κεί θα ξεκινήσεις. Το αριστερά και δεξιά της γραμμής καθορίζει χρήση και όχι όρια οικοπέδου διότι όρια σε κοινό κ αδιαίρετο δεν μπορούν να υπάρχουν.

[erling]

Εγώ θα έλεγα σύσταση καθέτου σε 3 τεμάχια, ένα με το 2όροφο, ένα με την αποθήκη και ένα άλλο το αριστερά από την διακεκομένη γραμμή.

Μετά, σε αυτό με το 2όροφο σύσταση οριζοντίου.

 

Το πρόβλημα είναι ο άερας που θα πάει... μπορεί να πάει σε έναν δικαιούχο, αλλά σε ποια κάθετη θα πάει?

 

Αν μπορεί να γίνει αυτό που λέει ο SIGIO, για αποκλειστική χρήση, τότε είναι ο απλούστερο τρόπος.

Κάνεις εναν πίνακα συνιδιοκτησίας όπου ο καθένας έχει ένα ποσοστό στο οικόπεδο και μια δόμηση, η οποία δεν πρέπει κατ'ανάγκη να είναι συνάρτηση του ποσοστού στο οικόπεδο και τον αέρα τον δίνεις επιμερισμένο κατ'επιθυμία των κληρονόμων.

 

Βασικά θα πρέπει να συμφωνήσουν οι κληρονόμοι σε ότι τους προτείνεις.

 

Μάλλον ο αρμοδιότερος για να σε βοηθήσει είναι κάποιος συμβολαιογράφος.

[Xristina K.]

Είναι απαραίτητο τα ποσοστά συνιδιοκτησίας (εξ' αδιαιρέτου) επί του οικοπέδου να προκύψουν αναλογικά με τα τετραγωνικά της κάθε ιδιοκτησίας;

 

Για παράδειγμα αν οι κληρονόμοι τριόροφης πολυκατοικίας, της οποίας το κάθε οροφοδιαμέρισμα έχει διαφορετικά τετραγωνικά, θελήσουν να έχουν ποσοστό εξ' αδιαιρέτου επί του οικοπέδου 1/3 ο καθένας, κάτι τέτοιο είναι κάτι εφικτό;