Αυθαίρετα σε μη υλοποιημένη σύσταση οριζοντίου ιδοκτησίας

[avgoust]

Καλημερα σε ολους .

Για διαβαστε βρε συναδελφοι αυτο και πειτε καμμια γνωμη...

 

1970 : 3 αδερφια εχουν εξ'αδιαιρετου ενα οικοπεδο εντος σχεδιου. Στο οικοπεδο υπαρχει ενα μικρο κτισμα με αδεια απο το 60.

1971 : προκειμενου να ανεγειρουν 2 πολυκατοικιες συστηνουν οριζοντιες ιδιοκτησιες επι των σχεδιων της μελλοντικης οικοδομης και

λαμβανει ο καθενας τα μελλοντικα διαμερισματα που συμφωνουν.

 

Ομως η εν λογω πολυκατοικια δεν ανεγειρεται.

 

Αντιθετως αρχιζει ( με την συναινεση ολων) μια σειρα αυθαιρετων ισογειων προσθηκων στο υφισταμενο. Ειναι αυτο που λεω οτι Επιφάνεια κτιριoυ Α=f(t) οπoυ t= ετη .

Σημερα μιλαμε πλεον για ενα ισογειο ενιαιο συμπλεγμα οικιων , αποθηκων και μαγαζιων καπου 300 m2 διασπαρτο σε ολο το οικοπεδο .

 

2000: Ο ενας εκ των αρχικων ιδιοκτητων κληρονομειται και οι διαδοχοι του κληρονομουν βασει συστασης .....διαμερισματα.

 

ΑΠΟΚΟΡΥΦΩΜΑ : Πριν απο 4 χρονια , ετερος ιδιοκτητης κανει γονικη παροχη στο παιδι του βασει της συστασης 2 διαμερισματα (που δεν υπαρχουν).

 

Μιλαμε για πραξεις μεταγεγραμμενες , κομπλε.

 

Στο αποσπασμα του κτηματολογιου φαινεται σχεδον το συνολο των υφισταμενων αυθαιρετων κτισματων ομως ο καθενας εχει δηλωσει ιδιοκτησιες βασει συστασης. Το οποιο κτηματολογιο εχει

λανθασμενα καταλαβει οτι το αυθαιρετο ειναι το ενα εκ των 2 πολυκατοικιων . Ετσι παρατηρειται το φαινομενο να γραφει στο ενα εντυπο πχ οικια Γ-3 με την σημειωση οτι το κτιριο δεν εχει κατασκευαστει

και στο άλλο οικια Α-2 χωρις παρατηρηση θεωρωντας λανθασμενα οτι ειναι μεσα στο υφισταμενο....

 

Σε περιπτωση μεταβιβασης , τακτοποιησης η νομιμοποιησης , ποιες ειναι οι " αυτοτελεις ιδιοκτησιες" , ποιος θεωρειται ιδιοκτητης σε τι και με βαση ποιους τιτλους ?

 

Γενικα σημερα ποιος εχει τι εκει μεσα ?

 

Παραδειγμα :Ζηταει ο αλλος βεβαιωση να μεταβιβασει το διαμερισμα 3ου οροφου του ανυπαρκτου κτιριου στο παιδι του. Δινω ?

 

Παραδειγμα 2 : Εστω οτι θελω να τακτοποιησω ενα καταστημα τμημα του οποιου βρισκεται μεσα στο περιγραμμα ισογειου διαμερισματος πχ Α-1 βασει συστασης

του μη κατασκευασμενου. Ποιος το τακτοποιει ? Αυτος του Α-1 ή όλοι ?

Edited Οκτώβριος 23 , 2012 by avgoust

[dimitris GM]

αυγουστε, καλημερα,

...αυτο και αν δεν ειναι ΤΟ θέμα της...χρονιάς...

α] 1970= σωστα

β] 1971= σωστα...

[θεωρω δεδομενο οτι, είτε είχαν βγαλει ΟΑ και εδειξαν τα υφισταμενα 60 τμ...ή οτι έκαναν επεκταση της ΟΑ των 60 τμ]

 

απο κει και μετα..., ό,τι εχτισαν ηταν αυθαιρετα, ως μη περιεχομενα σε ΟΑ.

Για να γινει αποδοχη κληρονομιας,δηλωσαν πρωτα στην εφορια και πληρωσαν φ ο ρ ο για διαμερισματα ανυπαρκτα και περιεγραψαν στην αποδοχη τα "διαμερισματα"που ειχαν απο την συσταση.

 

Για να γινει η γονικη, πληρωσαν φ ο ρ ο γονικης παροχής για τα [ανυπαρκτα] διαμερισματα της διανομής, και τα περιεγραψαν με βαση την αποδοχη, πληρωσαν και συμβολαιογραφο και υποθηκοφυλάκειο...!!!

 

Και μετα, τα δηλωσαν και στο κτηματολογιο...και πηραν και ΚΑΕΚ....για ανυπαρκτα διαμερισματα...

Αρα,

ή σου εδειξαν αλλο οικοπεδο....και άλλα χαρτια...[προφανως δεν συμβαινει αυτο...το λεω για να καταδειξω την υπερβολη...]

ή κατι άλλο συμβαινει, που ξεπερναει καθε φαντασία...

Διότι, δεν μπορω να καταλαβω τι σκεφτονταν και εκαναν ολες αυτες τια παρατυπες -και πολυεξοδες- πραξεις...

Παντως,

με το ΠΕΑ...απο την μιά ...και την βεβαιωση του μηχανικου...απο την άλλη...

δεν μπορουν να πουλησουν...

 

[βεβαια, μπορουν σε καθε θάνατο να κληρονομούν " διαμερισματα" να τα δηλωνουν στην εφορια...να πληρωνουν φορους κληρονομιάς, οπως πληρωσαν και ΕΤΑΚ και ΦΑΠ και "οσονούπω" φορο μεγαλης ακινητης περιουσιας "απο το πρωτο ευρω"

Αφου τους αρεσει....ας πληρωνουν...

 

Και βεβαια, ουτε τακτοποιηση δεν μπορει να γινει...ούτε βεβαιωση μπορει να δοθεί ούτε τιποτε.

 

και δξ πως μπορει να λυθει αυτο ο πολλαπλός γριφος..

προφανως θα ακουσουμε και αλλες γνωμες...

...εχει ακομα δρομο

καλη συνεχεια...

Edited Οκτώβριος 23 , 2012 by dimitris GM

[dsworks]

Όντως είναι το θέμα της χρονιάς, και ομολογώ ότι περίμενα να μιλήσει ο Δημήτρης, μήπως υπάρχει κανένας μαγικός τρόπος.

 

Γνώμη μου: είτε δεν έγιναν ποτέ οι πολυκατοικίες της ΟΙ, είτε έγιναν αλλά γκρεμίστηκαν για κάποιο λόγο, είναι το ίδιο. Τα ποσοστά του καθενός επί του εδάφους, επέστρεψαν στο έδαφος, και είναι όλοι συνιδιοκτήτες εξ'αδιαιρέτου στο ωραίο χάλι που έχουν φτιάξει. Μόνη ένσταση, το κτίσμα της άδειας του '60. Αλήθεια, η άδεια της μίας πολυκατοικίας είναι "προσθήκη..."; (ήμαρτον!)

 

Γνώμη μου, πάλι: τους μαζεύεις (ή μαζεύονται μόνοι τους). Πρέπει να καταλάβουν:

α. πως η εποχή που μεταβιβάζονταν μπουρμπουλήθρες τελείωσε,

β. τις μπουρμπουλήθρες τις έχουν χρυσοπληρώσει όλα αυτά τα χρόνια και θα τις ξανά-χρυσοπληρώσουν οσονούπω με τα νέα μέτρα,

γ. έρχονται ηλεκτρονικά μητρώα ακινήτου, διασταυρώσεις αδειών με εφορίες-Δήμους-ΔΕΗ-κλπ-κλπ, περιβάλλον εξόχως δυσμενές για μπουρμπουλήθρες,

δ. πως έτσι και αλλιώς, ΔΕΝ πρόκειται να φτιάξουν ποτέ τις 2 πολυκατοικίες με βάση τα σχέδια του 1971, άργησαν τόσο πολύ ώστε και οι άδειες έληξαν και όλος ο κόσμος άλλαξε (βλ. ΓΟΚ 85, ΓΟΚ 2000, ΝΟΚ, αντισεισμικός, κλπ). Και σήμερα να έβρισκαν τα λεφτά να τις φτιάξουν, θα άλλαζαν τα σχέδια άρα και η συσταση,

ε. πως το μανιταρόσπιτο που φύτρωσε στα πόδια των αόρατων πολυκατοικιών (με την συναίνεση όλων, όπως είπες) είναι καρα-αυθαίρετο και έχουν περιθώριο μέχρι την 31/1/13 να το τακτοποιήσουν, αν θέλουν να συνεχίσουν να το αξιοποιούν εμπορικά, καθώς δεν πρόκειται να βγάλει ποτέ ΠΕΑ (εκτός και αν είναι μαγαζάκια μικρότερα των 50μ), δεν πρόκειται να ανανεώσουν ή να βγάλουν άδεια λειτουργίας (αν κάποιο από αυτά είναι ΚΥΕ)

 

Εν κατακλείδι, είτε τακτοποιούν τα αυθαίρετα ως έχουν, είτε μπαίνουν στον 4014 (παράβολο και - νέα - άδεια εντός τριετίας), είτε βγάζουν άδεια κατεδάφισης και κάποια στιγμή νέα άδεια. Ό,τι και να γίνει, η σύσταση πρέπει να λυθεί και να διορθωθούν το υποθηκοφυλακείο και το κτηματολόγιο.

 

Από εκεί και πέρα, έθιξες ένα θέμα υπαρκτό. Έχει συζητηθεί και αλλού: δίνεις βεβαίωση για διαμέρισμα που δεν έχει κτιστεί ακόμα;

(εγώ δεν θα έδινα, ας τελειώνουμε με τις μπουρμπουλήθρες, πρώτα να κτίζεται κάτι και μετά να "μοιράζεται").

Edited Οκτώβριος 23 , 2012 by dsworks

[Manolis gon]

Καλά ε , περιπτωσάρα.Ρεύμα έχουν πάρει όλοι τους?

Δεν μας είπες για τα 60 μ2 τα αρχικά αν τα δείξανε στην άδεια ή όχι.

Τα καταστήματα πήρανε άδεια λειτουργίας?(αν είναι ΚΥΕ)

Για να συζητήσουμε την περίπτωση τακτοποίησης όλων αυτών, μια σκέψη θα ήταν να τους βάλουμε όλους τους τωρινούς ιδιοκτήτες μέσα ,ας πούμε με το ποσοστό τους επί του οικοπέδου.Αυτό ίσως να γίνει για να ξεκομπλάρει η φάση της τακτοποίησης.Νομίζω πως αν δεν τακτοποιηθούν τα αυθαίρετα αυτά με κάποιο τρόπο τότε είναι εγκλωβισμένοι.Αν λοιπόν γίνει η τακτοποίηση, μετά θα πρέπει να διορθωθεί από την αρχή η σύσταση οριζόντιας , να γίνει σύμφωνα με τα σημερινά δεδομένα και ίσως κάποιες μελλοντικές δομήσεις αναλόγως τα υπάρχοντα κτίσματα και τους συντελεστές που απομένουν.

Αυτή θα πρέπει να είναι η σειρά των πραγμάτων που θα επιδιώξουμε να γίνει.Κάτι άλλο στο ενδιάμεσο (βεβαιώσεις...) δε νομίζω να μπορείς να δώσεις,

[dimitris GM]

καλησπερα ds και Μανολη,

ολα αυτα πολυ σωστα

πλην

οι "νομιμοι" τιτλοι τους ειναι για "διηρημενες" οριζοντιες ιδιοκτησίες.. οι οποίες ομως, ποτέ δεν "χτισθηκαν" .

οι οποίες "επισημα" εχουν τα αναλογα εξ αδιαρετου ποσοστα επι του οικοπεδου....

και ολα αυτα ειναι μεταγραμμενα ....

Επομενως...τι συμβόλαια θα προσκομισουν....πώς θα δηλωσουν...και τι θα δηλωσουν....και σε ποιά ποσοστά....???

Σαν πρωτη σκεψη θα προτεινα οτι,

ίσως θα πρεπει να ακυρωθουν οι προηγουμενες πραξεις..

Και, οσον αφορα την αποδοχη- αν ηταν μονο αυτη- θα την ακυρωναν, θα εκαναν νεα, όπου δ ε ν απαιτειται 4014 και ολα καλα..

 

Και χωρις να ειμαι βεβαιος άν και πώς γινεται...ειδικα εν οψει υπαρξης κτηματολογιου και ΚΑΕΚ......και τί ...ογκος πιστοποιητικών θα τους ζητηθεί....

Αλλά, εχουν και εκεινη την γονικη παροχη, ...και δεν ξερουμε αν ζει ο δωρητης...και μάλλον εδω χρειαζεται 4014., αφου η ακυρωση σημαινει "δικαιοπραξια"...

Μια δευτερη [οχι κατ' αξια προφανως...] σκεψη ειναι αυτο που ειπε ο μανολης...να τακτοποιησουν με τα "σημερινα" ποσοστα

χωρις βεβαιωση

και να προχωρησουν στις ανω πραξεις ακυρωσης, ωστε, μετα απο ολα αυτα...- άν και όποτε γινουν- να βρεθουν με τα αυθαιρετα "εξ αδιαιρετου"

να εκδοσουν ΟΑ και να κανουν διανομη...Αμήν...

υγ

δεν τολμω να φανταστω ποσο θα στοιχισει ολο αυτο το ..ξεμπερδεμα...

Edited Οκτώβριος 23 , 2012 by dimitris GM

[dsworks]

οι οποίες "επισημα" εχουν τα αναλογα εξ αδιαρετου ποσοστα επι του οικοπεδου....

 

Αυτό εννοούμε όλοι, τα ποσοστά στην στήλη "αναλογούν τμήμα οικοπέδου" να γίνουν εξ'αδιαιρέτου.

Σε περίπτωση κατεδάφισης πολυκατοικίας, με σύσταση ΟΙ, τι γίνεται συνήθως;

[dimitris GM]

σε περιπτωση κατεδαφισης,

καθε ιδιοκτητης διηρημενης ιδιοκτησιας, ειναι ιδιοκτητης του ποσοστου εξ αδιαιρετου που "πηρε" με το συμβολαιό του... παντοτε

...και παραμενει με το αυτο ποσοστό.στο όλο οικόπεδο.

 

Ολα τα ποσοστα όλων, , μαζι με τον τυχον παρακρατηθεντα "αερα", αποτελουν το 100% των συνιδιοκτητων του ολου οικοπεδου.

Edited Οκτώβριος 23 , 2012 by dimitris GM

[dsworks]

Εννοώ, σε περίπτωση κατεδάφισης γίνεται κάποια ιδιαίτερη συμβολαιογραφική πράξη; Κάτι που να "λύνει" την σύσταση οριζοντίου;

[dimitris GM]

η περιπτωση αυτη αντιμετωπιζεται με το αρθρ. 9 του ν. 3741/29

[σχετ. αποφαση στη ΝΟΜΟΣ, υπο το ανω αρθρο, με αριθ. 335/1999 του ΜΠρωτΚω]

..σε γενικες γραμμες η ορ.ιδιοκτησια παραμενει, εκτος αν ορισαν άλλως κατα την συσταση της...-

και μεχρι να ακυρωθει με κοινη συμφωνια ή με δικαστικη αποφαση να μεταγραφει και να επελθει η συνιδιοκτησια του κοινου δικαιου.

Edited Οκτώβριος 23 , 2012 by dimitris GM

[Kapa]

σε περιπτωση κατεδαφισης,

καθε ιδιοκτητης διηρημενης ιδιοκτησιας, ειναι ιδιοκτητης του ποσοστου εξ αδιαιρετου που "πηρε" με το συμβολαιό του... παντοτε

...και παραμενει με το αυτο ποσοστό.στο όλο οικόπεδο.

 

Ολα τα ποσοστα όλων, , μαζι με τον τυχον παρακρατηθεντα "αερα", αποτελουν το 100% των συνιδιοκτητων του ολου οικοπεδου.

 

Σε περίπτωση ΜΗ ανέγερσης δεν ισχύουν τα ποσοστά εξ αδιαιρέτου στο οικόπεδο?

 

Σκέφτομαι την παρακάτω περίπτωση - λύση (?)

 

Ξεκινάμε από το γεγονός ότι για να τροποποιήσουν τη σύσταση, χρειάζονται βεβαιώσεις τόσες όσες και οι οριζόντιες ιδιοκτησίες (βάσει σύστασης).

 

Πώς θα δίναμε βεβαίωση για τη μεταβίβαση μιας οριζόντιας σε περίπτωση που ΔΕΝ είχε ανοικοδομηθεί ακόμα το οικόπεδο (ενώ υπήρχε σύσταση) ????

 

Αν π.χ. κάποιος ήθελε να μεταβιβάσει διαμέρισμα 3ου ορόφου (το οποίο περιλαμβανόταν στη σύσταση αλλά ΔΕΝ είχε χτιστεί ακόμα).... δε θα του δίναμε βεβαίωση? Θα του δίναμε βέβαια, εφόσον ΔΕΝ είχαν εκτελεστεί αυθαίρετες κατασκευές που να επηρεάζουν τη δόμηση, την κάλυψη, το ύψος.... κ.λ.π. της ΣΥΓΚΕΚΡΙΜΕΝΗΣ οριζόντιας ιδιοκτησίας (και πώς θα είχαν εκτελεστεί αυθαίρετες κατασκευές στον αέρα δηλ. σε μια ιδιοκτησία που ΔΕΝ έχει χτιστεί ακόμα....)

 

Άρα... για κάθε οριζόντια ιδιοκτησία πάνω από το ισόγειο, ΜΠΟΡΕΙ ΣΗΜΕΡΑ να εκδοθεί βεβαίωση νομιμότητας. (ΔΕΝ μπορεί να έχει εκτελεστεί αυθαίρετη κατασκευή όταν ΔΕΝ έχει εκτελεστεί ΚΑΜΜΙΑ κατασκευή ΠΑΝΩ από το ισόγειο).

 

Ερχόμαστε στο ισόγειο τώρα.

 

Σύμφωνα με τη σύσταση, συγκρίνοντας τα σχέδια της τότε οικ. αδείας,βάσει της οποίας έγινε η σύσταση και της υπάρχουσας κατάστασης, υπάρχουν ΔΥΟ ΕΙΔΗ επιφανειών :

• κάποιες επιφάνειες (από τις πολλές αυθαίρετες επεκτάσεις) "βρίσκονται" ΕΝΤΟΣ κοινοχρήστου χώρου κατά τη σύσταση (π.χ ακαλύπτου, κλιμακοστασίου κ.λ.π.),
  
• κάποιες άλλες επιφάνειες "βρίσκονται" εντός κάποιων οριζοντίων ιδιοκτησιών του ισογείου.
  

Θεωρώ ότι με ΔΕΔΟΜΕΝΗ την ύπαρξη των αυθαιρέτων που καμμία σχέση δεν έχουν με τη σύσταση, θα μπορούσαν να τακτοποιηθούν και οι δυο κατηγορίες των αυθαιρέτων,

• οι μεν (εντός κοινοχρήστων κατά τη σύσταση χώρων) με τη διαδικασία της τακτοποίησης που προβλέπεται για αυθαίρετες κατασκευές κοινόχρηστες και
  
• οι δε (εντός οριζοντίων ιδιοκτησιών) ξεχωριστά από τον καθένα (στου οποίου το περίγραμμα της οριζόντιας κατά τη σύσταση ιδιοκτησίας "πατάει" το τμήμα του αυθαιρέτου)
  

Στη συνέχεια μπορούν παίρνοντας ΟΛΕΣ τις βεβαιώσεις να προβούν σε οποιαδήποτε τροποποίηση(?) - ακύρωση (?) της σύστασης θέλουν, αρκεί να τα βρουν μεταξύ τους για το ΠΩΣ θα "ξαναμοιράσουν την τράπουλα"......

Edited Οκτώβριος 23 , 2012 by Kapa