Αυθαίρετο προ '83 & Σύσταση Ο.Ι. - Μεταβίβαση

[Ιάμβλιχος]

Α. Αυθαίρετο κτίσμα το οποίο τακτοποιήθηκε με το 4014 και το οποίο κατά πολύ ξεπερνάει το Σ.Δ. που ισχύει στην περιοχή, (δηλαδή πέραν άλλων παραμέτρων, ότι Σ.Δ. εάν και εφόσον, λέμε, δοθεί, δεν υπάρχει περίπτωση να μπορεί να δομηθεί επιπλέον) :

 

1.Στον πίνακα ποσοστών μπορώ να δώσω ποσοστό για τη καθ' ύψος επέκταση? (κόλλημα του ιδιοκτήτη) ή δεν υπάρχει κάποιος περιορισμός?

2. Ο πίνακας ποσοστών (υποχρεωτικά) υπογράφεται-σφραγίζεται από μηχανικό?

3. Ισχύει ότι ο ιδιοκτήτης μπορεί να δώσει ότι ποσοστό θέλει στην κάθε οριζόντια ιδιοκησία που συστήνεται, σωστά? οπότε η αναλογία των τετραγωνικών κάθε ιδιοκτησίας στο οικόπεδο δεν λαμβάνεται υπόψη.

4. Αν ισχύει το 2, αλλά και το 3 ποιος ο λόγος να υπογράφει-σφραγίζει μηχανικός τον πίνακα? (Μπορεί να το κάνει και δικηγόρος ή συμβολαιογράφος αυτό?)

 

Β. Για τη μεταβίβαση των τακτοποιημένων αυθαιρέτων η αντικειμενική αξία πώς προκύπτει? Αναφέρεται σε κάποια εγκύκλιο ή σε κάποιο νόμο? Μήπως είναι μια επιπλέον δυσάρεστη έκπληξη που επιφυλάσσει το υπουργείο οικονομικών ως προς το φόρο μεταβίβασης?

 

* Με το Ν3843/2010 ξέρουμε τι ισχύει για το φόρο μεταβίβασης?

Edited Νοέμβριος 7 , 2012 by Ιάμβλιχος

[Manolis gon]

A 1.Εφόσον έχεις εξαντλήσει τα πάντα μπορείς να τον αποφύγεις.Αν σε αναγκάσουν τότε δώσε μικρό ποσοστό.

2,Ναι

3.Ναι

4.Ο πίνακας δεν είναι μόνο τα νούμερα που βλέπεις.Η δουλειά που έγινε για να βγουν αυτά τα νούμερα (μετρήσεις , αποτυπώσεις), τα σχέδια που τον συνοδεύουν, όλα αυτά (μαζί και με τον πίνακα) είναι η δουλειά του μηχανικού που φυσικά την υπογράφει αυτός και όχι κάποιος άσχετος.

 

Β Μάλλον οι συμβολαιογράφοι θα γνωρίζουν περισσότερα (αν γνωρίζουν και αυτοί)

[Ιάμβλιχος]

Α. 4. Τα νούμερα αυτά μπορεί ο καθένας να τα πάρει από τις μετρήσεις και τα εμβαδά όπως αποτυπώνονται στα σχέδια των κατόψεων γιατί με τη ίδια λογική όταν κάνεις μια τακτοποίηση για έναν ιδιοκτήτη, έχεις την απαίτηση να σου φέρει βεβαίωση από συμβολαιογράφο ότι όντως είναι δικό του? ή ζητάς γνήσιο της υπογραφής του συμβολαιογράφου? Ή πιστοποιητικό μεταγραφής στο Υποθηκοφυλάκειο. Οι περισσότεροι φαντάζομαι προχωράμε με ένα απλό αντίγραφο του συμβολαίου.

 

Β. Κάποιοι λεν ότι ξέρουν, κάποιοι άλλοι τα λεν αλλιώς αλλά ίσως δεν ξέρουν? ένα μπάχαλο, στο ταμείο οι διευκρινήσεις!

Edited Νοέμβριος 7 , 2012 by Ιάμβλιχος

[αστέριος]

1. Αν δεν υπάρχει υπόλοιπο δόμησης, δεν βάζεις χιλιοστά για επέκταση

Μπορεί όμως στο συμβόλαιο να αναγράφει " αν υπάρξει αύξηση του σ.δ. τότε το δικαίωμα δόμησης πηγαίνει στον τάδε ''

2. Τα αυθαίρετα κτίσματα/τμήματα (όσο παλιά και να είναι) επειδή αποκτούν νόμιμη υπόσταση τώρα, για την Δ.Ο.Υ. θεωρούνται καινούργια. Αρα η Α.Α. προκύπτει ως νέο κτίσμα.

Θέλει αγώνα από τον/την Συμβολαιογράφο, αν έχει προσύμφωνα κ.λ.π. που να αποδεικνύουν την παλαιότητα, μπας και δεχτεί παλαιότητα η Δ.Ο.Υ.

Σε εξ΄΄ ολοκλήρου αυθαίρετο (όσο παλιό και αν είναι) δυστυχώς ο φόρος εκτινάσσεται.

Edited Νοέμβριος 7 , 2012 by αστέριος

[Ιάμβλιχος]

Μα η εφορία δεν ζητάει αποδεικτικά παλαιότητας, οπότε δεν τη νοιάζει, αρκεί να εισπράξει. Δηλαδή ένα παλιόσπιτο π.χ.80τ.μ. θα πληρώσει όσο ένα υπερπολυτελούς κατασκευής σπίτι 80τ.μ.. Αυτό όντως είναι δημοκρατία! Ο συμβολαιογράφος τι αγώνα να κάνει, και για ποιο λόγο, για να έχει μικρότερη αμοιβή ?

 

Και η εφορία πού θα ξέρει αν είναι αυθαίρετο? Ξέρω πάντως περιπτώσεις υπογείων που τακτοποιήθηκαν με 3843 και στη μεταβίβαση υπολογίστηκε η παλαιότητα.

Μέχρι και για παλαιότητα 1-5 χρόνια έχεις ελάφρυνση, για αυθαίρετο δε θα έχεις θα μας τρελλανουν? πότε χτίστηκε σήμερα?

Edited Νοέμβριος 7 , 2012 by Ιάμβλιχος

[αστέριος]

Σε μεταβιβάσεις η ΔΟΥ ελέγχει & σφραγίζει το Εντυπο Υπολογισμού Αντ. Αξίας. Εκεί τσεκάρουν την παλαιότητα και προσκομίζονται δικαιολογητικά (άδειες κλπ). Εκεί πρέπει να αποδείξεις την παλαιότητα.

Στον 3843 όσα δηλώθηκαν είχαν άδεια, άρα η παλαιότητα υποστηριζόταν πιο εύκολα.

Σε εξ΄΄ ολοκλήρου αυθαίρετα έχει αγώνα. Το έχω διαπιστώσει σε 2-3 περιπτώσεις.

Δυστυχώς ο παραλογισμός υπάρχει.

Edited Νοέμβριος 7 , 2012 by αστέριος

[ΚΑΝΑ]

Α.

1.Στον πίνακα ποσοστών μπορώ να δώσω ποσοστό για τη καθ' ύψος επέκταση? (κόλλημα του ιδιοκτήτη) ή δεν υπάρχει κάποιος περιορισμός?

2. Ο πίνακας ποσοστών (υποχρεωτικά) υπογράφεται-σφραγίζεται από μηχανικό?

3. Ισχύει ότι ο ιδιοκτήτης μπορεί να δώσει ότι ποσοστό θέλει στην κάθε οριζόντια ιδιοκησία που συστήνεται, σωστά? οπότε η αναλογία των τετραγωνικών κάθε ιδιοκτησίας στο οικόπεδο δεν λαμβάνεται υπόψη.

4. Αν ισχύει το 2, αλλά και το 3 ποιος ο λόγος να υπογράφει-σφραγίζει μηχανικός τον πίνακα? (Μπορεί να το κάνει και δικηγόρος ή συμβολαιογράφος αυτό?)

αν μελετήσεις το Ν 3741/1929 και Ν.Δ. 1024 της 10/15 Νοεμ.1971 (ΦΕΚ Α 232)

 

θα διαπιστώσεις ότι η αναλογία στο οικόπεδο κάθε αυτοτελούς συν/σίας, πηγαίνει σύμφωνα με την αξία και όχι με τον όγκο της αυτοτελούς

Η εκτίμηση της αξίας όμως είναι σύνθετο πρόβλημα

τ.μ

θέα

ηλιοφάνεια-ηλιασμός-αερισμός

επομένως κάποιος πρέπει να την εκτιμήση και λογικά αυτό κρίθηκε ότι μπορεί να το κάνει ένας μηχανικός

Επομένως το 2 και το 3 πρέπει να το υπογράφει μηχανικός

 

Όσο για το 1 μπορείς να βάλεις όσους ορόφους θες αλλά με τα παραπάνω δεδομένα (αυτά της αξίας, ακόμη και αυτού του ή των μελλοντικών)

Έχε όμως υπόψη επίσης ότι αν δεις ένα "φύλλο υπολογισμού αντικειμενικής αξίας" στο τέλος έχει ένα συντελεστή που τον ονομάζει συντελεστή "αβέβαιης μελλοντικής αξιοποίησης" ή κάπως έτσι (που σχεδόν μηδενίζει την αξία των μελλοντικών όταν δεν υπάρχει υπόλοιπο συντ δόμησης

Edited Νοέμβριος 7 , 2012 by ΚΑΝΑ

[dimitris GM]

για το Β του Ιαμβλιχου

 

συμφωνα μετην ΠΟΛ 1149/94 του ΥΟΙΚ

 

η παλαιοτητα αρχιζει 2 χρονια μετα την έκδοση της ΟΑ και εχει μειωτικούς συντελεστές .....αναλογα με τα χρονια...

 

Αν δεν υπαρχει ΟΑ, υπολογιζεται με βαση την χρονολογια κατασκευης " που αποδεικνυεται με καθε νομιμο τρόπο" [πχ. προσκομιση προγενεστερου τιτλου κτησης. νομιμοποίηση, έναρξη ηλεκτροδοτησης....]

 

Το ακινητο πρεπει να ειναι τελειως αποπερατωμενο

 

Αρα προβλημα αποδειξης δεν εχουν οι αυθαιρετες προσθηκες, Η/Υ, αλλαγες χρησης σε υφισταμενες οικοδομες, αφου αυτες εχουν την δικη τους ΟΑ

Για τα υπολοιπα, ισχυει ο ως ανω τροπος αποδειξης παλαιοτητας.

 

...και βεβαια για τον υπολογισμο της αντ.αξιας υπολογιζονται η τιμη ζωνης, γωνιακο, όροφος, εμβαδον καθαρο, συνιδιοκτησια κλπ...όπως σε καθε άλλη μεταβιβαση...

 

 

καλη συνεχεια

Edited Νοέμβριος 7 , 2012 by dimitris GM

[Ιάμβλιχος]

έτσι Δημήτρη, είπα και γω αφού μόνο από φωτογραφία φαίνεται ότι είναι τουλάχιστον 30ετίας και άνω. Για αρχή θα προσκομίσω στην εφορία μαζί με τα έντυπα και μία βεβαίωση αρχικής ρευματοδότησης και μια φωτογραφία.

 

 

 

ΚΑΝΑ

Για το 1 εφόσον εγώ με τον ιδιοκτήτη δώσουμε π.χ.15% στην ενδεχόμενη μελλ. καθ' ύψος επέκταση, τα έντυπα του υπολογισμού πώς επηρεάζουν ''μηδενίζουν'' όπως λες την αξία των μελλοντικών αφού το ποσοστό αυτό αν δεν αξιοποιηθεί μένει στον οικοπεδούχο? κι αφού βάζει όσο θέλει είναι ένα σημαντικό ποσοστό που θα αφήσει στα παιδιά του, μπορεί να αντιστοιχεί μέχρι και με ένα διαμέρισμα ίσως που θα καρπωθούν οι απόγονοι κάποια στιγμή όταν χτιστεί νέα οικοδομή.

Edited Νοέμβριος 8 , 2012 by Ιάμβλιχος

[αστέριος]

Κάτι δεν καταλαβαίνω.

ΙΑΜΒΛΙΧΕ στο #1 αναγράφεις ότι δεν έχει υπόλοιπο σ.δ. Αρα δεν επιτρέπεται να κτίσουν οι ιδιοκτήτες.

 

Πως θα ''κλείσει'' ο Πιν. Χιλιοστών, όταν όλη δόμηση (η οποία όπως λές είναι εξαντλημένη) είναι π.χ. 500,00 m2 και σε αυτήν θα έχεις αντιστοιχίσει

έστω 900 χιλιοστά, επειδή θα έχει αφήσει και 100 χιλιοστά για δόμηση η οποία δεν ξέρεις αν θα προκύψει.

Δηλ. ενώ θα έπρεπε όλη η δόμηση ( ως εξαντλημένη ) να αντιστοιχεί σε 1.000 χιλιοστά , εσύ θα την αντιστοιχίσεις στον Πίνακα Χιλιοστών σε 900 χιλιοστά ???

 

Στην Δ.Ο.Υ. , το ''υπόλοιπο δόμησης'' το υπολογίζεις σε ξεχωριστό Φύλλο Υπολογισμού Α.Α. Σε αυτή την περίπτωση τι θα προσκομίσεις, αφού δεν υπάρχει υπόλοιπο δόμησης??

Βέβαια, ίσως είναι και θέμα πως τα δέχονται οι κατά τόπου ΔΟΥ.