Pilotis σε κτίρια, σε κάθετη ιδιοκτησία

[dsworks]

Περίπτωση οικοπέδου με 2 κάθετες ιδιοκτησίες, Α και Β.

 

Ο Α έχει χτίσει την οικοδομή του, το κτίριο Α, σε επαφή με το "κοινό" όριο. Το κτίριο Α δεν έχει pilotis.

 

Ο Β ξεκινάει να κτίσει το δικό του κτίριο, το κτίριο Β, με pilotis και 2 ορόφους, σε επαφή με το κτίριο Α.

Και βγαίνει η άδεια "Προσθήκη κατ' επέκταση...".

 

Ερώτηση 1: είναι υποχρεωτικό να είναι "Προσθήκη κατ' επέκταση...";

 

Στα πιο σημαντικά, πέφτει καταγγελία από τρίτο πρόσωπο και προκύπτει ότι ο Α έχει υπέρβαση κάλυψης, υπερβαίνει και το 50%, ουσιαστικά κλέβει κάλυψη από τον Β.

 

Ερώτηση 2: ο Β χάνει αυτομάτως το δικαίωμα pilotis; (και συνεπώς επιβαρύνεται και με τα τετραγωνικά του κλιμακοστασίου του; )

 

Όλα αυτά προ 4014, 4030, κλπ. Τώρα ο Α μπαίνει 4014 και δείχνει τα πάντα

 

Ερώτηση 3: ο Β ξανακερδίζει το δικαίωμα pilotis; (άρα και τα τετραγωνικά του κλιμακοστασίου του; )

Edited Νοέμβριος 14 , 2012 by dsworks

[dimitris GM]

ο Β χτιζει κανονικα τα μετρα του...λογω τακτοποιησης του Α σε καθετη υφισταμενη τον Ιουλιο του 2011...

 

τα λοιπα τεχνικα δξ..

καλη συνεχεια

τα λεμε

Edited Νοέμβριος 14 , 2012 by dimitris GM

[nikolaras]

1)Αν κτίσει σε επαφη με το κοινο όριο είναι προσθήκη κατ'επέκταση.

2)Αν οι υπερβάσεις του Α δηλωθούν με 4014 δεν βαρύνουν τον Β.

3)Αν το κτίριο Β γινει σε επαφην νομίζω δεν μπορεί να κάνει pilotis.Αυτό δεν εχει σχέση με τις υπερβάσεις.Γιατί αναφέρεις "ξανακερδίζει"?

[dsworks]

Δυστυχώς, ο σωστός χρόνος δεν είναι ο ενεστώτας. Ο Β έκανε αναθεώρηση και τελικά έχτισε κτίριο με μικρότερη κάλυψη (σωστό σουράβλι) και χωρίς pilotis. Πήγε όμως στα δικαστήρια και ζητάει αποζημίωση για τα τμ που έχασε. Επιστρέφω λοιπόν στα ερωτήματα:

 

2. Υποστηρίζεται ότι το δικαίωμα pilotis χάθηκε εξαιτίας των αυθαιρεσιών (υπέρβαση κάλυψης) στο κτίριο Α. Στέκει;

 

3. Τώρα που ο Α μπήκε 4014, έχουμε και κάθετη προ 2011, σε θεωρητικό επίπεδο (γιατί είπαμε ο Β τελικά έχτισε) ο Β έχει πάρει πίσω δόμηση, κάλυψη, κλπ. Μπορεί αν θέλει να μετατρέψει το ισόγειο σε pilotis και να κερδίσει επιπλέον τα τμ του κλιμακοστασίου;

[dimitris GM]

η πυλωτη έχει "πλαφον" δλδ το 50%..

αφου ο Α δεν εχτισε πυλωτη...ο Β δικαιουνταν το 50% που του ανηκε.

πλην ειχε προβλημα με τα επι πλεον τμ. που ειχε χτισει ο Α...

αφου ο Α τακτοποίησε με τον 4014

και αφου δεν "μετρανε" τα επι πλεον μετρα εις βαρος του Β........

Αν "ξεχασουμε" την αγωγη αποζημιωσης [προς το παρον....]

 

καταληγουμε στην ΥΔΟΜ για τροποποιηση της αδειας του Β..για ανεγερση οικοδομής με πυλωτη κλπ....

οποτε... βλεποντας..και κανοντας...

τα λεμε

Edited Νοέμβριος 14 , 2012 by dimitris GM

[Manolis gon]

Εφόσον ακουμπάνε οι οικοδομές και ο Α δεν έχει pilotis τότε ο Β δεν μπορεί να κάνει pilotis (δε βγαίνει το 50% γιατί ο Β έχει και κλιμακοστάσιο) Έπρεπε όταν έχτισε ο Α η πολεοδομία να ζητήσει έγγραφη συναίνεση του Β ότι και αυτός δε θέλει να κάνει pilotis μετά αν χτίσει εν επαφή.

 

2.Το δικαίωμα λοιπόν δε χάθηκε από τις αυθαιρεσίες αλλά από τη μη δυνατότητα ύπαρξης 50% pilotis..

[dsworks]

Μανώλη. Αυτό είναι πολύ σημαντικό.

Ο Β έχει μείνει με την εντύπωση ότι μπορούσε να χτίσει pilotis, η δε 1η άδεια έχει έναν έλεγχο του 50% «άλλα-αντί-άλλων» (λάθος ή δόλος, δεν το εξετάζω). Συναινέσεις βέβαια δεν ζητήθηκαν ποτέ και από κανέναν.

 

Πέρα από τον ορισμό της pilotis στους ΓΟΚ υπάρχει κάποιο άλλο έγγραφο (εγκύκλιος, κλπ) που να είναι σχετικό;

Edited Νοέμβριος 15 , 2012 by dsworks

[dimitris GM]

δες την εγκυκλιο 55/11-8-2000

και την 12/12-2-86

 

σου εστειλα ΠΜ..

[dsworks]

Συνάδελφοι, μια τελική βοήθεια. Έχω διαβάσει πάρα πολλές εγκυκλίους αλλά δεν έχω ξεκαθαρίσει ακόμα γιατί δύο στατικώς ανεξάρτητα και σε επαφή κτίρια σε κάθετες ιδιοκτησίες δεν είναι πολεοδομικά αυτοτελή (γιατί δηλαδή το 2ο κτίριο πρέπει να βγει σαν «προσθήκη κατ' επέκταση»).

 

Σε μια άλλη συζήτηση:

 

http://www.michanikos.gr/topic/18867-%CE%9A%CE%AC%CE%B8%CE%B5%CF%84%CE%B7-%CE%B9%CE%B4%CE%B9%CE%BF%CE%BA%CF%84%CE%B7%CF%83%CE%AF%CE%B1-%CE%BA%CE%B1%CE%B9-pilotis/

 

ο armenopoulos λέει:

«... είχαν τότε ερμηνευθεί ότι αφορούσαν το σύνολο των εν επαφή κτισμάτων που βρίσκονταν στο οικόπεδο καθώς τα ανεξάρτητα αλλά εν επαφή κτίρια θεωρούνταν ότι δεν ήταν "πολεοδομικά αυτοτελή" (εγκύκλιος 58/80)... »

ωστόσο, δεν μπορώ να εντοπίσω πουθενά τέτοια εγκύκλιο.

 

Ξέρει κανείς κάτι σχετικό;

[Manolis gon]

Εγκ-36791/2805/58/80.

Αποφ. ΣΤΕ-2588/80.

[ ΙΣΧΥΣΕ από . .1980 και ΚΑΤΗΡΓΗΘΗ από 18.2.1986 ]

"Κοινοποιείται η 2588/80 απόφαση του ΣΤΕ, αναφερομένη εις την

δόμησιν επί υποστηλωμάτων".

 

 

Επειδή, δια της υπό κρίσιν, νομοτύπως και εμπροθέσμως

ασκηθείσης, αιτήσεως, ζητείται παραδεκτώς η ακύρωσις του

υπ'αριθ. πρωτ. 80953/15206/28.12.1978 σήματος της Διευθύνσεως

Πολεοδομίας του Νομαρχιακού Διαμερίσματος Ανατολικής Αττικής,

δια του οποίου, απευθυνομένου προς τον Σταθμόν Χωροφυλακής

Βριλησίων, διετάχθη η διακοπή των οικοδομικών εργασιών των

αιτούντων, ανεγειρόντων, δυνάμει της υπ'αριθ. 5449/1978 σχετικής

αδείας, τριώροφον επί υποστυλωμάτων (PILOTIS) οικοδομήν επί

οικοπέδου αυτών κειμένου επί των οδών Ιωαννίνων και Παναχαϊκού

της Κοινότητος Φραγκοκκλησιάς Χαλανδρίου.

Επειδή, το δικόγραφον της υπό κρίσιν αιτήσεως, υπογράφεται

υπό δικηγόρων, ως πληρεξουσίων απάντων των αιτούντων. Εξ αυτών,

όμως, ο Γεώργιος Γρίκας, δεν παρέστη, κατά την επ'ακροατηρίου

συζήτησιν, δια πληρεξουσίου δικηγόρου, ούτε ενεφανίσθη ίνα

δηλώση ότι εγκρίνει την άσκησιν του ενδίκου μέσου, δεν

προσεκομίσθη δε, μέχρι της συζητήσεως συμβολαιογραφική πράξις

περί παροχής πληρεξουσιότητος εις τους υπογράφοντας δικηγόρους.

'Οθεν, συμφώνως τω άρθρω 27 του ΝΔ 170/1973 "περί του Συμβουλίου

της Επικρατείας" (Α' 229), ως προς τον ανωτέρω, η υπό κρίσιν

αίτησις είναι απορριπτέα ως απαράδεκτος, εξεταστέα δε ως προς

τας λοιπάς τρεις (3) αιτούσας.

Επειδή, εν άρθρω 32 Παρ.1 του ΝΔ 170/1973 "περί του

Συμβουλίου της Επικρατείας" (Α' 229), ορίζεται ότι "εάν μετά την

άσκησιν του ενδίκου μέσου η προσβαλλομένη πράξις ή δικαστική

απόφασις ανεκλήθη, ηκυρώθη ή εξηφανίσθη, η δίκη καταργείται".

Επειδή, εν προκειμένω, το προσβαλλόμενον περί διακοπής των

οικοδομικών εργασιών σήμα, ανεκλήθη εν μέρει δια του μετά την

άσκησιν της υπό κρίσιν αιτήσεως εκδοθέντος υπ'αριθ. πρωτ.

11925/2836/16.3.1979 ομοίου, δια του οποίου επετράπη η συνέχισις

των οικοδομικών εργασιών εις τον Α' και Β' όροφον της περί ης

πρόκειται οικοδομής των αιτουσών. Ούτω, συμφώνως προς τας εν τη

ηγουμένη σκέψει διατάξεις, η δίκη δέον να κηρυχθή εν μέρει

κατηργημένη, ως εκλιπόντος, κατά το ανωτέρω μέρος, του

αντικειμένου της υπό κρίσιν αιτήσεως, ήτις είναι πλέον εξεταστέα

μόνον ως προς την παραμένουσαν εν ισχύι διακοπήν των οικοδομικών

εργασιών, την αφορώσα εις τον Γ' όροφον της ρηθείσης οικοδομής.

Επειδή κατά μεν το άρθρον 3 Παρ.5 του ΝΔ 8/1973 "περί

Γενικού Οικοδομικού Κανονισμού" (Α'124), γραμμή δομήσεως

(οικοδομική γραμμή) καλείται η εξωτάτη προς την κοινόχρηστον

έκτασιν γραμμή μέχρι της οποίας επιτρέπεται η δόμησις, κατά δε

το άρθρον 4 Παρ.1 του αυτού ΝΔ/τος, οικόπεδον θεωρείται

συνεχομένη έκτασις γης αποτελούσα αυτοτελές ενιαίον ακίνητον

ανήκον εις ένα ή πλείονας κυρίους εξ αδιαιρέτου. Περαιτέρω,

κατά το άρθρον 6 Παρ.1 εδ. δ'του ως άνω ΝΔ/τος, μεταξύ των

διαφόρων συστημάτων δομήσεως, περιλαμβάνεται και το πανταχόθεν

ελεύθερον σύστημα δομήσεως, καθ'ό τα επί των οικοπέδων

ανεγειρόμενα κτίρια ουδενός των ορίων του οικοπέδου εφάπτονται.

Εξ άλλου, εις το Κεφάλαιον Γ' του ιδίου ΝΔ/τος, το αναφερόμενον

εις την κατά το ρηθέν σύστημα δόμησιν, ορίζονται, μεταξύ άλλων,

(άρθρον 32 Παρ.4 ως αντικατεστάθη δια του άρθρου 1 Παρ.33 του

ΝΔ- 205/1974, Α' 363), ότι "... ο αφιέμενος εν ισογείω ελεύθερος

χώρος όταν το κτίριον κατασκευάζεται επί υποστηλωμάτων προς

δημιουργίαν ανοικτών χώρων ή και απλής μόνον σταθμεύσεως

αυτοκινήτων άνευ εξυπηρετήσεως αυτών δεν περιλαμβάνεται εις τον

συντελεστήν δομήσεως" και ότι "εν τη περιπτώσει ταύτη δεν

περιλαμβάνονται εις τον συντελεστήν δομήσεως και άπαντες οι εν

τω χώρω τούτω αντιστοιχούντες χώροι κλιμακοστασίου, ανελκυστήρων

και εισόδων μέχρις επιφανείας 25 τμ. δι'έκαστον συγκρότημα

κλιμακοστασίου, ανελκυστήρος και εισόδου και εν συνόλω μέχρι 10%

της όλης επιφανείας του κτιρίου κατ'ανώτατον όριον...", (άρθρον

38 Παρ.3), ότι "η ελαχίστη απόστασις του κτιρίου από των

πλαγίων και οπισθίων ορίων του οικοπέδου ισούται προς 0,3 Η ένθα

Η το κατά την Παρ.1 του άρθρου 35 αντιστοιχούν εις τον

συντελεστήν δομήσεως του οικοπέδου μέγιστον ύψος του κτιρίου

μετρούμενον υπό της νομίμου αφετηρίας" και ότι "η ως άνω

απόστασις εφαρμοζομένη από της στάθμης του εδάφους δεν δύναται

να είναι μικροτέρα της υπό των ειδικών διατάξεων καθοριζομένης

ως ελαχίστης και πάντως ουχί μικροτέρα των 2,50 μέτρων" και,

(άρθρον 39 Παρ.10), ότι "όταν εις το αυτό οικόπεδον ανεγείρωνται

πλείονα του ενός κτίρια επί της γραμμής δομήσεως ή παρά ταύτην,

ταύτα δέον όπως απέχουν μεταξύ των ελαχίστην απόστασιν Δ

διδομένην υπό της σχέσεως Δ περίπου 0,6Η, ένθα Η το μέγιστον

επιτρεπόμενον εν τη περιοχή ύψος των κτιρίων".

Επειδή, εκ των ανωτέρω διατάξεων, συνδεδυασμένως

ερμηνευομένων, προκύπτει, ότι, επί οικοδομής ανεγειρομένης επί,

υπό την εκτεθείσαν έννοιαν, οικοπέδου (ήτοι αυτοτελούς ενιαίου

ακινήτου ανήκοντος εις ένα ή πλείονας ιδιοκτήτας εξ αδιαιρέτου),

κειμένου εις περιοχήν ένθα ισχύει το πανταχόθεν ελεύθερον

σύστημα δομήσεως, δέον αύτη ν'απέχη των πλαγίων και οπισθίων

ορίων τούτου ελαχίστην απόστασιν ισουμένην προς τα τρία δέκατα

(3/10) του μεγίστου επιτρεπομένου εν τη περιοχή ύψους των

κτιρίων, επί πλειόνων δε, επί της αυτής γραμμής δομήσεως ή παρά

ταύτην, οικοδομών, ανεγειρομένων επί τοιούτου οικοπέδου, δέον

αύται, ίνα θεωρώνται πολεοδομικώς αυτοτελείς, ν'απέχουν μεταξύ

των ελαχίστην απόστασιν ισουμένην προς τα εξ δέκατα (6/10) του

ως άνω ύψους. Περαιτέρω, οσάκις η επί τοιούτου οικοπέδου

οικοδομή κατασκευάζεται επί υποστηλωμάτων (PILOTIS), δεν

περιλαμβάνεται εις τον συντελεστήν δομήσεως ταύτης ο εν ισογείω

αφιέμενος χώρος, εφ'όσον ούτος είναι ελεύθερος και καθ'όλην την

έκτασίν του ανοικτός, περιλαμβάνων μόνον τους ρητώς

αναφερομένους χώρους της εισόδου, κλιμακοστασίου, ανελκυστήρος

και μέχρις επιφανείας 25 μ2. Εκ τούτων παρέπεται ότι, οσάκις,

υπαρχούσης επί τοιούτου οικοπέδου οικοδομής, πρόκειται επί της

αυτής γραμμής δομήσεως ή παρά ταύτην, ν'ανεγερθή επί

υποστυλωμάτων ετέρα οικοδομή, πρέπει η τελευταία να είναι

πολεοδομικώς αυτοτελής της πρώτης, ίνα μη περιληφθή εις τον

συντελεστήν δομήσεως αυτής ο ανωτέρω εν ισογείω αφιέμενος χώρος,

ήτοι πρέπει ου μόνον να μη ευρίσκηται εν επαφή μετ'αυτής, πράγμα

όπερ θα απέκλειεν ούτω το ελεύθερον και καθ'όλην την έκτασιν

ανοικτόν του ρηθέντος εν ισογείω χώρου, αλλά ν'απέχη αυτής

απόστασιν ισουμένην προς τα εξ δέκατα (6/10) του μεγίστου εν τη

περιοχή επιτρεπομένου ύψους κτιρίων.

Επειδή, εν προκειμένω, επί ενιαίου οικοπέδου εμβαδού

1.041,37 μ2, κειμένου επί των οδών Ιωαννίνων και Παναχαϊκού της

Κοινότητος Φραγκοκλησιάς Χαλανδρίου, ένθα ισχύει το πανταχόθεν

ελεύθερον σύστημα δομήσεως, και ανήκοντος κατά 68,60% εξ

αδιαιρέτου εις τον Φωτ. Κουλουμπήν, και 31,40% εξ αδιαιρέτου εις

την πρώτην των αιτουσών, συνεστήθη οριζόντιος ιδιοκτησία εν έτει

1959 και κατενεμήθη τούτο εις τέσσαρα τεμάχια (βλ. την υπ'αριθ.

15248/1959 πράξιν του συμβολαιογράφου Αθηνών Απ. Ζέρβα), εκ των

οποίων το εν εμβαδού 327,36 μ2 περιήλθε, κατ'αποκλειστικήν χρήσιν

και κατοχήν, εις την ανωτέρω, με το δικαίωμα ν'ανεγείρη αύτη

επ'αυτού, βάσει νομίμου αδείας, οικοδομήν ανήκουσαν εις αυτήν

κατ'αποκλειστικήν χρήσιν και κατοχήν και με το ως άνω δικαίωμα

εις τον ρηθέντα Φωτ. Κουλουμπήν. Η ανωτέρω συμφωνία εκαλύφθη και

νομοθετικώς δια του άρθρου 1 Παρ.1 του επακολουθήσαντος ΝΔ

1024/1971 "περί διηρημένης ιδιοκτησίας επί οικοδομημάτων

ανεγειρομένων επί ενιαίου οικοπέδου" (Α' 232), δι'ου ωρίσθη ότι

"εν τη εννοία του άρθρου 1 του Ν-3741/1929 και των άρθρων 1002

και 1117 του Αστικού Κώδικος, δύναται να συσταθή διηρημένη

ιδιοκτησία και επί πλειόνων αυτοτελών οικοδομημάτων ανεγειρομένων

επί ενιαίου οικοπέδου ανήκοντος εις ένα ή πλείονας, ως και επί

ορόφων ή μερών των οικοδομημάτων τούτων, επιφυλασσομένων των

πολεοδομικών διατάξεων". Εν συνεχεία, η πρώτη των αιτούσων, επί

του ως άνω, κατ'αποκλειστικήν χρήσιν και κατοχήν, περιελθόντος

εις αυτήν τεμαχίου, συνέστησε οριζόντιον ιδιοκτησίαν (βλ. την

υπ'αριθ. 19506/1978 πράξιν της συμβολαιογράφου Αθηνών Σταυρούλας

Γ. Κολοβού - Γεωργιλά) και κατένειμε τα εις αυτήν ανήκοντα

ποσοστά επί του όλου οικοπέδου εις τας ανεγερθησομένας αυτοτελείς

οριζοντίους ιδιοκτησίας (ήτοι υπόγειον, PILOTIS, Α' Β' και Γ'

όροφον μετά δώματος). Ακολούθως, η αυτή μετεβίβασεν εις μεν την

θυγατέρα της Βιλελμίνην (2αν των αιτουσών) ωρισμένον ποσοστόν εξ

αδιαιρέτου επί του όλου οικοπέδου, λόγω προικός, με το δικαίωμα

ανεγέρσεως του Α υπέρ τα υποστυλώματα (PILOTIS) ορόφου (βλ. την

υπ'αριθ. 19507/1978 πράξιν της ως άνω συμβολαιογράφου), εις δε

την θυγατέραν της Στυλιανήν (3ην των αιτουσών) το αυτό ποσοστόν

λόγω δωρεάς, με το δικαίωμα ανεγέρσεως του Β' υπέρ τα

υποστυλώματα ορόφου (βλ. την υπ. αριθ. 19508/78 πράξιν της ιδίας

συμβολαιογράφου). Διανομή, καθ'ά ελέχθη, του ως άνω μείζονος

οικόπεδον, εν τεμάχιον του οποίου περιήλθε, κατ'αποκλειστικήν

χρήσιν και κατοχήν εις τας αιτούσας, ουδέποτε έλαβε χώραν, καθ'

όσον άπασαι αι ανωτέρω πράξεις αναφέρονται εις ποσοστά επί του

όλου οικοπέδου. Ούτως, εξεδόθη επ' ονόματι αυτών η υπ' αριθμ.

5449/1978 οικοδομική άδεια, δια της οποίας επετράπη αυταίς η

ανέγερσις τριωρόφου επί υποστυλωμάτων (PILOTIS) οικοδομής επί του

κατ' αποκλειστικήν χρήσιν και κατοχήν περιελθόντος εις αυτάς

τεμαχίου του ως άνω μείζονος ενιαίου οικοπέδου και δη εν επαφή

μετά προϋπαρχούσης από του έτους 1960 οικοδομής επί ετέρου εκ των

ως άνω τεσσάρων τεμαχίων, παρακειμένου και επί της ιδίας (προς

την οδόν Ιωαννίνων) γραμμής δομήσεως ευρισκομένου, χωρίς δε να

έχη περιληφθή εις τον συντελεστήν δομήσεως του ανωτέρω κτιρίου ο

εν ισογείω αφεθείς ελεύθερος χώρος. Εν όψει τούτων, και των εν τη

ηγουμένη σκέψει εκτεθέντων, το προσβαλλόμενον σήμα περί διακοπής

των οικοδομικών εργασιών των αιτουσών, είναι νομίμως και επαρκώς

ητιολογημένον, κατά το εν ισχύι παραμένον μέρος αυτού οι δε περί

αντιθέτου λόγοι ακυρώσεως είναι απορριπτέοι ως αβάσιμοι ως και η

υπό κρίσιν αίτησις, καθ' όσον η μεν οικοδομή των αιτουσών,

ανεγερθείσα επί της αυτής γραμμής δομήσεως και εν επαφή μετά της

ως άνω προϋπαρχούσης επί του ιδίου ενιαίου οικοπέδου οικοδομής,

δεν είναι πολεοδομικώς αυτοτελής, ο δε εν τω ισογείω αυτής

αφεθείς χώρος, μη ων, ως εκ τούτου, ελεύθερος και καθ' όλην την

έκτασιν ανοικτός, έδει να περιληφθή εις τον συντελεστήν δομήσεως.

Επειδή, κατά ταύτα, δέον να κηρυχθή κατηργημένη η δίκη,

καθ' όσον αφορά εις την δια του προσβαλλομένου σήματος

διαταχθείσαν διακοπήν των οικοδομικών εργασιών εις τον Α' και Β'

όροφον της περί ης πρόκειται οικοδομής, ν' απορριφθή δε κατά τα

λοιπά η υπό κρίσιν αίτησις.

Δ ι ά τ α ύ τ α

Κυρίσσει εν μέρει κατηργημένην την δίκην, κατά τα εν τω

σκεπτικώ.

Απορρίπτει, κατά τα λοιπά, την υπό κρίσιν α