Εκτίμηση αξίας ακινήτων και πρόταση διαχωρισμού ιδιοκτησιών

[diankostas]

Έχω οριστεί πραγματογνώμων σε υπόθεση κληρονόμων αντιδίκων. Η μία πλευρά έχει οριστεί να αποκτήσει τα 3/4 και η άλλη το 1/4.

 

Η συνολική μελετούμενη περιουσία είναι 6 αγροτεμάχια και ένα οικόπεδο στο οποίο υπάρχει διώροφη κατοικία, αποθήκη και γκαράζ.

Δουλειά μου είναι, αφού κάνω αποτύπωση και μέτρηση όλων των ακινήτων, να εκτιμήσω την αντικειμενική αξία όλης της περιουσίας και να διαχωρίσω τις ιδιοκτησίες βάσει της παραπάνω αναλογίας που ανέφερα. (Σημείωση: Οι εναγόμενοι αυτή τη στιγμή που αποτελούν το 1/4, ζουν επί 40 χρόνια στο διώροφο σπίτι του οικοπέδου.)

 

Ερωτήσεις:

1. Με πιο κριτήριο θα γίνει η εκτίμηση της αξίας των ακινήτων; Με τις αντικειμενικές ή τις εμπορικές αξίες;

2. Χρειάζεται συνυπογραφή συμβολαιογράφου;

3. Στο διώροφο σπίτι, το ισόγειο έχει ύψος 1.95 καθαρό και προφανώς δεν πληροί τις προϋποθέσεις χώρου κυρίας χρήσης. Παρόλα αυτά, οι εναγόμενοι διαμένουν κανονικά επί 40 χρόνια κυρίως εκεί (έχει υπνοδωμάτιο, κουζίνα,μπάνιο). Θα μπορούσε για λόγους διευκόλυνσης της διαδικασίας να "δώσω" τον έναν όροφο στους μεν και τον άλλο στους δε σαν επιμέρους κατοικίες; Το σπίτι χτίστηκε το 1934 και τότε δεν υπήρχε κτιριοδομικός κανονισμός με μέγιστα ύψη κτλ. Σας ρωτώ δηλαδή, με τι κριτήριο θα κρίνω αν είναι κατοικήσιμο το ισόγειο; Με τις προϋποθέσεις του '34 ή του 2012;

4. Οι εναγόμενοι έχουν κάνει επεμβάσεις και ανακαίνιση στο σπίτι με πολλά έξοδα (κεραμίδια, πατώματα, μπάνια, κουζίνες κτλ). Αυτά προσμετρώνται σαν έξοδα στη συνολική περιουσία;

[ΚΑΝΑ]

"εδώ σε θέλω κάβουρα -να περπατάς στα κάρβουνα"

Τα πράγματα δεν είναι εύκολα-αν ήταν θα την είχαν κάνει οι δικαστές

 

1. προφανώς βάσει εμπορικών αξιών (που είναι η δουλειά σου και ανταποκρίνονται στην πλήρη πραγματικότητα) Οι αντικειμενικές είναι τυφλοσούρτης με αδικίες

2 ΟΧΙ

3 ως οικία -με εμπορική αξία και με τυχόν απομείωση λόγω μικρού ύψους (δεν σε ενδιαφέρει η νομιμότητα και οι διατάξεις ανέγερσης της κατοικίας του 34-τις οποίες ενδεικτικά μπορείς να τις αναφέρεις για να δικαιολογήσεις την απομείωση της αξίας της)

4.Προφανώς αν ορίστηκες μέσω δικαστηρίου σου έδωσαν και τα έγγραφα της δίκης-καταθέσεις μαρτύρων κλπ-οπότε αν τις αποδέχθηκαν οι δικαστές ως δαπάνες που έγιναν απ' αυτούς τις λαμβάνεις υπόψη σου

Σχετικά επίσης με αυτό -αν δεν υπάρχει σαφής δικαστική αναφορά - συμπέρασμα, μπορείς να ζητήσεις και πληροφορίες από τους μεν και τους δε, με τους οποίους πρέπει να έρθεις υποχρεωτικά σε επαφή σε ορισμένο χρόνο που θα καθορίσεις εσύ

[dimitris GM]

καλημερα

προκειται για αγωγη αυτουσιας διανομης μεταξυ συγκυριων.

Το δικαστηριο, αντι να "βγαλει στον πλειστηριασμο" τα ακινητα, κανει το αυτονοητο,

δλδ. θα μοιρασει μεταξυ των δικαιουχων τα ακινητα, με βαση την αξια τους και την μεριδα καθενός

Ειπες οτι του ζητησε να εκτιμησεις την "αντικειμενικη" αξια

Αρα, βγαζεις- με την βοηθεια συμβ/φου- την αντικειμενικη αξια των ακινητων και προσκομιζεις τα σχετικα φυλλα υπολογισμού στην ΔΟΥ σου για "επιβεβαιωση" ...εχεις δικαιωμα ως "διορισθείς πραγματογνωμων με δικαστικη αποφαση"

Η αξιες των χωραφιων ειναι δεδομενες.... πανε με τα ΑΑΓΗΣ

Το οικοπεδο, εχει α] αξια κτισματος ισογειου β] αξια κτισματος οροφου και γ] αξια υπολοιπόμενων ποσοστων "περαιτερω ανεγερσης"

Με βαση τις αξιες αυτες κανεις πινακα με διαφορους συνδυασμους. αν εχεις τετοια εντολή...

Το δικαστηριο θα αποδωσει τα ακινητα με βαση την δικη του κριση

Αρα, επι αξιας περιουσιας εστω 100.000, η αξια του 1/4 ειναι 25,000 θα αποδοθει περιουσια αξιας 25.000

Για τις δαπανες που εχουν κανει....πρεπει να τις ειχαν προτεινει κατα την δικη...

και δεν διευκρινιζεις αν εχεις εντολη απο την αποφαση να τις επιβεβαιωσεις...

τα λεμε

 

ΚΑΝΑ

καλημερα...

[16 και ....καμμια?..]

[diankostas]

Ευχαριστώ πολύ για τις αποκρίσεις. Τώρα, βέβαια, παρατηρώ ανάμεσά σας μια διχογνωμία για το κριτήριο της αξίας των ακινήτων. Εμπορική ο ένας αντικειμενική ο άλλος.

Δεν υπάρχει δικαστική αναφορά για τα έξοδα της συντήρησης-ανακαίνισης του σπιτιού, ούτε αν πρέπει να τα λάβω υπ' όψιν. Όμως θεωρώ ότι είναι δίκαιο να το κάνω.

[dimitris GM]

"μεταξυ μας" δ ε ν υπαρχει καμμια "διχογνωμία...."...

 

απλα επεσημανα οτι χρησιμοποιησες την φράση "αντικειμενικη αξια ολης της περιουσίας".....

 

Αν ετσι το γραφει η αποφαση....σου ζηταει τις αντικειμενικες..

.

Αν γραφει τις "αγοραιες" -που δεν το λες- πας για ελευθερη εκτιμηση...

με βαση συγκριτικα στοιχεια της αγοράς...

 

Θα ακολουθησεις το διατακτικο της απόφασης...και θα κανεις πραγματογνωμοσυνη σε όσα ζητησε το δικαστηριο...

Τιποτε άλλο....

Edited Δεκέμβριος 17 , 2012 by dimitris GM

[alfisti1978]

Δουλειά μου είναι, αφού κάνω αποτύπωση και μέτρηση όλων των ακινήτων, να εκτιμήσω την αντικειμενική αξία όλης της περιουσίας και να διαχωρίσω τις ιδιοκτησίες βάσει της παραπάνω αναλογίας που ανέφερα.

 

Εσύ ανέφερες για αντικειμενικές αξίες. Ορθως σου απάντησαν και ο ΚΑΝΑ και ο Δημήτρης GM, οι οποίοι είναι και έμπειροι στο αντικείμενο

Δεν υπάρχει διχογνωμία μεταξύ τους

 

¨Οσον αφορά τα έξοδα που έκαναν να μην αναφερθείς καθόλου αν η διατακτική δεν σου λέει κάτι τέτοιο με σαφήνεια...μάλλον μπλεξίματα θα έχεις

 

 

ΥΓ. Επιστροφή μετά από καιρό ... και πρώτο πόστ στις πραγματογνωμοσύνες ...

[diankostas]

Δουλειά μου είναι, αφού κάνω αποτύπωση και μέτρηση όλων των ακινήτων, να εκτιμήσω την αντικειμενική αξία όλης της περιουσίας και να διαχωρίσω τις ιδιοκτησίες βάσει της παραπάνω αναλογίας που ανέφερα.

 

Εσύ ανέφερες για αντικειμενικές αξίες. Ορθως σου απάντησαν και ο ΚΑΝΑ και ο Δημήτρης GM, οι οποίοι είναι και έμπειροι στο αντικείμενο

Δεν υπάρχει διχογνωμία μεταξύ τους

 

¨Οσον αφορά τα έξοδα που έκαναν να μην αναφερθείς καθόλου αν η διατακτική δεν σου λέει κάτι τέτοιο με σαφήνεια...μάλλον μπλεξίματα θα έχεις

 

 

ΥΓ. Επιστροφή μετά από καιρό ... και πρώτο πόστ στις πραγματογνωμοσύνες ...

 

1.Ναι τώρα το είδα ότι εγώ το ανέφερα στο πρώτο ποστ για αντικειμενικές αξίες. Λάθος εκ παραδρομής. Αυτούσια διανομή ζητάει με βάση τις αξίες (γενικώς).

2. Δεν αναφέρει τίποτα για τα έξοδα που έγιναν στο σπίτι. Αλλά το σωστό λέω εγώ είναι να το λάβω υπ'όψιν, χωρίς να είμαι βέβαιος. Ο τεχνικός σύμβουλος των εναγομένων σε αυτό βασίζεται.

3. Το ότι επέστρεψα μετά από καιρό...και πόσταρα στις πραγματογνωμοσύνες (εκτός αν αναφέρεσαι σε σένα) είναι κατακριτέο;

[alfisti1978]

και εσύ πως θα βεβαιώσεις ότι πράγματι έκαναν εργασίες και σε ποιό βαθμό και πως θα τις κοστολογήσεις?

Αν δεις ένα "καινούργιο μπάνιο" πως θα το κοστολογήσεις?

Ανάφερε απλά την υφιστάμενη κατάσταση του σπιτιού και κάνε 4 μερίδια ....

 

ΥΓ. Το προηγούμενο ΥΓ σε μένα αναφερόνταν

[dimitris GM]

αλφ...

 

ολα σωστά....

 

και το...... υστερογραφο....

 

καλως επεστρεψες...

[alfisti1978]

γεια σου Δημήτρη

χαθήκαμε...