Πρόβλημα με πίνακα κατανομής δαπανών θέρμανσης

[arkas200]

Καλημέρα σας!

Έχω μπλεξίματα όπως χιλιάδες άλλοι συνάνθρωποι μας με τα διαμερίσματα μου 102 τμ και 49 τμ αντίστοιχα που βρίσκονται στον τελευταίο όροφο πενταώροφης πολυκατοικίας με κεντρική θέρμανση φυσικού αέριου 20 διαμερισματων.Το πρόβλημα έχει ως εξής και θα εκτιμούσα οποιαδήποτε βοήθεια για την αντιμετώπιση του.

Μετά από ανακαίνιση που έκανα στα διαμερίσματα που ανήκαν στον πατέρα μου ,αποφάσισα να απευθυνθώ στην εταιρεία που έχει άδω και χρόνια αναλάβει την έκδοση των κοινοχρήστων και να ζητήσω τον πίνακα κατανομής δαπανών βάσει του όποιου βγάζουν τα κοινόχρηστα και μου αναλογούν για το μεν διαμέρισμα των 105 τμ 125χιλ. το δε των 49 τμ 54χιλ. Η απάντηση τους ήταν ότι δεν έχουν κάποιο πίνακα και πώς τα χιλιοστά τους τα έδωσε πριν 25-30 χρόνια κάποιος διαχειριστης.Κανένας δε ιδιοκτήτης στην πολυκατοικία δεν έχει αντίγραφο του πίνακα και στον συμβολαιογράφο που ρώτησα δεν υπάρχει επίσης .Υπάρχει στη σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας μόνο ένας πίνακας κενός λέει, ο οποίος έπρεπε να συμπληρωθεί κάποια στιγμή και δεν έγινε ποτέ. Να σημειώσω ότι πέρα από τα δικά μου διαμερίσματα που καλούμαι να πληρώσω το 1/5 επί του συνόλου 20 διαμερισμάτων για το φυσικό αέριο , υπάρχουν και πολλά άλλα περίεργα που φαίνονται στο πίνακα που εκδίδει κάθε μήνα η εταιρεία κοινοχρήστων. Για παράδειγμα 50 τμ διαμέρισμα στον 4ο όροφο έχει 52 χιλ. ενώ δίπλα 100 τμ στον ίδιο όροφο 48χιλ . Ο δε δεύτερος όροφος όλος έχει περισσότερα χιλιοστά από τον τρίτο. Να σημειώσω επίσης ότι και το διαμέρισμα του 4ου τα 100 τμ και ο τρίτος όροφος όλος ανήκει στους οικοπεδούχους , αν έχει κάποια σημασία.

Σε γενική συνέλευση που κάλεσα τους ζήτησα να καλέσω μηχανολόγο με δικά μου έστω έξοδα ώστε να καταρτιστεί εκ νέου ένας πίνακας κατανομής δαπανών, άλλωστε πάνω από τα μισά διαμερίσματα της πολυκατοικίας έχουν ανακαινιστεί τα τελευταία χρόνια ,με άγνωστες αλλαγές στα θερμαντικά σώματα . Δυστυχώς όμως κάποιοι δεν συμφωνουν,οπως για παράδειγμα ένας εκ των οικοπεδούχων ,που το διαμέρισμα του στον τρίτο όροφο 98 τμ έχει μόλις 38 χιλ ,και προφανώς δεν θέλει να χάσει τα κεκτημένα. Καταλαβαίνετε πως οι καιροί είναι δύσκολοι και προσπαθώ να βρω μια άκρη γιατί τα κοινόχρηστα είναι πραγματικά δυσβάστακτα παρόλο που ανάβουν τα καλοριφέρ ελάχιστες ώρες. Θα εκτιμούσα οποιαδήποτε βοήθεια και συμβουλή. Ευχαριστώ εκ των προτέρων οποιονδήποτε μπει στον κόπο να μου απαντήσει.

[MAKAP]

Το θέμα που θίγεις είναι πολύ μεγάλο και έχει απασχολήσει πάρα πολλούς ιδιοκτήτες και ενοικιαστές, κατά καιρούς, από την εποχή της δεκαετίας του '50 που ξεκίνησε η ανέγερση πολυξκατοικιών με ανεξάρτητες ιδιοκτησίες στην Ελλάδα.

 

Τις πρώτες δεκαετίες, η κατανομή των δαπανών για τη θέρμανση γινόταν με βάση τις φέτες (!!!) που είχαν τα σώματα κάθε διαμερίσματος. Από τη δεκαετία του '70 εφαρμόστηκε η μέθοδος με βάση τη θερμαντική ικανότητα των σωμάτων, όπως προέκυπτε από τη μελέτη του μηχανολόγου.

 

Όπως είναι προφανές, στη μελέτη αυτή λαμβάνεται υπόψη αφενός η απώλεια που έχει κάθε διαμέρισμα αφενός από τα ανοίγματα που έχει αφετέρου από την προστασία που έχει λόγω μόνωσης. Δηλαδή, τα διαμερίσματα του 2ου, 3ου και 4ου ορόφου έχουν λιγότερες απώλειες από τα όμοιας επιφάνειας και διαρρύθμισης διαμερίσματα του 1ου (πάνω από pilotis) και του 5ου ορόφου, αφού αυτά είναι περισσότερο εκτεθειμένα σε απώλειες. Είναι λογικό, λοιπόν, τα διαμερίσματα αυτά να έχουν μεγαλύτερα θερμαντικά σώματα, για να αντιμετωπίσουν τις απώλειες, και επομένως περισσότερα χιλιοστά για τις κοινόχρηστες δαπάνες θέρμανσης.

 

Στην περίπτωσή σου, είναι αδιανόητο να συνεχίζει να εφαρμόζεται ένας πίνακας κατανομής των δαπανών θέρμανσης που δεν έχει περιληφθεί στο καταστατικό της πολυκατοικίας, με συμβ/φική πράξη. Εάν είναι έτσι τα πράγματα (εξακολουθώ να έχω αμφιβολίες), επιβάλλεται να συνταχθεί μελέτη από μηχανολόγο, η οποία πρέπει να επικυρωθεί με συμβ/κή πράξη των συνιδιοκτητών. Καταλαβαίνω τις αντιδράσεις εκείνων που θα θιγούν τα κακώς κείμενα (καλώς για μερικούς) αλλά πρέπει να αποκατασταθεί η τάξη στη μικρή αυτή κοινωνία.

 

Επιβάλλεται, κατά τη γνώμη μου, να ζητηθεί η γνώμη δικηγόρου, που να έχει εμπειρία σε θέματα διαχείρησης πολυκατοικιών, και, κυρίως, στα θέματα λήψης αποφάσεων, ώστε να δρομολογηθεί η σωστή διαδικασία αντιμετώπισης του συγκεκριμένου και, ενδεχομένως, και άλλων ανωμαλιών με τις λοιπές κοινόχρηστες δαπάνες.

[dim10]

Αν δεν υπάρχει κανένα επίσημο συμφωνητικό (καταστατικό, συμβολαιογραφικό, πίνακας κατανομής), και υπάρχει προφανής δυσαναλογία, δεν θα πλήρωνα τίποτε ή θα πλήρωνα έναντι ένα τμήμα του ποσού και θα απαιτούσα να γίνει νέα κατανομή δαπανών.

[arkas200]

Το θέμα που θίγεις είναι πολύ μεγάλο και έχει απασχολήσει πάρα πολλούς ιδιοκτήτες και ενοικιαστές, κατά καιρούς, από την εποχή της δεκαετίας του '50 που ξεκίνησε η ανέγερση πολυξκατοικιών με ανεξάρτητες ιδιοκτησίες στην Ελλάδα.

 

Τις πρώτες δεκαετίες, η κατανομή των δαπανών για τη θέρμανση γινόταν με βάση τις φέτες (!!!) που είχαν τα σώματα κάθε διαμερίσματος. Από τη δεκαετία του '70 εφαρμόστηκε η μέθοδος με βάση τη θερμαντική ικανότητα των σωμάτων, όπως προέκυπτε από τη μελέτη του μηχανολόγου.

 

Όπως είναι προφανές, στη μελέτη αυτή λαμβάνεται υπόψη αφενός η απώλεια που έχει κάθε διαμέρισμα αφενός από τα ανοίγματα που έχει αφετέρου από την προστασία που έχει λόγω μόνωσης. Δηλαδή, τα διαμερίσματα του 2ου, 3ου και 4ου ορόφου έχουν λιγότερες απώλειες από τα όμοιας επιφάνειας και διαρρύθμισης διαμερίσματα του 1ου (πάνω από pilotis) και του 5ου ορόφου, αφού αυτά είναι περισσότερο εκτεθειμένα σε απώλειες. Είναι λογικό, λοιπόν, τα διαμερίσματα αυτά να έχουν μεγαλύτερα θερμαντικά σώματα, για να αντιμετωπίσουν τις απώλειες, και επομένως περισσότερα χιλιοστά για τις κοινόχρηστες δαπάνες θέρμανσης.

 

Στην περίπτωσή σου, είναι αδιανόητο να συνεχίζει να εφαρμόζεται ένας πίνακας κατανομής των δαπανών θέρμανσης που δεν έχει περιληφθεί στο καταστατικό της πολυκατοικίας, με συμβ/φική πράξη. Εάν είναι έτσι τα πράγματα (εξακολουθώ να έχω αμφιβολίες), επιβάλλεται να συνταχθεί μελέτη από μηχανολόγο, η οποία πρέπει να επικυρωθεί με συμβ/κή πράξη των συνιδιοκτητών. Καταλαβαίνω τις αντιδράσεις εκείνων που θα θιγούν τα κακώς κείμενα (καλώς για μερικούς) αλλά πρέπει να αποκατασταθεί η τάξη στη μικρή αυτή κοινωνία.

 

Επιβάλλεται, κατά τη γνώμη μου, να ζητηθεί η γνώμη δικηγόρου, που να έχει εμπειρία σε θέματα διαχείρησης πολυκατοικιών, και, κυρίως, στα θέματα λήψης αποφάσεων, ώστε να δρομολογηθεί η σωστή διαδικασία αντιμετώπισης του συγκεκριμένου και, ενδεχομένως, και άλλων ανωμαλιών με τις λοιπές κοινόχρηστες δαπάνες.

[arkas200]

Καταρχάς σας ευχαριστώ πολύ που μπήκατε στον κόπο να μου απαντήσετε! Σκέφτομαι να κάνω αυτό ακριβως που είπες ,να στείλω με φίλο δικηγόρο εξώδικο που θα τους καλεί να γίνει νέα μελέτη και νέος πίνακας απο μηχανολόγο και στό μεταξύ να μην τους πληρώνω τα έξοδα θέρμανσης. Απλά θέλω να είμαι σίγουρος ότι δεν υπάρχει όντως κάποιος πίνακας,μην βρεθώ εκτεθιμένος . Εχω σκοπό τις επόμενες μέρες να πάω στην πολεοδομία της Αγίας Παρασκευής και στο υποθηκοφυλακειο να ρωτήσω μήπως τυχόν υπάρχει κάποιος πίνακας εκεί ,αν και πολύ αμφιβάλλω ότι θα βγάλω άκρη . Άλλωστε αν κατάλαβα καλά από τα λεγόμενα σου , πρέπει ο οποιοσδήποτε πίνακας να είναι επικυρωμένος με συμβολαιογραφική πράξη για να είναι νόμιμος. Πάντως σίγουρα δεν υπάρχει στον συμβολαιογράφο , ούτε αναφέρεται κάτι στο καταστατικό της πολυκατοικίας, ούτε υπάρχει συννημένος στη σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας. Ίδωμεν!

[MAKAP]

Εάν δεν αναφέρεται και δεν επισυνάπτεται στον κανινισμό της πολυκατοικίας που αποτελεί συμβ/κή πράξη, τότε υπάρχει πρόβλημα.

Αλλά επειδή ακούγεται περίεργο κάτι τέτοιο πρέπει να διαβάσεις προσεκτικά το συμβόλαιο αγοράς του διαμερίσματος για να δεις αφενός πως περιγράφεεαι η ανεξάρτητη ιδιοκτησία και τα ποσοστά με τα οποία συμμετέχει στις κοινόχρηστες δαπάνες. Επίσης πρέπει να αναφέρεται το συμβόλαιο του κανονισμού της πολυκατοικίας και, εάν δεν το έχεις, να το αναζητήσεις στο συμβ/φο.

[arkas200]

Αν κατάλαβα καλά , είναι άλλο ο κανονισμος της πολυκατοικίας και αλλο πράγμα το συμβόλαιο κανονισμου της πολυκατοικίας;

Συγχώρεσε την ασχετοσύνη μου, αλλά έχω χάσει πραγματικά την μπάλα που λένε.

[MAKAP]

Το ίδιο είναι αφού ο κανονισμός περιλαμβάνεται σε συμβ/κή πράξη.

Αυτό που έγραψα στο προηγούμενο μήνυμα είναι να ξεκινήσεις διαβάζοντας το συμβόλαιο αγοράς του δικού σου διαμερίσματος για να βρεις τα στοιχεία που λέω.

[arkas200]

Το ίδιο είναι αφού ο κανονισμός περιλαμβάνεται σε συμβ/κή πράξη.

Αυτό που έγραψα στο προηγούμενο μήνυμα είναι να ξεκινήσεις διαβάζοντας το συμβόλαιο αγοράς του δικού σου διαμερίσματος για να βρεις τα στοιχεία που λέω.

Καλως σε ευχαριστω και πάλι .. Μηπως γνωρίζετε ,που αλλού πρέπει να κοιτάξω , για να βεβαιωθώ αν υπάρχει πίνακας ή οχι?

[MAKAP]

Μόνο στο συμβόλαιο αγοράς του διαμερίσματός σου, για τα ποσοστά των κοινόχρηστων δαπανών, εάν είχαν καταγραφεί στον κανονισμό, και στο συμβόλαιο του κανονισμού, εάν είχε περιληφθεί ο αντίστοιχος πίνακας.