Ερώτηση για τον ορισμό της Σοφίτας

[ilias]

On 16/2/2021 at 7:12 ΜΜ, melissa said:

Σύμφωνα με το άρθρο 2§81 η σοφίτα επιτρέπεται η πρόσβαση στην σοφίτα από το κεντρικό κλιμακοστάσιο της αυτοτελούς ανεξάρτητης ιδιοκτησίας. Δεν γίνεται λόγος για κεντρικό κλιμακοστάσιο οικοδομής. 

Στην περίπτωση πχ τριώροφου ΧΩΡΙΣ σύσταση οριζοντίων ιδιοκτησιών (άρα δεν υπάρχει ανεξάρτητη ιδιοκτησία ανά όροφο κατά συμβολαιογραφική έννοια), όπου η πρόσβαση σε κάθε όροφο γίνεται από το κεντρικό κλιμακοστάσιο, θεωρείται αυτό το κεντρικό κλιμακοστάσιο σαν η σύνδεση με τον υποκείμενο όροφο;;;;

Τα διαμερίσματα του κάθε ορόφου είναι φυσικά λειτουργικά ανεξάρτητα μεταξύ τους (όροφοδιαμερίσματα).

Δηλαδή στην περίπτωση που δεν έχουμε σύσταση, μπορεί το κεντρικό κλιμακοστάσιο ανόδου να παίξει το ρόλο της σύνδεσης με τον υποκείμενο όροφο με το σκεπτικό ότι δεν υπάρχουν ανεξάρτητες ιδιοκτησίες με την έννοια της συστάσεως οριζοντίων ιδιοκτησιών;

[melissa]

@ilias Θεωρώ ότι ανεξάρτητα από τον συμβολαιογραφικό διαχωρισμό υπάρχει και ο πολεοδομικός διαχωρισμός. Πολεοδομικά λοιπόν ορίζουμε ποια τμήματα της οικοδομής λειτουργούν ανεξάρτητα από τα άλλα και ποια είναι κοινόχρηστα. 

Όταν λοιπόν βαφτίζω, πολεοδομικά, ένα κλιμακοστάσιο κοινόχρηστο, δεν μπορώ να θεωρήσω ότι η σοφίτα συνδέεται λειτουργικά με το διαμέρισμά του υποκείμενου. 

Μην ξεχνάς άλλωστε ότι ακόμα κι αν δεν έχω σύσταση οριζοντίων, η σοφίτα δεν μπορεί να επεκτείνεται στο διπλανό διαμέρισμα, πρέπει να περιορίζεται στα όρια του διαμερίσματος που εξυπηρετεί. (αυτό το τελευταίο δεν ξέρω αν ισχύει ακόμα...  )

εδιτ: αυτό το τελευταίο ισχύει όσο ισχύει η τεχνική οδηγία 63234/12.

Edited Φεβρουάριος 18 , 2021 by melissa

[tettris]

Συνομιλητές @melissa και @ilias υποθέτω πως δεν αναφέρεστε και στο δικό μου ερώτημα, αλλά παρατηρώ ότι οι απαντήσεις σας συνδέονται σε κάποιο βαθμό και με τον προβληματισμό μου. Ουσιαστικά είναι και δική μου απορία για το τι γίνεται σε περίπτωση οροφοδιαμερισμάτων με σοφίτα στον τελευταίο όροφο σε κτίριο χωρίς σύσταση.

Αναρωτιέμαι δηλαδή για το αν μπορεί ή δεν μπορεί ο χώρος υπό της στέγης στον τελευταίο όροφο να θεωρηθεί (έστω υπό ποροϋποθέσεις) σοφίτα του υποκείμενου ορόφου. Γιατί,, π.χ. σε τριώροφο, να μη δύναται να χαρακτηριστεί πολεοδομικά/συμβολαιογραφικά (κατά τη σύσταση) ως κοινόχρηστο το κεντρικό κλιμακοστάσιο μέχρι τον 2ο όροφο και το τμήμα του στον 3ο να αποτελεί μέρος της ιδιοκτησίας του 3ου που θα τη συνδέει και με τη σοφίτα;

O melissa γράφει:

Παράθεση

Όταν λοιπόν βαφτίζω, πολεοδομικά, ένα κλιμακοστάσιο κοινόχρηστο, δεν μπορώ να θεωρήσω ότι η σοφίτα συνδέεται λειτουργικά με το διαμέρισμά του υποκείμενου. 

Αυτή η λειτουργική σύνδεση είναι που με προβληματίζει. Αν ας πούμε η σοφίτα σαν χώρος δεν είναι λειτουργικά αυτόνομη δεν αποτελεί αναγκαστικά παρακολούθημα κάποιων άλλων χώρων κύριας χρήσης και άρα είναι αυτονόητα λειτουργικά συνδεδεμένη με αυτούς; Η λεγόμενη "λειτουργική σύνδεση" τελικά πως ορίζεται; Γεωμετρικά, και αν ναι ποιοι είναι αυτοί οι κανόνες; Χρηστικά, και αν ναι ποιοι είναι αυτοί οι κανόνες;

Γνωρίζετε αν υπάρχει κάποια επίσημη διευκρίνηση ή ορισμός που να ξεκαθαρίζει άμεσα ή έμμεσα τα παραπάνω;

Σε μια άλλη περίπτωση, αλλά αναλογικά, μια υπόγεια αποθήκη θεωρείται λειτουργικά ανεξάρτητη ενός διαμερίσματος; Ο όρος παρακολούθημα που της δίνεται δεν έχει αυτή την έννοια της λειτουργικής σύνδεσης, βάσει και του οποίου διαμορφώνονται η φορολόγησή της, τα πρόστιμα στα αυθαίρετα κλπ;

[Didonis]

3 λεπτά πριν, tettris said:

... Γιατί,, π.χ. σε τριώροφο, να μη δύναται να χαρακτηριστεί πολεοδομικά/συμβολαιογραφικά (κατά τη σύσταση) ως κοινόχρηστο το κεντρικό κλιμακοστάσιο μέχρι τον 2ο όροφο και το τμήμα του στον 3ο να αποτελεί μέρος της ιδιοκτησίας του 3ου που θα τη συνδέει και με τη σοφίτα;...

Συνάδερφοι είναι θέμα σχεδιασμού.

Ναι μπορεί (και το έχω κάνει)

Αρκεί φυσικά το κοινόχρηστο κλιμ/σιο το πλατύσκαλο του (το κοινόχρηστο) φτάνει ώς τον προτελευταίο όροφο, μετά ανοίγεις την πόρτα του προτελευταίου ορόφου και έχει μετατραπεί το κλιμακοστάσιο σε εσωτερικό του Διαμερίσματος - Μεζονέτας με την Σοφίτα του. 

Και φυσικά η σοφίτα να έχει επιφάνεια το 50% του υποκείμενου τμήματος διαμερίσματος της.

Αν αυτά τα έχεις ναι είναι σοφίτα αν όχι κατά την εκτίμηση μου υπάρχει ζήτημα με τα βαφτίσια 

 

Και φυσικά άλλο τα παραρτήματα ιδιοκτησίας σε άλλες στάθμες, στεγασμένοι χώροι, ακόμα και ξενώνες ολόκληροι σε τμήμα του οικοπέδου που δεν θες να εχει ξεχωριστά χιλιοστά και το έχεις παράρτημα του τάδε.

 

Μη μπερδεύουμε όμως στο μυαλό μας το ιδιοκτησιακό χαρακτηρισμό και τα χιλιοστά με τα πολεοδομικά χαρακτηριστικά τι και πως κάτι προσμετρά σε Σ.Δ., Σ.Κ. , Σ.Ο.

Είναι άσχετα μεταξύ τους παρότι συχνά πυκνά μπορεί να είναι οι ίδιες μετρητικές διαστάσεις.

 

Όμως είναι το πιο εύκολο και σωστό για να διαπιστωθεί κάτι που αφορά κτήρια είναι το σχέδιο και όχι το λεκτικό... οπότε ας ανέβει κάποιο προσεκτικό σκαρίφημα να καταλαβαίνουμε το ζητούμενο

Αν όχι η κουβέντα θα περιστρέφεται σε γενικότητες 

[tettris]

Αγαπητέ didonis, ευχαριστώ και μπράβο για την απάντηση, αφού εξηγεί και προσεγγίζει σε μαγάλο βαθμό τις απορίες και τις σκέψεις μου. Αν και έχεις δίκαιο για τη γενικότητα που τις θέτω, το μόνο που μπορώ να παραθέσω σαν συγκεκριμένο παράδειγμα είνα αυτό που ανέφερα δυο ποστ πριν περί νομιμοποίησης.

Πάντως, η αλήθεια είναι ότι προς το παρόν μπερδεύομαι επειδή δεν έχω ξεκάθαρους αυτούς τους διαχωρισμούς που αναφέρεις μεταξύ ιδιοκτησιακών και πολεοδομικών χαρακτηριστικών όπως ΣΔ κλπ. και πότε ανεξαρτητοποιούνται ή για κάποιον λόγο συνδέονται.

Ως προς τη σοφίτα στο κτίριο χωρίς σύσταση ωστόσο, κάπως έτσι το είχα στο μυαλό μου και χαίρομαι για το πως το θέτεις. Αναρωτιόμουν για να μη θεωρηθεί το κλιμακοστάσιο κοινόχρηστο δηλαδή, ποιες πρέπει να είναι οι προδιαγαφές; Πρέπει να μην έχει διαχωριστικό τοίχο με το διαμέρισμα και να βλέπεις το σαλόνι; Φαντάζομαι πως όχι. Παρ' όλα αυτά υποδεικνύεις ότι απαιτείται πόρτα εισόδου μετά το παλτύσκαλο και πριν τη σκάλα ανόδου στη σοφίτα. Αλλά και αυτό "συμβολικό" δεν είναι κατά μία έννοια; Ή μήπως εννοείς πως χρειάζεται για να το περάσει η πολεοδομία;

Ή για να το θέσω και λίγο διαφορετικά, οι εγκαταστάσεις των χώρων της σοφίτας, αν π.χ. είναι όλοι οι χώροι της βοηθητικής χρήσης, δεν αποτελούν ουσιαστικό πολεοδομικό δεδομένο για τον σχεδιασμό της, ως συνδεδεμένο λειτουργικά χώρο με τον υποκείμενο;

Ισχυροποιείται μήπως αυτό το δεδομένο αν υπάρχει και σύσταση όπου υποκείμενος και σοφίτα αποτελούν μία ιδιοκτησία και πρόκειται να νομιμοποιηθεί το κτίριο; Φαντάζομαι πως όχι. Σημασία, όπως λες και εσύ, έχει το σχέδιο. Και άρα δεν παίζει κανέναν ρόλο στη νομιμοποίηση, αν έχει γίνει ή όχι σύσταση. Έτσι είναι;

[melissa]

Συμφωνώ με τον Didonis, 

αν το κλιμακοστάσιο πάψει να είναι κοινόχρηστος χώρος τότε αποδεικνύεται ότι η σοφίτα έχει άμεση εξάρτηση από την κατοικία.

[Didonis]

11 λεπτά πριν, tettris said:

... Αλλά και αυτό "συμβολικό" δεν είναι κατά μία έννοια; Ή μήπως εννοείς πως χρειάζεται για να το περάσει η πολεοδομία;...

καθόλου συμβολικό .... ότι άλλο κάνεις θα είναι μαϊμουδιά....

[zazeng]

Τελικά πως κρίνουμε αν είναι διαμέρισμα με σοφίτα ή διόροφο διαμέρισμα;
Ειδικά σε αυτή τη σέξυ αντιμετώπιση που προτείνει ο didonis, την οποία την έχω δει σε αυθαίρετο και έχω σπάσει το κεφάλι μου αν θα το βάλω σοφίτα ή όροφο (ο κάτω όροφος είχε τρύπα με διπλό ύψος )
Με το 50%; Με το αν υποκαθιστά χρήσεις του απο κάτω ορόφου;

[tettris]

Ευχαριστώ Didonis για την απάντηση. Συνεπώς το συμπέρασμα είναι ότι τα όρια του διαμερίσματος πρέπει να ορίζονται κατασκευαστικά από ένα φυσικό/υλικό περίβλημα το οποίο περιλαμβάνει και τη σκάλα ανόδου στον τελευταίο όροφο που είναι εγκαταστημένη η σοφίτα. Κατανοητό στην περίπτωση που πρόκειται να εκδοθεί οικοδομική άδεια.

Θα ήθελα ωστόσο να θέσω το ζήτημα λίγο διαφορετικά για να μπορέσω να το ξεκαθαρήσω πλήρως στο μυαλό μου. Σε συγκεκριμένη λοιπόν περίπτωση όπου έχουμε αυθαίρετη σοφίτα σε κτίριο, χωρίς σύσταση, με οροφοδιαμερίσματα και όπου η σκάλα ανόδου βρίσκεται εκτός της εισόδου του διαμερίσματος του προτελευταίου ορόφου.

Οι λύσεις για τη διευθέτηση του παραπάνω κτιρίου είναι, 1) αν επιλεγχθεί να γίνει τακτοποίηση να πρέπει να θεωρηθεί όροφος, αλλιώς 2) θα πρέπει (αν είναι δυνατόν) να γίνει νομιμοποίηση, προσθέτοντας όμως πρώτα (γίνεται νόμιμα;) την είσοδο σε άλλη θέση, ώστε το περίβλημα του διαμερίσματος του πρωτελευταίου ορόφου να περιλαμβάνει την κλίμακα.

Πιο αναλυτικά, αν γίνει τακτοποίησή του κτιρίου θα θεωρηθεί η ανώτατη υπό τη στέγη στάθμη ως "όροφος" (με τους αντίστοιχους συντελεστές προστίμου), έστω και αν αποτελεί βοηθητικό χώρο των υποκείμενων διαμερισμάτων και έστω και αν ουσιαστικά δεν αποτελεί ανεξάρτητη ιδιοκτησία; Τί έχει μετρήσει στον σ.δ. (ως προς το κλιμακοστάσιο συγκεκριμένα) παίζει κάποιο ρόλο; Ο τρόπος που είναι δηλωμένο το κτίριο στο ε9, ως μονοκατοικία ή ως διαμερίσματα ανά όροφο θα επηρέαζε; Με άλλα λόγια είτε πρόκειται για τακτοποίηση είτε για άδεια, τα κριτήρια ελέγχου για τη βάπτιση του χώρου ως σοφίτα παραμένουν τα ίδια (και εδώ δεν ιακνοποιείται το κριτήριο του περιβλήματος); Επισημαίνω ότι ο ορισμός του χώρου, ειδικά στην περίπτωση τακτοποίησης, έχει σημασία καθώς θα καθορίσει εκτός την ίδια την τακτοποίηση και τον τρόπο φορολόγησης κλπ.

Αν αντί για τακτοποίηση (όπου έτσι κι αλλιώς η φιλοσοφία πολλές φορές αποκλίνει από αυτή στις άδειες) πρόκειται να γίνει νομιμοποίηση, ο μόνος τρόπος για να μη μετρήσει στη δόμηση η σοφίτα είναι να κατασκευαστεί επιπλέον είσοδος (πόρτα) στον προτελευταίο όροφο μετά το πλατύσκαλο και πριν την κλίμακα ανόδου στον τελευταίο όροφο; Αν είναι έτσι, τι άδεια θα χρειαστεί για την κατασκευή της εισόδου αυτής πριν ακολουθήσει η νομιμοποίηση;

 

[Didonis]

55 λεπτά πριν, zazeng said:

...αυτή τη σέξυ αντιμετώπιση που προτείνει ο didonis, την οποία την έχω δει σε αυθαίρετο και έχω σπάσει το κεφάλι μου αν θα το βάλω σοφίτα ή όροφο ....

 

47 λεπτά πριν, tettris said:

... Σε συγκεκριμένη λοιπόν περίπτωση όπου έχουμε αυθαίρετη σοφίτα σε κτίριο, χωρίς σύσταση, με οροφοδιαμερίσματα ...

 

Μισό λεπτό παλληκάρια…. Δεν ισχύει το, βρήκαμε παπά ας παντρέψουμε δέκα ακόμα…

Το σεξ απήλ της Σοφίτας (ως πολεοδομικής έννοιας και με ευνοϊκό κίνητρο μη προσμέτρησης σε Σ.Δ.) ξεκινά από τον Ν.Ο.Κ. αποκλειστικά (άρα μετά το 2012)

Άρα αφορά άδειες Δόμησης ή αλλαγών ή άλλο με τις διατάξεις του Ν.Ο.Κ.

 

Οι τακτοποιήσεις με 4014 – 4178 – 4495 έχουν εφαρμογή (έως τώρα) μόνο για ακίνητα που κατασκευάστηκαν ΠΡΟ 2011. Άρα προ ΝΟΚ

Οι άδειες τους όσα έχουν είναι όλες με παλαιότερους ΓΟΚ

Οι τακτοποιήσεις αφορούν και προσμετράμε υπέρβασης (Δόμησης Κάλυψης κλπ.) με βάση την άδεια που είχαν όχι με τι άδεια θα μπορούσαν ενδεχόμενα να έχουν σήμερα.

Αν ήταν έτσι θα μπορούσαμε και υπερβάσεις Δόμησης (στις «τακτοποιήσεις») στα κεντρικά κλιμακοστάσια να μη τα βάζαμε διότι στον ΝΟΚ (τώρα) δεν προσμετρούν.

Οπότε εκεί σοφίτα με χαρακτηριστικά ΝΟΚ δεν έχει απαλλαγή υπέρβαση συντελεστή δόμησης. Αυτό που ενδεχόμενα έχει (ειδικά με τον 4495) είναι ανάλογα με το καθαρό ύψος αν μπορεί η υπέρβαση δόμησης να υπολογιστεί το πρόστιμο με μειωτικό συντελεστή. Καταγράφεις όμως υπέρβαση Σ.Δ.

Σε ΝΟΚ δεν προσμετρά συντελεστή Δόμησης όταν πληροί τις προϋποθέσεις.

Edited Φεβρουάριος 19 , 2021 by Didonis