Αλλαγή χρήσης κοινόχρηστου χώρου από χώρο πρασίνου σε χώρο στάθμευσης

[tha1977]

Κατ’ αρχήν καλησπέρα σας. Είναι η πρώτη φορά που αναζητώ τη συμβουλή σας και ευχαριστώ πολύ εκ των προτέρων όποιον αφιερώσει το χρόνο του στο ζήτημά μου.

 

Πριν από ένα έτος περίπου πελάτης μου αγόρασε ένα νεόδμητο διαμέρισμα σε πολυκατοικία στη Θεσσαλονίκη. Με το συμβόλαιο (ακόμη δεν έχει υπογραφεί κανονισμός στην πολυκατοικία) του χορηγήθηκε αποκλειστική χρήση σε μία θέση στάθμευσης σε κοινόχρηστο χώρο της οικοδομής.

 

Στην κάτοψη του ισογείου της πολυκατοικίας, εκατέρωθεν της εισόδου της οικοδομής, η οποία οπτικά βρίσκεται στο κέντρο της πρόσοψης, ορίζονται δύο χώροι. Αφενός, στα αριστερά της εισόδου, για τον προσβλέποντα την πρόσοψη της οικοδομής, ορίζεται χώρος στάθμευσης οχημάτων, με τρεις (3) θέσεις στάθμευσης και αφετέρου, στα δεξιά της εισόδου, για τον προσβλέποντα την πρόσοψη της οικοδομής, ορίζεται θέση πρασίνου.

 

Από πληροφορίες που είχε ο πελάτης μου αλλά και κατόπιν επιβεβαίωσης του εργολάβου τηλεφωνικά προς εμένα, ο εργολάβος έχει σκοπό να τροποποιήσει τον χώρο πρασίνου στα δεξιά της εισόδου της οικοδομής, ορίζοντας εκεί άλλη μία θέση στάθμευσης (ως καρότο, για να μπορέσει να πουλήσει ένα διαμέρισμα στην πολυκατοικία, ώστε με τα χρήματα που θα λάβει να μπορέσει να την ολοκληρώσει, γιατί είναι ακόμη ημιτελής). Ο εργολάβος μάλιστα μου είπε ότι έχει δικαίωμα να προβεί στη συγκεκριμένη ενέργεια αλλαγής χαρακτηρισμού του κοινόχρηστου χώρου. Αυτός βέβαια μπορεί να έχει το δικαίωμα να χαρακτηρίσει και όλο τον κοινόχρηστο χώρο από χώρο πρασίνου σε χώρο στάθμευσης, πράγμα που δεν γνωρίζω, εφόσον δεν είμαι μηχανικός.

 

Το θέμα μου έχει ως εξής:

 

Κάθε αγοραστής διαμερίσματος, κατά την αγορά, λαμβάνει υπόψη διάφορες παραμέτρους, μία εκ των οποίων είναι και οι κοινόχρηστοι χώροι, μέρη και εγκαταστάσεις τη οικοδομής. Δηλαδή, πιο απλά, τον ενδιαφέρει, εκτός από το διαμέρισμά του, να ανταποκρίνεται στις απαιτήσεις του και η πολυκατοικία με τους κοινόχρηστους χώρους της εν γένει. Αν επέρχεται αλλαγή στους κοινόχρηστους χώρους της οικοδομής, μετά την πώληση προς αυτόν διαμερίσματος, προφανώς και η πολυκατοικία ενδέχεται να μην ανταποκρίνεται πλέον στις απαιτήσεις του. Υφίσταται δηλαδή εδώ, κατά τη γνώμη μου αλλά πιστεύω και κατά την κοινή λογική, ένα ζήτημα καταχρηστικότητας.

 

Ερώτημα πρώτο:

 

Είναι νόμιμο, μετά την πώληση διαμερισμάτων της οικοδομής, να αλλάζει ο εργολάβος τους χαρακτηρισμούς των κοινόχρηστων χώρων, να επιφέρει δηλαδή τροποποιήσεις στις κατόψεις, άνευ συναίνεσης των συνιδιοκτητών, που έχουν αγοράσει ήδη διαμερίσματα στην πολυκατοικία;

 

Ερώτημα δεύτερο:

 

Τι μέσα πίεσης θα μπορούσα να χρησιμοποιήσω, προκειμένου να μην επέλθουν αλλαγές στους κοινόχρηστους χώρους; Έχω σκεφτεί σαν πρώτο μέσο την ανάκληση της εντολής προς τον εργολάβο για υπογραφή του κανονισμού. Δεύτερο την άσκηση αίτησης ασφαλιστικών μέτρων, για μη αλλαγή των κοινόχρηστων χώρων, λόγω καταχρηστικότητας (άρθρο 281 Αστικού Κώδικα). Πρέπει όμως να διευρύνω τη νομική βάση της αίτησής μου, προκειμένου να αυξήσω τις πιθανότητες να γίνει δεκτή.

 

Ευχαριστώ ιδιαίτερα εκ των προτέρων για το χρόνο σας.

[Γιάννης]

Σε κάθε πολυκατοικία υπάρχει η "σύσταση" οριζόντιων ιδιοκτησιών η οποία συνοδεύεται από πίνακες ποσοστών των ιδιοκτητών και "ψήφων" και από τα αντίστοιχα σχέδια.

Κατά την γνώμη μου, ο εργολάβος μπορεί να προβεί ανεξέλεγκτα στην τροποποίηση των κοινόχρηστων χώρων μόνο αν αυτό δεν παραβαίνει την σύσταση ή αν έχει πάνω από το 50% των ψήφων ακόμα. Φυσικά και εκεί μπορεί να υπάρχουν νομικά κωλύματα τα οποία όμως δεν γνωρίζω.

[anton64]

Μήπως η εντολή προς τον εργολάβο για μονομερή κατάρτηση του κανονισμού είναι ανέκλητη?

Επίσης δύο θέματα προς έρευνα:

1. Σε κάθε οικοδομή υπάρχει υποχρεωτικά ακάλυπτος χώρος ο οποίος φυτεύεται και προφανώς (χωρίς όμως να είμαι σίγουρος-ας μιλήσουν γνώστες του ΓΟΚ) δεν μπορεί να είναι χώρος στάθμευσης. Οπότε ακόμα και εάν έχει δοθεί δικαίωμα στον εργολάβο να κάνει οποιαδήποτε μονομερή τροποποίηση σε επίπεδο κανονισμού, αυτή θα μπορούσε να είναι πολεοδομικά αυθαίρετη.

2. Ο πελάτης σας έχει οριστικό συμβόλαιο?. Σε αυτό γίνεται σαφής αναφορά στο συμβόλαιο σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας. Πως καθορίζονται εκεί οι κοινόχρηστοι χώροι και τι δικαιώματα δίνει εκείνο το συμβόλαιο στο εργολάβο όσον αφορά τροποποιήσεις? (νομίζω ότι η προηγούμενη άποψη του #Γιάννης# ότι άν έχει πάνω από το 50% των ψήφων μπορεί να προβαίνει σε τροποποιήσεις δεν είναι σωστή: σε σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας εάν δεν αναγράφεται σαφώς σε αυτή κάποια διαφοροποίηση, απαιτείται ομοφωνία των συνιδιοκτητών σε όλα τα θέματα που αφορούν κοινόχρηστους, ΦΟ, όψεις κλπ).

[Didonis]

α-Από το σύνολο τον διαμερισμάτων που έχουν κατασκευστεί πόσα έχουν πουληθεί έως τώρα?

β-Σε ποιο στάδιο κατασκευης είναι η πολυκατοικία τώρα (περίπου)

Edited Ιανουάριος 28 , 2013 by Didonis

[tha1977]

Κύριοι καλημέρα σας,

ευχαριστώ για το χρόνο και την προσοχή σας. Μίλησα αυτό το χρονικό διάστημα με μερικούς συμβολαιογράφους και συναδέλφους σας και εν τέλει κατέληξα στο εξής:

Από τη στιγμή που ο πελάτης μου - ιδιοκτήτης διαμερίσματος στην πολυκατοικία έχει καταστεί συγκύριος και συννομέας στους κοινόχρηστους χώρους, μέρη και εγκαταστάσεις της οικοδομής, όπως και στον ως άνω κοινόχρηστο χώρο πρασίνου, έχει έννομο συμφέρον να συμφωνεί ή να αντιτίθεται σε οποιαδήποτε αλλαγή χρήσης του χώρου αυτού. Οποιαδήποτε αλλαγή, άνευ συναίνεσής του, καθίσταται παράνομη και καταχρηστική, σύμφωνα με το άρθρο 281 του Αστικού Κώδικα και διαταράσσει τη νομή του, ανεξάρτητα αν πολεοδομικά υπάρχει η δυνατότητα τροποποίησης των κοινόχρηστων χώρων από τον εργολάβο.

Έχω λάβει εντολή από τον πελάτη μου να προβώ άμεσα στην κατάθεση αίτησης ασφαλιστικών μέτρων. Θα τα γράψω σήμερα και, εάν προλάβω, αύριο το πρωί θα καταθέσω και θα ζητήσω και προσωρινή διαταγή. Κατόπιν, εάν κερδίσω, θα ασκήσω την κύρια αγωγή, μέσα στην προθεσμία που θα τάσσει η απόφαση των ασφαλιστικών μέτρων.

Θα σας ενημερώσω σχετικά για την εξέλιξη της υπόθεσης.

Μακάρι να έχω καλή τύχη!

[Didonis]

....

Μακάρι να έχω καλή τύχη!

Δεν μου απάντησες στα 2 ερωτήματα που σου έκανα.

Ήταν σημαντικά διότι από αυτά εξαρτάται αν η καλή τύχη της νομικής σου κίνησης θα είναι και καλή τύχη για τον πελάτη σου.

 

Ο λόγος είναι απλός. Το κτίριο αν μείνει ημιτελές ή σε μεγάλο βαθμό απούλητα διαμερίσματα από τις όποιες νομικές παρεμβάσεις ή προσκόμματα η ουσιαστική ζημιά θα είναι μεγαλύτερη για τον πελάτη σου από το αν ένα τμήμα του ακαλύπτου αντί για γκαζόν έχει μια θέση στάθμευσης.

 

Καλό είναι να είναι ενήμερος ο πελάτης για αυτό.

[tha1977]

Δεν μου απάντησες στα 2 ερωτήματα που σου έκανα.

Ήταν σημαντικά διότι από αυτά εξαρτάται αν η καλή τύχη της νομικής σου κίνησης θα είναι και καλή τύχη για τον πελάτη σου.

 

Ο λόγος είναι απλός. Το κτίριο αν μείνει ημιτελές ή σε μεγάλο βαθμό απούλητα διαμερίσματα από τις όποιες νομικές παρεμβάσεις ή προσκόμματα η ουσιαστική ζημιά θα είναι μεγαλύτερη για τον πελάτη σου από το αν ένα τμήμα του ακαλύπτου αντί για γκαζόν έχει μια θέση στάθμευσης.

 

Καλό είναι να είναι ενήμερος ο πελάτης για αυτό.

 

Έχουν πουληθεί από τα 6 διαμερίσματα τα 3. Ο εργολάβος προσπαθεί να πουλήσει ένα διαμέρισμα ακόμη, για να πάρει χρήματα και να αποπερατώσει την οικοδομή. Η οικοδομή έχει σχεδόν ολοκληρωθεί. Μένει να αλλάξει το ρεύμα από εργολαβικό σε κανονικό, ώστε να έχει η πολυκατοικία ρεύμα στους κοινόχρηστους χώρους και το ασανσέρ, καθώς και να ολοκληρωθεί η εγκατάσταση του φυσικού αερίου. Ο πελάτης έχει ενημερωθεί ότι, εάν δεν πάρει χρήματα ο ερβολάβος, υπάρχει κίνδυνος να μην ολοκληρώσει άμεσα την οικοδομή, και δεν έχει πρόβλημα με αυτό...

[dimitris GM]

α] προφανως θα μας ενημερώσεις....

β] δεν ειναι θεμα ¨"καλης τύχης"....

 

ειναι θεμα, αν στο συμβολαιο εχει δοθει η "ανεκλητη" εντολη και πληρεξουσιοτητα

να προβαινει σε πωλησεις ή και να συνταξει τον κανονισμο και να δοσει και αλλες αποκλειστικες χρησεις στην πυλωτη και τον ακαλυπτο

στους αγοραστες κατα την κριση του

 

"υπο τον ορο οτι δεν θα θιγει η με το παρον αποκλειστικη χρηση του αγοραστη"

 

Υπο αυτους τους όρους..."δυσκολη" τύχη

 

θα περιμενουμε ενημερωση

Edited Φεβρουάριος 6 , 2013 by dimitris GM

[tha1977]

α] προφανως θα μας ενημερώσεις....

β] δεν ειναι θεμα ¨"καλης τύχης"....

 

ειναι θεμα, αν στο συμβολαιο εχει δοθει η "ανεκλητη" εντολη και πληρεξουσιοτητα

να προβαινει σε πωλησεις ή και να συνταξει τον κανονισμο και να δοσει και αλλες αποκλειστικες χρησεις στην πυλωτη και τον ακαλυπτο

στους αγοραστες κατα την κριση του

 

"υπο τον ορο οτι δεν θα θιγει η με το παρον αποκλειστικη χρηση του αγοραστη"

 

Υπο αυτους τους όρους..."δυσκολη" τύχη

 

θα περιμενουμε ενημερωση

 

Αγαπητέ Δημήτρη, διάβασα το συμβόλαιο μαζί με τη συνεργάτιδά μου προχθες και δεν βρήκαμε να υπάρχει κάποια εντολή σαν αυτή που αναφέρεις, η οποία να μας δεσμεύει. Η εντολή προς υπογραφή κανονισμού έχει δοθεί βέβαια, όμως δεν ορίζεται ως ανέκκλητη. Ταυτόχρονα, στο εργολαβικό, το οποίο έχω αποδεχτεί με όρο στο συμβόλαιο αγοράς, ορίζεται ότι:

 

"Η εργολάβος εταιρία δικαιούται να προβαίνει σε οποιεσδήποτε διαρρθμίσεις και τροποποιήσεις επιθυμεί των διαιρετών χώρων της αντιπαροχής της, αυξάνοντας ή μειώνοντας το ποσοστό οικοπέδου και κοινοχρήστων που αναλογεί στους χώρους αυτούς, υπό τον όρο όμως ότι οι διαρρυθμίσεις και τροποποιήσεις αυτές δεν θα θίγουν τους κοινόχρηστους και κοινόκτητους χώρους του συγκροτήματος των δύο οικοδομών, τη στατική μελέτη και το αποχετευτικό συστημα της οικοδομής, καθώς και τα αυτοτελή και διαιρετά τμήματα των οικοπεδούχων. Αλλαγές σε εργασίες που έχουν ήδη εκτελεστεί δεν επιτρέπονται."

 

Με βάση τον όρο αυτό του εργολαβικού θεωρώ ότι έχω ένα ακόμη πάτημα, εφόσον με τις τροποποιήσεις που επιχειρούνται θίγονται έμμεσα οι κοινόχρηστοι και κοινόκτητοι χώροι του συγκροτήματος.

 

Εξακολουθώ να πιστεύω ότι είναι και θέμα καλής τύχης, εφόσον, ως συνάδελφος κι εσύ, γνωρίζεις ότι και όλα τα δίκια του κόσμου να έχεις, μπορεί την υπόθεση να τη χάσεις, λόγω έδρας, καθώς και το αντίστροφο...

[dimitris GM]

σωστα....

 

δες τα ΠΜ