Οικόπεδο στα ορια οικισμού (εντός & εκτός)

[Vasili]

Άψογος!! Σε υπερευχαριστώ. Το κείμενο σου είναι κατατοπιστικότατο και αναλυτικότατο. Δε γνώριζα το σημείο που αναφέρεις για το ΣΑ. Είναι ιδιαίτερα σημαντικό. 

Κάτι τελευταίο που πιστεύω θα γνωρίζεις. Αν πούμε πως το εκτός σχεδίου είναι άρτιο και οικοδομήσιμο γιατί υπάγεται στις παρεκκλίσεις. Και το εντός σχεδίου είναι άρτιο και οιδοκομήσιμο.

Καταλαβαίνω πως οι πλάγεις αποστάσεις, μέγιστο ύψος κτιρίου κλπ στο εκτός τμήμα θα πρέπει να πάνε με το ΦΕΚ 270/Δ/85 και στο εντός τμημα με το ΦΕΚ 181 Δ, τ.ααπ 289/11.

Τώρα για τη μέγιστη επιτρεπόμενη δόμηση:

Καταλαβαίνω από το μήνυμα σου πως αυτή θα πρέπει να υπολογιστεί ως τουλάχιστον 240 μ2 στο σύνολο του γηπέδου. άρα είτε εντός το κάνεις, είτε εκτός (μετά από τη σύμφωνη γνώμη του ΣΑ ή αν είναι οικοδομήσιμο κατά παρέκκλιση το γήπεδο).

Στην περίπτωση που λόγω γεωμετρίας του οικοπέδου τέμνεται το μελλοντικό κτίριο από το όριο του οικισμού ή αν το κτίριο κατοικίας κατασκευάζεται στο εντός τμήμα και το κτίριο αποθήκης στο εκτός τμήμα τότε το άθροισμα της δόμησης θα πρέπει να είναι μικρότερο ή ίσο των 240 μ2 ?

[Pavlos33]

Δεν μπορείς να τοποθετήσεις το κτίριο και αυτό να τέμνεται από το όριο του οικισμού. Το κτίριο θα ανεγερθεί είτε στο εντός, είτε στο εκτός. Δεν θα πατάει και στα δυο τμήματα. Αναφορικά με το συντελεστή δόμησης, αυτός δεν υπάρχει αθροιστικά. Δηλαδή, αν το εντός οικισμού τμήμα οικοδομείται και τοποθετήσεις την οικοδομή σε αυτό θα έχεις μέγιστη δόμηση 240 τμ. Αν το εκτός οικισμού τμήμα είναι οικοδομήσιμο θα έχεις 200 τμ. Δεν θα έχεις όμως στο σύνολο του ακινήτου 440 τμ για να επιλέξεις που θα τα υλοποιήσεις. 

[Vasili]

Οντως είναι παράλογο να πάμε αθροιστικά,. Θα πρέπει να θεωρήσουμε όμως μια μέγιστη συνολική δόμηση στην περίπτωση που έχουμε κτίρια και στα 2 μέρη:  Συο έργο που έχω στα χέρια μου θα πρέπει μια οικιακή αποθήκη εμβαδού 50 μ2 να οικοδομηθεί στο εκτός τμήμα και μια κατοικία (100 μ2) στο εντός τμήμα. Οι επιλογές της θέσης γίνονται λόγω της γεωμετρίας του γηπέδου, τη θέση της οδού κλπ. Χωροταξικά είναι βέλτιση λύση. Σε αυτήν την περίπτωση η συνολική μέγιστη θα πρέπει να είναι αυτή του εντός τμήματος ?

[Pavlos33]

Τηρώ μια μικρή αισιοδοξία μήπως περάσει από ΣΑ , δηλαδή να μελετηθεί κατοικία και αποθήκη με όρους δόμησης εντός οικισμού και η αποθήκη να τοποθετηθεί στο εκτός οικισμού τμήμα. Όχι όμως να πατάει ταυτόχρονα και στα δυο τμήματα. Η δόμηση όπως προανέφερα δεν είναι αθροιστική. Οπότε, δες το με αυτή τη συλλογιστική, δηλαδή το να μεταφερθεί από το εντός στο εκτός μόνο η αποθήκη, όπως θα γινόταν αν υπήρχε μόνο ένα κτίριο και επιθυμούσες αυτό να ανεγερθεί στο εκτός οικισμού τμήμα, το οποίο δεν θα ήταν οικοδομήσιμο όπου θα είχες πάρει το συντελεστή δόμησης από το εντός οικισμού.

[Vasili]

Παυλο, είναι πολύ σαφές αυτό. Σε ευχαριστώ ειλικρινά. Ξεκαθάρισαν πολλά πράγματα για το συγκεκριμένο. Συντρέχουν πολλές ιδιαιτερότητες στην περίπτωση αυτή: τεμνόμενο με όριο οικισμού, γή υψηλής παραγωγικότητας, παρεκκλίσεις της Γ.Υ.Π. και τα μηνύματα ηταν κατατοπιστικά. Θα επιχειρήσω σήμερα να μιλήσω με τον προιστάμενο της ΥΔΟΜ και ό,τι μάθω θα το αναρτήσω σε επόμενο μήνυμα εδώ. 

Edited Ιούλιος 18 , 2019 by Vasili

[Vasili]

Μόλις είχα σύντομη συνομιλία με προιστάμενο ΥΔΟΜ:

α) Δεν ήταν απόλυτα βέβαιος για τον τρόπο χωροθέτησης αλλά μου έδειξε ένα έγγραφο το οποίο αναφερόταν στη μέθοδο μέσω ΣΑ που έγραψες Παυλο. (ν.4315/2014, αρθρο 10 παρ 12). Μου είπε πως δεν του είχε ξανατύχει ακριβώς τέτοια περίπτωση και για αυτό δεν ήταν απόλυτα βέβαιος.

β) σίγουρα το εντός παίρνει την θεωρτηική αρτιότητα 1000 μ2

γ) να ελεγξω την παλαιότητα του γηπέδου ώστε να προσδιορίσω αν και το εκτός παίρνει αρτιότητα κατά παρεκκλιση

δ) το περίεργο: μου είπε πως εφόσον όλο είναι 2500 μ2 και έχεις 300 μ2 εντός, τότε το εντός θα γίνει θεωρητικά 1000 μ2 και το υπόλοιπο (2500-1000 = 1500) θα ελέγξεις ως προς την αρτιότητα ως εκτός σχεδίου. Μιλήσαμε για αυτό και η γνώμη μου είναι πως θα πρέπει να ελεγχθεί ως εμβαδό εκτός το 2500 - 300 = 2200 μ2. Ψιλοεπεμεινε στην άποψη του.

ε) κατά τη γνώμη του πρέπει να πάρω έγκριση από ΣΑ.

Edited Ιούλιος 18 , 2019 by Vasili

[Pavlos33]

Αυτό που αναφέρει στο γ είναι εντελώς λανθασμένο. Το εκτός οικισμού τμήμα έχει επιφάνεια 2.200 τμ  Προφανώς δεν έχει ασχοληθεί με τεμνόμενα γεωτεμάχια από το όριο οικισμού. Τα έγραψα και πιο πάνω. Η αρτιότητα στο εντός είναι θεωρητική. Δεν μετακινείται το όριο οικισμού. Το έκαναν κάποιοι παλιά αυτό το λάθος και δυστυχώς το έχω δει να περνάει και σε συμβόλαια.

Η γνώμη του  δεν είναι προσωπική για το Σ.Α. Ορίζεται στη νομοθεσία.

ΠΔ/24-4-85   (ΦΕΚ-181/Δ/3-5-85)-Άρθρο 7

1. "Εάν ιδιοκτησία εμπίπτει εν μέρει εντός του ορίου οικισμού και εν μέρει εκτός αυτού, τότε στην περίπτωση που το εντός του ορίου τμήμα δεν έχει την αρτιότητα που ορίζεται με την απόφαση του Νομάρχη, θεωρείται ότι εντός του ορίου περιλαμβάνεται τμήμα της ιδιοκτησίας μεγέθους που αντιστοιχεί στην αρτιότητα αυτή". 
"Σε ιδιοκτησία που τμήμα της εμπίπτει εν μέρει εντός του ορίου οικισμού και εν μέρει εκτός αυτού, ο επιτρεπόμενος συντελεστής δόμησης προκύπτει για το εκτός οικισμού τμήμα βάσει των κείμενων διατάξεων για την εκτός σχεδίου δόμηση εφόσον έχει την αρτιότητα ως προς το εμβαδόν του. Στην περίπτωση αυτή η τοποθέτηση των οικοδομών μπορεί να γίνει οπουδήποτε εντός της παραπάνω ιδιοκτησίας μετά από έγκριση του αρμοδίου Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής, αρκεί τα τμήματα που τοποθετούνται στο εντός του οικισμού τμήμα να απέχουν από τα όρια της ιδιοκτησίας απόσταση, σύμφωνα με τα οριζόμενα περί αποστάσεων στο παρόν και με την προϋπόθεση ότι δεν προκαλείται υπέρβαση στο συντελεστή κάλυψης και όγκου και στο επιτρεπόμενο ύψος, σύμφωνα με τα οριζόμενα στο παρόν, ενώ στο εκτός του οικισμού τμήμα αρκεί οι οικοδομές να απέχουν από τα όρια της ιδιοκτησίας απόσταση, σύμφωνα με τα οριζόμενα στις κείμενες διατάξεις για τις τηρούμενες αποστάσεις στην εκτός σχεδίου δόμηση. 
Όταν το τμήμα που εμπίπτει εκτός του ορίου οικισμού δεν έχει την αρτιότητα ως προς το εμβαδόν του, δεν αντιστοιχεί σε αυτό το τμήμα συντελεστής δόμησης και η τοποθέτηση των οικοδομών μπορεί να γίνει, σύμφωνα με τα παραπάνω"

[Vasili]

Γεια σου Παύλο. Συμφωνώ. Μου φάνηκε περίεργο να επιμένει για τον επαναπροσδιορισμό του εμβαδού, καθώς επίσης και το παράξενο με την μετακίνηση του "ορίου". Είχα διαβάσει και σε προηγούμενα μηνύματα σου που επισήμαινες το ότι η αρτιότητα είναι θεωρητική και δεν μετακινείται το όριο. Θα το προχωρήσω βάσει όλων αυτών των στοιχείων και από ότι φαίνεται θα πάω για Σ.Α. Εκτιμώ πολύ το ότι αφιέρωσες τόσο χρόνο για το συγκεκριμένο. Σε ευχαριστώ πολύ.

[Vasili]

Ως συνέχεια των παραπάνω μηνυμάτων έκανα ένα σκαρίφημα με το οικόπεδο το οποίο είναι εντός και εκτός ορίων οικισμού. Ακολουθώντας την επισήμανση του Παυλου παραπάνω θα ακολουθήσω την οδό του ΣΑ για να γίνει έγκριση της χωροθέτησης ενος κτιρίου στο εντός τμήμα 1 και ένα κτίριο στο εκτός τμήμα.

Για να καθορίσω τις πλάγιες αποστάσεις στο εκτός κοιτάζω τις παρεκκλίσεις του ΠΔ εκτός σχεδίου δόμησης. Μπορώ να θεωρήσω πως το εκτός σχεδίου τμήμα έχει μέτωπο σε οδό εφόσον το οικόπεδο έχει μέτωπο σε δημοτική παρόλο που το εκτός τμήμα δεν εφάπτεται άμεσα με αυτήν ? Κρίνω πως ναι αλλά δεν είμαι και απόλυτα βέβαιος.

Επίσης για την παρέκκλιση αρτιότητας / οικοδομησιμότητας θα λάβω υπόψιν το εμβαδό του εκτός τμήματος (2100) και όχι του συνόλου. Σωστά ?

Edited Ιούλιος 23 , 2019 by Vasili

[Pavlos33]

Να ανατρέξεις σε προηγούμενα μηνύματά μου. Σε έχω απαντήσει σε όλα όσα ρωτάς.

1. Η μελέτη θα γίνει με βάση τον ΣΔ που προκύπτει στο οικοδομήσιμο-εντός οικισμού τμήμα

2. Η χωροθέτηση στο εκτός οικισμού τμήμα θα γίνει τηρώντας πλάγιες αποστάσεις (για μένα και τηρώντας το επιτρεπόμενο ύψος για την εκτός σχεδίου). Το ερώτημά σου έχει να κάνει με ποιες πλάγιες αποστάσεις. Θεωρώ πως  γενικά οι αποστάσεις θα πρέπει να είναι 15 μ από τα όρια αλλά αν αποδείξεις ότι και το τμήμα αυτό είναι οικοδομήσιμο τότε θα μπορείς να κάνεις χρήση των μικρότερων αποστάσεων ( 5 μ για το εντός ζώνης). Επίσης,  δες αν γύρω έχεις δασική έκταση οπότε πας στα 10 μ κατ ελάχιστον. Μη μπλέχεις τους δρόμους και αυτό διότι ακόμη και αν η σκέψη σου είναι σωστή με κοινή λογική δεν αποδεικνύεται βάσει εγγράφων ή νομοθεσίας του Υπουργείου. Το ακίνητο έχουμε πει ότι έχει 2 τμήματα με διαφορετικό πολεοδομικό καθεστώς. Η μόνη σου ελπίδα να είχες οικοδομήσιμο το εκτός οικισμού τμήμα είναι να είναι εντός ζώνης 500 μ και προ 77. Την επιφάνεια 2.100>2000 τμ την έχεις.