Οικόπεδο στα ορια οικισμού (εντός & εκτός)

[ΚΑΝΑ]

Κατ΄αρχάς τα όρια των οικισμών δεν επιφέρουν  και δεν δημιουργούν κατάτμηση.

Όσο για την ακύρωση του συμβολαίου, σε κάποια περίπτωση που απλά έλαβα γνώση, καθώς δεν συμμετείχα με τοπογραφικό κλπ

ο συμβολαιογράφος συνέταξε νέο συμβόλαιο δημιουργώντας κάθετη συνιδιοκτησία (αναφέροντας ένα δικό του  μπλα-μπλα  -ότι εκ παραδρομής έγινε  δημιουργία μη αρτίων οικοπέδων λόγω κατάτμησης... η οποία και αποκαθίσταται  με τη σύνταξη του παρόντος) 

Edited Μάιος 15 , 2020 by ΚΑΝΑ

[tetris]

Δεν δίνεις πλήρη στοιχεία

- Η τμηματική αγορά του γεωτεμαχίου έγινε διαιρετά ή εξ αδιαιρέτου?

- Πόσο είναι το συνολικό εμβαδόν (πριν την κατάτμηση σε εντός-εκτός)?

-  Ακυρότητα κατάτμησης υπάρχει μόνον αν το εκτός τμήμα (κι εντός ζώνης 500 μ) είναι <1000 μ², ή όταν κάτι τέτοιο ορίζεται σαφώς σε ειδικές διατάξεις

- Για την αρτιότητα του "εντός" τμήματος, δες τους ο.δ. του οικισμού, καθώς και το επόμενο

Εγγρ-15155/2962/21-5-84   Εγγρ-15155/2962/84
Δόμηση οικοπέδων που τέμνονται από τα όρια οικισμών προ του 1923
Αναφερόμενοι στο Εγγρ-900/7-2-84 σας σχετικά με το θέμα σας πληροφορούμε ότι κατά τη γνώμη μας η δόμηση σύμφωνα με τους όρους του ΠΔ/2-3-81 (ΦΕΚ-138/Δ/81) οικοπέδων που τέμνονται από την περιμετρική γραμμή των ορίων οικισμών προϋφισταμένων του 1923 μπορεί να γίνεται εφόσον το εντός του οικισμού τμήμα του οικοπέδου από άποψη εμβαδού κλπ σε συσχετισμό με το χρόνο δημιουργίας του αρχικού γηπέδου πληροί τις προϋποθέσεις αρτιότητας που καθορίζονται από το ΠΔ/2-3-81. Η τοποθέτηση της οικοδομής που προκύπτει από τις ανωτέρω διατάξεις θα μπορεί να γίνεται σε οποιαδήποτε θέση της ιδιοκτησίας, με προϋπόθεση τηρήσεως των σχετικών αποστάσεων από τα όρια αν η τοποθέτηση γίνεται στο εκτός σχεδίου τμήμα.
ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑ
Υπουργείο ΧΟΠ
Διεύθυνση: Γ4
τμήμα: β

και στο "δια ταύτα"

1. Από τα λίγα που γνωρίζω (είναι καθαρά νομικό το θέμα), ακύρωση συμβολαίων (εκτός της αυτοδίκαιης) δεν είναι εύκολο να γίνει. Ως χρόνος δημιουργίας θα είναι: ο σημερινός (της ακύρωσης, αν μπορεί να γίνει), ο προ της κατάτμησης (αν η πράξη είναι εξ υπαρχής άκυρη)

2. Σκέτη κατοικία, χωρίς εδαφική έκταση, ΔΕΝ μεταβιβάζεται  (δηλ. και κατάτμηση και όχι???)

3. Συνεπώς, μιλάς για κατάτμηση, Αλλά αφού την έχεις, γιατί να την ακυρώσεις και να την ξανακάνεις? Το γεωτεμάχιο δεν είναι λάστιχο, να το φέρνουμε κάθε φορά στα μέτρα μας, και να έχουμε και νομιμότητα

4. Αν η προσθήκη δεν είναι στατικά και λειτουργικά (αυτό μπορεί να "τακτοποιηθεί") ενιαία με το παλιό, κάνεις δύο υπαγωγές. Στο εντός, και στο εκτός τμήμα 

Αλλά και αν υποθέσουμε ότι μπορεί να γίνει κατάτμηση (με το εκτός τμήμα >=4000 μ² και φάτσα 25.00 μ) θα πρέπει ο δρόμος να είναι αναγνωρισμένος:

- Είτε ως δημοτικός (όπως ορίζεται για την εκτός σχεδίου δόμηση)

- Είτε ως αγροτικός (με απόφαση περιφερ. ως προϋφιστάμενος του 1923)

 

υ.γ.  ο όρος "αγροτεμάχιο" έχει αντικατασταθεί με τον όρο "γήπεδο",  από το ΓΟΚ 85

 

EDIT

Η σύσταση καθέτων που αναφέρει ο συν. ΚΑΝΑ, δεν νομίζω πως μπορεί να γίνει από τη στιγμή που έχουμε "εκτός"

Edited Μάιος 15 , 2020 by tetris

[ntanos]

8 ώρες πριν, Σάββας Δρόσος said:

To 2008 ο μηχανικός κάνει παράνομη κατάτμηση και δημιουργεί μία λωρίδα που περιλαμβάνει την κατοικία (αναφέρει πως το τμήμα είναι μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο) και μάλιστα γίνεται γονική παροχή. Καταστρέφοντας έτσι και την αρτιότητα και στο άλλο οικόπεδο, καθώς έχανε το πρόσωπο των 45 μ.

Έχω την υποψία ότι αυτό μπορεί και να έγινε είτε λόγω κακής συνεννόησης μεταξύ συμβολαιογράφου και μηχανικού είτε και σκόπιμα και θα εξηγήσω τι εννοώ.

Από το σκαρίφημά σου φαίνεται ότι το κτίσμα είναι εντός οικισμού. Ίσως ο μηχανικός να περιέγραψε στο τοπογραφικό "τμήμα εντός οικισμού" και "τμήμα εκτός οικισμού" λόγω της εφαρμογής των ορίων του. Έχω παρατηρήσει στο κτηματολόγιο που δουλεύω, ότι κάποιες φορές έχουν μεταβιβαστεί "τμήματα" εντός ή εκτός οικισμού ως αυτοτελή. Δεν ξέρω αν αυτό αντικατόπτριζε την πραγματική επιθυμία των συμβαλλομένων. Έχω δει τέτοιες μεταβιβάσεις ομόρων εντός και εκτός στον ίδιο αγοραστή, όταν θα μπορούσε να αποτελεί εννιαία ιδιοκτησία.

Σε ότι αφορά στο να έγινε σκόπιμα, σε συζήτησή μου με δικηγόρο, μία περίοδο που δουλεύαμε μαζί σε γραφείο front, μου είχε εκφράσει την άποψη ότι το όριο του οικισμού δημιουργεί de facto κατάτμηση των ιδιοκτησιών. Ήταν πάρα πολύ καλός γνώστης της νομοθεσίας, και όταν εξέφρασα την απορία μου για αυτό, απάντησε ότι γνωρίζει πως η άποψή του είναι μειοψηφική αλλά ήταν κάθετος. Χαρακτηριστικά μου είχε πει: "πως γίνεται να θεωρείται μία ιδιοκτησία εννιαία, όταν η 651/77 αδυνατεί να την περιγράψει ως τέτοια?" και ότι το μπέρδεμα προκύπτει επειδή μπορεί να βγεί οικοδομική άδεια στην εννιαία έκταση.

Δεδομένου ότι υπάρχουν και άλλοι δικηγόροι που συμμερίζονται αυτή την άποψη, πιθανώς να υπήρξε αίσθηση αναγκαιότητας για αυτή την κατάτμηση, δημιουργώντας ακόμα και το μη άρτιο εντός σχεδίου οικόπεδο.

Μικρή παρένθεση, διότι το θέμα αυτό μου είχε προξενήσει εντύπωση.

Edited Μάιος 15 , 2020 by ntanos

[dimitris GM]

σωστοι οι προβληματισμοι, απο πλευρας "εμπραγματου δικαιου"

Ομως, η διοικηση εχει δεχθει οτι σε αυτα τα εντος/εκτος δεν υπαρχει κατατμηση, αλλα δημιουργουνται δυο "τομεις"

Και φροντισε να  "ικανοποιήσει" τον ιδιοκτητη θεσπιζοντας οτι

 . "1. Εάν ιδιοκτησία εμπίπτει εν μέρει εντός του ορίου οικισμού και εν μέρει εκτός αυτού, τότε στην περίπτωση που το εντός του ορίου τμήμα δεν έχει την αρτιότητα που ορίζεται με την απόφαση του Νομάρχη, θεωρείται ότι εντός του ορίου περιλαμβάνεται τμήμα της ιδιοκτησίας μεγέθους που αντιστοιχεί στην αρτιότητα αυτή".  

«Σε ιδιοκτησία που τμήμα της εμπίπτει εν μέρει εντός του ορίου οικισμού και εν μέρει εκτός αυτού, ο επιτρεπόμενος συντελεστής δόμησης προκύπτει για το εκτός οικισμού τμήμα βάσει των κείμενων διατάξεων για την εκτός σχεδίου δόμηση εφόσον έχει την αρτιότητα ως προς το εμβαδόν του. Στην περίπτωση αυτή η τοποθέτηση των οικοδομών μπορεί να γίνει οπουδήποτε εντός της παραπάνω ιδιοκτησίας μετά από έγκριση του αρμοδίου Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής, αρκεί τα τμήματα που τοποθετούνται στο εντός του οικισμού τμήμα να απέχουν από τα όρια της ιδιοκτησίας απόσταση, σύμφωνα με τα οριζόμενα περί αποστάσεων στο παρόν και με την προϋπόθεση ότι δεν προκαλείται υπέρβαση στο συντελεστή κάλυψης και όγκου και στο επιτρεπόμενο ύψος, σύμφωνα με τα οριζόμενα στο παρόν,

ενώ στο εκτός του οικισμού τμήμα αρκεί οι οικοδομές να απέχουν από τα όρια της ιδιοκτησίας απόσταση, σύμφωνα με τα οριζόμενα στις κείμενες διατάξεις για τις τηρούμενες αποστάσεις στην εκτός σχεδίου δόμηση. Όταν το τμήμα που εμπίπτει εκτός του ορίου οικισμού δεν έχει την αρτιότητα ως προς το εμβαδόν του, δεν αντιστοιχεί σε αυτό το τμήμα συντελεστής δόμησης και η τοποθέτηση των οικοδομών μπορεί να γίνει, σύμφωνα με τα παραπάνω.» 

και μια ερωτηση στον φιλο ntanos

Στο κτηματολογιο παιρνει ενα ΚΑΕΚ ή δυο?

 

[toposa]

Ευχαριστώ για τις γρήγορες απαντήσεις. Η βοήθεια σας είναι πολύ σημαντική.

Συμπληρώνοντας λοιπόν:

- Το αγόρασε εξ' αδιαιρέτου εννοώ.

- Είχε έκταση 11 στρεμμάτων. Τώρα χωρίστηκε σε 10.000 τ.μ. και 1.020 τ.μ.

- Ο δρόμος είναι αναγνωρισμένος δημοτικός.

- Ο μηχανικός και ο συμβολαιογράφος, αναφέρουν ξεκάθαρα ότι είναι ολόκληρο εκτός οικισμού.

Αν συνεχίσω να θεωρώ ότι τελικά η κατάτμηση ισχύει (έγινε το 2008 - άρα δημιουργία γηπέδου τότε), τότε δεν έχω τα 45 μ. πρόσωπο στο δημοτικό. Αρά θεωρώ ότι καταστρέφει την αρτιότητα εντελώς. 

Ο μηχανικός δημιούργησε μία λωρίδα 5 μέτρων παράλληλα στο όριο της ιδιοκτησίας, μέχρι να φτάσει τα >1.000 τ.μ. Δεν νομίζω να το έβγαλε τυχαία λίγο πάνω από 1000 τ.μ., αλλά δεν μπορώ να κατανοήσω το σκεπτικό του.

Επίσης, υπάρχει και ένα ακόμα πρόβλημα. Η λωρίδα είναι στενή και κολλητά με το σπίτι, όπου πλέον δεν θα έχει χώρο να μπει καν με το αμάξι του μέσα (όταν πουλήσει βέβαια τα 10 στρ.).

Οπότε η σκέψη μέχρι τώρα είναι να ακυρωθεί η κατάτμηση (ώστε να εξασφαλίσουμε τη δημιουργία του το 1975), να κρατήσει το κομμάτι εντός οικισμού ως ξεχωριστή ιδιοκτησία και να πάρει μία δουλεία διόδου όταν πουλήσει το υπόλοιπο κομμάτι των 10 στρ. Γνώμες σε αυτό?

Επίσης, πως γίνεται να είναι έγκυρη η κατάτμηση αφού το νέο τμήμα έχει πρόσωπο 5 μ.? Θα μας βόλευε όσον αφορά το μικρό τμήμα αν ισχύει, αλλά έτσι δεν αχρηστεύονται τα 10 στρ. όπου μένουν χωρίς 45 μ. πρόσωπο?

 

Edited Μάιος 15 , 2020 by Σάββας Δρόσος

[MONOS]

Καλησπέρα, η κατάτμηση πως ακριβώς έγινε ; Έχεις διαβάσει το συμβόλαιο ; Πως περιγράφεται το ιστορικό του τμήματος στο συμβόλαιο ;

[toposa]

Με τον τρόπο που αναφέρει παραπάνω και ο ntanos. Το συμβόλαιο αναφέρει κατευθείαν πως έχει στην κατοχή του μόνο 1.000 τ.μ. με οικία και τα μεταβιβάζει.  Δεν αναφέρει ότι είναι κομμάτι μεγαλύτερης έκτασης ή κάτι τέτοιο. Και ως τίτλο κτήσης, αναφέρει απλά μόνο τον αριθμό του αρχικού συμβολαίου της συνολικής έκτασης (χωρίς και πάλι να αναφέρει πουθενά το συνολικό εμβαδόν ή τα επιμέρους). 

 

[tetris]

48 λεπτά πριν, Σάββας Δρόσος said:

....

Ο μηχανικός δημιούργησε μία λωρίδα 5 μέτρων παράλληλα στο όριο της ιδιοκτησίας, μέχρι να φτάσει τα >1.000 τ.μ. Δεν νομίζω να το έβγαλε τυχαία λίγο πάνω από 1000 τ.μ., αλλά δεν μπορώ να κατανοήσω το σκεπτικό του. Είναι προφανές το γιατί. Εντός ζώνης απαγορεύεται (από το 1923) η δημιουργία έκτασης μικρότερης των 1000 μ². 

Επίσης, υπάρχει και ένα ακόμα πρόβλημα. Η λωρίδα είναι στενή και κολλητά με το σπίτι, όπου πλέον δεν θα έχει χώρο να μπει καν με το αμάξι του μέσα (όταν πουλήσει βέβαια τα 10 στρ.). Ας κάνει σύσταση δουλείας

Οπότε η σκέψη μέχρι τώρα είναι να ακυρωθεί η κατάτμηση (ώστε να εξασφαλίσουμε τη δημιουργία του το 1975), να κρατήσει το κομμάτι εντός οικισμού ως ξεχωριστή ιδιοκτησία και να πάρει μία δουλεία διόδου όταν πουλήσει το υπόλοιπο κομμάτι των 10 στρ. Γνώμες σε αυτό?  Τι ακριβώς εννοείς? Αφού και πάλι δεν θα έχεις πρόσωπο 45 μ

Επίσης, πως γίνεται να είναι έγκυρη η κατάτμηση αφού το νέο τμήμα έχει πρόσωπο 5 μ.? Θα μας βόλευε όσον αφορά το μικρό τμήμα αν ισχύει, αλλά έτσι δεν αχρηστεύονται τα 10 στρ. όπου μένουν χωρίς 45 μ. πρόσωπο? Η κατάτμηση δεν είναι άκυρη. Αν έτσι επιθυμούσε ο τότε ιδιοκτήτης (παρά την αντίθετη, υποθέτω, άποψη του μηχανικού), δικαίωμά του. Τώρα το βρίσκει μπροστά του, αλλά ας πρόσεχε

 

2 ώρες πριν, ntanos said:

.....

, μου είχε εκφράσει την άποψη ότι το όριο του οικισμού δημιουργεί de facto κατάτμηση των ιδιοκτησιών. ....

Μάλλον είναι από τους ξερόλες που δεν ξέρουν τίποτε. Κατάτμηση έχουμε είτε με συμβ/κή πράξη, είτε λόγω ανωτέρας βίας (απαλλοτρίωση, κλπ)

και ναι, στο Κτημ/γιο το ακίνητο παίρνει τόσους ΚΑΕΚ, όσα είναι και τα τμήματα που (μέσω συμβ/κών πράξεων) το απαρτίζουν

κι έχουμε το "παράδοξο" να δίνονται δύο ΚΑΕΚ σε οικόπεδο με παμπάλαιο κτίσμα 

[tetris]

8 λεπτά πριν, Σάββας Δρόσος said:

Με τον τρόπο που αναφέρει παραπάνω και ο ntanos. Το συμβόλαιο αναφέρει κατευθείαν πως έχει στην κατοχή του μόνο 1.000 τ.μ. με οικία και τα μεταβιβάζει.  Δεν αναφέρει ότι είναι κομμάτι μεγαλύτερης έκτασης ή κάτι τέτοιο. Και ως τίτλο κτήσης, αναφέρει απλά μόνο τον αριθμό του αρχικού συμβολαίου της συνολικής έκτασης (χωρίς και πάλι να αναφέρει πουθενά το συνολικό εμβαδόν ή τα επιμέρους). 

Το τοπογραφικό (και η περιγραφή στο συμβόλαιο) είναι λάθος (δεν νομίζω πως αποτελεί αιτία ακύρωσης της πράξης), αλλά η αποκοπτόμενη έκταση είναι σύννομη

Προφανώς το γνώριζαν συμβ/φος και μηχανικός, γιατί διαφορετικά (<1000 μ²) θα αντιμετώπιζαν σοβαρές κυρώσεις

[dimitris GM]

"οικια",   που μεταβιβαζεται,  "δεν υπαρχει" χωρις αντιστοιχο τμημα γης.

Σαν πολύ "δαγκωμενο"   συμβολαιο  φαινεται να ειναι αυτο και θα ελεγα να το κατεβαζες [χωρις τα προσωπικα δεδομενα]

 

[ουτε καταλαβα τον λογο για τον οποιο εγινε και κατεστρεψε μια αρτιοτητα.]