Οικόπεδο στα ορια οικισμού (εντός & εκτός)

[Pavlos33]

για το πρώτο ερώτημα:

α) Όχι απαραίτητα. Μπορείς να τοποθετήσεις το κτίριο στο εκτός οικισμού τμήμα, τηρώντας τις αποστάσεις της εκτός σχεδίου δόμησης και αυτό γίνεται κατόπιν έγκρισης από Σ.Α

β) Θεωρητικά έχει την κατά κανόνα αρτιότητα αλλά αυτό δεν ενδιαφέρει αναφορικά με τα πολεοδομικά μεγέθη. Αυτό που ενδιαφέρει και το έχεις είναι η συμβολαιογραφική προύπαρξη του γηπέδου προ 1985. Πάντως, η γνώμη μου είναι ότι ακόμη και αν γράψεις ότι το τμήμα εντός εμπίπτει εντός των ορίων του οικισμού και είναι άρτιο κατά παρέκκλιση και οικοδομήσιμο δεν αποτελεί λανθασμένη διατύπωση, αφού λαμβάνεις την πραγματική επιφάνεια του εντός οικισμού τμήματος και όχι την θεωρητική.

1. "Εάν ιδιοκτησία εμπίπτει εν μέρει εντός του ορίου οικισμού και εν μέρει εκτός αυτού, τότε στην περίπτωση που το εντός του ορίου τμήμα δεν έχει την αρτιότητα που ορίζεται με την απόφαση του Νομάρχη, θεωρείται ότι εντός του ορίου περιλαμβάνεται τμήμα της ιδιοκτησίας μεγέθους που αντιστοιχεί στην αρτιότητα αυτή". 

γ) Το Ε9 το συμπληρώνει ο λογιστής όχι εσύ. Από την άποψη προσδιορισμού αντικειμενικής αξίας θα πρέπει να υπάρξει επιμερισμός δηλαδή καταχώρηση σε 2 γραμμές και με διαφορετικό ΑΤΑΚ (παρά το ότι το ακίνητο πολεοδομικά είναι ενιαίο, συστημικά και για φορολογικούς σκοπούς, το πιθανότερο είναι να καταχωρηθεί επιμερισμένο δηλαδή οικόπεδο το εντός οικισμού, αγροτεμάχιο στον άλλο πίνακα για το εκτός οικισμού τμήμα)

 

 

για το δεύτερο ερώτημα:

Η διαφορά είναι στο ότι το ακίνητο τέμνεται και  έτσι έχεις δυο διαφορετικούς τομείς πολεοδομικού καθεστώτος στα οικόπεδα 2 και 3. Το πρώτο δεν τέμνεται άρα, εάν και εφόσον προυφίσταται του ΠΔ του 85 είναι άρτιο κατά παρέκκλιση και οικοδομήσιμο. Τα υπόλοιπα 2 τέμνονται οπότε γι αυτά αναλύεις το πολεοδομικό καθεστώς του εντός οικισμού τμήματος (άρτιο δεν χρειάζεται και δεν έχει και νόημα το να γράψεις κατά κανόνα ή κατά παρέκκλιση διότι θα πρέπει μετά να πλατυάσεις αρκετά) και του εκτός οικισμού (μη οικοδομήσιμο). 

Edited Σεπτέμβριος 12 , 2022 by Pavlos33

[tetris]

36 λεπτά πριν, Paul_Mix said:

Συγγνώμη, εαν επαναλαμβάνω ...

1. Εντός οικισμού θεωρείται τόσο όση είναι η αρτιότητα του κανόνα. Συνεπώς, εντός οικισμού έχεις τμήμα άρτιο (κατά τον κανόνα)

2. Το κτίριο τοποθετείται ελεύθερα εντός του γεωτεμαχίου. Για όσο τμήμα του είναι εντός οικισμού, τηρούνται οι αντίστοιχες αποστάσεις από τα όρια. Το αντίστοιχο, και για όσο τμήμα του εμπίπτει στο εκτός οικισμού τμήμα

3. Το γεωτεμάχιο είναι ένα, εμπίπτον σε δύο διαφορετικούς τομείς. Το πώς θα καταχωριστεί στο Ε9, δεν σε ενδιαφέρει

12 λεπτά πριν, Paul_Mix said:

Στην παραπάνω περίπτωση και οι 3 ιδιοκτησίες, πρακτικά είναι ακριβώς το ίδιο?

Το πρώτο οικόπεδο είναι άρτιο κατά παρέκκλιση και οικοδομήσιμο. ΝΑΙ

Το δεύτερο οικόπεδο είναι άρτιο κατά κανόνα (ή κάτα παρέκκλιση?) και οικοδομήσιμο μόνο στα 200τμ εντός οικισμού. Και μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο στα 50τμ εκτός σχεδίου. Εξαρτάται από την αρτιότητα του κανόνα. Εφαρμόζεις ό,τι ανέφερα πιο πάνω, με παράλληλη μετακίνηση του ορίου του οικισμού(offset)

Το τρίτο οικόπεδο είναι άρτιο κατά κανόνα (ή κατά παρέκκλιση?) και οικοδομήσιμο μόνο στα 200 τμ εντός οικισμού. Και μη άρτιο και μη οικοδομησιμο στα 500τμ εκτός σχεδίου. Εξαρτάται από την αρτιότητα του κανόνα. Εφαρμόζεις ό,τι ανέφερα πιο πάνω, με παράλληλη μετακίνηση του ορίου του οικισμού(offset)

Υπάρχει κάποια διαφορά μεταξύ των τριών περιπτώσεων? Μετά από όλα αυτά, θα δώσεις την απάντηση μόνος σου

 

[Paul_Mix]

Ευχαριστώ για τις απαντήσεις. Mερικές διευκρινηστικές ερωτήσεις.

https://ibb.co/MChqnx3

Σε αυτή τη περίπτωση, έχουμε αρτιότητα κατά κανόνα 1000τμ

1) Θα γράψω στο τοπογραφικό "Τμήμα εντός οικισμού 1000τμ άρτιο και οικοδομήσιμο, και τμήμα 500τμ εκτός ορίων οικισμού μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο" ?

αλλά είπαμε όμως ότι το όριο του οικισμού δεν μετατοπίζεται, επομένως μήπως το σωστό είναι "Τμήμα εντός οικισμου 800τμ άρτιο και οικοδομήσιμο, και τμήμα 700τμ εκτός ορίων οικισμού μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο" ? Αλλα με αυτόν τον τρόπο τα 200τμ θεωρούνται ως μη οικοδομήσιμα.

Μήπως πρέπει να γράψουμε "Τμήμα εντός οικισμού 800τμ άρτιο και οικοδομήσιμο, τμήμα εκτός ορίων οικισμου 200τμ άρτιο και οικοδομήσιμο (ώστε να συμπληρωθεί η αρτιότητα αλλά παραμένει εκτός ορίων οικισμού), και τμήμα εκτός ορίων οικισμού 500τμ μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο" ?

2) Εαν η οικοδομή μπορεί να κατασκευαστεί οπουδήποτε μέσα στο γεωτεμάχιο, τότε μπορώ να την κατασκευάσω και στο τμήμα εκτός σχεδίου που είναι μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο? Τότε τι νόημα έχει εαν το τμήμα εκτός σχεδίου είναι μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο?

3) Από που προκύπτει ότι η θεωρητική μετακίνηση της γραμμής του ορίου του οικισμού πρέπει να γίνει υποχρεωτικά παράλληλα με offset μέχρι να συμπληρωθεί η αρτιότητα? Στα έγγραφα των Πολεοδομιων δεν το αναφέρει.

 

Edited Σεπτέμβριος 12 , 2022 by Paul_Mix

[dimitris GM]

θεωρω οτι αυτο ειναι το σωστο:

"Τμήμα εντός οικισμού 800τμ άρτιο και οικοδομήσιμο, τμήμα εκτός ορίων οικισμου 200τμ άρτιο και οικοδομήσιμο (ώστε να συμπληρωθεί η αρτιότητα αλλά παραμένει εκτός ορίων οικισμού), και τμήμα εκτός ορίων οικισμού 500τμ μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο" ?

[διατηρω καποια αμφιβολια για την ακριβη διατυπωση στα υπογραμμισμενα]

 

κατα τα λοιπα. βλεπεις εδω

Δ 181/85

  "1. Εάν ιδιοκτησία εμπίπτει εν μέρει εντός του ορίου οικισμού και εν

μέρει εκτός αυτού, τότε στην περίπτωση που το εντός του ορίου τμήμα δεν

έχει την αρτιότητα που ορίζεται με την απόφαση του Νομάρχη, θεωρείται

ότι εντός του ορίου περιλαμβάνεται τμήμα της ιδιοκτησίας μεγέθους που

αντιστοιχεί στην αρτιότητα αυτή".

«Σε ιδιοκτησία που τμήμα της εμπίπτει εν μέρει εντός του ορίου οικισμού και εν μέρει εκτός αυτού, ο επιτρεπόμενος συντελεστής δόμησης προκύπτει για το εκτός οικισμού τμήμα βάσει των κείμενων διατάξεων για την εκτός σχεδίου δόμηση εφόσον έχει την αρτιότητα ως προς το εμβαδόν του. Στην περίπτωση αυτή η τοποθέτηση των οικοδομών μπορεί να γίνει οπουδήποτε εντός της παραπάνω ιδιοκτησίας μετά από έγκριση του αρμοδίου Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής, αρκεί τα τμήματα που τοποθετούνται στο εντός του οικισμού τμήμα να απέχουν από τα όρια της ιδιοκτησίας απόσταση, σύμφωνα με τα οριζόμενα περί αποστάσεων στο παρόν και με την προϋπόθεση ότι δεν προκαλείται υπέρβαση στο συντελεστή κάλυψης και όγκου και στο επιτρεπόμενο ύψος, σύμφωνα με τα οριζόμενα στο παρόν, ενώ στο εκτός του οικισμού τμήμα αρκεί οι οικοδομές να απέχουν από τα όρια της ιδιοκτησίας απόσταση, σύμφωνα με τα οριζόμενα στις κείμενες διατάξεις για τις τηρούμενες αποστάσεις στην εκτός σχεδίου δόμηση. Όταν το τμήμα που εμπίπτει εκτός του ορίου οικισμού δεν έχει την αρτιότητα ως προς το εμβαδόν του, δεν αντιστοιχεί σε αυτό το τμήμα συντελεστής δόμησης και η τοποθέτηση των οικοδομών μπορεί να γίνει, σύμφωνα με τα παραπάνω.»

Edited Σεπτέμβριος 12 , 2022 by dimitris GM

[ankostas]

On 9/10/2022 at 9:54 PM, Pavlos33 said:

@ankostas Αρχικά, το εκτός οικισμού τμήμα δεν εμπίπτει σε καμία παρέκκλιση λόγω επιφάνειας μικρότερης των 700 τμ και έτσι δεν μπορεί να λάβει το πολεοδομικό μέγεθος ενός κατά παρέκκλιση άρτιου γηπέδου σαν γήπεδο προ 62 υπό τις προϋποθέσεις του ΠΔ του 85 (ΦΕΚ 270/Δ) ακόμα και αν ήθελες να εφαρμόσεις το άρθρο 40 Ν. 4759/20 (προέγκριση Ο.Α κλπ). Πάμε τώρα στο εντός σχεδίου. Υπάρχει έγγραφο από ΠΕ.ΧΩ.  Ν. Ηρακλείου, το οποίο αναφέρει ότι αν το εκτός οικισμού τμήμα έχει πρόσωπο σε οδό που αποτελεί συνέχεια αναπόσπαστο τμήμα του δημοτικού οδικού δικτύου (δηλαδή επέκταση δρόμου του οικισμού), θεωρείται ότι το εντός οικισμού τμήμα έχει την οικοδομησιμότητα. Το θέμα είναι ότι αυτό το έγγραφο δεν είναι πανελλαδικής εμβέλειας και δεν είναι καθόλου σίγουρο αν όλες οι Πολεοδομίες δέχονται αυτή την ερμηνεία. Αν πάρουμε το γράμμα του ΠΔ (181 Δ 85) το οικόπεδο είναι άρτιο (λαμβάνεται σαν να έχει την θεωρητική αρτιότητα), αλλά μη οικοδομήσιμο αφού το εντός οικισμού τμήμα είναι χωρίς πρόσωπο σε δρόμο (τυφλό).

ΟΙΚΟΔΟΜΗΣΙΜΟΤΗΤΑ ΟΙΚΟΠΕΔΟΥ ΜΕ ΠΡΟΣΩΠΟ ΣΕ ΕΚΤΟΣ ΟΙΚΙΣΜΟΥ ΔΡΟΜΟ (ΠΕ.ΧΩ. ΗΡΑΚΛΕΙΟΥ).pdf 78.88 kB · 6 downloads

@Pavlos33 Ευχαριστώ πολύ για την απάντηση. Στο Λασίθι είμαι αρα και η πολεοδομία Αγ.Νικολάου είναι ενήμερη

[tetris]

3 ώρες πριν, Paul_Mix said:

Ευχαριστώ για τις απαντήσεις. Mερικές διευκρινηστικές ερωτήσεις.

....

1. Θα γράψεις ότι "..το γεωτεμάχιο με στοιχεία ΑΒ...Α, κατά το τμήμα του με στοιχεία .... (σύμφωνα με το μετακινημένο όριο) επιφάνειας .... μ² ευρισκεται εντός ορίων οικισμού σύμφωνα με την ... απόφ. νομάρχη - ΦΕΚ ..., και κατά τμήμα του με στοιχεία .... κι επιφάνειας ... μ² ευρίσκεται εκτός των ορίων του ανωτέρω οικισμού, αλλά εντός της ζώνης των 500 μ.  (αν όντως είναι στη ζώνη του προ 23 οικισμού), και είναι (το ενιαίο γεωτεμάχιο) άρτιο και οικοδομήσιμο,,,"

2. Η οικοδομησιμότητα αφορά στο όλον, μιας και το γεωτεμάχιο είναι ενιαίο (το όριο του οικισμού δεν δημιουργεί κατάτμηση). Για το λόγο αυτό δεν υπάρχουν διακριτά τμήματα αλλά  διαφορετικοί τομείς. Η οικοδομή τοποθετείται ελεύθερα, αρκεί να τηρούνται οι εκάστοτε ισχύουσες αποστάσεις από τα όρια (για τμήμα της οικοδομής στο εκτός σχεδίου, πρέπει να τηρούνται 15 μ)

3. Απλή λογική. Πρέπει και γι αυτό να υπάρχει εγκύκλιος?

[Paul_Mix]

Κατανοητό όπως το περιγράφεις, αλλά έτσι θεωρούμε ότι το όριο του οικισμού έχει μετακινηθεί

https://i.ibb.co/LncyRzb/11.jpg

1)Σε αυτή τη περίπτωση θα γράψουμε

"Το γεωτεμάχειο με στοιχεία 1,2,...8,1, κατά το τμήμα του με στοιχεία 1,3,6,7 επιφάνειας 1000τμ ευρίσκεται εντός ορίων οικισμού και κατά τμήμα του με στοιχεία 3,4,5,6 επιφάνειας 500τμ ευρίσκεται εκτός ορίων οικισμού και είναι (το ενιαίο γεωτεμάχιο) άρτιο και οικοδομήσιμο"?

Με αυτό τον τρόπο όμως είναι σαν να μετατοπίζουμε το όριο του οικισμού στο 3-6. Όμως υπάρχει η διευκρίνηση στις εγκυκλίους ότι το όριο του οικισμού δεν μετατοπίζεται και απλά θεωρούμε ότι περιλαμβάνεται τόση επιφάνεια ώστε να συμπληρωθεί η αρτιότητα χωρίς όμως να αλλάζει το όριο του οικισμού. Οπως γράφει και ο dimitris GM πιο πάνω, μήπως το σωστό είναι

"[Τμήμα 1,7,8,1 εντός οικισμού 800τμ άρτιο και οικοδομήσιμο], [τμήμα 2,3,6,7 εκτός ορίων οικισμου 200τμ άρτιο και οικοδομήσιμο (ώστε να συμπληρωθεί η αρτιότητα αλλά παραμένει εκτός ορίων οικισμού], και [τμήμα 3,4,5,6 εκτός ορίων οικισμού 500τμ] " ? 

 

2)Στην πρώτη σελίδα του νήματος υπάρχει το Εγγρ-39518/5-7-89 που γράφει 2) Εάν το εναπομένον εκτός των ορίων του οικισμού τμήμα του οικοπέδου δεν είναι άρτιο κατά τον κανόνα ή κατά παρέκκλιση, δεν αντιστοιχεί σε αυτό το τμήμα συντελεστής δόμησης

έτσι όπως το γράφει, είναι σαν μας λέει ότι πρέπει να ελέγξουμε ξεχωριστά το εναπομένον τμήμα εκτός των ορίων, για την αρτιότητα του. Δηλαδή έχουμε τμημα 800 (εντος) +200 (εκτος) για να συμπληρώσουμε την αρτιότητα των 1000τμ και το εναπομένον τμήμα 500 (εκτος) δεν έχει την αρτιότητα των 4000τμ. 

Edited Σεπτέμβριος 13 , 2022 by Paul_Mix

[Emmula]

Καλησπέρα,

 

έχω γεωτεμάχιο εν μερη εντός (107,99τμ) και εν μερη εκτός (6423,61τμ) οικισμού κάτω των 2000 κατοίκων. 

Αρτιότητα οικισμού 500τμ, δόμηση 300τμ. (Οικισμός Όαση Βαρυπέτρου, Δήμος Θερίσου, Χανιά)

Από ότι καταλαβαίνω από την παραπάνω συζήτηση το εντός τμήμα μπορεί να θεωρηθεί άρτιο (1. Εάν ιδιοκτησία εμπίπτει εν μέρει εντός του ορίου οικισμού και εν μέρει εκτός αυτού, τότε στην περίπτωση που το εντός του ορίου τμήμα δεν έχει την αρτιότητα που ορίζεται με την απόφαση του Νομάρχη, θεωρείται ότι εντός του ορίου περιλαμβάνεται τμήμα της ιδιοκτησίας μεγέθους που αντιστοιχεί στην αρτιότητα αυτή"). 

Αντίστοιχα, εφόσον το εκτός τμήμα είναι >4000τμ θεωρείται άρτιο και οικοδομήσιμο άρα υπολογίζω δόμηση με βάση τα εκτός σχεδίου. 

Άρα στην τελική δόμηση γεωτεμαχίου μπορώ να προσθέσω τα εντός και τα εκτός τετραγωνικά; 

 

Ευχαριστώ πολύ 🙂

[Pavlos33]

Η δόμηση του ακινήτου δεν παει αθροιστικά. Αν το εκτός οικισμού τμήμα είναι οικοδομήσιμο, τότε αν χτίσεις εκεί την οικοδομή μπορείς να έχεις δόμηση (για χρήση κατοικία), 186+0,18χ2.423,61 και αν το εντός είναι οικοδομήσιμο χτίζεις  με ΣΔ=1 (κατά μια άλλη άποψη-την οποία προσωπικά δεν υιοθετώ- χτίζεις θεωρώντας σαν να είχες αρτιότητα κατά κανόνα, δηλαδή στην περίπτωσή 240 τμ). Τέλος, υπάρχει η δυνατότητα "μεταφοράς" της δόμησης (στην προκειμένη δεν συμφέρει) από το εντός στο εκτός κατόπιν έγκρισης του Σ.Α.

[Emmula]

@Pavlos33Άρα "διαλέγω" τμήμα για να πάρω τη δόμηση. Σωστά;

Γιατί να μην το θεωρήσω άρτιο σύμφωνα με το άρθρο 7 του Π.Δ. της 24-4/3-5-1985 (ΦΕΚ 181 Δ'); 

Τέλος, δόμηση εκτός οικισμού είναι 186+0,018*2423,61; Σωστά; 

 

Ευχαριστώ πολύ