Οικόπεδο στα ορια οικισμού (εντός & εκτός)

[Pavlos33]

Αν θέλεις, περιέγραψε την δική σου περίπτωση λεπτομερώς, προκειμένου να συζητηθεί. Γενικώς, κάθε τμήμα διέπεται από διαφορετικό πολεοδομικό καθεστώς και βάσει αυτού ελέγχεται. 

[frixos-civil]

Καλημέρα και ευχαριστώ για την απάντηση

Πρόκειται για γεωτεμάχιο, συνολικού εμβαδού 20 στρεμμάτων, του οποίου τμήμα εμβαδού 2 στρεμμάτων βρίσκεται εντός οικισμού και τμήμα 18 στρεμμάτων βρίσκεται εκτός οικισμού. Ο οικισμός είναι κάτω των κάτω των 2000 κατοίκων, ακολουθεί το  ΦΕΚ-181/Δ/3-5-85, και έχει αρτιότητα 500 μέτρα.

Το εντός οικισμού τμήμα είναι κατά κανόνα άρτιο και οικοδομήσιμο. Το εκτός οικισμού, έχει την αρτιότητα αλλά είναι τυφλό. Αν δεν υπήρχε η απόφαση του ΣΤΕ, θα το θεωρούσαμε άρτιο κατά παρέκκλιση, ως δημιουργημένο προ του 2003.

Δεν μπορώ λοιπόν να καταλήξω αν μπορεί να οικοδομηθεί το εκτός σχεδίου τμήμα του γεωτεμαχίου, καθώς:

 

Αφενός το ΦΕΚ-181/Δ/3-5-85,άρθρο 7, παρ. 1, όπως έχει τροποποιηθεί , αναφέρει : "Σε ιδιοκτησία που τμήμα της εμπίπτει εν μέρει εντός του ορίου οικισμού και εν μέρει εκτός αυτού, ο επιτρεπόμενος συντελεστής δόμησης προκύπτει για το εκτός οικισμού τμήμα βάσει των κείμενων διατάξεων για την εκτός σχεδίου δόμηση εφόσον έχει την αρτιότητα ως προς το εμβαδόν του."

Αφετέρου, το Εγγρ-39518/5-7-89, αναφέρει " 2) Εάν το εναπομένον εκτός των ορίων του οικισμού τμήμα του οικοπέδου δεν είναι άρτιο κατά τον κανόνα ή κατά παρέκκλιση, δεν αντιστοιχεί σε αυτό το τμήμα συντελεστής δόμησης (σδ)."  

Ευχαριστώ

 

[ifanik]

Καλησπέρα σας. 

Μια ερώτηση και από εμένα που παρόλο που διάβασα δεν είδα να εχει απαντηθεί πουθενά.

Σε οικόπεδο 6200 τ.μ. όπου τέμνεται από το όριο του οικισμού κατά 1200τ.μ που έχουν πρόσωπο σε δρόμο (περίπου 30μ) και η αρτιότητα του οικισμού είναι 1000 τ.μ., μπορώ να κάνω κατάτμηση σε δυο οικόπεδα ένα 1000 τ.μ. εντος οικισμου και ένα 5200τ.μ. όπου τα 200 είναι εντος και τα 5000 εκτός και να χρησιμοποιήσω την διάταξη για οικόπεδα που τέμνονται από όριο ωστε να πάρω τα υπόλοιπα 800τ.μ. από το εκτός οικισμού και να μπορέσω να οικοδομήσω ? Σημειωτέον ότι το εκτός σχεδίου γήπεδο εχει το εμβαδό που χρειάζεται για να είναι αρτιο αλλα δεν έχει πρόσωπο σε κυριο δημοτικό δρόμο και σύμφωνα με την απόφαση του ΣΤΕ δεν μπορεί να οικοδομηθει

  Βασικά το ερώτημά μου είναι αν μπορεί να γίνει αυτή η κατάτμηση.

Σας ευχαριστώ πολύ

[Pavlos33]

Καλησπέρα. Αρχικά να δεις στην εκτός οικισμού περιοχή αν υπάρχουν περιοριστικές διατάξεις πέραν των γενικών, οι οποίες ορίζουν μεγαλύτερο των 4.000 τμ όριο αρτιότητας και κατάτμησης (πχ περιοχή natura 2000, ΓΠΣ, ΣΧΟΟΑΠ κλπ). Αν μιλάμε για τις γενικές διατάξεις (ελάχιστο όριο αρτιότητας τα 4.000 τμ) τότε αυτό που σκέφτεσαι δεν μπορεί να εφαρμοστεί διότι για να εφαρμοστεί θα έπρεπε το γήπεδο (200+5.000) να προυφίσταται του διατάγματος του 85 (ΦΕΚ 181/Δ/85). Θα κατατμήσεις 1.200 τμ εντός οικισμού και εφόσον ο δρόμος στο εντός οικισμού τμήμα είναι προ 85 θα έχεις ένα άρτιο και οικοδομήσιμο οικόπεδο. Το εκτός οικισμού 5.000 τμ, θα "περιμένει" τα ΤΧΣ και τον χαρακτηρισμό των αγροτικών οδών (ζήσε Μάη μου δηλαδή). 

[nbr]

Σε συνέχεια και όσων γράφει παραπάνω ο Παύλος.

Το Π. διάταγμα του 1985 που βάζει ΄τους όρους και ρυθμίζει βασικά την Εκτός σχεδίου δόμηση στο αρθρο 7 βάζει μία ευεργετική, θα έλεγα, προσθήκη, για τα ακραία σε έναν συνοικισμό γήπεδα, που έστω και ένα "μικρό" κομμάτι τους βρίσκεται στον εντός σχεδίου ιστό του συνοικισμού, μπορούν, ας του πούμε & έτσι, να "δανειστούν" από το εκτός σχεδίου κομμάτι του γηπέδου, όσα τ.μ. χρειάζονται έτσι ώστε το εντός σχεδίου κομμάτι να γίνει ένα άρτιο & οικοδομήσιμο οικόπεδο.

Αυτό πράγματι ήταν μία ευνοϊκή ρύθμιση που ευνόησε αρκετούς. 

Προσοχή: Τα Π.Δ., συνήθως, θέτουν και κάποιους ημερολογιακούς όρους (πχ για την δόμηση σε γήπεδα των 750τμ και σε επαρχιακό δρόμο, πρέπει να υπάρχει αυτό το γήπεδο και πριν το 1962!).

Εδώ το ίδιο το ΠΔ. του 1985 και όχι μόνο, εξετάζει, σε γενικές γραμμές, τα εκτός σχεδίου γήπεδα που υπάρχουν, με ότι μορφή και γεωμετρία που έχουν, μέχρι τη ημερομηνία ψήφισης του.

Το δικό σου αγροτεμάχιο, αν το κατατμήσεις, με τον τρόπο που θες να το κατατμήσεις (???), τι ημερομηνία ΄δημιουργίας θα πάρουν τα νέα "κομμάτια" που θα δημιουργηθούν;

Τα συμβόλαια πάντως  θα γράφουν 2023. ........ Άρα?? 

[Pavlos33]

Καλησπέρα @nbr

Aπό ότι γράφει το εντός οικισμού τμήμα διαθέτει την απαιτούμενη κατά κανόνα αρτιότητα (1200>1000 ) για να κατατμηθεί σε άρτιο (μένει να μας πει και αν πληροί τα κριτήρια οικοδομησιμότητας). Το εκτός οικισμού όπως αναφέρει έχει 5.000 τμ αλλά χωρίς πρόσωπο σε αναγνωρισμένο δρόμο (οπότε έχουμε το ζήτημα εδω και 4 μήνες με την υπ΄΄ αριθμ. 176/23 ΣτΕ.

[nbr]

καλημέρα σε όλους.

Ναι έχει αρτιότητα το εντός τμήμα με τα 1200μ2.

Δεν νομίζω όμως, πως με το "τσαλιμάκι"(??) που θέλει να  κάνει ο συνάδελφος, τα 200μ2 θα μπορέσουν να πάρουν "δανεικά" τετραγωνικά μέτρα από το υπόλοιπο εκτός, όπως ορίζει το διάταγμα!

 

Πάντως δεν το αποκλείω,  λόγω των ύποπτων καιρών που ζούμε και όπως το αναφέρει ο Παύλος, ότι  το εκτός σχεδίου κομμάτι, αργότερα να είναι μόνο ... για κρεμμυδάκια !!

Θα ήθελα να μάθω την εξέλιξη της υπόθεσης. 

[Pavlos33]

Σωστά τα λες nbr. Το επισημαίνω και στο αρχικό μήνυμα της συζήτησης ότι αν προβεί σήμερα σε κατάτμηση δεν θα πάρει το "ευργέτημα" που ισχύει δηλαδή να έχει μετά ένα δεύτερο ακίνητο με 200 τμ εντός και 5000 τμ εκτός,  δίνοντας τη δόμηση από το εντός στο εκτός, διότι για να ισχύσει αυτό θα έπρεπε το ακίνητο να προϋφίσταται του ΠΔ του 85 (προ ισχύος του ΦΕΚ 181/Δ/85) κάτι που προφανώς δεν θα ισχύει αφού η κατάτμηση θα γίνει σήμερα. Άρα η γνώμη μου είναι ότι ακριβώς αναφέρω στο αρχικό μήνυμα. εδώ 

 

Edited Ιούνιος 6 , 2023 by Pavlos33

[Κώστας_τοπο]

Καλημέρα συνάδελφοι,

Πρώτη φορά μου τυχαίνει τέτοια περίπτωση και διαβάζοντας το νήμα προσπαθώ να συγκεντρώσω τις σκέψεις μου και να δω αν τα κατάλαβα καλά. Οπότε..

Ακίνητο υφιστάμενο ως έχει από το 1948 (σύμφωνα με τίτλο) εν μέρει εντός (δύο τμήματα) και εν μέρει εκτός οικισμού <2000 κατοίκων. Τα εντός οικισμού τμήματα  έχουν εμβαδόν Ε1=1084 τ.μ. με πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο 8,8 μ. και Ε2=273 τ.μ. με πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο 23,8 μ. . Το εκτός σχεδίου τμήμα του ακινήτου εμβαδού Ε3=21.700 τ.μ. έχει πρόσωπο σε επαρχιακό δρόμο περίπου 70 μέτρα από την μία μεριά και περίπου 200 μ. από την άλλη πλευρά.

Από ό,τι έχω καταλάβει τα Ε1 και Ε2 (εντός) είναι άρτια κατά παρέκκλιση ως προϋφιστάμενα του 1985 και το εκτός τμήμα άρτιο κατά κανόνα.

Ελάχιστο εμβαδό αρτιότητας στα εντός οικισμού τμήματα είναι τα 1000 τ.μ.

Ερώτηση 1: Είναι σωστός ο παραπάνω συλλογισμός;

Ερώτηση 2: Στην δήλωση 651 θα αναφερθώ σε ένα ακίνητο ως άρτιο κατά κανόνα ή παρέκκλιση;

Ερώτηση 3: Θα αναφέρω και τους δύο όρους δόμησης στο τοπογραφικό (εντός και εκτός);

Ερώτηση 4: Ο χαρακτηρισμός των δρόμων σε δημοτικό ή αγροτικό αλλάζει όταν τελειώνει το όριο του οικισμού ή παραμένει ένας σε όλο το μήκος του

Συγνώμη αν κούρασα και ευχαριστώ για όσες απαντήσεις πάρω.

σκαρίφημα.pdf

[Aspect Topo]

Συνάδελφοι έχω την εξής ερώτηση.
έχω ένα κληροτεμάχιο στην Χαλκιδική εμβαδού 4886.97m² , τμήμα του εμπίπτει εντός ορίου οικισμού εμβαδού 503.47 m², ένα άλλο τμήμα εμπίπτει εντός ορίου οικισμού εμβαδού 0.53 m². Το εναπομείναν εκτός ορίου οικισμού είναι 4382.58 m².

Η αρτιότητα για το εντός είναι 500m² και προφανώς μπορώ να χτίσω 240 m² με τις πλάγιες αποστάσεις όπως ορίζονται στο διάταγμα κάτω των 2000 κάτοικων και να τοποθετηθεί το κτίσμα εντός του ορίου οικισμού. Στο εναπομείναν τμήμα που είναι κατά παρέκκλιση άρτιο λόγω προσώπου κάτω των 45m σε επαρχιακή οδό μπορώ να δομήσω 200 m² αφού αυτό που απομένει εκτός ορίου οικισμού είναι άρτιο κατά παρέκκλιση? δλδ  να δομηθούν δυο κτίσματα το ένα στο εντός τμήμα και ένα στο εκτός. Αν ναι ποιος νομός ορίζει ότι μπορώ να εκμεταλλευτώ  πέρα από την αρτιότητα  του εντός τμήματος και την αρτιότητα του εκτός

Ευχαριστώ εκ των πρότερων

srt.pdf