Οικόπεδο στα ορια οικισμού (εντός & εκτός)

[ioannis73]

On 7/24/2023 at 11:45 AM, Κώστας_τοπο said:

Καλημέρα συνάδελφοι,

Διαβάζοντας το νήμα, προσπαθώ να ξεδιαλύνω το θέμα με το εντός και εκτός. Στο σκαρίφημα που επισυνάπτω είναι ένα ακίνητο όπου τέμνεται από όριο οικισμού <2000 κατοίκων. Όπως φαίνεται έχει πρόσωπο σε δρόμο σε μεγάλο τμήμα του. Το ακίνητο δεν έχει πρόβλημα παλαιότητας, υφίσταται ως έχει προ του 1950 (έχω τα συμβόλαια). Η ερώτηση μου είναι: θεωρείται άρτιο και οικοδομήσιμο κατά παρέκκλιση; Μπορεί να χτιστεί μέρος του κτιρίου στο εκτός οικισμού τμήμα (πρέπει να αφήσουμε τα 15 μέτρα);

ευχαριστώ εκ των προτέρων

skarifima.pdf 79.9 kB · 9 downloads

Καλησπέρα

 

Εξετάζεται παρεμφερής περίπτωση με γεωτεμάχιο περίπου 1.600μ2, εκ των οποίων τμήμα του γωνιώδους σχήματος και εμβαδού περίπου 30μ2 είναι εντός οικισμού οριοθετημένου με ΦΕΚ βάση Π.Δ. 1985 και το υπόλοιπο τμήμα του είναι εκτός οικισμού.

 

Το γεωτεμάχιο έχει πρόσωπο ~35μ επί οδού. Το τμήμα εντός οικισμού έχει πρόσωπο ~2μ και τα άλλα 33μ είναι στο εκτός οικισμού τμήμα.

Σύμφωνα με το Π.Δ. και το ειδικό ΦΕΚ οριοθέτησης, προκύπτει ένα ελάχιστο όριο θεωρούμενου τμήματος εντός οικισμού 500μ2. Το όριο αυτό είναι προφανώς υπερπολλαπλάσιο των περίπου 30μ2 που είναι εντός της οριογραμμής.

 

Το ερώτημα τίθεται για τα ακόλουθα θέματα:

1. Η δόμηση υπολογίζεται επί των 30μ2, με ΣΔ 1,0, ή επί των 500μ2 με μέγιστη δόμηση 240μ2;

2. Είναι επιτρεπτή η δόμηση 30μ2 όταν το ελάχιστο εμβαδόν κτιρίου σε άλλες πολεοδομικές διατάξεις είναι τα 50μ2;

3. Πως και από ποιον καθορίζεται το σχήμα του θεωρητικού περιγράμματος των 500μ2 που αποτελεί το εντός οικισμού τμήμα;  

4. Με δεδομένο ότι στο εκτός σχεδίου τμήμα, η πλαϊνή απόσταση των 15+15 μέτρων επιτρέπει θεωρητική χωροθέτηση κτίσματος πλευράς 4μ, δηλαδή μικρότερης από 5μ, υπάρχει κώλυμα χωροθέτησης σε κάθε περίπτωση σε αυτό; Εάν ναι ακόμη και περίγραμμα κτιρίου 30μ2 ενδέχεται να μην είναι επιτρεπτό να χωροθετηθεί  σε κανένα τμήμα του γεωτεμαχίου;

Ευχαριστώ.

[Pavlos33]

1. Κατά την άποψή μου ΣΔ=1.

2. Δεν υφίσταται περιορισμός όπως στα εντός Ρ.Σ για εγγραφή κάτοψης 50 τμ με ελάχιστη διάσταση 5 μ.

3. Δεν υπάρχει τέτοια έννοια. Δεν σχεδιάζεται πουθενά θεωρητικό τμήμα και αν έχει γίνει κατά το παρελθόν από κάποιους αποτελεί μέγα λάθος. Το εντός οικισμού τμήμα είναι αυτό που προκύπτει από την αποτύπωση και αυτό σχεδιάζεται.

4. Αν υποθέσουμε ότι στα πλαίσια έκδοσης Ο.Α λαμβάνεται εγκριση από Σ.Α για μεταφορά δόμησης από το εντός στο εκτός οικισμού τμήμα, τότε στο εκτός, θα πρέπει να εφαρμοστούν οι διατάξεις που αφορούν την εκτός σχεδίου δόμηση. Άρα, καθώς το τμήμα αυτό δεν διαθέτει αρτιότητα και οικοδομησιμότητα, θα εφαρμοστεί ο κανόνας, ελάχιστης απόστασης 15 μ. 

Επίσης δεν κατάλαβα αυτό που αναφέρεις για το πρόσωπο του εντός οικισμού τμήματος. Θα πρέπει για να είναι οικοδομήσιμο να έχει πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο το εντός οικισμού τμήμα (συνήθως ερευνούμε την προΰπαρξη του δρόμου πριν το έτος 1985) και φυσικά και το ακίνητο να προϋφίσταται συμβολαιογραφικά του 1985.

Καλό είναι όταν τίθενται τέτοια ερωτήματα, να ανεβαίνει το τοπογραφικό διάγραμμα.

[tetris]

Θα διαφωνήσω, διότι σύμφωνα με το  έγγραφο ΔΤΕ/6923/196/19-2-03 :

... Στο Αρθ-7 παρ.1 του ΠΔ/24-4-85 για τις τεμνόμενες ιδιοκτησίες ορίζεται ότι "θεωρείται ότι εντός του ορίου περιλαμβάνεται τμήμα της ιδιοκτησίας μεγέθους που αντιστοιχεί στην αρτιότητα αυτή" και συνεπώς για το τμήμα αυτό ισχύουν όλες οι διατάξεις που αφορούν τα εντός των ορίων οικόπεδα

1. Συνεπώς, για το τμήμα αυτό (στην περίπτωσή μας τα 500 μ²), η αντιστοιχούσα δόμηση είναι 240 μ²

Βασική προϋπόθεση: το γεωτεμάχιο να μην έχει προέλθει από κατάτμηση μετά την  3-5-85

3. Η γραμμή που καθορίζει το εντός οικισμού τμήμα, προκύπτει από παράλληλη μετατόπιση (offset) του ορίου του οικισμού

Τα ανωτέρω δεν αποτελούν απλώς απόψεις μου, αλλά και θέσεις της τοπικής (και όχι μόνο) Υ.ΔΟΜ.. 

[Pavlos33]

@tetris  Σίγουρα αυτό θα είναι και η μόνιμη διαφωνία μας (το έχουμε συζητήσει και στο κοντινό παρελθόν). 

[tetris]

12 ώρες πριν, Pavlos33 said:

@tetris  Σίγουρα αυτό θα είναι και η μόνιμη διαφωνία μας..

και, ίσως, η μόνη 😃

[ioannis73]

Καλημέρα

 

Ευχαριστώ για την απάντηση και την καταγραφή των διαφορετικών απόψεων.

Έκανα μία προσεκτικότερη καταγραφή των δεδομένων και η κατάσταση είναι, κατά τα φαινόμενα αν και η γραμμή οικισμού δεν έχει από το ΦΕΚ συντεταγμένες ΕΓΣΑ και ίσως είναι και λίγο διαφορετική και δυσμενέστερη ως προς το ότι το εντός οικισμού είναι πολύ μικρότερο.

Σε ότι αφορά το 3 και το offset που αναφέρει ο @tetris ώστε να προκύπτει το θεωρητικό τμήμα των 500μ2, υποθέτω ότι αυτό θα πρέπει να επικυρωθεί από την ΥΔΟΜ με θεώρηση όρων δόμησης επί του τμήματος των 500μ2. Σε αυτή την περίπτωση στο οικόπεδο 500μ2 γίνεται η χωροθέτηση με όρους οικισμού. Εάν βεβαίως υπάρχει άλλη άποψη της ΥΔΟΜ όπως την αναφέρει ο @Pavlos33, τότε με ΣΔ=1,0 υπάρχει δόμηση 5μ2 είτε στο μικρό εντός οικισμού τμήμα ή στο οικοδομήσιμο περίγραμμα με τις εκτός σχεδίου διατάξεις.

Η κύρια οδός είναι προ του 1985 σίγουρα, όπως και τα γεωτεμάχια της επίμαχης περιοχής και το μονοπάτι. Δεν έχω ακόμη νομικά έγγραφα για να δω ακριβή χρόνο δημιουργίας, αλλά είναι όλα είναι παλιά και σίγουρα φαίνονται στην αεροφωτογραφία 1945-1960 του Κτηματολογίου. Κατά την εκτίμηση μου, ίσως είναι και αρκετά παλαιότερα, ίσως και προ του 1940.

[Pavlos33]

Έχει καταγραφεί σε παλαιότερο έγγραφο ότι το όριο του οικισμού δεν μετατοπίζεται γραφικά προκειμένου να αποδοθεί το τμήμα της θεωρητικής αρτιότητας που αναφέρει το ΠΔ του 85. Το αν λαμβάνεις δόμηση 240 τμ για τμήμα ακινήτου 5 τμ εντός οικισμού, την γνώμη μου την έχω πει πολλές φορές και είναι αρνητική. Ενδεχομένως, η ερμηνεία στο θέμα αυτό να ποικίλει μεταξύ των κατά τόπους πολεοδομιών της χώρας. Στην υπόθεση ότι με ένα τμήμα 5 τμ λαμβάνεται δόμηση 240 τμ η οποία μάλιστα δύναται (κατά τα σχετικά έγγραφα) να μεταφερθεί (κατόπιν έγκρισης Σ.Α) στο εκτός οικισμού τμήμα ανατρέπει το ισχύον πολεοδομικό καθεστώς (έχεις μη άρτιο εκτός οικισμού και μη οικοδομήσιμο) αφετέρου, δημιουργεί ανισότητα σε σύγκριση με οικόπεδα άρτια κατά παρέκκλιση ή κατά κανόνα επιφάνειας άνω των 200 τμ εξ ολοκλήρου εντός ορίων οικισμού. Το "ευεργέτημα" δόμησης, χωραφιών που απλώς έτυχε να βρίσκονται εν μέρει κατά τμήμα τους εντός οικισμού, δεν σημαίνει ότι συνεπάγεται σε κάθε περίπτωση δυνατότητα δόμησης. Αν θέλεις να είσαι σίγουρος, πάρε το τοπογραφικό σου και υπέβαλε αίτηση βεβαίωσης όρων δόμησης ή και προέγκρισης Ο.Α (ακόμη καλύτερα). Ενημέρωσέ μας μετά αν έγινε δεκτό με επιτρεπόμενη δόμηση 240 τμ, στο εντός οικισμού τμήμα των 5 τμ, 

[tetris]

Στην αντιπαράθεσή μας έχει αναφερθεί, ως ενίσχυση της "από δω" θέσης, ότι αν ο νομοθέτης ήθελε να περιορίσει τη δόμηση στο καθαρά εντός τμήμα, θα το είχε αναφέρει σαφώς και κατηγορηματικά, όπως ακριβώς ισχύει και για τους οικισμούς προ 23 (>2000 κατ.). 

ioannis73

Τα όρια των οικισμών δεν περιγράφονταν (δυστυχώς) από κάποιο σύστημα συντεταγμένων (το ΕΓΣΑ '87 δεν υπήρχε τότε, αλλά υπήρχε το HATT κ.α.), με αποτέλεσμα να γινόμαστε ενίοτε μάντεις.  Επειδή όμως η περίπτωσή σου είναι οριακή, θα σου πρότεινα να το περάσεις από Υ.ΔΟΜ. (αίτηση για βεβαίωση θέσης γεωτεμαχίου και, συνάμα, για το πόσο θεωρείται εντός-εκτός, κλπ)

[nbr]

tetris. Eκτιμώ πως δεν θα υπάρξει πολεοδομία να πάρει την ευθύνη και να εκδώσει  "βεβαίωση θέσης γεωτεμαχίου"!

Αυτό είναι καθαρά θέμα αποτύπωσης που θα πρέπει να κάνει επαγγελματίας μηχανικός. Ο  μελετητής μηχανικός να βρει τον τρόπο να ορίσει την "γραμμή" του οικισμού από την πλευρά που τον αφορά. 

Διαβάζω, με έκπληξη, πως αυτό είναι δύσκολο επειδή τα Ρυμ. σχέδια, ή ακόμη και της οριοθέτησης ενός οικισμού, είναι στο σύστημα ΗΑΤΤ (???)

Τα περισσότερα Ρ. Σχ. στην επικράτεια, ακόμη και τα αναθεωρημένα Ρ. Σχ., είναι στο σύστημα ΗΑΤΤ.

Το επίσημο-επίσημο τριγωνομετρικό δίκτυο της ΓΥΣ είναι στο σύστημα ΗΑΤΤ.

Απορώ λοιπόν πως πρέπει ...."να γινόμαστε ενίοτε μάντεις"?? (το θέμα- πρόβλημα είναι πως οι συνάδελφοι βγαίνουν στο πεδίο με GPS που μετράει μόνο σε ΕΓΣΑ87 και.........?) 

 

Πάντως βλέποντας το παραπάνω σχέδιο δεν νομίζω να βρεθεί πολεοδομία που θα εκδώσει μία Ο.Α. σ' αυτό το γεωτεμάχιο.

Και κατά σύμπτωση λοιπόν, ας πούμε, μία μέρα νωρίτερα, να απέρριψαν κάποια Ο.Α. για οικόπεδο πολύ-πολύ μεγαλύτερο, αλλά σε παρέκκλιση που δεν πληρούσε κάποιες.... προυποθέσεις. 

[tetris]

Εννοείται ότι θα υποβληθεί τοπογραφικό εξαρτημένο και με αναφορά των συντ/νων των σημείων που ορίζουν τη συγκεκριμένη γραμμή. Επίσης, θα φαίνεται με διακεκομμένη γραμμή η "επέκταση" του ορίου.

Αυτό το διάγραμμα θα θεωρήσει η Υ.ΔΟΜ.

Σε ό,τι αφορά στη "μαντεψιά" δεν αναφερόμουν σε σχέδια πόλεως (που τα πράγματα είναι σαφή) αλλά σε οικισμούς οι οποίοι έχουν οριοθετηθεί (χωρίς συντ/νες) σε χάρτη 5ρη με χοντρό μαρκαδόρο!!!