Οικόπεδο στα ορια οικισμού (εντός & εκτός)

[flyingdutchman55]

Ευχαριστώ για τις κατατοπιστικότατες υποδείξεις σου. Είναι όλες πολύ χρήσιμες.

Ο βόρειος δρόμος θεωρείται μη κοινόχρηστος από υπαλλήλους της οικείας πολεοδομίας σε προφορική συζήτηση μαζί τους. Δεν δέχονται τη βεβαίωση του κοινοτικού και μετέπειτα δημοτικού συμβουλίου. Την θεωρούν μη δεσμευτική για τον χαρακτηρισμό του δρόμου ως κοινόχρηστου. Θεωρούν ότι "τέτοιες βεβαιώσεις εκδίδονταν μαζικά και από μη ειδικούς (από ένα απλό κοινοτικό συμβούλιο, εξυπηρετώντας τοπικά συμφέροντα, για να οικοδομούν οι ψηφοφόροι) ώστε να κρίνουν την κοινοχρησία δρόμων, δημιουργώντας πολεοδομικούς όρους χωρίς οργανωμένο και με πλάνο τρόπο". Θεωρούν πως τέτοιες βεβαιώσεις δεν έχουν καμία αξία, και ως εκ τούτου δεν τις λαμβάνουν υπόψη γενικά.

[Ezekiel_topo]

Συνάδελφοι καλησπέρα!!

Έχω αποτυπώσει έκταση περίπου 6 στρεμμάτων εκ των οποίων τα 4,8 στρ. βρίσκονται εντός των ορίων οριοθετημένου οικισμού κάτω των 2000 κατοίκων

και τα υπόλοιπα εκτός σχεδίου. Ο πελάτης επιθυμεί να κάνει κατάτμηση, όμως λόγω έλλειψης του απαραίτητου μήκους προσώπου

δεν είναι δυνατό κάτι τέτοιο!!

Για αυτό ρωτάω το εξής:  είναι δυνατό να γίνει σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας σε μια τέτοια περίπτωση όπου ένα τμήμα της ιδιοκτησίας είναι εντός και ένα εκτός σχεδίου??    

[Pavlos33]

4 ώρες πριν, flyingdutchman55 said:

Ευχαριστώ για τις κατατοπιστικότατες υποδείξεις σου. Είναι όλες πολύ χρήσιμες.

Ο βόρειος δρόμος θεωρείται μη κοινόχρηστος από υπαλλήλους της οικείας πολεοδομίας σε προφορική συζήτηση μαζί τους. Δεν δέχονται τη βεβαίωση του κοινοτικού και μετέπειτα δημοτικού συμβουλίου. Την θεωρούν μη δεσμευτική για τον χαρακτηρισμό του δρόμου ως κοινόχρηστου. Θεωρούν ότι "τέτοιες βεβαιώσεις εκδίδονταν μαζικά και από μη ειδικούς (από ένα απλό κοινοτικό συμβούλιο, εξυπηρετώντας τοπικά συμφέροντα, για να οικοδομούν οι ψηφοφόροι) ώστε να κρίνουν την κοινοχρησία δρόμων, δημιουργώντας πολεοδομικούς όρους χωρίς οργανωμένο και με πλάνο τρόπο". Θεωρούν πως τέτοιες βεβαιώσεις δεν έχουν καμία αξία, και ως εκ τούτου δεν τις λαμβάνουν υπόψη γενικά.

Για να μην κουράζω με επαναλήψεις εικάζω ότι οι υπάλληλοι κακώς τον θεωρούν, από τη στιγμή που έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια. Κάνε την έρευνα στα συμβόλαια της ιδιοκτησίας για το αν αναφέρεται δρόμος προ 85. Επίσης δες στο απόσπασμα της ΓΥΣ. Οι υπάλληλοι αν θέλουν να απορρίψουν θα πρέπει να το στοιχειοθετήσουν γραπτώς. Επιπλέον έχεις και το εργαλείο που σου έχω παραθέσει (δρόμος διαμορφωμένος με έργα ύδρευσης και ηλεκτροδότησης), αν είχε παραχωρηθεί ως τετράμετρη λωρίδα σε κοινή χρήση.

2 ώρες πριν, Ezekiel_topo said:

Έχω αποτυπώσει έκταση περίπου 6 στρεμμάτων εκ των οποίων τα 4,8 στρ. βρίσκονται εντός των ορίων οριοθετημένου οικισμού κάτω των 2000 κατοίκων και τα υπόλοιπα εκτός σχεδίου. Ο πελάτης επιθυμεί να κάνει κατάτμηση, όμως λόγω έλλειψης του απαραίτητου μήκους προσώπου δεν είναι δυνατό κάτι τέτοιο!!

Για αυτό ρωτάω το εξής:  είναι δυνατό να γίνει σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας σε μια τέτοια περίπτωση όπου ένα τμήμα της ιδιοκτησίας είναι εντός και ένα εκτός σχεδίου??    

Για το εκτός οικισμού τμήμα ισχύει το άρθρο 98 (*) Ν. 4495 περίπτωση όμως η οποία προϋποθέτει την ύπαρξη κτισμάτων (νόμιμα ή αυθαίρετα που υπάγονται στο ν. 4495) ανεγερθέντα προ 28/7/11. Άρα, στην περίπτωση αδόμητου η σύσταση καθέτου για εκτός οικισμού δεν γίνεται. Πρέπει να συζητηθεί το εξής με τη συμβολαιογράφο: Αν θα συσταθεί κάθετη στο εντός οικισμού τμήμα, η δόμηση και η κάλυψη θα προκύπτει μόνο από το εντός οικισμού τμήμα, ενώ το υπόλοιπο τμήμα (εκτός οικισμού) θα ορίζεται ως περιοχή χρήσης η οποία δεν οικοδομείται. Με αυτή τη λογική θεωρώ ότι υπάρχει πιθανότητα να γίνει η σύσταση καθέτου, καθώς ουσιαστικά το εκτός οικισμού τμήμα αποτελεί μια προέκταση ακαλύπτου-μια αυλή θα λέγαμε και τίποτα παραπάνω. 

(*) Άρθρο 98 
Ρυθμίσεις του ν.δ.1024/1971 και του ν.3741/1929 
1.  Οι διατάξεις της παρ.1 του άρθρου 1 του ν.δ.1024/1971 (Α232) εφαρμόζονται και επί γηπέδων, που 
κείνται εκτός σχεδίου πόλεως και εκτός ορίων οικισμών και ανήκουν σε έναν ή πλείονες ιδιοκτήτες, επί 
των  οποίων  έχουν  ανεγερθεί  μέχρι  τις  28.7.2011  οικοδομήματα  νομίμως  ανεγερθέντα  ή  αυθαίρετα, 
υπαγόμενα στις διατάξεις του παρόντος, με την επιφύλαξη των οριζομένων στις διατάξεις του άρθρου 
89  του  παρόντος.  Υπό  τις  ανωτέρω  προϋποθέσεις  επιτρέπεται  η  σύνταξη  και  υπογραφή 
συμβολαιογραφικών  πράξεων  σύστασης  διηρημένων  ιδιοκτησιών  επί  των  ανωτέρω  γηπέδων  και  η 
μεταγραφή αυτών στα βιβλία μεταγραφών ή η καταχώριση στα κτηματολογικά γραφεία. Υπό τις ίδιες 
ανωτέρω  προϋποθέσεις  θεωρούνται  εξ  υπαρχής  έγκυρες  και  ισχυρές  συστάσεις  διαιρεμένων 
ιδιοκτησιών, οι οποίες έχουν συσταθεί μέχρι την έναρξη ισχύος του παρόντος και δεν έχουν κηρυχθεί 
άκυρες με αμετάκλητη δικαστική απόφαση. 
Η ανέγερση των οικοδομών μέχρι τις 28.7.2011 αποδεικνύεται από αεροφωτογραφίες που έχουν ληφθεί 
μέχρι την ημερομηνία αυτή και βεβαιώνεται από το μηχανικό, σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος. 

[emall]

(από μεταφορά. Pavlos 33)

Καλησπέρα,

Θέλω να μάθω τι ισχύει με τους όρους δόμησης σε οικισμό κάτω των 2000 κατοίκων και σε απόσταση περίπου 500 μέτρων από τη θάλασσα.

Έχω δει το ΦΕΚ 181/Δ/1985 και το γήπεδο είναι κατά ένα τμήμα του περίπου 51 τ.μ.  εντός οικισμού και κατά 336 τμ εκτός οικισμού.

Edited Ιούλιος 10 , 2019 by Pavlos33

[Ezekiel_topo]

On 10/7/2019 at 10:09 ΜΜ, Pavlos33 said:

Για το εκτός οικισμού τμήμα ισχύει το άρθρο 98 (*) Ν. 4495 περίπτωση όμως η οποία προϋποθέτει την ύπαρξη κτισμάτων (νόμιμα ή αυθαίρετα που υπάγονται στο ν. 4495) ανεγερθέντα προ 28/7/11. Άρα, στην περίπτωση αδόμητου η σύσταση καθέτου για εκτός οικισμού δεν γίνεται. Πρέπει να συζητηθεί το εξής με τη συμβολαιογράφο: Αν θα συσταθεί κάθετη στο εντός οικισμού τμήμα, η δόμηση και η κάλυψη θα προκύπτει μόνο από το εντός οικισμού τμήμα, ενώ το υπόλοιπο τμήμα (εκτός οικισμού) θα ορίζεται ως περιοχή χρήσης η οποία δεν οικοδομείται. Με αυτή τη λογική θεωρώ ότι υπάρχει πιθανότητα να γίνει η σύσταση καθέτου, καθώς ουσιαστικά το εκτός οικισμού τμήμα αποτελεί μια προέκταση ακαλύπτου-μια αυλή θα λέγαμε και τίποτα παραπάνω. 

(*) Άρθρο 98 
Ρυθμίσεις του ν.δ.1024/1971 και του ν.3741/1929 
1.  Οι διατάξεις της παρ.1 του άρθρου 1 του ν.δ.1024/1971 (Α232) εφαρμόζονται και επί γηπέδων, που 
κείνται εκτός σχεδίου πόλεως και εκτός ορίων οικισμών και ανήκουν σε έναν ή πλείονες ιδιοκτήτες, επί 
των  οποίων  έχουν  ανεγερθεί  μέχρι  τις  28.7.2011  οικοδομήματα  νομίμως  ανεγερθέντα  ή  αυθαίρετα, 
υπαγόμενα στις διατάξεις του παρόντος, με την επιφύλαξη των οριζομένων στις διατάξεις του άρθρου 
89  του  παρόντος.  Υπό  τις  ανωτέρω  προϋποθέσεις  επιτρέπεται  η  σύνταξη  και  υπογραφή 
συμβολαιογραφικών  πράξεων  σύστασης  διηρημένων  ιδιοκτησιών  επί  των  ανωτέρω  γηπέδων  και  η 
μεταγραφή αυτών στα βιβλία μεταγραφών ή η καταχώριση στα κτηματολογικά γραφεία. Υπό τις ίδιες 
ανωτέρω  προϋποθέσεις  θεωρούνται  εξ  υπαρχής  έγκυρες  και  ισχυρές  συστάσεις  διαιρεμένων 
ιδιοκτησιών, οι οποίες έχουν συσταθεί μέχρι την έναρξη ισχύος του παρόντος και δεν έχουν κηρυχθεί 
άκυρες με αμετάκλητη δικαστική απόφαση. 
Η ανέγερση των οικοδομών μέχρι τις 28.7.2011 αποδεικνύεται από αεροφωτογραφίες που έχουν ληφθεί 
μέχρι την ημερομηνία αυτή και βεβαιώνεται από το μηχανικό, σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος. 

Αρχικά, το εκτός σχεδίου τμήμα είναι αδόμητο ενώ στο εντός των ορίων του οικισμού τμήμα υπάρχουν δύο στάβλοι και ένα παλιό σπίτι.

Ο διαχωρισμός μέσω της σύστασης της κάθετης σκοπεύουν να γίνει με τρόπο ώστε το πρώτο τμήμα να είναι εντός του οικισμού και το 

δεύτερο να έχει το υπόλοιπο εντός και όλο το εκτός!!

Edited Ιούλιος 11 , 2019 by Pavlos33

[Pavlos33]

Ξαναδές τι σου γράφω. Αν θα υπάρξει λύση θα είναι όπως αυτή που περιγράφω. Το τι θέλουν δε μας ενδιαφέρει. Μας ενδιαφέρει τι μπορεί να γίνει και αυτό θα είναι η επιλογή τους.

[Vasili]

On 10/7/2019 at 2:11 ΜΜ, Pavlos33 said:

Πες μας τι ακριβώς θέλεις να κάνεις με αυτό το ακίνητο. Όπως θα διαβάσεις σε προηγούμενες δημοσιεύσεις έχουμε ένα ακίνητο, ενιαίο το οποίο περιλαμβάνει 2 τμήματα με διαφορετικό πολεοδομικό καθεστώς για τα οποία ισχύουν διαφορετικοί όροι δόμησης

Παυλο σε ευχαριστώ. Δεν είχα δει την απάντηση.

Το γήπεδο είναι 2400 μ2. το σύνολο του πατάει μέσα σε αναδασμό. Ένα τμήμα του 300 μ2 είναι εντός οριων οικισμού (οριοθετημένος) και το υπόλοιπο είναι εκτός των ορίων.

Ο οικισμός έχει αρτιότητα 1000 μ2. Ο πελάτης θέλει να κατασκευάσει ισόγεια κατοικία με ισόγεια οικιακή αποθήκη.  Το τοπογραφικό που μου έδωσαν λέει πως είναι τμήμα εντός και τμήμα εκτός και πως είναι άρτιο και οικοδομήσιμο. 

 

Edited Ιούλιος 17 , 2019 by Vasili

[Pavlos33]

Καλό είναι να συνεργάζεσαι με τον τοπογράφο που συνέταξε το τοπογραφικό. 

Το εντός οικισμού τμήμα να έχει πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο προ 85 και ποιο το απαιτούμενο πλάτος οδού που ορίζει είτε η απόφαση οριοθέτησης, είτε άλλη μεταγενέστερη απόφαση Νομάρχη ή Περιφερειάρχη για το απαιτούμενο πλάτος στους οικισμούς του Νομού ή ακόμη και ειδικά στον συγκεκριμένο. Αν έχεις το παραπάνω το εντός οικισμού τμήμα είναι οικοδομήσιμο με βάση διατάξεις του ΦΕΚ 181/Δ/85 και τ.Α.ΑΠ 289/11.

Το εκτός οικισμού τμήμα λογικά ανήκει σε ζώνη Γ.Γ.Υ.Π και δεν επιτρέπεται η δόμηση κατοικίας ή άλλων χρήσεων πέραν των γεωργικών (αν θυμάμαι καλά και να το δούμε ίσως να επιτρέπεται μόνο γεωργική αποθήκη). Οπότε, εσύ θα μελετήσεις το προς ανέγερση κτίριο στο εντός οικισμού τμήμα.

Το ακίνητο θεωρείται ενιαίο και αποκτά "θεωρητική" αρτιότητα επειδή διαθέτει τμήμα του εντός ορίων του οριοθετημένου οικισμού. Προσοχή όμως. Συχνό λάθος απο μελετητές του παρελθόντος ήταν να μετακινούν το όριο του οικισμού προκειμένου κατά την άποψή τους να δείχνουν την κατά κανόνα αρτιότητα της απόφασης πάνω στο γεωτεμάχιο. Αυτό είναι τεράστιο λάθος. Η γραμμή του οικισμού δεν μετακινείται και όπως προανέφερα η αρτιότητα είναι "θεωρητική", δηλαδή θεωρείς ότι την έχεις παρά το ότι η επιφάνεια του γεωτεμαχίου που βρίσκεται εντός οικισμού είναι πολύ μικρότερη.

[Vasili]

Παύλο σε ευχαριστώ πάρα πολύ. Επομένως ισχύουν τα εξής:

α) το εντός τμήμα είναι οικοδομήσιμο. Ο ΣΔ, ΣΚ που θα έχει αυτό θα είναι "ολοκληρος" όπως καθορίζεται από τη νομοθεσία ή αναλογικός ? Δηλαδή στους μικρούς οικισμούς <2000 σε γήπεδα μεγαλύτερα των 750 μ2 έχουμε δυνατότητα δόμησης 400 μ2. Αυτό ισχύει  στην περίπτωση μας?

β) στο εκτός τμήμα το οποίο είναι μέσα στον αναδασμό, ισχύουν πολύ σωστά αυτά που γράφεις για τη Γη υψηλής παραγωγικότητας. Ομως επίσης μπορεί να μπει στις παρεκκλίσεις που δίνει το άρθρο 51, παρ 11α του ν.4178/13 βάσει του οποίου γήπεδα που βρίσκονται εντός 150 μ από τον άξονα δημοτικής οδόυ ή 200 μ2 από εθνικό, επαρχιακό δίκτυο κατά παρέκκλιση μπορούν να οικοδομηθούν. Το γήπεδο έχει πρόσωπο σε δημοτική οδό.

γ) στο εκτός τμήμα λοιπόν αν δεν υπάρχει ο περιορισμός της ΓΥΠ με τι όρούς δόμησης θα μπορούσαμε να οικοδομήσουμε ? μπορούμε καταρχήν ?

[Pavlos33]

Στο εκτός οικισμού θα μπορούσες να έχεις οικοδομήσιμο τμήμα αν ήταν προυφιστάμενο του 1977 και εντός ζώνης 500 μ από τα όρια προ 23 οικισμού ή προ 23 τμήματος οριοθετημένου και υπό την προυπόθεση των ανωτέρω αποστάσεων από εθνική, επαρχιακή ή αναγνωρισμένη δημοτική οδό (200 και 150 μ αντίστοιχα). Βεβαίως με πρόσωπο σε δημοτική οδό και εφόσον στην περιοχή συνεχίζουν να ισχύουν οι παρεκκλισεις αναζητάς μέσω συμβολαίων ή του παραχωρητηρίου την χρονολογία κτήσεως του γηπέδου προκειμένου να δεις σε ποια παρέκκλιση (προ 78, προ 64, προ 62 ή εντός ζώνης 500 μ) μπορείς να το εντάξεις. Επίσης έχε υπ όψιν ότι κατόπιν έγκρισης του ΣΑ μπορείς την μελλοντική οικοδομή να την ανεγείρεις στο εκτος οικισμού τμήμα παρά το ότι έκανες χρήση ΣΔ και ΠΚ του εντός οικισμού τμήματος, τηρώντας τους όρους της εκτός σχεδίου δόμησης (πλάγιες αποστάσεις  κλπ).

Τώρα, για το εντός οικισμού τμήμα θα σου πω ότι ξεκάθαρα επι τόσα χρόνια καμία εγκύκλιος και κανένα έγγραφο δεν το ερμήνευσε ευθέως. Η δική μου γνώμη είναι ότι το ΠΔ του 85 έδωσε τη δυνατότητα στα τεμνόμενα από το όριο οικισμού να μπορούν να οικοδομούνται μέσω της "θεωρητικής" αρτιότητας, πλην όμως για λόγους δικαίου η επιτρεπόμενη δόμηση θα πρέπει κατά την γνώμη μου να προκύπτει σύμφωνα με την επιφάνεια που βρίσκεται στο εντός οικισμού τμήμα. Πχ Εσύ έχεις 300 τμ στο εντός οικισμού , να δικαιούσαι 240 τμ δόμηση και όχι 400 τμ που αντιστοιχούν σε οικόπεδο 1000 τμ (αρτιότητα του οικισμού) πάνω από τα 700 τμ και αυτό διότι ένα άλλο οικόπεδο επιφάνεια 1000 τμ που βρίσκεται εξ ολοκλήρου εντός οικισμού και έχει φορολογηθεί στο 100% της επιφάνειάς του ως οικοπεδο, αδικείται έναντι ενός τεμνόμενου ( και μερικώς εντός) του οικισμού.

Συνεπώς έχεις δυο επιλογές οικοδομησιμότητας και μια εναλλακτική από το εντός στο εκτός οικισμού τμήμα

(α) Ανέγερση οικοδομής εντός οικισμού με όρους δόμησης του ΦΕΚ 181 Δ, τ.ααπ 289/11 και της σχετικής απόφασης Νομάρχη.

(β) Εφόσον είναι οικοδομήσιμο το εκτός οικισμού τμήμα και επιτρέπεται η κατοικία να γίνει ανέγερση σύμφωνα με το ΦΕΚ 270/Δ/85 όπως τροποποιήθηκε και ισχύει σήμερα

(γ) Να μελετήσεις την οικοδομή βάσει του 181 Δ αναφορικά με δόμηση και κάλυψη και μετά από έγκριση ΣΑ να τοποθετήσεις την οικοδομή στο εκτός οικισμού τμήμα, τηρώντας όμως τις διατάξεις της εκτός σχεδίου δόμησης  ακόμη και αν το εκτός οικισμού τμήμα δεν είναι οικοδομήσιμο.

Edited Ιούλιος 17 , 2019 by Pavlos33