Οικόπεδο στα ορια οικισμού (εντός & εκτός)

[Pavlos33]

Ναι το εκτός οικισμού τμήμα είναι οικοδομήσιμο (προφανώς όλο το ακίνητο είναι άρτιο). Η διαφορά είναι ότι αποτελείται από δυο τομείς με διαφορετικό πολεοδομικό καθεστώς. Υπάρχουν πολλές δημοσιεύσεις για το θέμα αυτό από τις οποίες μπορείς να λύσεις όλες τις απορίες που πιθανόν έχεις.

Η δόμηση στο εκτός οικισμού τμήμα είναι αυτή που αναφέρεις και έχω αναγράψει στην αμέσως προηγούμενη δημοσίευση, υπό την επιφύλαξη ότι στην περιοχή δεν υπάρχουν διατάξεις που θεσπίζουν δυσμενέστερη αρτιότητα (ΓΠΣ, natura 2000, ΣΧΟΟΑΠ κλπ) ή το γήπεδο (άρα και το ακίνητο) να δημιουργήθηκε μετά το 2003 και να απαιτείται αναγνωρισμένος προ 23 δρόμος  ελάχιστου προσώπου 25 μ κλπ. Δεν μπορούμε να τα αναλύσουμε όλα γι αυτό τονίζω ότι απαιτείται έλεγχος πριν την απόφαση για να οικοδομηθεί.

[Nore67]

Καλησπέρα σας. Το οικόπεδό μου, σε οικισμό κάτω των 2000 κατοίκων, εμβαδού: 5000μ², έχει τμήμα εντός: 1000μ² (άρτιο και οικοδομήσιμο) και τμήμα εκτός: 4000μ² (άρτιο και οικοδομήσιμο). Αφού διάβασα πολύ προσεκτικά και τις 43 σελίδες, θα μου επιτρέψετε να γράψω τα συμπεράσματά μου, τόσο για να επιβεβαιώσω ότι τα κατανόησα, όσο και για να συμπτυχθούν οι 43 σελίδες και τα τόσα χρόνια γραφόμενων στο topic. Και στο τέλος ένα ερώτημα:

1. Το οικόπεδο είναι ενιαίο (η γραμμή οικισμού δεν συνιστά κατάτμηση) και αποτελείται από δυο τομείς με διαφορετικό πολεοδομικό καθεστώς. Το εντός οικισμού τμήμα διέπεται από το ΦΕΚ 181/Δ/85 όπως τροποποιήθηκε από το  ΑΑΠ/289/11, ενώ το εκτός από το ΦΕΚ 270/Δ/85 όπως τροποποιήθηκε και ισχύει σήμερα (ο πιο πρόσφατος νόμος είναι ο Ν. 4759/20).

2. Μπορώ να εκδόσω άδιεα για κατοικία 400μ² σύμφωνα με την εντός σχεδίου δόμηση (γιατί υπερτερεί της εκτός σχεδίου που είναι 150μ²).

3. Η οικοδομή δύναται να τοποθετηθεί σε οποιοδήποτε τμήμα του ανωτέρω οικοπέδου, αρκεί στο τμήμα αυτό να εφαρμόζονται οι σχετικές πολεοδομικές διατάξεις (αρτιότητα, αποστάσεις από όρια, κλπ). 

Το μόνο αναπάντητο ερώτημά μου, είναι: Αγαπητέ συνάδελφε Παύλο, αναφέρεις στη σελίδα 18: “Δεν μπορείς να τοποθετήσεις το κτίριο και αυτό να τέμνεται από το όριο του οικισμού. Το κτίριο θα ανεγερθεί είτε στο εντός, είτε στο εκτός. Δεν θα πατάει και στα δυο τμήματα”. Πως προκύπτει αυτό;

Edited Οκτώβριος 18 , 2022 by Pavlos33
έγινε ρύθμιση ύψους γραμματοσειράς. Pavlos 33

[Pavlos33]

1. Σωστά, 2. 400 τμ στο εντός οικισμού τμήμα ή 186 τμ στο εκτός για χρήση κατοικία (Ν. 4759). 3. Ναι με έγκριση Σ.Α για να πάει από το εντός στο εκτός, τηρώντας τις αποστάσεις της εκτός σχεδίου δόμησης.

26 λεπτά πριν, Nore67 said:

(..)

Το μόνο αναπάντητο ερώτημά μου, είναι: Αγαπητέ συνάδελφε Παύλο, αναφέρεις στη σελίδα 18: “Δεν μπορείς να τοποθετήσεις το κτίριο και αυτό να τέμνεται από το όριο του οικισμού. Το κτίριο θα ανεγερθεί είτε στο εντός, είτε στο εκτός. Δεν θα πατάει και στα δυο τμήματα”. Πως προκύπτει αυτό;

Κοινή λογική. Ένα κτίριο θα ακολουθεί τους κανονισμούς του πολεοδομικού καθεστώτος που υπάγεται. Θα το τοποθετήσεις στο εντός οικισμού ή στο εκτός. Αν πατάει ταυτόχρονα πως θα εξεταστεί το κτίριο; 

[tetris]

Για να θεωρείται άρτιο το εκτός τμήμα, θα πρέπει να μπορεί να κατατμηθεί σήμερα (δηλ. να έχει το απαιτούμενο πρόσωπο σε εγκεκριμένη οδό). Μόνο το εμβαδόν του δεν αρκεί...

Ως προς τη θέση του κτιρίου διαφωνώ με τον Παύλο, δεδομένου ότι πουθενά στη νομοθεσία δεν αναφέρεται αυτό. Συνεπώς, το κτίριο τοποθετείται ελεύθερα μέσα στο γεωτεμάχιο με την προϋπόθεση τήρησης των π.α.. Εξετάζεται δε με τους όρους βάσει των οποίων εκδίδεται η άδεια (εντός οικισμού εν προκειμένω). Εάν ο νομοθέτης ήθελε να εφαρμόζεται η άποψη του Παύλου, θα το ανέφερε ξεκάθαρα ή θα γινόταν ειδική μνεία σε επίσημο έγγραφο. Μέχρι τώρα όμως, δεν υπάρχει κάτι τέτοιο

[Nore67]

Δεν έχει θέμα αρτιότητας το εκτός, tetris. Κι εγώ πιστεύω πως με λίγη προσοχή στις αποστάσεις, μπαίνει οπουδήποτε. Έτσι κι αλλιώς θα πάει στο Σ.Α. Εκεί οι λεπτομέρειες. Ευχαριστώ πολύ συνάδελφοι! 

Επιτρέψτε μου να επανέλθω με άλλο ένα ερώτημα: Κάποιος φίλος έγραψε (δεν θυμάμαι τη σελίδα), ότι δικαιούται το εντός σχεδίου (<2000 κατοίκων) και κάποια έξτρα τετραγωνικά ξηράς δόμησης (40 αν θυμάμαι καλά). Μου λέτε τι ακριβώς, ή που θα το βρω;

[civ5426]

ΑΑΠ/289/11 

Άρθρο 1

Παρ 2.

β.1) Για γήπεδα μικρότερα των 700 τ.μ. επιτρέπεται
η ανέγερση κτηρίου οποιασδήποτε χρήσης (κύριας και
βοηθητικής) μέγιστης επιτρεπόμενης συνολικής επιφά−
νειας ορόφων 240 τ.μ. Επιπλέον της επιφάνειας αυτής
επιτρέπεται η κατασκευή παταριού ξηράς δόμησης επι−
φανείας έως 40 τ.μ.

[Pavlos33]

1 ώρα πριν, tetris said:

Για να θεωρείται άρτιο το εκτός τμήμα, θα πρέπει να μπορεί να κατατμηθεί σήμερα (δηλ. να έχει το απαιτούμενο πρόσωπο σε εγκεκριμένη οδό). Μόνο το εμβαδόν του δεν αρκεί...

Ως προς τη θέση του κτιρίου διαφωνώ με τον Παύλο, δεδομένου ότι πουθενά στη νομοθεσία δεν αναφέρεται αυτό. Συνεπώς, το κτίριο τοποθετείται ελεύθερα μέσα στο γεωτεμάχιο με την προϋπόθεση τήρησης των π.α.. Εξετάζεται δε με τους όρους βάσει των οποίων εκδίδεται η άδεια (εντός οικισμού εν προκειμένω). Εάν ο νομοθέτης ήθελε να εφαρμόζεται η άποψη του Παύλου, θα το ανέφερε ξεκάθαρα ή θα γινόταν ειδική μνεία σε επίσημο έγγραφο. Μέχρι τώρα όμως, δεν υπάρχει κάτι τέτοιο

Δηλαδή πως θα συντάξεις δ. κάλυψης για ένα τέτοιο κτίριο. Θα αρχίσεις να επιμερίζεις τις επιφάνειές του και από τη μια πλευρά θα έχεις όρους δόμησης του εντός οικισμού από την απέναντι τους όρους δόμησης του εκτός; Νομίζω δεν στέκει. Όσο για αυτά που η νομοθεσία δεν αναφέρει ξεκάθαρα είναι πάρα πολλά. Μακάρι να ήταν μόνο αυτό. 

[tetris]

αντιγράφω από παρ. 1 άρθρου 7 ΠΔ 24-4-85

Σε ιδιοκτησία που τμήμα της εμπίπτει εν μέρει εντός του ορίου οικισμού και εν μέρει εκτός αυτού, ο επιτρεπόμενος συντελεστής δόμησης προκύπτει για το εκτός οικισμού τμήμα βάσει των κείμενων διατάξεων για την εκτός σχεδίου δόμηση εφόσον έχει την αρτιότητα ως προς το εμβαδόν του. Στην περίπτωση αυτή η τοποθέτηση των οικοδομών μπορεί να γίνει οπουδήποτε εντός της παραπάνω ιδιοκτησίας μετά από έγκριση του αρμοδίου Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής, αρκεί τα τμήματα που τοποθετούνται στο εντός του οικισμού τμήμα να απέχουν από τα όρια της ιδιοκτησίας απόσταση, σύμφωνα με τα οριζόμενα περί αποστάσεων στο παρόν και με την προϋπόθεση ότι δεν προκαλείται υπέρβαση στο συντελεστή κάλυψης και όγκου και στο επιτρεπόμενο ύψος, σύμφωνα με τα οριζόμενα στο παρόν, ενώ στο εκτός του οικισμού τμήμα αρκεί οι οικοδομές να απέχουν από τα όρια της ιδιοκτησίας απόσταση, σύμφωνα με τα οριζόμενα στις κείμενες διατάξεις για τις τηρούμενες αποστάσεις στην εκτός σχεδίου δόμηση.

 

 

Edited Οκτώβριος 19 , 2022 by tetris

[Nore67]

Καλημέρα σας. Έχω κάνει μία προκαταρκτική προφορική ερώτηση στον αρμόδιο υπάλληλο της Υ.ΔΟΜ και θα σας ενημερώσω για την απάντηση. Βέβαια, θα ακολουθήσει και προέγκριση, οπότε θα λυθεί το θέμα σίγουρα. Εγώ πάντως, σας ανεβάζω και το τοπογραφικό, για περαιτέρω ανάλυση, αν επιθυμείτε.

TOP.pdf

[Pavlos33]

1 ώρα πριν, tetris said:

αντιγράφω από παρ. 1 άρθρου 7 ΠΔ 24-4-85

Σε ιδιοκτησία που τμήμα της εμπίπτει εν μέρει εντός του ορίου οικισμού και εν μέρει εκτός αυτού, ο επιτρεπόμενος συντελεστής δόμησης προκύπτει για το εκτός οικισμού τμήμα βάσει των κείμενων διατάξεων για την εκτός σχεδίου δόμηση εφόσον έχει την αρτιότητα ως προς το εμβαδόν του. Στην περίπτωση αυτή η τοποθέτηση των οικοδομών μπορεί να γίνει οπουδήποτε εντός της παραπάνω ιδιοκτησίας μετά από έγκριση του αρμοδίου Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής, αρκεί τα τμήματα που τοποθετούνται στο εντός του οικισμού τμήμα να απέχουν από τα όρια της ιδιοκτησίας απόσταση, σύμφωνα με τα οριζόμενα περί αποστάσεων στο παρόν και με την προϋπόθεση ότι δεν προκαλείται υπέρβαση στο συντελεστή κάλυψης και όγκου και στο επιτρεπόμενο ύψος, σύμφωνα με τα οριζόμενα στο παρόν, ενώ στο εκτός του οικισμού τμήμα αρκεί οι οικοδομές να απέχουν από τα όρια της ιδιοκτησίας απόσταση, σύμφωνα με τα οριζόμενα στις κείμενες διατάξεις για τις τηρούμενες αποστάσεις στην εκτός σχεδίου δόμηση.

 

 

Προσωπικά δεν έχω δει άδεια να εγκρίνεται με το κτίριο να πατάει ταυτόχρονα στο εντός και στο εκτός οικισμού τμήμα. Σαν πρακτική αντιμετώπιση του νόμου το θέτω και αυτό διότι δεν έχουμε να διαχειριστούμε μόνο τις αποστάσεις από τα όρια αλλά και άλλες διατάξεις όπως επιτρεπόμενο ύψος, κάλυψη, ΣΔ κλπ. Συμφωνώ σε όλα τα υπόλοιπα, ότι το κτίριο μπορεί μετά από έγκριση ΣΑ να τοποθετηθεί και στο εκτός οικισμού τμήμα τηρώντας τις πλάγιες αποστάσεις.  Συνεχίζω να τηρώ σοβαρή επιφύλαξη για το αν μπορεί το κτίριο να τοποθετηθεί πάνω στη γραμμή αλλαγής πολεοδομικού καθεστώτος (εντός-εκτός) με άλλα λόγια συμφωνώ στο ότι το κτίριο μπορεί να τοποθετηθεί ελεύθερα στο εκτός (αλλά εξολοκλήρου να πατάει στο εκτός και όχι εν μέρει).