Οικόπεδο μη άρτιο αλλά οικοδομήσιμο με το άρθρο 25 Ν.1337/83

[Eirini_Si]

Συνάδελφοι καλησπέρα,

είμαι νέα μηχανικός και έπεσα σε μια δύσκολη περίπτωση και θα ήθελα τα
φώτα σας για μια περίπτωση που με απασχολεί.

Σε οικόπεδο διανομής εντός σχεδίου πόλεως (σήμερα υπάρχει ρυμοτομικό)
έχουν προκύψει 4 οικόπεδα με ημερομηνίες τα μεν 2 το 1975 και τα άλλα
δύο το 1982.

Εξετάζω την περίπτωση των δύο ομόρων (ιδίου ιδιοκτήτη με διαφορετικά
συμβόλαια) που το ένα είναι μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο (1982) και το
άλλο είναι μη άρτιο αλλά οικοδομήσιμο (1975) σύμφωνα με την παρ. 2 του
άρθρου 25 του ν. 1337/1983, όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 27 του
ν.2742/1999.


Το ερώτημά μου είναι: Μπορεί να συνενωθεί το μη άρτιο και μη
οικοδομήσιμο με το μη άρτιο αλλά οικοδομήσιμο ώστε να προκύψει ένα
μεγαλύτερο, το οποίο αν προκύψει δεν θα "πιάνει" ούτε την κατά
παρέκκλιση αρτιότητα και προφανώς ούτε τον κανόνα, προκειμένου να
υπάρξει βελτίωση της οικοδομησιμότητας?

Σημειωτέον ότι το μη άρτιο αλλά οικοδομήσιμο έχει επιφάνεια περίπου
100τμ και πλευρές μεγαλύτερες των 5μ, χωρίς προκήπιο, με σ.κ. 60% κάτι
που σημαίνει ότι δεν υπάρχει πρόβλημα στην εγγραφή κτηρίου 50τμ,
ορθογωνικής κάτοψης.

Σημειωτέον νο2 ότι το παραπάνω μη άρτιο αλλά οικοδομήσιμο έχει όμορο
ένα επίσης μη άρτιο αλλά οικοδομήσιμο...

[nikorapa]

Συνάδελφοι καλημέρα,

Μου έτυχε κι εμένα μια περίπτωση ακινήτου (συγκεκριμένα οικόπεδο εντός παλαιού σχεδίου πόλεως) το οποίο δεν έχει τα απαιτούμενα όρια αρτιότητας. Συγκεκριμένα το οικόπεδο είναι 105 τ.μ. ενώ η αρτιότητα κατά κανόνα είναι 200 και κατά παρέκκλιση 150 τ.μ.

Πήγε ο ιδιοκτήτης με το τοπογραφικό να πάρει όρους δόμησης και ο πολεοδόμος του είπε ορθά κοφτά ότι δε χτίζει και ότι η διάταξη είναι αντισυνταγματική.

Συγκεκριμένα κατ εμέ είναι μη άρτιο αλλά οικοδομήσιμο με βάση το άρθρο 25 του Ν.1337/83, το οποίο είχε τροποποιηθεί με την παράγραφο 8 του άρθρου 5 του Ν.2052/1992 και τίθεται όπως αντικαθίσταται με την παράγραφο 1 του άρθρου 27 του Ν.2742/99". 

Κατά τον προϊστάμενο της ΥΔΟΜ η συγκεκριμένη διάταξη βγήκε αντισυνταγματική με απόφαση του ΣτΕ.

Έχουμε εικόνα ποια είναι η τελευταία ενημέρωση όσον αφορά αυτές τις διατάξεις? Και μια ερώτηση πιο πολύ νομική: μπορεί να με "γειώνει" έτσι ο προϊστάμενος? Η απόφαση του ΣτΕ είναι ικανή να ακυρώσει ένα νόμο? Γιατί έχω την εντύπωση ότι ο νόμος αλλάζει με τροποποίηση ή αλλαγή....

[dimitris GM]

υπαρχει αυτη η εγκυκλιος

και δξ αν υπαρχει νεωτερη /αντιθετη

Εγκύκλιος ΥΠΕΧΩΔΕ, ΓΕΝ. Δ/ΝΣΗ ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΑΣ, ΔΙΕΥΘΥΝΣΗ Ο.Κ.Κ., ΤΜΗΜΑ Βύ, αριθ. πρωτ. 52502/13-6-1997, Θέμα : Αποδοχή της με αρ. 752/97 γνωμοδότησης Νομικού Συμβούλου του Υπουργείου μας σχετικά με την εφαρμογή του άρθρου 25 του Ν. 1337/83, όπως ίσχυε πριν από τον Ν. 2052/92.

ΑρθροΜΟΝΟΝ

 

Αρθρο Μόνο Σας στέλνουμε την με αρ. 752/97 γνωμοδότηση του Νομικού Συμβούλου του Υπουργείου την οποία αποδεχόμαστε. Σύμφωνα με την γνωμοδότηση αυτή, μετά τις 8.6.94 (ημερομηνία έναρξης ισχύος της παρ. 8 του άρθρου 5 του Ν. 2052/92) τα οικόπεδα του άρθρου 29 παρ. 4 του ΓΟΚ/85, θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα, εάν έχουν είτε τα ελάχιστα όρια αρτιότητας που προβλέπονται από τον κανόνα ή κατά παρέκκλιση από τις, διατάξεις που ισχύουν για την περιοχή, είτε έχουν μία πλευρά τους τουλάχιστον 5.00 μ. σε κοινόχρηστη οδό ή πλατεία και αν μέσα σύ αυτά, μετά την αφαίρεση των υποχρεωτικώς ακαλύπτων χώρων, είναι δυνατή η ανέγερση κτιρίου ελαχίστης επιφανείας τουλάχιστον 50 τμ. και ελαχίστης πλευράς τουλάχιστον 5.00 μ. Συνημμένα : Η 752/97 γνωμοδότηση του Γρ. Νομικού Συμβούλου.

  ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑ ΥΠΟΥΡΓΟΣ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΩΝ ΝΟΜΙΚΟ ΣΥΜΒΟΥΛΙΟ ΤΟΥ ΚΡΑΤΟΥΣ ΓΡΑΦΕΙΟ ΝΟΜΙΚΟΥ ΣΥΜΒΟΥΛΟΥ ΠΡΟΣ: Υ.ΠΕ.ΧΩ.Δ.Ε. Υ.ΠΕ.ΧΩ.Δ.Ε. Δ.Ο.Κ.Κ. Τμήμα Β`

Σχετ.: α) 31223/95/14.3.95 έγγραφό σας β) 21/2798/1.9.95 Δ/νση Πολεοδομίας Πιερίας γ) 21/3031/7.9.95 Δ/νση Πολεοδομίας Πιερίας

Απαντώντας στο (α) σχετικό σας γνωρίζουμε τα εξής : Κατά τη διάταξη της παρ. 4 του άρθρου 29 του ΓΟΚ/85, θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα και τα μέχρι τη δημοσίευση του εν λόγω ΓΟΚ, παραχωρηθέντα από το κράτος οικόπεδα, όπως αυτά έχουν απομείνει μετά τη ρύθμιση, εφόσον έχουν είτε τα ελάχιστα όρια αρτιότητας που προβλέπονται κατά τον κανόνα, ή κατά παρέκκλιση από τις διατάξεις που ισχύουν για την περιοχή, είτε εκείνα που προβλέπονται από το άρθρο 25 του Ν. 1337/83. Εξάλλου, κατά τη διάταξη της παρ. 1 του άρθρου 25 του Ν. 1337/83, όπως αυτή αντικαταστάθηκε από την παρ. 8 του άρθρου 5 του Ν. 2052/92 (ΦΕΚ 94 Αύ 8.6.94), οικόπεδα εντός σχεδίου πόλεως, που έχουν δημιουργηθεί πριν από την ισχύ του Ν. 651/77 και που δεν καλύπτουν όλες τις προϋποθέσεις αρτιότητας κατά τον κανόνα ή παρέκκλιση της περιοχής, μπορούν κατύ εξαίρεση να οικοδομηθούν, αν έχουν μία πλευρά τους τουλάχιστον 5.00 μ. σε κοινόχρηστη οδό ή πλατεία και αν μέσα σύ αυτό μετά την αφαίρεση των υποχρεωτικών ακαλύπτων χώρων, είναι δυνατή η ανέγερση κτιρίου ελάχιστης πλευράς τουλάχιστον 5.00 μ. Ειρήσθω δε, ότι η κατά τύ ανωτέρω αντικατάσταση της αρχικής διάταξης της παρ. 1 του άρθρου 25 Ν. 1337/83, κρίθηκε αναγκαία, αφού η αντικατασταθείσα ως άνω διάταξη, που παρείχε την κατύ εξαίρεση δυνατότητα δόμησης των ως άνω οικοπέδων, αν είχαν μία πλευρά 4.00 μ. σε κοινόχρηστη οδό ή πλατεία και αν μέσα σύ αυτά μετά την αφαίρεση των υποχρεωτικών ακαλύπτων χώρων ήταν δυνατή η ανέγερση κτιρίου, εμβαδού τουλάχιστον 4.00 μ., κρίθηκε αντισυνταγματική με την 106/91 απόφαση της Ολομέλειας του ΣτΕ. Τέλος, κατά την πάγια αρχή του Διοικητικού Δικαίου, η έκδοση της οικοδομικής αδείας διέπεται από το ισχύον κατά τον χρόνο έκδοσης αυτής νομικό καθεστώς. Συνεπώς, από τα προεκτεθέντα, σαφώς προκύπτει, ότι από 8.6.94 (ημερομηνία έναρξης ισχύος της προαναφερθείσης διάταξης του Ν. 2052/92), τα οικόπεδα του άρθρου 29 παρ. 4 του ΓΟΚ/85, θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα, εάν έχουν είτε τα ελάχιστα όρια αρτιότητας του προβλέπονται από τον κανόνα ή κατά παρέκκλιση από τις διατάξεις που ισχύουν για την περιοχή, είτε έχουν μία πλευρά τους τουλάχιστον 5.00 μ. σε κοινόχρηστη οδό ή πλατεία και αν μέσα σύ αυτά μετά την αφαίρεση των υποχρεωτικώς ακαλύπτων χώρων, είναι δυνατή η ανέγερση κτιρίου ελάχιστης επιφάνειας τουλάχιστον 50 τ.μ. και ελάχιστης πλευράς τουλάχιστον 5.00μ. Αντίθετη άποψη, κατά την οποία για να θεωρηθούν άρτια και οικοδομήσιμα τα οικόπεδα αυτά, αρκεί να έχουν τις αναφερόμενες στην αντικατασταθείσα διάταξη της παρ. 1 του άρθρου 25 του Ν. 1337/83, διαστάσεις (ήτοι μία πλευρά τους τουλάχιστον 4.00 μ. σε κοινόχρηστη οδό ή πλατεία και να είναι δυνατή, μετά την αφαίρεση των υποχρεωτικών ακαλύπτων χώρων, η ανέγερση κτιρίου, ελάχιστης επιφάνειας 25 τ.μ. και ελάχιστης πλευράς 4.00 μ.) επειδή ο νομοθέτης του ΓΟΚ, παραπέμποντας στην προαναφερθείσα διάταξη του άρθρου 25 του Ν. 1337/83, είχε υπόψη του αυτές τις διαστάσεις και όχι τις αναφερόμενες στην νεωτέρα διάταξη της παρ. 8 του άρθρου 5 του Ν. 2052/92, θα οδηγούσε, αφενός μεν στο άνευ ετέρου, απολύτως ανεφάρμοστο της νεωτέρας αυτής διάταξης και δη στο διηνεκές και εκ παραλλήλου, στην ανεπίτρεπτη, μη αναγνώριση και αποδοχή των λόγων (προστασία του οικιστικού περιβάλλοντος) που επέβαλαν την θέσπιση της νεωτέρας ως άνω διατάξεως, αφετέρου δε, στην εφαρμογή της ως αντισυνταγματικής κηρυχθείσης και ήδη (προς άρση της αντισυνταγματικότητας), αντικατασταθείσης αρχικής διατάξεως της παρ. 1 του άρθρου 25 του Ν. 1337/83. Δεν δύναται δε, να συναχθεί υπέρ της αντιθέτου αυτής άποψης επιχείρημα, από την 571/91 Γνωμοδότηση της Ολομέλειας του Ν.Σ. Κράτους, κατά την οποία έγινε δεκτό ότι σε περιπτώσεις που κατύ εφαρμογή της διάταξης του άρθρου 9 του ΓΟΚ/85 το μέγιστο ύψος των κτιρίων μιας περιοχής καθορίζεται από προγενέστερες αυτού ειδικές διατάξεις, θα εφαρμόζονται αυτές οι προγενέστερες διατάξεις και για την αφετηρία μέτρησης του ύψους αυτού, διότι, αυτές οι προγενέστερες του ΓΟΚ/85 ειδικές διατάξεις έχουν θεσπισθεί χάριν της προστασίας των αρχαιολογικών χώρων, ιστορικών τόπων, παραδοσιακών οικισμών, έργων τέχνης, διατηρητέων κτιρίων κ.λ.π. καθώς και για την αντιμετώπιση της σεισμικής επικινδυνότητας μιας περιοχής, ήτοι για την προστασία εν γένει του περιβάλλοντος και της πολιτιστικής κληρονομιάς και ως τέτοιες διατάξεις, όχι δεν αντίκεινται στο ισχύον Σύνταγμα (εν αντιθέσει με ότι συμβαίνει με την τροποποιηθείσα διάταξη του άρθρου 25 Ν. 1337/83), αλλά αντιθέτως λόγω εναρμονίσεως του περιεχομένου τους προς τις διατάξεις του άρθρου 24 παρ. 1 και 2 του Συντάγματος, επιβάλλεται η εφαρμογή.

 

Πραγματι, υπαρχουν αποφασεις του ΣτΕ σχετικα με την συνταγματικοτητα του αρθρου 25, μετα απο ατομικες προσφυγές  ιδιωτων.

αλλά,   δεν δικαιουται η ΥΔΟΜ να αρνηθει την εκδοση αδειας, εάν δεν εχει σχετικη εγκυκλιο/εντολη .

Εν τελει υποχρεουται να αναφερθει "υπερθεν" και να λαβει γραπτη γνωμοδοτηση απο την ΔΟΚΚ.

 

 

Edited Σεπτέμβριος 24 , 2018 by dimitris GM

[nikorapa]

Όπως πάντα άμεσος και διαφωτιστικός ο Δημήτρης

Ευχαριστώ πολύ!

[philpitou]

καλησπέρα σας,

μου έχει τύχει οικόπεδο εντός σχεδίου μη άρτιο κατά κανόνα και κατά παρέκκλιση(Ε=75 τμ). Έχει ημερομηνία ισχύος προ του 77, έχει πρόσωπο >5, δεν παρεμποδίζει τακτοποίηση όμορης ιδιοκτησίας. Και ενώ μπορώ να εγγράψω ορθογώνιο σχήμα ελάχιστης πλευράς 5μ, το συνολικό εμβαδόν του οικοπέδου (75) και ο συντελεστής κάλυψης της περιοχής (60%)(άρα κάλυψη 75x60%= 45τμ, ακάλυπτος χώρος 30τμ) κάνουν το οικόπεδο αδύνατο να καλύψει αυτή τη προϋπόθεση. 

Είναι σωστό το συμπέρασμά μου ή υπάρχει κάτι που δεν έχω υπολογίσει και θα μπορούσε να υπαχθεί στο άρθρο 25 του Ν. 1337/83?

[[email protected]]

Καλησπέρα.

 

Εκφέρω την άποψη ότι το οικόπεδο πάει subito για τακτοποίηση. Πρέπει να εγγράφεται κτίριο ελάχιστης επιφάνειας 50 τμ κ ελάχιστης πλευράς 5 μ ΚΑΙ να αφήνεται ο υποχρεωτικά ακάλυπτος χώρος. Συν τοις άλλοις πρέπει να μην προέρχεται από υπαίτια κατάτμηση μετά το 1977.

 

Ωστόσο δες αν μπορείς να το πας με κάλυψη 70%. Κάπου υπάρχει η αντίστοιχη τεκμηρίωση, μπορεί κ να είναι δικό μου ποστ προ δεκαετίας, κ μάλιστα στο παρόν θρεντ. Αλλά σίγουρα η κουβέντα ήταν με γοκ 1985 τότε.

Edited Νοέμβριος 19 , 2020 by [email protected]

[dimitris GM]

σωστα,

αλλά να βλεπαμε και την "θεωρητικη μεσοτοιχια"

[janna]

Για την υπαγωγη στο αρθρο 25  η εγγραφη των 50μ2 αναφερεται στη κατοψη ή  στο  συντ. δομησης συμφωνα με το       β. Μέσα σε αυτό, βάσει του ισχύοντος Σ.Δ. της περιοχής και μετά την αφαίρεση των υποχρεωτικό ακάλυπτων χώρων, εγγράφεται κτίριο εμβαδού τουλάχιστον 50 τ.μ. και ελάχιστης πλευρός 5 μ".

[tetris]

Στην κάτοψη

[steve aris]

Καλημέρα,

Να κάνω και εγώ την ερώτησή μου.

Τείνω σε μια περίπτωση  να επικαλεστώ το Ν.Δ. 690/1948 (και συγκεκριμένα το άρθρο 3).

Είχα όμως μια ενημέρωση πως μπορεί να γίνει χρήση της εν λόγω διάταξης μόνο αν το οικόπεδο προϋπάρχει του διατάγματος ρυμοτομίας.............??.. (πχ περίπτωση οικοδομικών συνεταιρισμών που προχωρούν μετά την ρυμοτομία σε δημιουργία οικοπέδων, κατατέμνοντας το αγροτεμάχιο τους).

Ισχύει αυτό, ή το ΝΔ 690/1948 είναι "ευρύτερης" χρήσης δηλ. για κάθε οικόπεδο που αντιμετωπίζει οριακά προβλήματα αρτιότητας ανεξαρτήτως χρονολογίας δημιουργίας?

Ευχαριστώ προκαταβολικά............