Κάθε ανοικοδόμηση θεωρείται εισόδημα!

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

ΘΕΜΑ: Αποδοχή της με αρ. 532/2012 γνωμοδότησης του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους σχετικά με την εφαρμογή διατάξεων της παραγράφου 3 του άρθρου 28 του ΚΦΕ σε περιπτώσεις πωλήσεων ακινήτων που αποκτήθηκαν από επαχθή ή μη επαχθή αιτία.

 

Σας κοινοποιούμε για ενημέρωσή σας την 532/2012 γνωμοδότηση του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους, που έγινε δεκτή από τον Γενικό Γραμματέα Δημοσίων Εσόδων.

 

Με την γνωμοδότηση αυτή έγινε δεκτό ότι, κατά την έννοια των διατάξεων της παραγράφου 3 του άρθρου 28 του ΚΦΕ εισόδημα από εμπορική επιχείρηση είναι αυτό που προκύπτει από την ανέγερση μεμονωμένης πολυόροφης οικοδομής επί ιδιοκτήτου οικοπέδου, εφόσον η ανέγερση δεν γίνεται προς τον σκοπό αξιοποιήσεως κεφαλαίου, αλλά προς τον σκοπό επιτεύξεως κέρδους από την μεταβίβαση των οριζόντιων ιδιοκτησιών της οικοδομής. Ο σκοπός αυτός δύναται να συναχθεί από συναφή προς την ανέγερση της οικοδομής περιστατικά, όπως το μέγεθος της οικοδομής, η ανέγερση της σε χρόνο που δεν απέχει πολύ από την απόκτηση του οικοπέδου, η πώληση των διαμερισμάτων κλπ., σε σχετικά σύντομο χρονικό διάστημα, η αναλογία μεταξύ των διαμερισμάτων που πωλήθηκαν και εκείνων που παρέμειναν στον ιδιοκτήτη, η διαφορά μεταξύ της αξίας κτήσεως και πωλήσεως. Η κρίση, όμως, περί της συνδρομής ή μη του ανωτέρω σκοπού ανάγεται στην αρμοδιότητα της φορολογικής αρχής, εκφέρεται κατά συγκεκριμένη περίπτωση και υπόκειται στον έλεγχο των αρμοδίων δικαστηρίων.

 

Επίσης, για τον χαρακτηρισμό του εισοδήματος που προκύπτει από την ανέγερση μεμονωμένης πολυώροφης οικοδομής επί οικοπέδου ως εισοδήματος από εμπορική επιχείρηση, ουδόλως ενδιαφέρει ο τρόπος κατά τον οποίο ο ιδιοκτήτης απέκτησε το συγκεκριμένο ακίνητο και ειδικότερα εάν περιήλθε σε αυτόν από δωρεά, κληρονομιά ή αγορά, ο δε χαρακτηρισμός αυτός δεν αναιρείται ούτε εκ του γεγονότος ότι η ανέγερση δεν πραγματοποιήθηκε από τον ίδιο τον ιδιοκτήτη, αλλά με ανάθεση σε εργολάβο με το σύστημα της αντιπαροχής, ούτε εκ του γεγονότος ότι η ανέγερση της οικοδομής ή και η πώληση των διαμερισμάτων δεν έγιναν με τη συστηματική οργάνωση επιχειρήσεως αγοραπωλησίας ακινήτων, καθόσον, εμπορική επιχείρηση αποτελεί και η μεμονωμένη ή συμπτωματική πράξη, που αποβλέπει στην επίτευξη κέρδους.

 

Τέλος, η προϋπόθεση πωλήσεως μέσα σε δύο έτη από την απόκτηση του ακινήτου δεν έχει εφαρμογή στην προκείμενη περίπτωση, καθόσον αναφέρεται στην δεύτερη περίπτωση της παραγράφου 2 του άρθρου 28 και συγκεκριμένα στην πώληση εδαφικών εκτάσεων που βρίσκονται εκτός σχεδίου πόλεως και είναι ιδιαίτερα μεγάλης αξίας και όχι στην ανέγερση και μεταβίβαση οριζόντιων ιδιοκτησιών επί ιδιοκτήτου οικοπέδου, η οποία συνιστά μεμονωμένη πράξη αγοραπωλησίας ακινήτων και αποτελεί διαφορετική περίπτωση.

 

Αρ. πρωτ.: ΠΟΛ. 1047

 

Πηγή: http://www.fle.gr/fo...3-5322012-3-28-

 

Click here to view the είδηση

[BAS]

Μέχρι τώρα εδώ και σχεδόν 30 χρόνια , ίσχυε , ότι αν κτίσεις ένα οικόπεδο σου και πουλήσεις τα ακίνητα , τότε ασκείς εμπορική δραστηριότητα και φορολογείσαι σαν κατασκευαστής .

 

Αν αντίθετα κρατήσεις τα ακίνητα και τα νοικιάσεις η τα ιδιοχρησιμοποιήσεις , τότε θεωρείται ότι έκανες αξιοποίηση της περιουσίας σου . Αν πουλήσεις κάποια γιά να αποκτήσεις το αναγκαίο κεφάλαιο γιά να κτίσεις τότε πάλι δεν έχεις φόρο , εφ' όσον κρατήσεις τα υπόλοιπα .

 

Η διαφορά της νέας απόφασης , είναι ότι ακόμα και αν το δώσεις αντιπαροχή και πουλήσεις τα ακίνητα αμέσως , τότε πάλι κάνεις εμπόριο και πρέπει να πληρώσεις φόρο .

 

Αρα ο τίτλος είναι λανθασμένος , αφού δεν μιλά γιά ανοικοδόμηση , αλλά γιά πώληση και εμπόριο .

 

Ιάσονα , άμα ήσουν δημοσιογράφος , με τέτοιο πιασάρικο τίτλο , ο αρχισυντάκτης σου θα ήταν ευτυχισμένος .

[Faethon11]

Δηλαδή αν εγώ αγοράσω ένα διαμέρισμα και μετά από χρόνια το πουλήσω, τα χρήματα που θα πάρω θα θεωρηθούν εισόδημα....

Αν μετά με τα χρήματα αυτά αγοράσω ένα άλλο διαμέρισμα, το ποσό της αγοράς θα θεωρηθεί έξοδο;

[BAS]

Δεν με διάβασες καλά .

Είπα

Αν αντίθετα κρατήσεις τα ακίνητα και τα νοικιάσεις η τα ιδιοχρησιμοποιήσεις , τότε θεωρείται ότι έκανες αξιοποίηση της περιουσίας σου

 

Αρα αν το πουλήσεις μετά από χρόνια , κάτι από τα δύο θα έχεις κάνει , οπότε δεν μπαίνει θέμα φόρου .

 

Ολο αυτό το θέμα ξεκίνησε γιατί πολλοί κατασκευαστές , έκαναν κοινοπραξίες , αγόραζαν οικόπεδο σαν ιδιώτες το έχτιζαν και πούλαγαν τα διαμερίσματα και μετά διέλυαν την κοινοπραξία , η το αντίστροφο και έτσι γλύτωναν τον φόρο εισοδήματος .

Ετσι μπήκε ο έλεγχος , πόσο γρήγορα τα πούλησαν και τι ποσοστό από αυτά .

[Faethon11]

Επίσης, για τον χαρακτηρισμό του εισοδήματος που προκύπτει από την ανέγερση μεμονωμένης πολυώροφης οικοδομής επί οικοπέδου ως εισοδήματος από εμπορική επιχείρηση, ουδόλως ενδιαφέρει ο τρόπος κατά τον οποίο ο ιδιοκτήτης απέκτησε το συγκεκριμένο ακίνητο και ειδικότερα εάν περιήλθε σε αυτόν από δωρεά, κληρονομιά ή αγορά, ο δε χαρακτηρισμός αυτός δεν αναιρείται ούτε εκ του γεγονότος ότι η ανέγερση δεν πραγματοποιήθηκε από τον ίδιο τον ιδιοκτήτη, αλλά με ανάθεση σε εργολάβο με το σύστημα της αντιπαροχής, ούτε εκ του γεγονότος ότι η ανέγερση της οικοδομής ή και η πώληση των διαμερισμάτων δεν έγιναν με τη συστηματική οργάνωση επιχειρήσεως αγοραπωλησίας ακινήτων, καθόσον, εμπορική επιχείρηση αποτελεί και η μεμονωμένη ή συμπτωματική πράξη, που αποβλέπει στην επίτευξη κέρδους.

 

BAS απλά γράφαμε μαζί πριν.

Αλλά δες το παραπάνω.

Έτσι λοιπόν, σύμφωνα με τα παραπάνω, αγόρασα ένα διαμέρισμα το 2010 όχι για ιδιοκατοίκηση αλλά για εκμετάλλευση. Το 2013 το πουλάω 150.000€ και αγοράζω ένα άλλο 160.000€.

Σύμφωνα με τα τονισμένα, τα 150.000€ θα θεωρηθούν εισόδημα αφού έχω άλλη διαμέρισμα για κατοικία και έτσι είναι πράξη που αποβλέπει στην επίτευξη κέρδους.

Και ρωτάω εγώ, τα 160.000€ θα θεωρηθούν έξοδο;

Edited Μάρτιος 14 , 2013 by Faethon11

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

Ό,τι και να κάνεις, οι "μάγκες" θα στα πάρουν από παντού!!!!!

Με 5-6 αγοραπωλησίες σου θα σου έχουν πάρει ένα "ακίνητο" σε φόρους......

[Faethon11]

Και θα με φορολογήσουν για 150.000€ έσοδο και θα πληρώσω φόρο για την νέα αγορά..... Αυτά είναι μυαλά.... Όχι παίζουμε...

 

Και η αποφ.532/2012 για να έχουμε όλο το πακέτο....

Όπου λέει περισσότερα για το τι είναι κέρδος.

 

«Άρθρο 28

Έννοια και απόκτηση του εισοδήματος

1. Εισόδημα από εμπορικές επιχειρήσεις είναι το κέρδος που αποκτάται από ατομική ή εταιρική επιχείρηση εμπορική, βιομηχανική ή βιοτεχνική ή από την άσκηση οποιουδήποτε κερδοσκοπικού επαγγέλματος το οποίο δεν υπάγεται στα ελευθέρια επαγγέλματα που αναφέρονται στο αρθ. 48.

2. Επιχείρηση αποτελεί και μεμονωμένη ή συμπτωματική πράξη που αποβλέπει στην επίτευξη κέρδους, καθώς και η πώληση μέσα σε δύο (2) χρόνια από την απόκτηση εξ επαχθούς αιτίας εδαφικών εκτάσεων που βρίσκονται εκτός σχεδίου πόλεως και έχουν μεγάλη αξία.

3. Θεωρείται ως εισόδημα από εμπορικές επιχειρήσεις:

α. Το κέρδος από την άσκηση επιχείρησης αγοραπωλησίας ακινήτων γενικά, εκτός από τις επιχειρήσεις που αναφέρονται στο αρθ. 34, των οποίων το καθαρό κέρδος εξευρίσκεται με ειδικό τρόπο.

Ως κέρδος θεωρείται η επιπλέον διαφορά μεταξύ της αξίας του ακινήτου το οποίο πουλήθηκε και της αξίας αυτού κατά το χρόνο της αγοράς. Ως αξία πώλησης λαμβάνεται αυτή που προσδιορίζεται σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 41 του Ν. 1249/1982 (ΦΕΚ43/Α'). Αν όμως το τίμημα που αναφέρεται στα οικεία πωλητήρια συμβόλαια είναι μεγαλύτερο από την πιο πάνω αξία, ως ακαθάριστο έσοδο λαμβάνεται το αναφερόμενο σε αυτά τα συμβόλαια τίμημα.............................................................................».

 

Άρα σύμφωνα με το παραπάνω δεν θα θεωρηθεί ως έσοδο....

Edited Μάρτιος 14 , 2013 by Faethon11

[dimitris GM]

σε δευτερη αναγνωση....

 

αναδρομικη φορολόγηση της αντιπαροχης

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

Για εξήγησέ το περισσότερο αυτό.....

[Faethon11]

Με την λογική πως στην αντιπαροχή δεν υπάρχει αξία αγοράς ώστε να βρεθεί το κέρδος. Άρα κέρδος θα είναι όλο το ποσό της πώλησης.....