Οικοδομησιμότητα οικοπέδου

[spiroskap]

Καλησπέρα και καλή χρονιά σε όλους.

Θα χρειαστώ την συνδρομή σας για ένα θέμα με το οποίο έχω έρθει αντιμέτωπος κατά τη σύνταξη τοπογραφικού διαγραμματος.

Σας παραθέτω τα δεδομένα της περίπτωσης και επισυνάπτω και ενδεικτικό σχέδιο για καλύτερη κατανόηση.

Γεωτεμάχιο εντός σχεδίου πόλης Πειραιά με εμβαδό:

1968: Στον ιστορικό τίτλο 120,40 τ.μ., 1997: στον τελευταίο τίτλο 102 τ.μ. (με νεότερη καταμέτρηση) ,2022: με την δική μου αποτύπωση 93* τ.μ.

Αρτιότητα περιοχής κατά παρέκκλιση: Εμβαδό 100 τ.μ., Πρόσωπο: 6 μ.

Το θέμα ξεκινάει τη στιγμή όπου στο οικόπεδο 2 πραγματοποιείται κατεδάφιση ασκεπούς κτίσματος με το οποίο το κτίριο του δικού μου οικοπέδου είχε μεσοτοιχία. Ως αποτέλεσμα γκρεμίστηκε όλος ο τοίχος του κτιρίου μου στην πλευρά Α-Δ. Υπολογίζοντας το ενδιάμεσο σημείο της μεσοτοιχίας, από το ίχνος της σε όμορο κτίσμα, το οικόπεδο έχει πλέον εμβαδό 95 τ.μ. (magenda χρώμα) άρα το γεωτεμάχιο είναι μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο.

Ερώτημα 1: Ως προς το θέμα της αρτιότητας, αν επικαλεστώ την θεωρητική μεσοτοιχία (Ν. 490/48) στις πλευρές ΑΔ,ΔΓ τότε μπορώ να φτάσω τα 100.64 τ.μ. (95+18,8*0,3) και να είμαι άρτιος. Ωστόσο, μπορεί να θεμελιωθεί  όταν έχει κατεδαφιστεί το όμορο κτίσμα?

Ερώτημα 2: Στην περίπτωση όπου δεν είναι δυνατή η παραπάνω περίπτωση μπορώ να χρησιμοποιήσω το άρθρο 25 του 1983 (με τις τροποποιήσεις του)? Μήπως η αλλαγή του εμβαδού στους τίτλους μου δημιουργεί πρόβλημα? (Σημειώνεται ότι μπορεί να εγγραφεί ορθογώνιο κτίσμα 50 τ.μ., έχει πρόσωπο 5 μ. σε κοινόχρηστο και τα όμορα είναι άρτια και οικοδομήσιμα)

Ευχαριστώ πολύ για το χρόνο σας.

 

Σχέδιο.pdf

 

[tetris]

1. Νομίζω πως μπορεί, με χρήση φωτοερμηνείας και συναίνεση (επί του διαγράμματος) του όμορου

2. Για να εφαρμόσεις το άρθρο 25, θα πρέπει να αποδειχθεί ότι το οικόπεδο, με το συγκεκριμένο σχήμα κι εμβαδόν, προϋπήρχε της ημερομηνίας ισχύος του Ν 651/77

[Pavlos33]

@spiroskap Kαλησπέρα και καλή χρονιά. Θα συμφωνήσω με το συνάδελφο @tetris και να προσθέσω ότι η έννοια μεσοτοιχία υπήρχε (και περιγράφεται αναλυτικά) στον ΓΟΚ 29 (το επισυνάπτω στην περίπτωση που δεν έχεις το ΦΕΚ) . Θέλω να πω με αυτό ότι η "μεσοτοιχία" δηλαδή ο τοίχος κτίσματος να ανήκει εξ ημισείας σε δυο οικόπεδα (ήταν σύστημα δόμησης κατά το μακρινό παρελθόν) θα πρέπει και να αποδειχθεί. Πέραν τούτου όμως η χρήση της θεωρητικής μεσοτοιχίας δεν σχετίζεται με την πρότερη ύπαρξη μεσοτοιχίας. Είναι καθαρά θεωρητική-προς βοήθεια των οικοπέδων-τα οποία χάνουν την αρτιότητα για ελάχιστο πρόσωπο ή εμβαδόν, ώστε να μην καταστούν μη άρτια. (άρθρο 3 ΝΔ 690/48 παρ. 1:

1. Η εκ των κειμένων διατάξεων επιβαλλομένη προσκύρωσις οικοπέδων στερουμένων του ελαχίστου εμβαδού αποκλείεται εάν το εμβαδόν του οικοπέδου, συνυπολογιζομένου εις τούτο και του εμβαδού του υπό των υπαρχόντων ή δυναμένων ν' ανεγερθούν κατά τας σχετικάς διατάξεις επί των ορίων του οικοπέδου μεσοτοίχων καταλαμβανομένου ή δυναμένου να καταληφθή εδάφους των ομόρων οικοπέδων, ανταποκρίνεται εις το απαιτούμενον εν εκάστη περιπτώσει ελάχιστον εμβαδόν, εφ' όσον το τελευταίον τούτο μετά τον συνυπολογισμόν δεν είναι έλασσον των 30 τετραγωνικών μέτρων.

Κατά την εφαρμογήν της παρούσης ο κατά τα άνω συνυπολογισμός του εμβαδού εδάφους των ομόρων οικοπέδων εν ουδεμία περιπτώσει συνεπάγεται την αφαίρεσιν ή προσκύρωσιν του εδάφους τούτου. Τ' ανωτέρω εφαρμόζονται κατ' αναλογίαν και ως προς το ελάχιστον πρόσωπον ή το ελάχιστον βάθος, εφ' όσον αποκλείεται συνεπεία υπάρξεως οικοδομών ή δια τακτοποιήσεως απόκτησις τούτων. Πάντως δια την εφαρμογήν των ανωτέρω το πάχος του μεσοτοίχου υπολογίζεται εν πάση περιπτώσει εις 0,60 μέτρα.

Βλέπε και την πιο πρόσφατη απόφαση ΣτΕ 1442/15 όπου αναφέρεται ότι αν δεν είναι δυνατόν να γίνει τακτοποίηση του οικοπέδου ως προς το πρόσωπο, μπορεί αυτό να καταστεί άρτιο και οικοδομήσιμο με το συνυπολογισμό θεωρητικών μεσοτοιχιών πάχους 0,60, (0,30 μ. ένθεν και ένθεν του οικοπέδου)

ΓΟΚ 29 ΦΕΚ 155Α 22.4.29.pdf

Edited Ιανουάριος 2 , 2023 by Pavlos33

[spiroskap]

Καλημέρα,

Άρα καταλαβαίνω ότι η μόνη λύση είναι η θεωρητική μεσοτοιχία και ότι θα πρέπει στο τοπογραφικό διάγραμμα να υπάρχει πεδίο όπου οι όμοροι συναινούν.

Σας ευχαριστώ πολύ!

[Pavlos33]

Η επίκληση της "θεωρητικής" μεσοτοιχίας δεν προσδίδει εδαφικό δικαίωμα όπως αναφέρεται και παραπάνω ("...Κατά την εφαρμογήν της παρούσης ο κατά τα άνω συνυπολογισμός του εμβαδού εδάφους των ομόρων οικοπέδων εν ουδεμία περιπτώσει συνεπάγεται την αφαίρεσιν ή προσκύρωσιν του εδάφους τούτου.).

Επομένως, δεν υπάρχει υποχρέωση συναίνεσης όμορων. Αυτή θα υπήρχε, εάν τεθεί ζήτημα υφιστάμενης μεσοτοιχίας που προϋπήρχε και κατεδαφίστηκε.

 

 

[getsakna]

Οικόπεδο εντός ρ.σ έχει 200τμ στον τίλο και στην πράξη 199,00τμ. Μπορώ να βγάλω άδεια ή χάνει την αρτιότητα? Υπερισχύει ο τίτλος ή το τοπογραφικό το νέο? Δεν θέλω να μου πείτε για ευεργετήματα μεσοτοιχιών κλπ. Θέλω να μάθω ποιό κατισχύει σε τέτοιες περιπτώσεις.

Ευχαριστώ

[ntanos]

Εάν η ελάχιστη αρτιότητα κατά παρέκκλιση είναι 200 τ.μ., εννοείται πως για την έκδοση άδειας δόμησης λαμβάνεται υπόψιν η νεότερη καταμέτρηση στο διάγραμμα αδείας, δηλαδή τα 199τ.μ. οπότε πας:

- Είτε με διάταγμα μεσότοιχων (λογικά σε καλύπτει με τόσο μικρή διαφορά από τα 200τ.μ.

- Είτε με άρθρο 25 του Ν.1337/83 όπως έχει τροποποιηθεί και ισχύει, αν τηρούνται οι προϋποθέσεις του.

[Aenor]

Συνάδερφοι καλησπέρα,

εχω περίπτωση προσθήκης κατ΄ επέκταση στο μπλε οικόπεδο, εντός σχεδίου, άρτιο & οικοδομήσιμο κατά παρέκκλιση κλπ με σύσταση καθέτου.

Το όμορο (με πράσινο) δεν είναι άρτιο & οικοδομήσιμο, πιθανότατα ούτε με χρήση του άρθρου 25. Θα πρέπει να γίνει κάποια διαδικασία σε σχέση με το γειτονικό? Το ότι το δικό μου οικόπεδο έχει ήδη κτίσματα παίζει ρόλο?

Ευχαριστώ!

 

Κανείς άποψη για το παραπάνω?

[penekar]

Καλημέρα!Σε οικόπεδο εντός εγκεκριμένου σχεδίου του 1974 χωρίς πράξη εφαρμογής όμως δεν προβλέπεται αρτιότητα κατά παρέκκλιση από τους όρους δόμησης του σχεδίου.Σε αυτή τη περίπτωση έχει εφαρμογή του άρθρο 25 του Ν.1337/1983 σε οικόπεδο που δεν είναι κατά τον κατα κανόνα άρτιο όπως προυποθέτουν οι όροι δόμησης του οικισμού?Η εφόσον δεν έχει αρτιότητα κατα κανόνα και υπερισχύουν οι ειδικοί όροι δόμησης της γενικότητας του άρθρου 25 το ξεχνάω?

[Pavlos33]

Καλημέρα. Ασυνήθιστο να μην υπάρχει παρέκκλιση. Μήπως αναφέρεται κάπου λεκτικά σε παραπομπή προηγούμενου ΦΕΚ; 

Στην Πολεοδομία ρώτησες για να επαληθεύσεις ότι όντως δεν υπάρχει παρέκκλιση;