Οικοδομησιμότητα οικοπέδου

[DIMITRIS80]

BAS είναι σωστή σαν κίνηση αυτό που λες, για να αποκτήσεις μια εικόνα από που μπορεί να χανεται το τμήμα του οικοπέδου σου.

Ως προς τις διαστάσεις του δικού σου και των όμορων πως είσαι, μήπως προκύπτει αντίστοιχο πλεόνασμα σε κάποιον όμορο και δεν χρειαστεί να επεκταθείς σε όλο το Ο.Τ.

Επίσης, ορόσημα του συνεταιρισμού υπάρχουν πουθενά?

(Αν επιτρέπεται, για ποια περιοχή πρόκεται?)

[BAS]

Κοντά σου είναι . Το θέμα είναι ότι είναι τα τελευταία οικόπεδα και δεν περιβάλλονται από άλλα , μόνο από δρόμους και σε μία πλευρά έχει οικόπεδο .

 

Το πρόβλημα μου είναι τι γίνεται αν έχουμε μικρότερα οικόπεδα από την αρχή που ήταν συνεταιρισμός και η ένταξη στο σχέδιο συνέχισε το λάθος .

 

Τι γίνεται σε αυτήν την περίπτωση ? 

 

Ευθύνη έχει το κράτος μέσω της ένταξης μη αρτίων οικοπέδων που τα θεώρησε άρτια .

[DIMITRIS80]

Σαν έσχατη λύση υπάρχει το αρ.25/ 1337-83 ως προς την οικοδόμηση.

Εάν τώρα εξ αρχής υπήρχαν μικρότερα οικόπεδα, κακώς θεσπίστηκαν οι συγκεκριμένοι όροι δόμησης.

Δες εάν μπορείς μήπως οι όμοροι με πρόσωπο στον δρόμο αυτό έχουν πλεόνασμα αυτό που λείπει από σένα, ώστε εάν χρειαστεί να προχωρήσεις σε μία έρευνα των τίτλων τους ώστε να δεις εάν είναι στα όρια τους.

[BAS]

Ολα τα οικόπεδα πρέπει να είναι στο στρέμμα . 

 

Το άρθρο 25 μου επιτρέπει την δόμηση τελικά και με τι όρους δόμησης , αφού έχει θέμα ΣτΕ ? 

[DIMITRIS80]

Άρθρο 25

Οικοδόμηση σε μη άρτια οικόπεδα

1. Οικόπεδα εντός εγκεκριμένων σχεδίων πόλεων, που δεν καλύπτουν όλες τις προϋποθέσεις αρτιότητας κατά τον κανόνα ή την παρέκκλιση της περιοχής και που έχουν δημιουργηθεί πριν από την ισχύ του Ν 651/1977 "περί καταργήσεως του ν.δ/τος 349/1974 κ.λπ.", μπορεί κατ' εξαίρεση να οικοδομηθούν εφόσον:

α. Έχουν μια πλευρά τους τουλάχιστον 5 μ. σε, κοινόχρηστο χώρο.

β. Μέσα σε αυτά, βάσει του ισχύοντος Σ.Δ. τη ς περιοχής και μετά την αφαίρεση των υποχρεωτικά ακάλυπτων χώρων, εγγράφεται κτίριο εμβαδού τουλάχιστον 50 τ.μ. και ελάχιστης πλευράς 5 μ..

Αν δύο ή περισσότερα γεωπονικά οικόπεδα της παραγράφου αυτής συνενωθούν, το οικόπεδο που θα προκύψει από τη συνένωση εμπίπτει στις διατάξεις της παραγράφου αυτής. Το ίδιο ισχύει και για τα οικόπεδα που καθίστανται μη άρτια λόγω ρυμοτομίας, ανεξάρτητα από το χρόνο ρυμοτόμησής τους. "Τα οικόπεδα της παραγράφου αυτής, για τα οποία οφείλεται εισφορά σε γη, όταν απομειώνονται μετά την αφαίρεση αυτής σύμφωνα με την πράξη εφαρμογής, εξακολουθούν να εμπίπτουν στις διατάξεις του νόμου αυτού εφόσον το εναπομένον οικόπεδο πληροί τις προϋποθέσεις των εδαφίων α΄ και β".^[73]

2. α. Ο συντελεστής δόμησης των οικοπέδων της παραγράφου 1 καθορίζεται με βάση το εμβαδόν της κατά παρέκκλιση αρτιότητας οικοπέδων ή του κανόνα όπου δεν ορίζεται παρέκκλιση, ως εξής:

- Για οικόπεδα που υπολείπονται της παραπάνω αρτιότητας σε ποσοστό μέχρι 20%, ο συντελεστής δόμησης μειώνεται κατά 10%.

- Για οικόπεδα που υπολείπονται μέχρι 40%, ο συντελεστής δόμησης μειώνεται κατά 20%.

- Για οικόπεδα που υπολείπονται άνω του 40%, o συντελεστής δόμησης μειώνεται κατά 30%.

β. Η οικοδομική άδεια στα οικόπεδα της παραγράφου 1 χορηγείται μόνο ύστερα από έγκριση της αρμόδιας Επιτροπής Πολεοδομικού και Αρχιτεκτονικού Ελέγχου, που μπορεί να επιβάλλει περιορισμούς στον αριθμό των ορόφων ή στον όγκο και γενικά στη διαμόρφωση του κτιρίου σε περίπτωση που βλάπτεται εμφανώς το περιβάλλον.

γ. Η δόμηση στα παραπάνω οικόπεδα γίνεται κατά τα λοιπά σύμφωνα με τους όρους και περιορισμούς δόμησης που ισχύουν στην περιοχή.^[74]

 

Το άρθρο 25 αντικαταστάθηκε από την την παρ. 1 του άρθρου 27 του Ν 2742/1999 (ΦΕΚ Α/207/1999). Είχε τροποποιηθεί με την την παρ. 8 του άρθρου 5 του Ν 2052/1992 (ΦΕΚ Α/94/1992).

 

 

Κατά περίπτωση είχαν ανακληθεί άδειες εξ' όσων γνωρίζω και αυτό πριν τροποποιηθεί το αρ. 25. Εάν κάποιος συνάδελφος, έχει άμεση εμπειρία, θα μας πει ελπίζω.

[BAS]

Με τον ΝΟΚ έχει αλλάξει 

Αρθρο 8 . Δεν ξέρω αν με αφορά .

 

4.     Οικόπεδα που βρίσκονται μέσα σε εγκεκριμένο σχέδιο και έχουν παραχωρηθεί από το κράτος έως τη δημοσίευση του παρόντος νόμου, για οποιονδήποτε λόγο, με αποφάσεις ή παραχωρητήρια, θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα με όποιες διαστάσεις και εμβαδόν παραχωρήθηκαν ή με τις τυχόν μικρότερες ή μεγαλύτερες που έχουν στην πραγματικότητα, εφόσον η μεταβολή αυτή δεν οφείλεται σε μεταβιβάσεις.

Σε περίπτωση μείωσης των ανωτέρω οικοπέδων λόγω ρυμοτομίας, θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα, εφόσον έχουν τα ελάχιστα όρια αρτιότητας που προβλέπονται, κατά τον κανόνα ή κατά παρέκκλιση, από τις διατάξεις που ισχύουν για την περιοχή ή εκείνα που προβλέπονται από το άρθρο 25 του Ν.1337/1983, όπως εκάστοτε ισχύει.

Οικόπεδα που δημιουργούνται από κατάτμηση παραχωρηθέντος οικοπέδου, που έγινε ύστερα από έγκριση της αρμόδιας για την παραχώρηση αρχής, θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα εφόσον είναι άρτια, σύμφωνα με τις διατάξεις που ισχύουν για την περιοχή. Σε αντίθετη περίπτωση εφαρμόζονται οι διατάξεις του άρθρου 25 του Ν.1337/1983, όπως εκάστοτε ισχύει.

Διευκρινίζεται ότι η εν λόγω παράγραφος αναφέρεται σε οικόπεδα που έχουν παραχωρηθεί από το κράτος μέχρι τη δημοσίευση του Ν.1577/85.

 

 

Άρθρο 7 - Αρτιότητα και οικοδομησιμότητα

1.    Οικόπεδο που εντάσσεται σε σχέδιο πόλης μετά τη δημοσίευση του Ν.1577/1985, θεωρείται άρτιο και οικοδομήσιμο όταν :

α)  έχει τα ελάχιστα όρια εμβαδού και προσώπου, κατά τον κανόνα ή κατά παρέκκλιση, τα οποία καθορίζονται από τους όρους δόμησης της περιοχής,

β)   ή έχει τα ελάχιστα όρια εμβαδού και προσώπου που ισχύουν κατά τον κανόνα στην περιοχή ή εκείνα που αναφέρει το Ν.Δ.8/1973 αν αυτά είναι μεγαλύτερα και συγχρόνως εάν μπορεί να εγγράφεται στο οικοδομήσιμο τμήμα του, κάτοψη κτιρίου με ελάχιστη επιφάνεια 50 τμ. και ελάχιστη πλευρά 5 μ., με την επιφύλαξη των διατάξεων του άρθρου 25 του Ν.1337/1983, όπως εκάστοτε ισχύει.

2.  Οικόπεδο που έχει δημιουργηθεί πριν από τη δημοσίευση του Ν.1577/1985 και έχει τα ελάχιστα όρια εμβαδού και προσώπου, κατά τον κανόνα ή κατά παρέκκλιση, που ισχύουν στην περιοχή, θεωρείται άρτιο και οικοδομήσιμο.

3.  Οικόπεδα που έχουν πρόσωπα σε δύο ή περισσότερους κοινόχρηστους χώρους, για τους οποίους ισχύουν διαφορετικές ελάχιστες απαιτήσεις αρτιότητας, θεωρούνται άρτια αν διαθέτουν τις μικρότερες, εκτός αν προβλέπεται διαφορετική ρύθμιση από ειδικές διατάξεις.

4.   Γωνιακά άρτια και οικοδομήσιμα οικόπεδα, που έχασαν την αρτιότητά τους ως προς το εμβαδόν τους λόγω εγκεκριμένης απότμησης, θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα.

5.   Άρτια και οικοδομήσιμα οικόπεδα δεν επιτρέπεται να χάνουν την ιδιότητα αυτή με την τακτοποίηση σε καμία περίπτωση.

6.   α) Στα ήδη εγκεκριμένα ρυμοτομικά σχέδια και σε εκείνα που εγκρίνονται σύμφωνα με τις διατάξεις του Ν.Δ. της 17.7.1923 περί σχεδίων πόλεων, κωμών και συνοικισμών του κράτους και οικοδομής αυτών κατά την τακτοποίηση, εκτός από τα ελάχιστα όρια προσώπου και εμβαδού κατά τον κανόνα ή κατά παρέκκλιση, στο οικοδομήσιμο τμήμα του οικοπέδου πρέπει να εγγράφεται κάτοψη κτιρίου με ελάχιστη επιφάνεια πενήντα (50.00) τμ. και ελάχιστη πλευρά πέντε (5.00) μ.

β) Οικόπεδο που δεν έχει τις παραπάνω προϋποθέσεις τακτοποιείται με τα γειτονικά σύμφωνα με τις διατάξεις του Ν.Δ. της 17.7.1923 και του Ν.Δ.690/1948(Α΄133). Δεν απαιτείται η εγγραφή κάτοψης κτιρίου ελάχιστης επιφάνειας 50,00 τμ. και ελάχιστης πλευράς 5,00 μ. όταν το οικόπεδο έχει δημιουργηθεί πριν από την ισχύ του Ν.1577/1985 και έχουν καθοριστεί μικρότερα όρια αρτιότητας στην περιοχή.

[DIMITRIS80]

Στα παραπάνω, αναφέρονται ως παραχωρούμενα οικόπεδα τα οποία έχουν παραχωρηθεί από το κράτος (π.χ. αποκατάσταση προσφύγων υπουργείου πρόνοιας, διανομές υπουργείου γεωργίας ). Στην περίπτωση σου έχει κάτι τέτοιο η απλά διανομή από οικοδομικό συνεταιρισμό? Σε τέτοια περίπτωση δεν υπάρχει κάποια τέτοια ευνοική αντιμετώπιση.

Το αρ. 25 ισχύει όπως αναφέρεται παραπάνω, απλά έχει μείωση σ.δ. και αυτό σίγουρα δεν θα αρέσει στον ιδιοκτήτη.

[spek48]

Χαιρετε συναδελφοι

ερωτηση που αφορα τον 3212/03 αρθρο 10 "ρυθμισεις για τη δομηση σε γηπεδα εκτος σχεδιου"

1) στο "1 α ελαχιστο εμβαδον 4 στρ και προσωπο σε κοινοχρηστο δρομμο τουλαχιστον 25 μ." τα 25 μετρα πρεπει να ειναι εννιαια η μπορει να ειναι πχ 10 και15 (και μιια ιδιοκτησια να παρεμβαλει μεταξυ τους ας πουμε οπως στη περιπτωση μου);

2) στο 2, "9 σε γηπεδα που βρισκονται κορυφογραμμες (υδατοκριτες) το ανωτατο υψομετρο των κτισματων απαγορευεται να υπερβαινει την κορυφογραμμη" τι ειναι η κορυφογραμμη και που ειναι ο ορισμος; ο ορος υδατοκριτης τι θα πει εαν εχω ενα λοφο 2,5 μετρων στο οικοπεδο μου ειναι αυτος κορυφογρααμμη και ανωτατο οριο της κατασκευης μου;

3) το 5 "για γηπεδα με εμβαδον πολλαπλασιο του αρτιου για τα οποια συντρεχουν οι προυποθεσεις κατατμησης, η μεγιστη επιτρεπομενη επιφανεια κτιριουι σουται με το αθροισμα του εμβαδου των κτιριων που θα επιτρεποταν να ανεγερθουνμετα την κατατμηση, μειωμενη κατα 15% και υπο τις προυποθεσεις μπλα μπλα" ποιες ειναι οι προυποθεσεις κατατμησης; δεν ειναι η αρτιοτητα; ημερομηνια διμιουργιας οικοπεδου εννοει; και το ιδιο με το ερωτημα 1 εαν εχω π.χ. 16,5 στρ. επι κοινοχρηστου δρομμου 102 μετρων (82 + 20 με μια μικρη ιδιοκτησια μεταξυ τους (δυο ελαιοδεντρα)) χανω την μια αρτιοτητα η οχι; εαν ναι υπολογιζω 3 αρτιοτητες (200+200+280)-15%=578μ^2;

 

Ευχαριστω για το χρονο σας

[spek48]

οπως τα εχει εδω: http://www.elinyae.gr/el/lib_file_upload/308a_03.1122636891257.pdf

αρθρο 10 σελ 5240

[pseirak]

Επειδή αντιμετωπίζω ίδια περίπτωση...

Δηλαδή σε μεγάλα γήπεδα , π.χ. 20 στρέμματα και βάλε, αν ΜΠΟΡΟΥΝ να κατατμηθούν , πχ σε 4 κομμάτια των 5 στρεμμάτων, άρτια και οικοδομήσιμα, μπορώ αντι για 400τμ μέγιστο να χτίσω

 

85% * 4 * (200 τμ + 0,02 * 1000τμ) = 85%*4*220τμ = 748 τμ ή πάλι έχω ταβάνι 400τμ.?