Οικοδομησιμότητα οικοπέδου

[Pavlos33]

Από μια έρευνα που έκανα στη νομοθεσία δεν είδα το συγκεκριμένο άρθρο να έχει καταργηθεί. Με το άρθρο 10 παρ. 5 ν. 3212/2003 εισήχθη αυτή η διάταξη στο άρθρο 6 (περίπτωση β της παρ. 1)  του ΦΕΚ 270/Δ/85.:

"Για γήπεδα με εμβαδόν πολλαπλάσιο του αρτίου, για τα οποία συντρέχουν οι προϋποθέσεις κατάτμησης, η μέγιστη επιτρεπόμενη επιφάνεια κτιρίου ισούται με το άθροισμα του εμβαδού των κτιρίων που θα επιτρεπόταν να ανεγερθούν σε κάθε γήπεδο μετά την κατάτμηση, μειωμένη κατά 15 % και υπό τις προυποθέσεις ότι: 

α) θα ανεγερθεί μια οικοδομή και 

β) το γήπεδο θα παραμείνει ενιαίο. 

Μεταβιβάσεις κατά παράβαση των προϋποθέσεων αυτών είναι αυτοδικαίως άκυρες". 

 

και η εγκ. 5/2004 της ΔΟΚΚ για το ν. 3212.

Εγκ-4490/29-1-04   Εγκ-5/04

 

Διευκρινίσεις σχετικά με την εφαρμογή των διατάξεων, του Ν-3212/03 

"Αδεια δόμησης, και άλλες διατάξεις θεμάτων αρμοδιότητας Υπουργείου ΠΕΧΩΔΕ" 

ΦΕΚ-308/A/31-12-03

(Ρυθμίσεις για την επιβολή προστίμων και τον έλεγχο σε αυθαίρετα κτίσματα ή κατασκευές,

Ρυθμίσεις για τη δόμηση σε γήπεδα εκτός σχεδίου κλπ)

 

(...)

- παρ.5: στο Αρθ-6   παρ.1β προστίθεται ρύθμιση με την οποία δίδεται η δυνατότητα ανέγερσης κατοικίας σε γήπεδα που έχουν εμβαδόν πολλαπλάσιο του αρτίου, για τα οποία συντρέχουν οι προϋποθέσεις κατάτμησης, με μέγιστη επιφάνεια το άθροισμα του εμβαδού των κτιρίων που θα επιτρεπόταν να ανεγερθούν σε κάθε γήπεδο μετά την κατάτμηση, μειωμένη κατά 15%, και υπό τις προϋποθέσεις ότι θα ανεγερθεί μία οικοδομή και το γήπεδο θα παραμείνει ενιαίο. Μεταβιβάσεις κατά παράβαση των προϋποθέσεων που τίθενται, είναι αυτοδίκαια άκυρες. 

 

Στο παράδειγμα που αναφέρεις σωστά τα υπολογίζεις με την προυπόθεση πάντοτε να γίνεται κατάτμηση.

Τηρώ μια επιφύλαξη μήπως ο επιτρεπόμενος Σ.Δ θα είναι 4χ200χ0.85=680 τμ. δηλαδή αυτός που προκύπτει από άρτια των 4.000 τ.μ και μόνο.

Ταβάνι δεν υπάρχει και δεν έχει νόημα να υπάρχει, διότι μιλάμε για ειδική διάταξη ή οποία έχει να κάνει με τον περιορισμό του κατακερματισμού και οικοπεδοποίησης των εκτός σχεδίου περιοχών κατά το σύνηθες σκεπτικό των τελευταίων νόμων για την εκτός σχεδίου δόμηση.

Edited Ιούνιος 26 , 2014 by Pavlos33

[dimitris GM]

παυλε

σωστα  δεν εχει τροποποιηθει...

κωδικοποιημενο το αρθρο 6
Αρθρ.6.-1. Προκειμένου για την ανέγερση κατοικιών εφαρμόζονται και οι
ακόλουθοι ειδικοί όροι και περιορισμοί δόμησης επιπλέον των όσων
αναφέρονται στο άρθρ.1 του παρόντος.
α) Στα γήπεδα επιτρέπεται η ανέγερση περισσοτέρων της μιας οικοδομών
μετά από γνώμη της Επιτροπής Ενασκήσεως Αρχιτεκτονικού Ελέγχου.
β) Η μεγίστη επιτρεπομένη επιφάνεια του κτιρίου ως και η συνολική
επιφάνεια των ορόφων δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει:
Για γήπεδα εμβαδού μέχρι 4.000 τ.μ. τα 200 τ.μ.
Για γήπεδα εμβαδού μεγαλύτερου των 4.000 τ.μ. μέχρι και 8.000 τ.μ.
για μεν τα πρώτα 4.000 τ.μ. τα 200 τ.μ. για δε τα λοιπά ίση με το
γινόμενο του υπολοίπου εμβαδού του γηπέδου επί τον συντελεστή δομήσεως
0,02.
επιφ.οικοδ.=200 τ.μ.+ (εμβ. γηπέδου - 4.000) Χ 0,02.
Για γήπεδα εμβαδού μεγαλυτέρου των 8.000 τ.μ. και άνω, για μεν τα πρώτα
8.000 τ.μ. τα 280 τ.μ. για δε τα λοιπά ίση με το γινόμενο του υπολοίπου
εμβαδού του γηπέδου επί τον συντελεστή δόμησης 0,01 μη δυναμένη εν
πάσει περιπτώσει να υπερβεί τα 400 τ.μ.
επιφ.οικοδ.=280 τ.μ. + (εμβ. γηπέδου - 8.000) Χ 0,01.

«Για γήπεδα με εμβαδόν πολλαπλάσιο του αρτίου, για τα οποία συντρέχουν οι
προϋποθέσεις κατάτμησης, η μέγιστη επιτρεπόμενη επιφάνεια κτιρίου ισούται με
το άθροισμα του εμβαδού των κτιρίων που θα επιτρεπόταν να ανεγερθούν σε κάθε
γήπεδο μετά την κατάτμηση, μειωμένη κατά 15% και υπό τις προϋποθέσεις ότι: α)
θα ανεγερθεί μια οικοδομή και β) το γήπεδο θα παραμείνει ενιαίο. Μεταβιβάσεις
κατά παράβαση των προϋποθέσεων αυτών είναι αυτοδικαίως άκυρες."

*** Το άνω εντός " " εδάφιο προστέθηκε με την παρ.5 άρθρ.10
Ν.3212/2003,ΦΕΚ Α 308/31.12.2003.


γ)Ο μέγιστος αριθμός ορόφων των κτιρίων ορίζεται σε 2.
δ)Το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος της οικοδομής μετρούμενο από το φυσικό
ή το κατά την παρ. 10 του άρθρ.1 του παρόντος Π.Δ/τος διαμορφωμένο
έδαφος και από κάθε όψη, ορίζεται σε 4 μέτρα για μονόροφη οικοδομή ή
μονόροφο τμήμα αυτής και σε 7,50 μ. για διώροφη οικοδομή ή διώροφο
τμήμα αυτής.
Σε περίπτωση κατασκευής κεκλιμένης στέγης το ύψος αυτό προσαυξάνεται
κατά 1,20 μ.
Σε καμία περίπτωση η οικοδομή δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει τα ύψη
αυτά πλήν της περίπτωσης κατασκευής στηθαίου τυχόν φωταγωγού ύψους 0,30
μ. και καπνοδόχου.
*** ΠΡΟΣΟΧΗ: Με το άρθρο 22 παρ.1 Ν.4258/2014,ΦΕΚ Α 94/14.4.2014,ορίζεται ότι:
"1.1. Η περίπτωση α της παρ. 1 του άρθρου 6 του π.δ. 24/31.5.1985 (Δ 270 ) τροποποιείται ως
εξής:
«α) Επιτρέπεται η διάσπαση του ενιαίου κτιρίου μετά τη σύμφωνη γνώμη του Συμβουλίου
Αρχιτεκτονικής και με τις εξής προϋποθέσεις: αα) Τα επί μέρους, μετά τη διάσπαση, κτίρια σε κάθε
περίπτωση αποτελούν ένα ενιαίο αρχιτεκτονικό σύνολο, ββ) Στην περίπτωση που προβλέπεται
ενιαίο κτίριο το οποίο αποτελεί σύνθεση περισσοτέρων όγκων, η σύνδεση αυτών επιβάλλεται να
έχει πλάτος κατ ελάχιστον 1,20 μ. και προσμετράται τουλάχιστον σε έναν από τους συντελεστές
δόμησης ή κάλυψης ή και σε περίπτωση που προβλέπονται περισσότερα ανεξάρτητα κτίρια αυτά
δεν δύναται να είναι περισσότερα από τρία και δεν δύνανται να απέχουν, ανά δύο, απόσταση
μεγαλύτερη του 2Δ, όπως το Δ ορίζεται στο άρθρο 3 του ν. 4067/2012. Με απόφαση του
Υπουργού Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής και κάθε άλλου συναρμόδιου
Υπουργού δύναται να καθορίζεται κάθε αναγκαία λεπτομέρεια για την εφαρμογή της παρούσας,
καθώς και περιπτώσεις τυχόν εξαιρέσεων όταν αυτές επιβάλλονται από εγκρίσεις άλλων φορέων ή
υπηρεσιών σύμφωνα με ειδικότερες διατάξεις.»"


2.Στα κατά παρέκκλιση άρτια γήπεδα της παρ.2 του άρθρ.1 επιτρέπεται η
ανέγερση κατοικιών σύμφωνα με τους κάτωθι όρους δομήσεως,
επιφυλασσομένων των διατάξεων της παρ.3 του άρθρ.1 καθώς και της παρ.β
της παρ.5 του άρθρ.1.
α)Σε γήπεδα επιφανείας τουλάχιστον 2.000 μ2 επιτρέπεται η ανέγερση
κατοικιών με ελάχιστες αποστάσεις από τα όρια του γηπέδου 5 μέτρα. Κατά
τα λοιπά εφαρμόζονται οι όροι δόμησης της προηγουμένης παραγράφου.
β)Σε γήπεδα επιφανείας τουλάχιστον 1200μ2 και μέχρι 2.000 μ2 η
μεγίστη επιτρεπομένη επιφάνεια του κτιρίου καθώς και η συνολική
επιφάνεια των ορόφων δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει την προκύπτουσα
σύμφωνα με τη σχέση:
Ε - 1200
Επιφάνεια οικοδομής = 150 + ---------- μ2
16
όπου Ε είναι η επιφάνεια του γηπέδου. Οι ελάχιστες αποστάσεις του
κτίσματος από τα όρια του γηπέδου στην περίπτωση αυτή είναι 5,00 μ.

γ)Σε γήπεδα επιφανείας τουλάχιστον 750 μ2 και μέχρι 1200 μ2 η μεγίστη
επιτρεπόμενη επιφάνεια του κτιρίου καθώς και η συνολική επιφάνεια των
ορόφων δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει την προκύπτουσα σύμφωνα με τη
σχέση:
Ε - 750
Επιφάνεια οικοδομής = 100 + --------- μ2
9
όπου Ε είναι η επιφάνεια του γηπέδου.
Οι ελάχιστες αποστάσεις του κτίσματος από τα όρια του γηπέδου στην
περίπτωση αυτή είναι 2,50 μέτρα.

3.Σε περίπτωση ανέγερσης οικοδομών μικτής χρήσης (κατοικία και
καταστήματα) η μεγίστη επιτρεπόμενη κάλυψη του γηπέδου δεν δύναται να
υπερβεί την οριζόμενη κατά περίπτωση από το παρόν άρθρο.

4.Στα καλλιεργούμενα αγροκτήματα, κατόπιν βεβαιώσεως ως προς τούτο
της Υπηρεσίας Γεωργίας της οικείας Νομαρχίας, εκτός της κατοικίας η
οποία ανεγείρεται σύμφωνα με τους όρους δόμησης της παρ. 1 του παρόντος
άρθρου είναι δυνατή η κατασκευή μιας αποθήκης εμβαδού 50 τετραγωνικά
μέτρα, μεγίστου ύψους 4,50 μέτρα και αποστάσεως από τα όρια του γηπέδου
10 μέτρα, εφόσον η αποθήκη κρίνεται απαραίτητη από την αρμόδια
Διεύθυνση Γεωργίας της οικείας Νομαρχίας για την αποθήκευση αγροτικών
γενικώς προϊόντων και εφοδίων.

***ΠΑΡΑΤΗΡΗΣΗ:Βλέπε το άρθρο 167 του κωδικοποιητικού διατάγματος από
14.7.99 ΦΕΚ Δ 580/27.7.99.

 

υγ

αυτο που θα επιτρεπονταν να χτισθει  μετα την κατατμηση..

 

αυτο ειναι το "ταβανι"
 

Edited Ιούνιος 27 , 2014 by dimitris GM

[pseirak]

Και γώ αυτό είχα καταλάβει , αλλά με "τρόμαξε" συνάδελφος που θεωρεί πως σε κάθε περίπτωση δε μπορούμε να ξεπεράσουμε τα 400τμ. 

Αντε όμως να πείσεις την πολεοδομία, αν έχει αντίθετη άποψη

[Pavlos33]

εντάξει ο συνάδελφος μπορεί να μην είχε διαβάσει το νόμο . Αυτό δε λέει κάτι από μόνο του.

Πάντως, και προσωπικά δεν έχει τύχει να το εφαρμόσω, αλλά και σε συζητήσεις, δεν έχω ακούσει κάποιον συνάδελφο να το έχει εφαρμόσει.

Συζήτησε το με την Υ.ΔΟΜ πριν βάλεις φάκελο άδειας δόμησης.

[dimitris GM]

- και ενω  ολοι ζητουμε την εφαρμογη της καθετης στα εκτος σχεδιου....για καλυτερους ορους διαβιωσης...

- και ενω, σε περιπτωση κατατμησης, μπορει να χτισει  και περισσοτερα τμ και περισσοτερες οικοδομες

- και ενω η διασπαση του ογκου των κατοικιων που επιτραπηκε   με την τροποποιηση του αρθρου 6,

"δεν φαινεται" να  προβλεψε και  να  περιλαμβανει  και την περιπτωση της εφαρμογης της περιπτωσης  αυτης...

 

 

Βέβαια,

εξαρταται απο το τι "σχεδια" εχει ο ιδιοκτητης  για το ακινητο του.. ...και τι σκεφτεται να κανει....

 

[πριν 10-20 μερες ξαναασχοληθηκαμε με  το  θεμα  αυτο...]

 

αρα,

οπως ειπε και ο παυλος

συζητησε το με την ΥΔΟΜ

 

 

[και με τον πελατη σου...συμπληρωνω...]

 

 

-και,  επισης,  δεν το εχω ακουσει να το εφηρμοσε καποιος...

[DIMITRIS80]

Καλησπέρα σε όλους!

Τα δεδομένα είναι τα εξής:

Δ/γμα ρυμοτομίας : 1961

Οροι δόμησης: κανόνας 500 τ.μ. / παρέκκλιση προ 1961: 200 τ.μ.

Κατάτμηση από την οποία δημιουργήθηκε το οικόπεδο μας: 1972

Προβληματική μεν καθώς δημιουργεί 3 οικόπεδα, ένα το δικό μας άρτιο και οικοδομήσιμο 501 τ.μ., ένα δεύτερο 501 τ.μ. αλλά τυφλό άρα μή αρτιο και ένα τρίτο, μικρότερο από 500 τ.μ. οπότε μη άρτιο και αυτό.

Δεν είναι αυτοδίκαια άκυρη δε, καθώς έγινε μεταξύ 1968 και 1977.

Σήμερα το οικόπεδο μετρήθηκε και προέκυψε 493 τ.μ. δηλαδή μικρότερο από τον κανόνα αλλά χωρίς την δυνατότητα να υπαχθεί στην παρέκκλιση.

Ισχύει στην περίπτωση μας το αρ. 25 ή υπάρχει πρόβλημα λόγω της προβληματικής κατάτμησης?

Ευχαριστω εκ των προτέρων!

[dimitris GM]

1972....δλδ πριν το 1977

αρα

 

δεν εχεις "υπαιτια κατατμηση"....

 

δες τα ΠΜ

 

τις καλησπερες μου

Edited Οκτώβριος 2 , 2014 by dimitris GM

[DIMITRIS80]

Καλησπέρα Δημήτρη.

Είδα όσα μου έστειλες και ευχαριστώ.

Εγώ το σκεφτομαι ως εξής: Ναί μεν έγινε η κατάτμηση με λάθος τρόπο, αλλά από την στιγμή που το προκύπτον από αυτή οικόπεδο μου, δεν είχε πρόβλημα (ήταν άρτιο την δεδομένη στιγμή), δεν ασχολούμαι με το τι κάνουν τα άλλα 2 μη άρτια οικόπεδα που προέκυψαν (τα οποία όντως μπορεί να έχουν πρόβλημα ως προς την αξιοποίηση τους) καθώς η κατάτμηση όπως και να έγινε, δεν είναι αυτοδίκαια άκυρη καθώς συντελέστηκε μεταξύ 1968 -1977.
 Αρα το δικό μου οικόπεδο καλώς έχει, και από την στιγμή που προϋπάρχει του 1977 και έχει το απαιτούμενο πρόσωπο και λοιπές προϋποθέσεις, μπορεί να υπαχθεί στο άρθ ,25 όπως τροποποίηθηκε και ισχύει.

Εκεί έχω καταλήξει, γνώμες?

[ΘΕΟΧΑΡΗΣ]

τα δύο άλλα τι θα γίνουν ?

πως θα δώσεις αρτιότητα και οικοδομησσιμότητα με πρόβλημα στα όμορα?

[SIRADRAB]

τα δύο άλλα τι θα γίνουν ?

πως θα δώσεις αρτιότητα και οικοδομησσιμότητα με πρόβλημα στα όμορα?

Φιλοσοφικος ο προβληματισμος, αλλα δεν αντεχω. Θεωρεις οτι ειναι σωστο ιδιωτης μηχανικος να εχει την δυνατοτητα να ´´δινεί´ ´η να μην ´´δινεί´ αρτιοτητες και οικοδομησιμοτητες για οικοπεδα η γηπεδα?

Στην περιπτωση που δυναται ο μηχανικος να δινει αυτη την βεβαιωση επι του τοπογραφικου διαγραμματος τοτε γιατι να υπαρχει η διαδικασια της ιδιας βεβαιωσης απο τις ΥΔΟΜ?

Οπως ειπα στην αρχη το ερωτημα ειναι φιλοσοφικο, αλλα οι συνεπειες αυτης της ¨δυνατοτητας¨ του ναι ´η οχι ´αρτιο και οικοδομησιμο, για ιδιωτη μηχανικο, ειναι αβαστακτες.

Σε παρακαλουθω χρονια σε αυτα που γραφεις και θα σε παρακαλουσα να εκθεσεις την αποψη σου αν εχεις χρονο σε αυτον τον προβληματισμ´ο μου.