Τα νέα κόλπα του ΝΟΚ : Πατάρια και Σοφίτες.

[b_arch]

On 14/9/2021 at 9:46 ΠΜ, Vasili said:

Γεια σας,

Ο ΝΟΚ με τις τελευταίες τροποποιήσεις του ν4759/20 (ΦΕΚ 245Α/2020) και ν4819/21 (ΦΕΚ 129Α/2021) έχει σημαντικές αλλαγές στα πατάρια και σοφίτες.

Διαβάζω πως:

Πατάρια:

• Το 25% του εμβαδού εσωτερικού εξώστη δεν προσμετρά στη δόμηση (άρθρο 11, παρ 6.ιδ)
• Το εμβαδό είναι είναι ποσοστό επί της συνολικής δόμησης του κτιρίου "ίσο του 25% της δόμησης του κτιρίου" (άρθρο 11, παρ 6.ιδ)
• Επιτρέπεται να υπάρχει και κελιστός χώρος επί του παταριού, που δεν προσμετρά στη δόμηση αρκεί να υπάρχει μη κλειστός χώρος τουλάχιστον 1 μ προς την ανοιχτή πλευρά "Το πατάρι δύναται [...] να φέρει κλειστούς χώρους σε οποιοδήποτε σημείο της επιφάνειάς του και σε απόσταση ενός (1) τουλάχιστον μέτρου από τα ανοικτά όρια, οι οποίοι δεν προσμετρώνται στον συντελεστή δόμησης. " (άρθρο 2, παρ 28)

Σοφίτες:

• Το 50% του εμβαδού τους δεν προσμετρά στη δόμηση (άρθρο 11, παρ 6.ιε)
• Το ποσοστό 50% είναι με βάση το εμβαδόν του υποκείμενου ορόφου. "Ως υποκείμενος όροφος νοείται η συνολική επιφάνεια της κάτοψης συμπεριλαμβανομένων των τοίχων που την ορίζουν." (άρθρο 11, παρ 6.ιε)
• Δύναται το δάπεδό τους να είναι κάτω από τη στάθμη έδρασης της στέγης και να συνεχίσει να θεωρείται σοφίτα: "Σοφίτα είναι ανοιχτός ή κλειστός προσβάσιμος χώρος που βρίσκεται κάτω από την επικλινή στέγη του κτιρίου και δύναται το δάπεδό της να βρίσκεται σε χαμηλότερο ύψος από το σημείο έδρασης της στέγης" (άρθρο 2, παρ 81)

Με βάση τα παραπάνω θα ήθελα τη γνώμη σας.

1. Μπορούν αυτά τα άρθρα να έχουν εφαρμογή σε σχεδιασμό δωματίων ξενοδοχείου?
2. Συγκεκριμένα μπορούν να ενταχθούν πατάρια ή σοφίτες εντός των υπνοδωματίων ξενοδοχείου που να υπόκεινται σε αυτές τις ευνοικές διατάξεις?
3. Θεωρώ σωστά πως το 25% που αναφέρεται στα πατάρια θα υπολογιστεί βάσει της συνολικής δόμησης του κτιρίου (ισόγειος+πρώτος) και θα μπορεί να διανεμηθεί στα δωμάτια; Δηλαδή αν η συνολική δόμηση είναι 500 τμ, το 25 % που έχουμε δικαίωμα είναι 125 τμ παταριών. Μπορούμε να κάνουμε διάφορα πατάρια στον α' όροφο εντός των δωματίων ώστε το συνολικό τους εμβαδόν να είναι μικρότερο ή ίσο του 125 ? Καταλαβαίνω καλά από τον ορισμό πως ΔΕΝ εξαρτάται το εμβαδόν του κάθε δωματίου με το εμβαδόν του συγκεκριμένου δωματίου, αλλά με τη συνολική δόμηση του κτιρίου?
4. Σχετικά με τις σοφίτες μπορούμε να θεωρήσουμε πως ο "υποκείμενος όροφος" είναι ο συνολικός α' όροφος στον οποίο υπάρχουν τα δωμάτια και να δημιουργηθούν πολλές μικρές σοφίτες σε κάθε δωμάτιο ώστε το συνολικό τους εμβαδόν να είναι <= του 50% του υποκείμενου ορόφου? Με άλλα λόγια στο σχεδιασμό των σοφιτών στα δωμάτια δεν λαμβάνουμε υπόψιν το δωμάτιο, αλλά το συνολικό εμβαδόν όλου του υποκείμενου ορόφου (α' ορόφου πχ).
5. Ειδικά για τις σοφίτες αναγνωρίζω πως πλέον με το νέο ορισμό το δάπεδό τους μπορεί να είναι χαμηλότερο της έδρασης της στέγης και να αποτελεί επισήμως σοφίτα.
6. Τέλος υπάρχουν κάποιες άλλες ευνοικές διατάξεις για την μη προσμέτρηση στη δόμηση χώρων για ξενοδοχεία; Γνωρίζω πως ο πρώτος υπόγειος όροφος μπορεί να έχει κάποιες κύριες χρήσεις και δεν προσμετρά στη δόμηση. (άρθρο 11, παρ 6.ια & ιβ)

 

Σας ευχαριστώ πολύ.

Έχω μια περίπτωση παρόμoια (δηλ δωμάτιο ξενοδοχείου  με σοφίτα ή πατάρι σε εκτός σχεδίου)  και έχω ακριβώς τους ίδιους προβληματισμούς, χωρίς να έχω καταλήξει σε κάποιο συμπέρασμα.

Στη περίπτωση δωματίου με σοφίτα ( ενός χώρου που δεν πληροί ούτε τις προϋποθέσεις  χώρου βοηθητικής χρήσης λόγο ελευθέρου ύψους )  δε μπορούν να τοποθετηθούν κλίνες  παρά μονό κάποια βοηθητική χρήση η οποία για ένα δωμάτιο ξενοδοχείου θα ήταν μόνο το wc. 

Ο προβληματισμός μου είναι εαν αφήσουμε ελεύθερη τη σοφίτα δε ξέρω κατά πόσο είναι ορθό ο χρηστής του δωματίου να έχει πρόσβαση σε έναν χώρο σοφίτας που δεν πληροί ούτε τις προϋποθέσεις  χώρου βοηθητικής.

Στη περίπτωση δωμάτιο με πατάρι  Όπως τροποποιήθηκε με την Παρ.1 Άρθρο 122 ΝΟΜΟΣ 4819/2021 με ισχύ την 23/7/2021 “Σε περίπτωση κτιρίου με στέγη, αν το πατάρι βρίσκεται κάτω από τη στέγη δύναται να αποτελεί ενιαίο σύνολο με   τον χώρο κάτω από την στέγη. Σε αυτήν την περίπτωση, για τον υπολογισμό του ελεύθερου ύψους ο παραπάνω χώρος αντιμετωπίζεται ενιαία, υπό την προϋπόθεση ότι πληροί τους όρους μέσου ελεύθερου ύψους των χώρων κύριας ή βοηθητικής χρήσης.” Πιστεύω ότι είναι βέλτιστη λύση για δωμάτιο ξενοδοχείου διότι κατά το ελάχιστο θα είναι βοηθητικός χώρος. Το ερώτημα είναι εάν έχουμε το μέσο ελεύθερο ύψος κύριου χώρου εάν μπορούμε να τοποθετήσουμε κλίνες.

[Vasili]

Η τελευταία τροποποίηση αναφέρει πως το δάπεδο της σοφίτας μπορεί να είναι και ΚΑΤΩ από το επίπεδο έδρασης της στέγης και να παραμένει σοφίτα. Αυτό γράφεται κατηγορηματικά : "Σοφίτα είναι ανοιχτός ή κλειστός προσβάσιμος χώρος που βρίσκεται κάτω από την επικλινή στέγη του κτιρίου και δύναται το δάπεδό της να βρίσκεται σε χαμηλότερο ύψος από το σημείο έδρασης της στέγης. Η σοφίτα αποτελεί ενιαίο σύνολο με το χώρο κάτω από την στέγη και ο παραπάνω χώρος αντιμετωπίζεται ενιαία για τον υπολογισμό του ελεύθερου ύψους. Η σοφίτα, δύναται να έχει πρόσβαση σε δώμα ή και δώμα ορόφου του κτιρίου ή και ανοικτό εξώστη ή και κλειστό εξώστη. Δεν θεωρείται όροφος και δεν μπορεί να αποτελεί ανεξάρτητη ιδιοκτησία. Επιτρέπεται η πρόσβαση στον χώρο της σοφίτας από κεντρικό κλιμακοστάσιο αυτοτελούς ανεξάρτητης ιδιοκτησίας. Δύναται, η επέκταση του δαπέδου της προσμετρώντας την επιφάνεια πλέον του 50% στον σ.δ. Δεν υφίσταται ελάχιστος ή μέγιστος περιορισμός ως προς το ύψος της σοφίτας." (άρθρο 2, παρ 81)

Επομένως εξέτασε αν μπορείς να καθορίσεις τη στάθμη του δαπέδου της σοφίτας που να σου δίνει ύψη τα οποία να μπορούν να χρησιμοποιηθούν και προσέχοντας κάτω από το δάπεδό της να εχεις ύψος 2.50 μ. Επίσης καλό θα είναι να κάνεις μια τομή και να μιλήσεις με την την ΥΔΟΜ στην οποία θα εκδοθεί η άδεια δόμησης συγκεκριμένα.

Πιστεύω πως οι τροποποιήσεις αποσαφηνίζουν πάρα πολλά ζητήματα.

Για το συγκεκριμένο ζήτημα μίλησα με την ΥΔΟΜ Αιγίου, στην οποία υπάγεται το ξενοδοχείο, και μου απάντησαν πως μπορούν να εφαρμοστούν αυτά τα άρθρα στην περίπτωση ξενοδοχείου. (εφόσον δεν απαγορεύεται, επιτρέπεται).

[nik]

Με τα πατάρια τελικά επειδή δεν έχω καταλάβει κάτι. 

Οροφος 100μ2. 

Πατάρι καθαρή επιφάνεια 70μ2 και περιλαμβάνει και την σκάλα μέσα στο περίγραμμα του ή είναι 70μ2 + σκάλα ? Γιατί αυτό το "Στον υπολογισμό του ποσοστού του εσωτερικού εξώστη προσμετράται η κλίμακα ανόδου, που συνδέει τον εσωτερικό εξώστη με το χώρο της υποκείμενης επιφάνειας" δεν το καταλαβαίνω.

Επίσης μία άλλη απορία. Πλέον με τα πατάρια ευνοεί να γίνονται μαιζονέτα στον τελευταίο όροφο με πατάρι. Εκεί έχουμε π.χ. 100μ2 τελευταίο όροφο + 70μ2 καθαρό πατάρι. Οι εξωτερικοί τοίχοι του παταριού δεν μετράνε δόμηση όμως "εμπορικά" - αυτό που θα πουληθεί δηλαδή - υπάρχει και μεικτό εμβαδόν του παταριού με τους τοίχους που μπορεί να είναι π.χ. 75μ2.  Αυτό το γράφουμε κάπου για εμπορικούς λόγους ή το αφήνουμε μόνο το καθαρό να τελειώνουμε μην το μπλέκουμε τελείως ? 

Edited Δεκέμβριος 30 , 2021 by nik

[aneida]

Καλησπέρα,

 

έχω κατοικία 30τ.μ. και θέλω να κατασκευάσω πατάρι 10τ.μ. Η στέγη είναι μονοκλινής και στο σημείο που θα γίνει το πατάρι το ύψος είναι καθαρό 4,70 πίσω και 4,20 στο ανοιχτό σημείο. Μπορώ να έχω 2,40 καθαρό ύψος του κάτω χώρου κατοικίας και στο πατάρι μεταβλητό ύψος 2,20 πίσω και 1,60 στην ανοιχτή πλευρά;

 

Ευχαριστώ.

[nik]

Μα τι χώροι θα είναι αυτοί με 2,20 και 1,60 ? Κύριοι χώροι δεν θα μπορούν να είναι. Να χτίσεις τοίχο λογικά δεν έχεις το 1,00μ από άκρη λόγω μικρής επιφάνειας. Άρα τι νόημα έχει αυτό το πατάρι ? 

[jbosdas]

On 30/12/2021 at 5:05 ΜΜ, nik said:

Πατάρι καθαρή επιφάνεια 70μ2 και περιλαμβάνει και την σκάλα μέσα στο περίγραμμα του ή είναι 70μ2 + σκάλα ?

1. Πατάρι καθαρή επιφάνεια 70μ2 και περιλαμβάνει και την σκάλα μέσα στο περίγραμμα του.

Και φυσικά μην ξεχάσεις τον υπολογισμό του μέγιστου επιτρεπόμενου εμβαδού (ΕπιτρΔομηση*25%). Μπορεί να σου βγαίνει πχ65τμ...

On 30/12/2021 at 5:05 ΜΜ, nik said:

Αυτό το γράφουμε κάπου για εμπορικούς λόγους ή το αφήνουμε μόνο το καθαρό να τελειώνουμε μην το μπλέκουμε τελείως ? 

Για εμπορικούς σκοπούς βαζουν ακόμα και την θερμομόνωση που δεν προσμετράται στην Κ, Δ και επιπλέον στρογγυλοποιούν προς τα πάνω...  μην ασχολείσαι, εκτός αν είσαι κατασκευαστής. Αυτό που θα δηλώνεις στο Ε9, συμβόλαια κλπ θα πρέπει να μετρησεις. Και εκεί μιλάμε για το καθαρό.

 

On 5/1/2022 at 4:08 ΜΜ, aneida said:

έχω κατοικία 30τ.μ. και θέλω να κατασκευάσω πατάρι 10τ.μ. Η στέγη είναι μονοκλινής και στο σημείο που θα γίνει το πατάρι το ύψος είναι καθαρό 4,70 πίσω και 4,20 στο ανοιχτό σημείο. Μπορώ να έχω 2,40 καθαρό ύψος του κάτω χώρου κατοικίας και στο πατάρι μεταβλητό ύψος 2,20 πίσω και 1,60 στην ανοιχτή πλευρά;

Χώροι κύριας χρήσης ελάχιστο 2,50μ (ΝΟΚ αρθ2).

Βοηθητικής χρήσης 2,20μ (κτιριοδομικός).

Ο ανοικτός χώρος του εσωτερικού εξώστη έχει ελάχιστο ύψος ανάλογα με τη χρήση του... (T.O. Αποφ-63234/12)

Αρα δεν μπορεί να είναι πατάρι. Πρέπει να αυξήσεις το ύψος.

Επιπλέον 10εκ μεικτό πάχος δαπέδου παταριού θα πρέπει να το δεις και στατικά... 

[ChristinaK]

Σωστά,όπως τα λέει ο συνάδελφος @jbosdas ,και συμπληρώνω ότι από τα συνολικά ύψη που μας δίνεις προκύπτει ότι δεν επαρκούν για ανοικτό πατάρι ,μόνο για το κλειστό αποθηκευτικό με ελεύθερο ύψος έως 1,80μ. της παρ.37.

[nik]

35 λεπτά πριν, jbosdas said:

1. Πατάρι καθαρή επιφάνεια 70μ2 και περιλαμβάνει και την σκάλα μέσα στο περίγραμμα του.

Όλη η παρανόηση έτσι πολύπλοκα όπως τα έχουν γράψει στον ΝΟΚ είναι η ερμηνεία της παρ 28 του άρθρου 2.

"Στον υπολογισμό του ποσοστού του εσωτερικού εξώστη προσμετράται η κλίμακα ανόδου, που συνδέει τον εσωτερικό εξώστη με το χώρο της υποκείμενης επιφάνειας (δεν προσμετράται η κλίμακα του κοινόχρηστου κλιμακοστασίου ή του κεντρικού κλιμακοστασίου αυτοτελούς ανεξάρτητης ιδιοκτησίας)."

Γιατί μετά στο άρθρο 11 γράφει:

"......Στον υπολογισμό των παραπάνω ποσοστών των εσωτερικών εξωστών δεν προσμετράται η κλίμακα ανόδου και οι διάδρομοι προς αυτούς."

Έχουμε δύο ερμηνείες :

α) Πιο πιθανή - δυσμενέστερη, η σκάλα είναι μέρος του 70%. Άρα έχουμε 70% μόνο.

β) Λιγότερη πιθανή - ευμενέστερη, το 70% είναι επί του υποκείμενου χώρου που περιλαμβάνει και την σκάλα του παταριού. Άρα έχουμε 70% + σκάλα.

Στο σχήμα της ΥΔΟΜ Θέρμης λογικά λέει αυτό που λες και εσύ. Ουσιαστικά είναι αυτό που γράφει στο άρθρο 2, παρ 28. 

 

[jbosdas]

στο 11 μιλάει για την Δόμηση. για το 25%.  - Δεν προσμετράται η σκάλα.

στο 2 μιλάει για την μέγιστη επιφάνεια του παταριού σε σχέση με τον υποκείμενο όροφο.

το σχημα ειναι κατατοπιστικότατο

[nkeha]

Καλησπέρα

Από ότι καταλαβαίνω από τον ορισμό του εσωτερικού εξώστη (πατάρι), μπορώ να έχω κλειστό χώρο (όχι απαραίτητα βοηθητικό αν μου το επιτρέπει το ύψος ) σε αυτό αρκεί αυτοί (κλειστοί χώροι)  να βρίσκονται σε απόσταση 1 μ από το ανοικτό όριο του εξώστη . Σωστά ;