Παροχή εκτιμητικών υπηρεσιών - Μητρώο εκτιμήτων

[Didonis]

χμμ....Ποιός είναι ο ορισμός της "υγιούς λειτουργούσας αγοράς"?

 

 

.... Ο εξαναγκασμος της προσφορας και η υπαρξη ελευθερης ζητησης ειναι κατι που δεν μπορουμε να το ορισουμε σαφως. Ως εκ τουτου δεν μπορει να σταθει σε δικαστηριο τετοια επιχειρηματολογια κατα την αποψη μου.

 

 

...

 

Γιατί όλα αυτά να υπονομεύσουν την εγκυρότητα της δικής μου εκτίμησης ...

 

Να υποθέσω ότι έχεις βρεθεί σε λίγα ή ελάχιστα δικαστήρια για πλειστηριασμούς ή για προσδιορισμό αξίας ακινήτου.

 

Τα άπαντα μπορεί να ακούσεις από επιχειρηματολογία. Από τα πιο ορθά έως τα πιο κουφά και συχνά πυκνά ο δικαστής επειδή περιμένουν άλλες 30 υποθέσεις στο πινάκιο αφιερώνει λίγα λεπτά για να καταλάβει ….

Επίσης τα δικαστήρια δεν αποφασίζουν «εξαναγκασμό» προσφοράς. Αποφασίζουν αξία και ελαχίστη τιμή για πλειστηριασμό. Τις περισσότερες φορές το 50% της εκτιμηθείσας.

Αν οι πλειστηριασμοί αποβούν άκαρποι πολλές φορές προβαίνουν σε επαναπροσδιορισμό αξιών ή επαναπροσδιορισμό ελαχίστης τιμής.

 

Η εκτίμηση δεν έχει εγκυρότητα έχει εκτιμητική αξία. Εκτίμηση είναι όχι ο νόμος του Νεύτωνα ούτε είναι  1+1=2. Για αυτό και ονομάζεται εκτίμηση και όχι δεδομένο.

 

Όσο αφορά για τον ορισμό της «υγείας στην αγορά ακινήτων» είναι σωστά σε μεγάλο βαθμό αυτά που σου παραθέτει ο συνάδερφος imhotep. Αλλα υπαρχει κάτι πιο εύκολο ως ορισμός.

«Βαριά ασθένεια στην αγορά ακινήτων» ο ορισμός είναι η υφιστάμενη κατάσταση για τα ακίνητα στην Ελλάδα από το 2010 έως και σήμερα. Με βασικότερο παράγοντα την μείωση από τότε έως και τώρα περισσότερο από 80% σε αγοραπωλησίες. Αυτή είναι η παράμετρος που καμία μα καμία εκτίμηση σήμερα σαν σήμερα δεν μπορεί να έχει μια προσεγγιστική ορθότητα που να αποκλίνει ένα εύλογο 10-15% από την πραγματικότητα και το ξεπερνά κατά κανόνα.

 

Η τελική αποδεικτική πράξη μιας εκτίμησης αξίας ενός ακινήτου είναι η υλοποίηση την πράξης αγοραπωλησίας στο εύρος της εκτίμησης και όχι σε κάτι το άσχετο.

 

Με μηδενικές σχεδόν αγορές δεν  έχουμε δεδομένα και τέλος…

[msxoin]

Καλά υποθέτεις, έχω βρεθεί μία φορά σε δικαστήριο για την εκτίμηση ενός ακινήτου, όχι όμως ως εκτιμητής.

 

Παρ'όλα αυτά θα επιμείνω, και θα σου πώ ότι η μείωση των αγοραπωλησιών σε μία αγορά, είναι ένα αποτέλεσμα κάποιων συνιστωσών. (π.χ. υψηλή φορολογια στα ακίνητα κλπ). Εάν δεν αρθούν αυτές οι συνιστώσες, αυτό σημαίνει ότι θα φτάσουμε στο σημείο που δεν θαγίνεται καμία συναλλαγή? Όχι βέβαια. Η αγορά θα αυτορυθμιστεί, όπως θα αυτορρυθμιζόταν και η αγορά των πορτοκαλίων, με τις όποιες στρεβλώσεις υπάρχουν. Άρα μηδενικές αγορές δεν θα υπάρξουν ποτέ.

 

Όντως, όμως, ο χαμηλός αριθμός συναλλαγών δημιουργεί μεγαλύτερη αβεβαιότητα ως προς το αποτέλεσμα της εκτίμησης. Βεβαίως πρέπει εδώ να σου επισημάνω, αν και θα το γνωρίζεις ως πιο έμπειρος, ότι δεν είναι και τάχα τόσο δύσκολο να βρεις 3 συγκρίσιμα ακίνητα (όταν μιλάμε για οικιστικά ακίνητα) και με τις πρέπουσες προσθαφαιρέσεις να φτάσεις στο συγκρίσιμο μέγεθος. Παρ΄ολα αυτά ο συνάδελφος αναβάτης, πολύ σωστά είπε ότι οι εκτιμήσεις περιέχουν "ασφαλιστικές δικλείδες" που αναφέρονται ακριβώς στην τρέχουσα κατάσταση της αγορας.

Ποιά κατάσταση? Των μειωμένων αγοραπωλησιών φυσικά, κάτι το οποίο ξαναλέω είναι 1ον αποτέλεσμα συνιστωσών και 2ον φάση του δυναμικού χαρακτήρα της αγοράς ακινήτων (και όχι μόνο).

 

Συμπερασμα: Σε περιόδους μειωμένων αγοραπωλησιών, η έννοια της "εκτίμησης" βρίσκει περισσότερο νόημα ως προς τις πιθανές αποκλίσεις. Όμως σε καμία περίπτωση αυτό δεν αποτελεί λόγο "προσβολής" (?) της αξιοπιστίας κάθε εκτίμησης.

 

Ενδεικτικά ρωτω και τέλος: Σε περιόδους απίστευτης απόδοσης (π.χ. τα ενοίκια σε συγκεκριμένες περιοχές του Λος Άντζελες αυξήθηκαν κατά 15% μόνο μέσα στο 2015!!) της αγοράς ακινήτων, με την λογική σου, οι εκτιμήσεις αυτές μπορούν να προσβληθούν από κάποιο δικαστήριο?

[Didonis]

Μπορείς να επιμένεις όσο θέλεις φυσικά… δημοκρατία έχουμε. Απλά όλες σου οι επισημάνσεις που ακολούθησαν είχαν το ΘΑ ως συνιστώσα.

 

Επίσης διαβάζοντας αυτό που γράφεις «ότι  δεν είναι και τάχα τόσο δύσκολο να βρεις 3 συγκρίσιμα ακίνητα»… θα κάνω άλλη μια μαντεψια πέραν της εμπειρίας σου για τα δικαστήρια.

Αυτά τα συγκρίσιμα 3 ακίνητα που βρήκες για τις εκτιμήσεις σου τις βρήκες στο ιντερνέτ αγγελίες πώλησης. Σωστά?

Και με βάση αυτά έκανες και αναγωγές για να προσδιορίσεις τις δικές σου εκτιμήσεις?

Ή βρήκες 3 αγοραπωλησίες ΠΟΥ ΕΓΙΝΑΝ και συνέκρινες?

Επιβεβαίωσε μου πώς τι από τα δύο έκανες και θα σου πω μετά πόσο %  εγκυρότητα έχει η εκτίμηση που έκανες.

 

---

.... οι εκτιμήσεις αυτές μπορούν να προσβληθούν από κάποιο δικαστήριο?

Όλες οι εκτιμήσεις σε όλα τα δικαστήρια μπορούν να προσβληθούν.

Είναι όμως η λάθος ερώτηση που κάνεις που δεν παράγει χρήσιμο συμπέρασμα.

Edited Μάιος 10 , 2016 by Didonis

[ted78]

Πάντως, υπάρχουν και οι εφημερίδες. Ειδικά στην επαρχία, δίνουν αρκετή αξιοπιστία στη συλλογή πληροφορίας.

Μάλιστα, αν διατηρεί κανείς κι ένα καλό αρχείο, βοηθά πολύ στην τεκμηρίωση.

 

Στάλθηκε από το Lenovo A1000 μου χρησιμοποιώντας Tapatalk

[msxoin]

Επειδη ειμαι απο επαρχια, προσωπικα οσες εκτιμησεις οικιστικων ακινητων εχω κανει τις βασιζω σε στοιχεια αγοραπωλησιων που μου παρεχουν 2 μεσιτες που συνεργαζομαι.

Δεν απαντησες στην ερωτηση μου ομως.

[Didonis]

Είσαι τυχερός τότε που στην περιοχή σας δεν έχετε την γενική κρίση που έχει γενικότερα η ελληνική αγορά ειδικά η Αθήνα.

Δεν μπορεί να εξηγηθεί διαφορετικά ότι με δυο μεσίτες μονο έχεις επάρκεια πραγματικών δεδομένων  αγοραπωλησιών συγκρίσιμα με τα προς εκτίμηση.

Λύσε μου μια απορία για την περιοχή σου. Έχετε και νεόδμητα αρκετά ώστε να έχεις τιμές και νέων κατασκευών ή μονο παλαιότερα? (αν ναι είσαστε παράδεισος στην Ελλάδα). Μερικές ανάλογες καταστάσεις απ όσο ξέρω υπάρχουν σε Κρήτη και μερικά νησιά.

Αθήνα το 99% των συγκρίσιμων που υπάρχουν είναι προθέσεις τιμών πώλησης (δηλαδή κι αυτά εκτιμήσεις) και όχι πράξεις.

---

Νομίζω πως απάντησα με τον τρόπο μου στην ερώτηση σου. Αν κάτι δεν κατάλαβα, διευκρίνισε την ερώτηση σου παρακαλώ.

 

 

---

Ted, ισχύει κι αυτό που λες… το βασικό που άλλαξε στην Αθήνα κλπ είναι η σχεδόν πλήρη ανυπαρξία νέων οικοδομών. Οπότε όλες οι συγκρίσεις και τεκμηριώσεις αρχίζουν και πάσχουν και έχουν μεγάλο φάσμα προϋποθέσεων και υπό όρων καταστάσεων. Μεγαλύτερο από το συνηθισμένο οπότε μειώνεται και η προσεγγιστική αξία που υπαρχει ανάλογα.

[BAS]

Στην Αθήνα πωλήσεις νεόδμητων είναι ελάχιστες . Τόσο ελάχιστες που η αγορά πρακτικά είναι ανύπαρκτη . Οι μεσίτες δεν αποτελούν αξιόπιστη πηγή , πολύ πιό αξιόπιστη πηγή είναι οι συμβολαιογράφοι και οι δικηγόροι που ασχολούνται με ακίνητα . 

 

Οι εκτιμήσεις πρέπει πάντα να λαμβάνουν υπ΄ όψη και την τιμή αντικατάστασης , ιδιαίτερα σε νεόδμητα ακίνητα . 

 

Ακόμη πρέπει στο θέμα του ενοικίου να λάβουν υπ' όψη ότι το νομικό καθεστώς στην Ελλάδα υπερπροστατεύει τους ενοικιαστές , σε πλήρη αντίθεση με το εξωτερικό και αυτό διατηρεί τα ενοίκια πολύ χαμηλά . Οπότε το να συγκρίνω την απόδοση ενοικίου στην Ελλάδα σε σχέση με άλλες ανεπτυγμένες χώρες που η μη απόδοση ενοικίου , σημαίνει άμεση έξωση και άλλα αρνητικά για τον ενοικιαστή , ενώ εδώ μπορεί κάποιος να μένει για χρόνια τζάμπα , απλά περιμένοντας την έξωση και μετά πηγαίνοντας στο επόμενο θύμα , η σύγκριση αυτή λοιπόν είναι άτοπη .

[ted78]

Πάντα λαμβάνεται υπόψη η αξία του αποσβεσμένου κόστους αντικατάστασης, αλλά ξέρω περιπτώσεις, που έγιναν πωλήσεις και κάτω από αυτή*.

Προφανώς όλοι αντιλαμβανόμαστε ότι η αγορά ακινήτων δεν είναι υγιής, και είναι ένα θέμα κατά πόσο τέτοιες πληροφορίες εκποίησης, θα πρέπει ή όχι να τις συνυπολογίσεις και ως ποιον βαθμό.

 

*Αυτό είναι πολύ πρόσφατο, μεζονέτα κατασκευής 2010, δεν κατοικήθηκε ποτέ, με 170 τμ ΚΧ και 75 τμ υπόγειο ΒΧ, διαμορφωμένη αυλή με bbq, πλακοστρώσεις, παρτέρια κλπ πουλήθηκε 150.000 €. Το κατασκευαστικό κόστος ήταν σαφώς μεγαλύτερο.

Edited Μάιος 11 , 2016 by ted78

[BAS]

Οι μεζονέτες χτυπιούνται τώρα από τα τεκμήρια που στρεβλώνουν ακόμα περισσότερο την αγορά ακινήτων .

Αρκεί να σκεφτείς ότι το τεκμήριο για αυτή την κατοικία είναι 17160 αν είναι μονοκατοικία ή 14300 αν είναι σε συγκρότημα .

 

Σκέψου ότι ένα διαμέρισμα 120 τμ σε πολυκατοικία άνετα συγκρίσιμο σε χώρους με την μεζονέτα και με 40 τμ αποθήκη και πάρκινγκ υπόγειο , έχει τεκμήριο 7400 , τουλάχιστον το μισό δηλαδή .  

 

Είναι όπως τα αμάξια , που βρίσκεις καγιέν φτηνότερο από μικρό αμάξι  κατηγορίας Β .

 

Για τα συνηθισμένα σπίτια όμως η τιμή αντικατάστασης , δηλαδή αξία γης και κατασκευαστικό κόστος , είναι μια ασφαλής μέθοδος . 

 

Αρκεί βέβαια ο εκτιμητής να ξέρει από αυτά 

[Didonis]

...Το κατασκευαστικό κόστος ήταν σαφώς μεγαλύτερο.

Ακριβώς αυτό το γεγονός είναι που ορίζει την βαθιά αρρώστια της αγοράς ακινήτων την τελευταία 5ετία.

Δηλαδή να είναι σύνηθες φαινόμενο να πωλούν ακίνητα (εμπορική αξία) σε τιμές μικρότερες της υλικής αξίας και συχνά μικρότερες της κατασκευαστικής.

Και παλιά υπήρχαν που και που φαινόμενα σαν αυτά. Ήταν όμως οι εξαιρέσεις. Αφορούσαν ειδικές περιπτώσεις και ειδικές συνθήκες που συχνά είχαν οικογενειακό ή προσωπικό χαρακτήρα ανάγκης κι όχι της αξίας του ακίνητου.

 

Σήμερα είναι τόσο συχνό το φαινόμενο το οποίο σε συνδυασμό με ελάχιστες τελικές πράξεις αγοράς (κι όχι μεταβιβάσεις γονέων γιαγιάδων κλπ) όπως και τις μηδενικές νέες κατασκευές για διαμερίσματα προς πώληση δημιουργούν ένα παραμορφωτικό πλαίσιο ιδιαίτερα σημαντικό. Οπότε και η όποια εκτίμηση έχει μικρό βαθμό αξιοπιστίας μέχρι να ομαλοποιηθούν καταστάσεις ή μέχρι να αποφασιστεί ότι αυτή η άρρωστη κατάσταση θα είναι η τελική κατάσταση οπότε εκτιμούμε με βάση αυτό ως δεδομένο.