Δημιουργία ανεξάρτητης κατοικίας (ΚΧ) στο υπόγειο κτιρίου κατοικιών με ΝΟΚ

[vournaz]

Έστω τετραώροφο κτίριο κατοικιών, με :

max Κάλυψη = 100τ.μ.

max Δόμηση = 400τμ

Υλοποιώ :

Κάλυψη = 100τμ

Κ/Χ Κλιμακοστάσιο 25τμ. ανά όροφο, άρα

εντός ΣΔ 75τ.μ., δηλαδή από ΝΟΚ έχω συνολικά "μπόνους" 4ορ.*25=100τ.μ. δόμησης

και δεν εξετάζουμε σοφίτες-πατάρια-υπόσκαφο

 

Από ΝΟΚ Αρ.5,παρ.ι :

Μπορώ προφανώς να κατασκευάσω Υπόγειο 100τμ, "προοριζόμενο για βοηθητικές χρήσεις", με οροφή στο +1,20 από έδαφος.

Διαβάζω :

"ο ΟΡΟΦΟΣ αυτός δύναται να εξυπηρετεί κύριες χρήσεις του κτιρίου, εφόσον όλος ή μέρος του αποτελεί λειτουργικό προσάρτημα αυτοτελούς κατοικίας ή κατοικιών και προσμετρηθεί το 50% της επιφάνειας του χώρου της ΚΧ στον ΣΔ. Στην περίπτωση αυτή ΔΕΝ ισχύουν οι απαιτήσεις περι φυσικού φωτισμού & αερισμού."

Λοιπόν...Έστω ότι (για οποιονδήποτε λόγο):

- ΔΕΝ εξετάζουμε λειτουργική σύνδεση με κατοικία (προσάρτημα) του ισογείου

- ΔΕΝ εξετάζουμε υπόσκαφο

Έχουμε :

1. Ο ορισμός του Υπογείου (Αρ.1, παρ.87) ΔΕΝ αποκλείει την Κύρια Χρήση, απλά αναφέρει τον περιορισμό του +1,20 της οροφής από έδαφος

2. Ο περιορισμός "προοριζόμενο για βοηθητικές χρήσεις" ή "δύναται να εξυπηρετεί κύριες χρήσεις του κτιρίου, εφόσον όλος ή μέρος του αποτελεί λειτουργικό προσάρτημα" είναι εξειδικεύσεις του γενικότερου θέματος του Αρ.6, που είναι Επιφάνειες που δεν προσμετρώνται στον ΣΔ.

3. Εγώ έχω ΥΠΟΛΟΙΠΟ ΣΔ = 100τμ

και καταλήγω οτι

ΜΠΟΡΩ να κατασκευάσω ανεξάρτητη κατοικία-κατοικίες 100τμ στον Υπόγειο όροφο,ΜΕΤΡΩΝΤΑΣ τες εντός ΣΔ,

με την επιφύλαξη οτι δεν απαλλάσομαι από την υποχρέωση φυσικού φωτισμού & αερισμού, που όμως θα ψάξω να λύσω πχ με cours anglaises.

Κάμω λαθος???

[pankrok]

αν ειναι ετσι οπως τα γραφεις οντως, μηπως περισσευουν και 50τμ?

αφου ζηταει το 50% να μετρηθει στον ΣΔ?

 

πρακτικα ομως ακομα και αν συμβαινει ετσι τι μπορεις να δημιουργησεις?

"μαιζονετα" ΙΣ/ΥΠ πχ χρησιμοποιοντας τα 50 τμ στο ισογειο (για να αποτελει λειτουργικο προσαρτημα)?

και θεσεις σταθμευσης ? ισογειες?  θα εχεις χρησιμοποιησει ηδη 75τμ απο το διαμερισμα και την εισοδο αρα αντε να βαλεις 2 αυτοκινητα στο υπολοιπο του ισογειου και μετα δεν βλεπω να περισσευει κατι για τα υπολοιπα (συμφωνα με την απαιτηση χρειαζεσαι 4 η 5 πλεον?)

απο εμπορικης αποψεως αν δεν υπαρχει καποιος που να θελει το συγκεκριμενο διαμερισμα ετσι , νομιζω οτι υποβιβαζεις την κατασκευη χωρις κλειστες θεσεις σταθμευσης η ακομα χειροτερα με αγορασμενες θεσεις σε αλλο οικοπεδο.

 

το bonus των κλιμακοστασιων νομιζω οτι ειναι εμπορικα εκμεταλευσιμο σε μεγαλυτερα οικοπεδα που ο περιορισμος στην καλυψη ειναι απο τον ΣΚ και οχι απο τα ορια και τα Δ/δ

 

εκτος βεβαια αν το οικοπεδο ειναι τετοιο (με μεγαλη κλιση) ωστε η μια πλευρα του υπογειου ειναι ισογεια και με θεα (οποτε το θεμα της εμπορικοτητας αλλαζει καπως) 

[vournaz]

Ίσως δεν έγινε σαφές...

ΔΕΝ θέλω/δεν μπορώ να "προσαρτήσω" το υπόγειο σε υπερκείμενο όροφο.

Ρωτάω αν με τα σημερινά δεδομένα μπορώ να κατασκευάσω

ανεξάρτητη-αυτόνομη κατοικία, εξ'ολοκλήρου στο Υπόγειο, εφόσον :

1. Έχω εσωτερικό ύψος χώρου το απαιτητό 2,65

2. Έχω οροφή (γενικώς) στο +1,20 από έδαφος

3. Εξασφαλίσω (τοπικώς) φωτισμό-αερισμό και πρόσβαση (με πρόταση διαμορφώσεων που προφανώς θέλει ψάξιμο)

4. Να ΜΗΝ ελαφρυνθώ στις προσμετρούμενες επιφάνειες εντός ΣΔ, αλλα να μετρήσω ΟΛΗ την κατοικία υπογείου εντός ΣΔ

με άλλα λόγια

Μπορώ αν εξασφαλίσω προϋποθέσεις Υπόγειας (+1,20 από εδ.) Κατοικίας (2,65 &φωτ.-αερ.-είσοδος)

να την κατασκευάσω ΚΑΙ να μετρήσω ΟΛΑ τα τ.μ. της στον Σ.Δ.???

 

Γιατί λέω οτι από τον ΝΟΚ

ΔΕΝ βλέπω να απαγορεύεται ρητά χώρος ΚΧ & Εντός ΣΔ σε Υπόγειο Όροφο,

απλά δίδονται κίνητρα (δεν προσμετρώνται στον ΣΔ) για κατασκευή βοηθητικών χώρων ή προσαρτημάτων της ανωδομής.

 

και για να διορθώσω το παράδειγμα υπολογισμών του 1ου ποστ :

Οικόπεδο=200τμ

ΣΔ=2,00............Εmax(Δόμησης)=200*2=400τμ

Κάλυψη=50%.....Εmax(Κάλυψης)=200*50%=100τμ

Επιτρεπόμενοι Όροφοι = 4

 

Εξαντλώ κάλυψη με Κάτοψη Ορόφου=50%*200=100τμ

Κατασκευάζω λοιπόν όροφο κάτοψης 100τμ, και έστω Κ/Χ κλιμακοστάσιο ΝΟΚ με -25τμ από ΣΔ ανά όροφο.

Για βατό δώμα μέσω του Κ/Χ κλιμακοστασίου, έχω :

Δόμηση (Ισ-Ορ.Α-Ορ.Β-Ορ.Γ)=4*(100-25)=4*75=300

Έχω υπόλοιπο δόμησης 100τμ

Ο ιδιοκτήτης ρωτάει :

(αν λυθεί το θέμα με τις θέσεις στάθμευσης, που λύνεται)

μπορώ να έχω +1 ανεξάρτητο διαμέρισμα στο Υπόγειο?

(κάτοψη Υπογείου=100τμ, "κατοικία"=75τμ, Κ/Χ κλιμ. στο υπόγειο =25τμ εκτός ΣΔ => έχω και ρέστα 25τμ δόμησης)

 

(*)Για οικονομία τις κουβέντας, το παραπάνω επισημαίνω οτι είναι τραβηγμένο παράδειγμα,

οπότε ας μην πούμε "τι γίνεται με απαραίτητους βοηθητικούς χώρους, στάθμευση, αποθήκες κλπ".

Ας πούμε οτι αυτά λύνονται.

Edited Μάιος 23 , 2013 by vournaz

[SIRADRAB]

 Από ΝΟΚ Αρ.5,παρ.ι :

Μπορώ προφανώς να κατασκευάσω Υπόγειο 100τμ, "προοριζόμενο για βοηθητικές χρήσεις", με οροφή στο +1,20 από έδαφος.

Διαβάζω :

"ο ΟΡΟΦΟΣ αυτός δύναται να εξυπηρετεί κύριες χρήσεις του κτιρίου, εφόσον όλος ή μέρος του αποτελεί λειτουργικό προσάρτημα αυτοτελούς κατοικίας ή κατοικιών και προσμετρηθεί το 50% της επιφάνειας του χώρου της ΚΧ στον ΣΔ. Στην περίπτωση αυτή ΔΕΝ ισχύουν οι απαιτήσεις περι φυσικού φωτισμού & αερισμού."

 

Από ΝΟΚ, άρθρο 11, παράγρ. 6ι, θέλεις να πεις.

[MAVRO]

μπορείς να κατασκευάσεις τα 100 μ2 στο υπόγειο τηρώντας τον κτηριοδομικό κανονισμό πχ, φωτισμό αερισμό, πυρασφάλεια κλπ χωρίς κανένα πρόβλημα 

[vournaz]

@MAVRO :

Αυτό ακριβώς λέω, αν τηρώ Κτηριοδομικό, γιατί να ΜΗΝ σχεδιάσω ανεξάρτητη κατοικία (Χώρο Κύριας Χρήσης) εξ 'ολοκλήρου σε Υπόγειο

(εφόσον εννοείται βρω λύση για προσβάσεις-διαμορφώσεις-φωτισμό).

 

Το λέω γιατί υπάρχουν πολλές περιοχές με σχέδιο πόλης που

λόγω max 2 όροφοι & μικρό Hmax(7.50-8.00)

λόγω ΝΟΚ μειώνονται προϊσχύοντα ποσοστά κάλυψης (πχ από 70% σε 60%)

και - μη έχοντας ύψος για να δώσω τμ προς τα επάνω -

ψάχνω να δώσω τμ προς τα κάτω...

 

Ελπίζω να μην κολλήσει πουθενά.

Όποιος έχει κάποια απάντηση από Πολεοδομία, ενημερώνει...

Edited Μάιος 31 , 2013 by vournaz