Ύψος υπογείου από έδαφος στο Νομό Χαλκιδικής (δόμηση εκτός σχεδίου)

[stelar]

Καλημέρα σας, 

 

το ερώτημά μου είναι ποιο είναι το επιτρεπτό ύψος του υπογείου από το έδαφος σε κατοικία εκτός σχεδίου στο Νομό Χαλκιδικής; 1,20μ, ή 0,80μ.

 

Μέχρι στιγμής τα δεδομένα που έχω συλλέξει σύμφωνα με την υφιστάμενη νομοθεσία είναι

 

Σχετικά Νομοθεσίας   

α. ΦΕΚ 290Δ/1977 Π.Δ. για δόμηση εκτός σχεδίου στο Νομό Χαλκιδικής.

β. ΦΕΚ 270Δ/1985 Π.Δ για Δόμηση εκτός σχεδίου (Γενικό)

γ. Ν.1577/1985 (ΦΕΚ 210) ΓΟΚ 1985

δ. Ν.3775/2009 (ΦΕΚ 122) Νόμος Σουφλιά

ε. Ν.4067/2012 (ΦΕΚ 79) Νέος Οικοδομικός Κανονισμός (ΝΟΚ)

στ. Τεύχος Τεχνικών Οδηγιών για την εφαρμογή του ΝΟΚ (Δεκέμβριος 2012)

ζ.  Εγκύκλιος 2 ΥΠΕΚΑ (Εφαρμογή των παρ. 4 και 5 του άρθρου 1 του ΝΟΚ) (30 Απρ 2013)

 

 

Ύψος υπογείου

 

Το ύψος του υπογείου σύμφωνα με τον ΓΟΚ 1985 ήταν 1,50 m (άρθρο 7, παράγραφος 1, εδάφιο Β(β). Αυτό τροποποιήθηκε με το νόμο Σουφλιά σε 0,80m (άρθρο 41, παράγραφος 2).

 

Σύμφωνα με τον ΝΟΚ (άρθρο 2. παράγραφος 87 " Υπόγειο είναι όροφος ή τμήμα ορόφου, του οποίου η οροφή δεν υπερβαίνει την απόσταση 1,20 μ. από την οριστική στάθμη του εδάφους."

Επίσης, σύμφωνα με τις τεχνικές οδηγίες του ΝΟΚ (στ) σχετικό

 (σελ.6, παρ. 87 αναφέρει  "Το ύψος της οροφής του υπογείου ορόφου από την οριστική στάθμη του εδάφους ορίζεται γενικά. Το ελεύθερο ύψος του υπογείου προβλέπεται ανάλογα με τη χρήση του και τις ανάγκες που απορρέουν από αυτή. Κατά περιπτώσεις, κατισχύουν τα ειδικά Π.Δ. για την εκτός σχεδίου δόμηση ή τη δόμηση σε οικισμούς, με ύψος οροφής του υπογείου ορόφου από το πέριξ έδαφος όπως ορίζεται σε αυτά."

 

Ωστόσο, πουθενά στην νομοθεσία για δόμηση εκτός σχεδίου [(α) και (β) σχετικά] δεν βρήκα κάποια αναφορά για το ύψος του υπογείου. Οι αναφορές που υπάρχουν αναφέρονται στον αριθμό των ορόφων και στο συνολικό ύψος του κτιρίου (δύο όροφοι και 7 μέτρα ύψος για τη Χαλκιδική, σύμφωνα με το (α) σχετικό άρθρο 3 παράγραφος γ). 

 

Ακόμη, (σελ.38, Άρθρο 35- Καταργούμενες Διατάξεις) "...οι διατάξεις της πολεοδομικής νομοθεσίας οι οποίες δεν είναι αντίθετες με τις ρυθμίσεις του παρόντος νόμου εξακολουθούν να ισχύουν."

 

Άρα, τα ερωτήματά μου είναι: 

1. Υπάρχει κάποιο Π.Δ. που να ορίζει το ύψος του υπογείου από το έδαφος στο Νομό Χαλκιδικής;

2. Υπάρχει κάποια ειδική πολεοδομική διάταξη που να ορίζει το ύψος του υπογείου από το έδαφος στο Νομό Χαλκιδικής;

3. Συνεχίζει να ισχύει ο ΓΟΚ του 1985 (ως διάταξη πολεοδομικής νομοθεσίας) όπως τροποποιήθηκε, όσον αφορά στο ύψος του υπογείου (0,80m) ή ισχύει ο ΝΟΚ;

 

Τελικά, ποιο πρέπει να είναι το ύψος του υπογείου από το έδαφος σε νέα κατοικία στο Νομό Χαλκιδικής για εκτός σχεδίου δόμηση σε κτίριο με έναν όροφο (ισόγειο) και σοφίτα (συνολικό ύψος κτιρίου χωρίς το υπόγειο=5,50μ); Με δεδομένο ότι το μέγιστο ύψος είναι 7μ, μπορώ να κάνω το υπόγειο στο 1,20 (συνολικό ύψος 6,70μ<7μ);

 

Ευχαριστώ, εκ των προτέρων.

Edited Μάιος 26 , 2013 by stelar

[kan62]

Πριν από οτιδήποτε, θα πρέπει να διορθώσετε το προφίλ σας ... από τη διόρθωση εξαρτάται και η απάντηση ...

[Didonis]

Ισχύει ο ΝΟΚ πια και όχι ο ΓΟΚ.

 

άρθρο 2. παράγραφος 87

Η οροφή του υπογείου δεν μπορεί να υπερβαίνει το 1.2 από την οριστική διαμορφωμένη στάθμη.

 

Για ειδικά ΠΔ ή Νομαρχιακές αποφάσεις για την περιοχή σου γνωρίζει το τοπογραφικό τμήμα της αρμόδιας πολεοδομίας. Καλό είναι να συνεννοηθείς με τον μηχανικό σου να το ερευνήσει.

 

Αν χρειάζεσαι περισσότερο από αυτό το ύψος υπάρχουν πολεοδομικές δυνατότητες να το αποκτήσεις ανάλογα με την αρχιτεκτονική σύνθεση και τοποθέτηση του κτιρίου αξιοποιώντας ο μελετητής του έργου ακόμα και τις οριστικές διαμορφώσεις και ειδικούς όρους που μπορεί να έχει.

Εργαλεία υπάρχουν, αυτονόητα δεν είναι διότι είναι ανά περίπτωση και είναι θέμα σχεδιασμού για την βέλτιστη αξιοποίηση του χώρου.

 

Σε κάθε περίπτωση το κτίριο αποκτά τα ομοπλαστικά χαρακτηριστικά του όχι μονό με την νομοθετική ανάγνωση αλλά με την σχεδίαση του. Είναι και ένας από τους λόγους που οι δικηγόροι παρ ότι άριστοι αναγνώστες και ερμηνευτές των νόμων δεν τα καταφέρνουν να σχεδιάσουν.

 

Οι δυνατότητες και οι παραλλαγές είναι δεκάδες και φυσικά ανά περίπτωση και ανά οικόπεδο – γήπεδο.

[dimitris GM]

ναι μεν...αλλά...

 

-...μιλαμε για την  "εκτος σχεδιου δομηση"

-...το Δ 270 συμπληρωθηκε με τον 3212..."υψος 0,80"

-...η Χαλκιδικη εχει ΓΠΣ και στην Κασσανδρεια...και Μουδανια και Σταγειρων- Ακανθου...

 

επομενως εξεταστεα ειναι αν αυτα  εχουν  θεσπίσει καποια εξαιρεση.

..[το συνηθες ειναι ... να παραπεμπουν στο Δ270...]

 

  11. Ο χώρος του υπογείου δεν επιτρέπεται να εξέχει το περίγραμμα τουισογείου του κτιρίου.

«Η δε στάθμη της οροφής του υπογείου δεν επιτρέπεται να είναι υψηλότερη των ,0,80 μέτρων από το διαμορφωμένο γύρω έδαφος."

*** Το άνω εντός " " εδάφιο προστέθηκε με την παρ.4 άρθρ.10

    Ν.3212/2003,ΦΕΚ Α 308/31.12.2003.

 

 

 

διδονης said

 

"σε καθε περιπτωση το  κτιριο αποκτα  τα ομοπλαστικα χαρακτηριστικά του.....με  την σχεδίαση του"

Edited Μάιος 26 , 2013 by dimitris GM

[Didonis]

Ογκοπλαστικά φυσικά και όχι ομοπλαστικά (γμτ τα σαρδάμ μου)

[dimitris GM]

ήξερα οτι κατι "καλο" ελεγε...αυτη η άγνωστη λεξη...

 

προσπαθησα .. να το ερμηνευσω...ματαίως...

 

 

[φιλε καλησπερα]

 

πες αν συμφωνεις με το θεμα του υπογειου...

 

και

 

πάμε για άλλα....

Edited Μάιος 26 , 2013 by dimitris GM

[Didonis]

Όπως είπα και εγώ Δημήτρη ότι ναι είναι σε ισχύ ο ΝΟΚ αλλά σε περιπτώσεις εκτός σχεδίου ο απαράβατος κανόνας είναι ένας.

Μια βόλτα στην Πολεοδομία που αφορά το ακίνητο.

Συχνά πυκνά υπάρχουν διάφορες αποφάσεις αλλά και παράθυρα.

Επίσης μπορεί να έχει αλλάξει σε κύκλο μιας βδομάδας ακόμα η κάλυψη σε μια περιοχή ή με νέα απόφαση νομάρχη ή με ακύρωση προϋπάρχουσας με έμμεσο τρόπο. (μου έχει συμβεί αρκετές φορές και δεν είναι κάτι το σπάνιο)

Δεν χρειάζεται βόλτα αν ως μηχανικός έχεις μόνιμη δράση στην συγκεκριμένη πολεοδομία και όπως ξέρεις εγώ με Χαλκιδική έχω μεγάλη απόσταση.

Ο ίδιος ως ιδιοκτήτης έχει μεγάλη επισφάλεια αν πάει να ρωτήσει μόνος του άνευ μηχανικού, διότι ότι ρωτήσει κατά γράμμα σε αυτό θα του απαντανε, οπότε θα νομίζει ότι έμαθε αλλά θα έχει ατυχήσει. (κι αυτό δεν είναι σπάνιο φαινόμενο ισα ισα). Το τελικό παιχνίδι σχεδιασμού του κάθε κτιρίου δεν γίνεται μόνο με μια πολεοδομική διάταξη αλλά με το συνολο και την συνολική εικόνα ή την έχεις στο κεφάλι σου ή δεν την έχεις.

'Oπως γνωρίζεις κι εσύ η σωστή ερώτηση πολλές φορές προσδιορίζει την ζητούμενη απάντηση.

 

Πέρα απ αυτά ειδικά για ζητήματα που σφάζεται ο κάθε ιδιοκτήτης πώς να αποκτήσει επιπλέον ύψος ή μέτρα ή και οτιδήποτε αν πάει να τα ανακαλύψει διαβάζοντας όλη την πολεοδομική νομοθεσία δεν θα το βρει.

Θέλει χαρτί και μολύβι και σχέδιο με σφαιρική γνώση  ….

 

Αν γίνει σωστή και καλή μελέτη θα κερδίσει αν γίνει άρπα κόλα θα χάσει.

Edited Μάιος 26 , 2013 by Didonis

[sarcs]

Πολύ πολύ σωστός ο Didonis. Μακάρι να μπορούσαμε να εμφυτέψουμε στο μυαλό των πελατών τις παραπάνω διαπιστώσεις σου, όπως και των  υπαλλήλων που συμβουλεουν κόσμο για θέματα που δε γνωρίζουν εάν δεν ασχολούνται με αυτά, και μετά βρίσκεσαι εσύ να εξηγείς τα ... ανεξήγητα.

Ως πιο "κοντινός' να επιβεβαιώσω και γω τον Δημήτρη, οτι αυτή τη στιγμή που μιλάμε ισχύει το 0,80 γενικώς και στη Χαλκιδικη.

Και να διορθώσω στο ότι ΓΠΣ υπάρχει στα Μουδανιά, ΣΧΟΟΑΠ (όχι Γιάννης, Γιαννάκης) υπάρχει στη Δ.Ε. Παλλήνης του Δήμου Κασσάνδρας, και όχι στην Κασσανδρεία. Στη ΔΕ Κασσάνδρας (τον παλιό Δήμο Κασσάνδρας) υπάρχει υπό μελέτη ΓΠΣ, στο τελικό στάδιο.

Edited Μάιος 27 , 2013 by sarcs

[dimitris GM]

sarcs

 

σωστος  ...και ακριβής...

 

καλημερα

[stelar]

Ευχαριστώ, για τις απαντήσεις.

 

Μου διέφευγε η τροποποίηση του ΠΔ270/1985 με το Ν.3212/2003 (ΦΕΚ.308). Νομίζω ότι είναι ξεκάθαρο ότι με τα ισχύοντα μέχρι στιγμής, στην εκτός σχεδίου δόμηση στο Νομό Χαλκιδικής το ύψος του υπογείου πρέπει να είναι στο 0,80μ.

 

Και τώρα προκύπτει ένα άλλο ερώτημα το οποίο είναι συνέχεια του ερωτήματος όπου είχα θέσει αρχικά.

 

Σε μονώροφη κατοικία (συνολικό ύψος κάτω από 7μ) σε εκτός σχεδίου στη Χαλκιδική, μπορεί να κατασκευαστεί σοφίτα;

 

Το ΦΕΚ290/77 αναφέρει στο Άρθρο 3 παράγραφο (γ)"Αριθμός ορόφων των οικοδομών δύο (2) με ανώτατο ύψος επτά (7) μέτρα. Εις περίπτωση κατασκευής στέγης πέραν των (7) μέτρων, η οικοδομή δύναται να κατασκευάζεται πέραν των επτά (7) μέτρων, εις ύψος μη επιτρέπον την δημιουργία χώρων κυρίας χρήσεως, ήτοι σοφίτας κλπ."

 

Πως το ερμηνεύω εγώ. Εάν κατασκευάσω ένα κτίριο με δύο ορόφους (φτάνοντας έτσι ύψος τα 7μ) μπορώ να κατασκευάσω σκεπή από πάνω, αλλά επειδή ο νόμος δεν μου δίνει ακριβές ύψος για τη σκεπή με περιορίζει έμμεσα να μην την κάνω τόσο ψηλή που να δημιουργεί χώρο κυρίας χρήσης (π.χ. ύψος 2,65μ). Αλλά θέτοντας τη σοφίτα ως παράδειγμα χώρου κυρίας χρήσης δημιουργεί αλαλούμ. Τελικά τι ισχύει; Η σοφίτα με μέσο ύψος 2,20μ είναι χώρος βοηθητικής χρήσης σύμφωνα με τον ΝΟΚ ή χώρος κύριας χρήσης σύμφωνα με το ΠΔ (ΦΕΚ290/77). Και τι ισχύει εάν το κτίριο είναι κάτω από τα 7μ; Μπορεί να γίνει σοφίτα ή όχι;

 

Πως το ερμηνεύει η Πολεοδομία. "Σε εκτός σχεδίου δόμηση στο Νομό Χαλκιδικής δεν επιτρέπεται η κατασκευή σοφίτας". (Ωστόσο, αν δεν κάνω λάθος, δέχονται ότι μπορώ να κατασκευάσω ένα μονόροφο κτίριο με σοφίτα (μέσο ύψος 2,20μ) από επάνω η οποία όμως θα μετρήσει στο συντελεστή δόμησης).

 

Δεν περιμένω να μου λύσετε το πρόβλημα, γιατί σε τελική ανάλυση το τελικό λόγο τον έχει η Πολεοδομία. Αλλά, θα ήθελα την γνώμη σας (ιδιαίτερα κάποιου νομομαθή) γιατί  οι νόμοι υπάρχουν μεν αλλά σημασία έχει ποιος και πως τους ερμηνεύει και τι δυνατότητες αντίδρασης έχουμε. 

 

Ευχαριστώ και πάλι για τις απαντήσεις σας. 

 

ΥΣ (1) Διόρθωσα το προφίλ μου.

ΥΣ (2) Εάν εκτιμάται πως πρέπει να ανοίξω νέο θέμα, παρακαλώ ενημερώστε με.