Προσθήκη καθ ύψος σε οικοδομή με εξαντλημένο συντελεσή βάσει ΝΟΚ

[saas]

Καλησπέρα σας συνάδελφοι.

 

Σήμερα διαπίστωσα ότι ο ΝΟΚ σε αντάλλαγμα φύτευσης 80% του δώματος επιτρέπει (μάλιστα πάνω από το επιτρεπόμενο ύψος) σε υφιστάμενα κτήρια χώρο κυρίας χρήσης έως 35 τ.μ. χωρίς να προσμετράται στο συντελεστή δόμησης (Άρ. 19 παρ2.α) .

 

Πελάτης με αποκλειστική χρήση δώματος 138 τ.,μ, ζητάει να βγάλω άδεια δόμησης για:

 

α)Κατασκευή φυτεμένου δώματος115 τ.μ.

β)Χώρο κυρίας χρήσης 23 τ.μ.

 

Δεδομένα κτηρίου:

• Αδεια 2010 με ΓΟΚ 85
• Όλοι ημιυπαίθριοι και ισόγεια γκαράζ κλεισμένα στο maximum, ρυθμισμένα με 4014.
• Η σύσταση οριζοντιας ιδιοκησίας έγινε πριν το 4014 (εγκ 1/2012).
• Στατική μελέτη χωρίς πρόβλεψη για μελλόντικό όροφο.

 

Ερωτήσεις:

 

1. Απαιτείται άδεια δόμησης;

 

Μήπως επειδή ο χώρος αυτός δεν προσμετράται βασει ΝΟΚ στον όγκο, ούτε στο συντελεστή, δεν απαιτεί ικριώματα γίνεται απαλλαγή;

 

2. Αν απαιτείται άδεια, στο διάγραμμα δόμησης, δείχνουμε όλο το κτήριο, ή μόνο την οριζόντια ιδιοκτησία του πελάτη (διαμέρισμα τελευταιου ορόφου);

 

3. Ο επιτρεπόμενος όγκος υπολογίζεται βάσει ΓΟΚ ή βάσει ΝΟΚ;

 

4. Ο όγκος των τακτοποιημένων χωρων κάτω από τη στάθμη εδάφους υπογείων υπολογίζεται;

 

5. Η στατική μελέτη πρέπει να τρέξει για όλο το κτήριο με την προσθήκη από την αρχή, ή αρκεί μια τεχνική έκθεση του πολ μηχανικού που θα βεβαιώνει ότι επαρκεί ο υπάρχων φέρων οργανισμός;

 

6. Στατική μελέτη του χώρου αυτού θα καταθέσω;

 

Σκέφτομαι να γίνει με φέρουσα τοιχοποιία ΥΤΟΝG.

 

7. Απο πλευράς μελετών τους πάω κανονικά Η/Μ αποχέτευση, ύδρευση, ενεργειακή απόδοση, πυροπροστασία κτλ;;

 

Σας ευχαριστώ εκ των προτέρων θερμά για το χρόνο σας!

 

[nik]

1. Ναι καθώς προσθέτεις νέο χώρο 23τ.μ. Για το φυτεμένο μόνο δεν χρειάζεται σύμφωνα με άρθρο 4. Δεν νομίζω να έχει σχέση που δεν μετράει στην δόμηση και στον όγκο. Ό,τι λέει το Άρθρο 4...

 

2. Όλο το κτήριο με τακτοποιημένους χώρους...Δες αυτό http://www.michanikos.gr/topic/31670-%CE%88%CE%BA%CE%B4%CE%BF%CF%83%CE%B7-%CE%BF%CE%B9%CE%BA%CE%BF%CE%B4%CE%BF%CE%BC%CE%B9%CE%BA%CF%8E%CE%BD-%CE%AC%CE%B4%CE%B5%CE%B9%CF%8E%CE%BD-%CF%83%CE%B5-%CE%BA%CF%84%CE%AF%CF%81%CE%B9%CE%B1-%CE%BC%CE%B5-%CF%84%CE%B1%CE%BA%CF%84%CE%BF%CF%80%CE%BF/

 

 

3. Με ΝΟΚ. Γιατί ?

 

4. Όπως και στο 2. Μετράνε στον όγκο.

 

5. και 6. Αφού προσθέτεις χώρο θα κάνεις στατική μελέτη για όλο το κτήριο. Ουσιαστικά πρόκειται για μικρό όροφο και επίσης τα βάρη του φυτεμένου είναι μεγάλα..

 

7. Πιστεύω ναι. ΚΕΝΑΚ γλυτώνεις πάντως.

 

Με λίγα λόγια έχει πολλή δουλειά....

Edited Ιούνιος 25 , 2013 by nik

[saas]

Ευχαριστώ, αγαπήτε nik,

 

1. Οκ αρα κανονικά η διαδικασία Έκγρισης δόμησης και Άδειας Δόμησης.

 

2. Οκ

 

3. Επειδή το υφιστάμενο είναι υπολογισμένο κατα ΓΟΚ.

 

4. Οκ, δηλαδή μετράμε και του υπογείου με τη λογική ότι αποτελεούν χώρους που προσμετρουνται στο συντελεστη..

 

5. Σίγουρα δεν επαρκεί μια τεχνική εκθεση για τη στατική ικανότητα;

 

7. ΟΚ, στη Αρχιτεκτονική μελέτη για τα διαμερίσματα των αλλων ιδιοκτητών θα δέιξω ακριβώς τις διαμερισματοποιίσεις ή μόνο το περίγραμα με ένα hatch μεσα γραφοντας υφιστάμενο;; Επίσης στις όψεις, τομές θα δέιξω την υπάρχουσα κατάσταση ακριβώς;

 

Από πλευρά ελεγκτή δόμησης, θα ελεγθεί ΟΛΟ το υφιστάμενο κτήριο; Ή μόνο η προσθήκη;

[dada]

Για να κάνεις αίτηση για προσθήκη, πρέπει να έχεις υπόλοιπο συντελεστή και όχι να προσθέτεις χώρους που δεν μετράνε στη δόμηση με το ΝΟΚ. Κάπου το έχουμε ξανασυζητήσει αυτό, για δες το.

Επίσης, θα πρέπει να ελέγξεις ολο το κτίριο βάση ΝΟΚ, είναι εφικτό? Είναι το κτίριο οκ κατά ΝΟΚ?

[skifx]

Τέσσερα χρόνια μετά ξανανοίγω το θέμα γιατί η απάντηση της dada ήταν πολύ

σημαντική και δεν σχολιάστηκε από κανένα.

Δηλ. πχ για πρόσθήκη σε κτίριο με ΓΟΚ 55 ελέγχω βάσει Αρθρου 23 ΝΟΚ όλο το κτίριο

με βάση τα επιτρεπόμενα (κάλυψη, ΣΔ, ΣΟ και ύψος) του τότε νόμου και προσαρτώ επίσης

σε όλους τους υπολογισμούς και τους αυθαίρετους χώρους που έχουν τακτοποιηθεί.

Απο εκεί και πέρα αν δω οτι κάτι δεν συνάδει με κάποιο άρθρο του ΝΟΚ η οτι ο ΣΔ

εχει εξαντληθεί, αρα δεν έχω δικαίωμα να βγάλω άδεια για προσθήκη κυρίων χώρων;

Δηλ θα βγάλω άδεια μόνο πχ για περίφραξη η μια άδεια μικρής κλίμακας και αυτό ήταν;

 

Επίσης, αν τελικά ελέγξω το κτίριο και είναι οκ με τον ΝΟΚ αλλα βλέπω οτι ο ΣΔ έχει

ξεπεραστεί κατά πχ 100μ², τότε αν πω οτι δημιουργώ φυτεμένο δώμα για να βγάλω

κύριο χώρο, μπορώ να το κάνω ή αφού δεν μπορώ να ξεπεράσω τα 100μ², όλα

σταματάνε εκεί;

 

Αν μπορεί κάποιος να δώσει μια τεκμηριωμένη συμβουλή θα του είμουν ευγνώμων.

Ευχαριστώ.

 

 

 

 

[ppanag]

@skifx

σε περίπτωση προσθήκης σε κτίριο με παλιότερο ΓΟΚ, δεν ελέγχεις το κτίριο κατά ΝΟΚ, το υφιστάμενο είναι καλώς υφιστάμενο με ότι διατάξεις ίσχυαν τότε ... (απλά θα αναφερθούν τα υπάρχοντα στοιχεία στο Διάγραμμα Δόμησης ως είχαν... χωρίς έλεγχο δηλαδή)

την προσθήκη εξετάζουμε!!!

Αυτό που κοιτάς είναι μήπως κάποιος ιδιοκτήτης (βάσει ΣΟΙ προ 28.7.11) έχει δικαίωμα δόμησης ανεκμετάλλευτο, π.χ. δικαίωμα αέρα το οποίο δεν εξαντλήθηκε στην παλιά άδεια...

Το ποσοστό ιδιοκτησίας (αέρα) επί του οικοπέδου πολλαπλασιάζεται με τον ΣΔ που ισχύει σήμερα και σου δίνει το δικαίωμα να οικοδομήσεις με κατοχυρωμένο περίγραμμα και ύψος που ισχύει σήμερα... Δεν πειράζει που το σύνολο του κτηρίου θα υπερβαίνει τον σημερινό ΣΔ ...δεν κάνεις συνολικό έλεγχο εκ νέου (μόνο η προσθήκη εξετάζεται)

Επίσης στο διάγραμμα δόμησης θα αναφερθούν όσες αυθαίρετες κατασκευές υπάρχουν και αν ανήκουν σε άλλες ιδιοκτησίες, δεν προσμετρώνται στον ΣΔ (προσοχή: σε άλλες ιδιοκτησίες, όχι απαραίτητα σε άλλον ιδιοκτήτη)

 

 

 

[skifx]

@ppanag
Κατ'αρχήν σε υπερευχαριστώ για την απάντηση σου.

Η υπόθεση μου είναι μια διπλοκατοικία.
Δηλ. δύο οριζόντιες ιδιοκτησίες=δυο κατοικίες κολλημένες
η μια δίπλα στην άλλη,  σαν μια μεγάλη μονοκατοικία.

Πες μου σε παρακαλώ αν κατάλαβα καλά αυτά που έγραψες:

1.

Πρέπει να διαβάσω το συμβόλαιο και να δώ τα σχέδια της αδείας αν δεν

έχει εξαντληθεί η δόμηση μόνο για την ιδιοκτησία που μου έχουν αναθέσει.
Αρα μόνο σε αυτή τη περίπτωση αν βρω περίσσευμα μπορώ να προχωρήσω σε
προσθήκη. Αλλιώς όλα σταματάνε και παω για μικρής κλίμακας ή άδεια για περίφραξη.

Αν βρώ τελικά τετραγωνικά που δεν έχουν δομηθεί, τα πολλαπλασιάζω με τον
σημερινό ΣΔ και βρίσκω τι μπορώ να χτίσω με βάση τους κανονισμούς του ΝΟΚ.

 

2.

Οσον αφορά αυθαιρεσίες, υπολογίζω μόνο τις αυθαιρεσίες της ιδιοκτησίας που
μου έχουν αναθέσει. Αν είναι τακτοποιημένες αυθαιρεσίες ή
πρέπει να τις τακτοποιήσω, τότε τις αφαιρω από την
δόμηση που δικαιούμαι.

 

3.

Τέλος με έχει μπερδέψει το Aρθρο 23 Παρ.2 γιατί δεν καταλαβαίνω που
αναφέρεται: "Για τα κτίρια ή τα τμήματα των κτιρίων της παραγράφου 1,οι συντελεστές κάλυψης, δόμησης, όγκου και ύψη υπολογίζονται σύμφωνα
με τον κανονισμό και τις πολεοδομικές διατάξεις που ίσχυαν κατά το χρόνο
κατασκευής τους."

Δηλ.σημαίνει οτι αν τελικά καταφέρω και παω για προσθήκη, πρέπει
να χρησιμοποιήσω τους όρους δόμησης του 55 η του ΝΟΚ;

 

Edited Σεπτέμβριος 1 , 2018 by skifx

[ppanag]

1. Σωστά! Δες ΣΟΙ και σημερινούς όρους δόμησης μειων ότι ήδη χτίστηκε.

2. Σωστά. Ενώ τις αυθαιρεσίες άλλων ιδιοκτησιών τις αναφέρεις στο Δ.Δ. αλλά δεν συμμετέχουν σε κανένα έλεγχο του σ.δ.

3. Κάθε τμήμα κτιρίου ελέγχεται με τους όρους δόμησης και κανονισμους που ίσχυαν όταν δομήθηκε και η προσθήκη με τους σημερινούς (ΝΟΚ)

 

[skifx]

@ppanag απλά με σώζεις, είσαι the best, σε ευχαριστώ πολύ.

 

 

 

Edited Σεπτέμβριος 1 , 2018 by skifx

[Guest]

Καλησπέρα, αν και το ρώτησα και σε άλλο θέμα, εδώ είναι τελικά το πιο σωστό ποστ.

μελετάω προσθήκη καθ ύψος σε υφιστάμενο με άδεια του 90 κτίσμα. Και θέλω να ελεγχθεί το νέο κτίριο που θα προκύψει στο σύνολό του με ΝΟΚ με σκοπό να δημιουργήσω κλιμακοστάσια που θα αφαιρεθούν από τη δόμηση και στις 2 στάθμες, ισογείου και ορόφου. Στο Α.23 αναφέρει πως "οι συντελεστές κάλυψης, δόμησης, όγκου και ύψη υπολογίζονται σύμφωνα με τον κανονισμό και τις πολεοδομικές διατάξεις που ίσχυαν κατά το χρόνο κατασκευής τους". Είναι υποχρεωτικό αυτό; Μπορώ να κάνω κάτι για να επιλέξω συνολικό έλεγχο με ΝΟΚ (όπως στη νομιμοποίηση αυθαιρέτων);