Κάτοψη σύμφωνα με πράξη συστάσεως ιδιοκτησιών

[Χαρης Καλιφε]

Στη δική μου περίπτωση έχω να τακτοποιήσω υπέρβαση δόμησης -κάλυψης σε μια ισόγεια κατοικία 60μ2 σε συγκρότημα κατοικιών ,που στα εγκεκριμένα σχέδια της πολεοδομίας φαίνεται ως 2 κατοικίες μια 20 και η άλλη 40 τετραγωνικά.

Στη σύσταση αυτές οι δύο κατοικίες έχουν ενωθεί (στα σχέδια χωρίζονται με μεσοτοιχία) και θεωρούνται ως μια ενιαία οριζόντια ιδιοκτησία. 

Σε αυτή τη περίπτωση νομίζω ότι θα πρέπει να εισαχθούν στη β φάση η σύσταση και το σχέδιο που τη συνοδεύει που το δείχνει τη συνένωση των κατοικιών αφού στα εγκεκριμένα σχέδια φαίνονται δυο ξεχωριστές ιδιοκτησίες.

[jja]

Μόνο σκέψεις. Καταρχάς πρέπει κάποιος δικηγόρος να μας πει αν είναι σύννομο (οπότε και έγκυρο το συμβόλαιο) που συνενώνει 2 λειτουργικά ανεξάρτητες ιδιοκτησίες σε μία. Εάν είναι έγκυρο τότε μιλάμε για μια ιδιοκτησία. Μία δήλωση, διαφορετική διαρρύθμιση ιδιοκτησίας  κτλ κτλ. Εάν δεν στέκεται καλά το συμβόλαιο της συνένωσης (κάτι τέτοιο νομίζω πως συμβαίνει) τότε υποθέτω πως θέλει θεραπεία εκ των υστέρων. Δηλαδή διαφορετική διαμερισμάτωση ορόφου (νέο σχέδιο ορόφου στο σύστημα) και με βάση αυτό το σχέδιο θα έπρεπε να γίνει το συμβόλαιο της συνένωσης. Μίλα και με δικηγόρο για την σειρά των πραγμάτων. Τα σχέδια της σύστασης θα έπρεπε κανονικά να είναι τα εγκεκριμένα σχέδια. Οπότε τα σχέδια της σύστασης δεν σε καλύπτουν για αυτό που πρόκειται να κάνεις. Εκτός και αν το συμβόλαιο  που έγινε στον χρόνο που έγινε κτλ είναι σύννομο. Αυτό δεν το γνωρίζω. 

[Alsterwasser]

Συνάδελφοι είναι απλό........η νομιότητα του κτιρίου/ της οριζόντιας ιδιοκτησίας γίνεται με σύγκριση πραγματικής κατάστασης - ΕΓΚΕΚΡΙΜΕΝΩΝ σχεδίων Ο.Α. και μόνο.

 

Απο εκεί και πέρα:

 

1. Οι κατόψεις των συμβολαίων ίδιες με τις κατόψεις της Ο.Α. => Ρύθμιση και τροποποίηση σύστασης οριζοντίου, συμβολαίων,πίνακα ποσοστών που αφορούν το κτίριο. (απαιτούνται συνυπογραφές του 100% των συνιδιοκτητών για την τροποποίηση της σύστασης,αλλά εξηγείς και την Ταυτότητα Κτιρίου που έρχεται απο πίσω)

 

2. Οι κατόψεις των συμβολαίων διαφορετικές με τις κατόψεις της Ο.Α.,αλλά σωστές ως προς την υπάρχουσα κατάσταση =>Ρύθμιση και καμία τροποποίηση της σύστασης οριζοντίου

 

3.Οι κατόψεις των συμβολαίων διαφορετικές με τις κατόψεις της Ο.Α. & διαφορετικές απο την υπάρχουσα κατάσταση => Βλέπε 1.

[civil76]

Καλησπέρα,

Σε κτίριο του 1972 στον Πειραιά έχει απολεσθεί ο φάκελος οικοδομικής αδείας και η ρύθμιση αφορά δύο όμορες ανεξάρτητες οριζόντιες που έχουν συνενωθεί. Είναι διαθέσιμές μόνο οι κατόψεις ορόφων της ΣΥΣΤΑΣΗΣ και το στέλεχος. Μπορώ να χρησιμοποιήσω την κάτοψη της σύστασης και να αποτυπώσω τις παραβάσεις πάνω σε αυτήν?

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

Όχι. Ελέγχουμε πάντα με εγκεκριμένο σχέδιο.... Ανασύσταση φακέλλου ΟΑ ή αν είναι παλιό, υπαγωγή ως Κατηγορία 1, που συμφέρει....

 

[civil76]

Σε ευχαριστώ για την απάντηση! Κατηγορία 1 δεν μπορώ να βάλω γιατί πρόκειται για δύο οριζόντιες ιδιοκτησίες που έχουν συνενωθεί. Κατηγορία 2 μπορώ χωρίς Άδεια μόνο. Απλά δεν ξέρω αν μπορούμε να κάνουμε έλεγχο με την κάτοψη σύστασης επειδή είναι οικοδομή του 72..... ή μερική ανασύσταση ορόφου....

[danaikaterina]

Δεν κάνεις έλεγχο με την κάτοψη της σύστασης. Έλεγχο κάνεις με τις κατόψεις της άδειας. Αυτό που αναφέρεται στο νόμο και μπερδεύει πολύ κόσμο είναι απλώς ότι αν η κάτοψη της σύστασης ταυτίζεται με την πραγματικότητα μπορείς να ανεβάσεις αυτήν ως υφισατάμενη στα σχέδια και να μην κάνεις καινούρια. Δεν σημαίνει αυτό ότι δεν θα υπολογίσεις κανονικά τις αυθαιρεσίες. Επίσης αυτό που λές ότι δεν μπορείς να βάλεις κατηγορία 1 επειδή έχεις αυθαίρετη συνένωση δεν το κατάλαβα και δεν ισχύει φυσικά. Πράγματι η καλύτερη λύση σε κατοικίες προ του 75 είναι αυτή που προτείνει και ο Ιάσονας: 1 υπαγωγή κατηγορίας 1 για κάθε ιδιοκτησία περιγράφοντας την υφιστάμενη κατάσταση με όλες τις αυθαίρετες κατασκευές (και τη λειτουργική συνένωση εδώ) 250 ευρώ και ξεμπερδεύεις νομιμότατα.

[steve aris]

Ίσως ο συνάδελφος civil76 εννοεί ότι η αυθαίρετη λειτουργική συνένωση έγινε μετά το 1975 και άρα δεν μπορεί να την εντάξει στην κατηγορία 1 (ιδίως αν δεν μπορεί να βρει ανάλογα στοιχεία)............ Βέβαια στη διαμερισμάτωση  δεν ζητείται τεκμηρίωση παλαιότητας, αλλά αν έχει και άλλες..........

Σε κάθε περίπτωση σε συμφέρει επαγγελματικά-οικονομικά να αναλάβεις και την ανασύσταση φακέλου........

[civil76]

Σας ευχαριστώ για τις απαντήσεις σας! Είναι κτίριο με άδεια του 1972 και στην κάτοψη σύστασης - τίτλους έχουμε δύο ξεχωριστές οριζόντιες. Έχουν όμως συνενωθεί λειτουργικά εκ κατασκευής προ 75. Από την ΟΑ έχω μόνο το στέλεχος. Ο φάκελος ΟΑ έχει καταστραφεί! Για να γλιτώσω την ανασύσταση σκέφτηκα να το εντάξω κατ 2 χωρίς άδεια (ας είναι και προ 75 αφού κατά τίτλους πρόκειται για 2 οριζόντιες και κατ 1 υπάγουμε ανά οριζόντια) αλλά βγαίνει μεγάλο πρόστιμο... 

Μπορώ να το εντάξω κατ 1 χωρίς άδεια δηλαδή με παράβαση διαμερισμάτωσης?

[steve aris]

27 λεπτά πριν, civil76 said:

Σας ευχαριστώ για τις απαντήσεις σας! Είναι κτίριο με άδεια του 1972 και στην κάτοψη σύστασης - τίτλους έχουμε δύο ξεχωριστές οριζόντιες. Έχουν όμως συνενωθεί λειτουργικά εκ κατασκευής προ 75. Από την ΟΑ έχω μόνο το στέλεχος. Ο φάκελος ΟΑ έχει καταστραφεί! Για να γλιτώσω την ανασύσταση σκέφτηκα να το εντάξω κατ 2 χωρίς άδεια (ας είναι και προ 75 αφού κατά τίτλους πρόκειται για 2 οριζόντιες και κατ 1 υπάγουμε ανά οριζόντια) αλλά βγαίνει μεγάλο πρόστιμο... 

Μπορώ να το εντάξω κατ 1 χωρίς άδεια δηλαδή με παράβαση διαμερισμάτωσης?

Αυτή τη στιγμή νομικά έχεις 2 οριζόντιες ιδιοκτησίες. Δεν έχει κάποια σημασία σε νομικό επίπεδο το ότι είναι λειτουργικά συνενωμένες εκτός αν έχει υπάρξει και τροποποίηση της σύστασης. Άρα θα πρέπει να κάνεις 2 δηλώσεις αν πας κατηγορία 1 (δηλ. 2χ250=500). Δες και το άρθρο 96 και την εγκύκλιο 2 (σελ. 16).

Απο κει και πέρα όμως θα πρέπει εκ του νόμου να καταγράψεις όλες τις αυθαιρεσίες που έχουν συμβεί (ασχέτως του standard προστίμου των 250) και αυτό γίνεται μόνο με την σύγκριση μεταξύ οικοδομικής άδειας και υφιστάμενης κατάστασης, όπως σου έγραψε και η danaikaterina . Εσύ τι αυθαιρεσίες θα καταγράψεις και θα αναφέρεις αφού δεν έχεις σχέδια αδείας? Ούτε καν η λειτουργική συνένωση τεκμαίρεται αφού δεν έχεις σχέδια αδείας που να τις δείχνει χωριστές. Το ότι τις δείχνει χωριστές το σχέδιο της σύστασης -όπως έγραψε και η συνάδερφος- δεν λέει κάτι....

Ο νόμος λέει παράβολο 250 ευρώ και τέρμα, αλλά αυτό δεν σε απαλλάσσει από την υποχρέωση να καταγράψεις όλες τις αυθαιρεσίες στην τεχνική έκθεση σου και στα φύλλα καταγραφής και βέβαια να αποδείξεις το προ 75. Εσύ τι θα πεις? Εκτός αν το τερματίσεις και "θάψεις" την ύπαρξη οικοδομικής αδείας (που κανονικά την αναφέρεις στο ηλ. σύστημα), που δεν σου το συστήνω γιατί υπάρχει στέλεχος αδείας που επιβεβαιώνει την ύπαρξη αδείας και σε ενδεχόμενο έλεγχο.......... too risky για μένα.

Εν κατακλείδι το πιο ορθόδοξο είναι η ανασύσταση που δεν έχεις λόγους να την φοβάσαι......