Αλλαγή χρήσης στην πολεοδομία για νέο κέντρο ξένων γλωσσών

[greekbrit]

Χρειάζομαι τη βοήθεια των ειδικών του χώρου, γιατί αντιμετωπίζω τις εξής δυσκολίες.

 

 

Μετά από έρευνα αγοράς, έχω αποφασίσει να ιδρύσω ένα νέο κέντρο ξένων γλωσσών σε περιοχή της Αττικής, έχοντας καταφέρει να ρίξω τα ενοίκια στο ποσό που σύμφωνα με το business plan μου είναι βιώσιμο. Έχω βρει ένα διαμέρισμα (2007) σε πολυκατοικία,  μια έκθεση επίπλων (2006), ένα ξυλουργείο/τζαμάδικο (1985) και μια πολύ παλιά μονοκατοικία η οποία είναι σε καλή κατάσταση.

 

Σύμφωνα με τον ΕΟΠΠΕΠ, για την ίδρυση νέων κέντρων ξένων γλωσσών μέγιστης δύναμης 75 σπουδαστών, απαιτείται πολεοδομική άδεια εν ισχύ, και βεβαίωση χρήσης εκπαιδευτηρίου από την πολεοδομία. Πήγα, λοιπόν, κλείνοντας ραντεβού, σε τρεις μηχανικούς από τους οποίους έλαβα τελείως διαφορετικές απαντήσεις. Ο ένας μου είπε ότι δεν ασχολείται με μικρά έργα και με συμβούλεψε να μην κάνω αλλαγή χρήσης γιατί δεν θα το ψάξει κανείς. Ο δεύτερος μου ζήτησε 2800 ευρώ για τη μελέτη και την αλλαγή χρήσης συνολικά, ενώ ο τρίτος για τα ίδια μου ζήτησε 8700 ευρώ. Επίσης και οι δύο μου είπαν ότι χρειάζονται τουλάχιστον 2 μήνες για να γίνει η μελέτη και η αλλαγή, άρα έτσι χάνω τη σχολική χρονιά, κάτι το οποίο δεν υπάρχει περίπτωση να επιτρέψω να γίνει, καθώς δεν έχω άλλη επαγγελματική λύση.

 

 

Πέραν όλων αυτών των ζητημάτων, υπάρχει διαφωνία ως προς τα τετραγωνικά μέτρα των αιθουσών (ο ένας είπε 22τμ και ο άλλος 15τμ), τον αριθμό των τουαλετών ενώ και οι δύο μου μίλαγαν έχοντας τις προδιαγραφές μπροστά τους, συμβουλευόμενοι προφανώς κάποιο site. Στον ΕΟΠΠΕΠ δεν έχω καταφέρει να βγάλω άκρη και το μόνο που ξέρω είναι ότι όλες οι άδειες λειτουργίες ανακαλούνται στις 31 Αυγούστου, έτσι ώστε να ανανεωθούν σύμφωνα με τα νέα πρότυπα που ψηφίστηκαν το 2012.

 

 

Τέλος να σημειώσω ότι πριν αποφασίσω να ανοίξω το δικό μου κέντρο, είδα αρκετά που πωλούνται λόγω συνταξιοδότησης, για να αγόραζα ένα έτοιμο. Κάποια από αυτά είχαν άδεια λειτουργίας και καταλληλότητας εν ισχύ, παρά το γεγονός ότι δεν είχαν άδεια χρήσης εκπαιδευτηρίου από την πολεοδομία, μιας και ήταν δηλωμένα ως σπίτια (παλιές μονοκατοικίες).

 

 

Θα ήθελα να με κατευθύνει όποιος μπορεί, γιατί έχω πολύ λίγο χρόνο μπροστά μου και πρέπει να επιλέξω κάποιο κτήριο.

 

 

Σας ευχαριστώ εκ των πρωτέρων και θεωρώ ότι κάνω κάτι θετικό μέσα στην κρίση, το οποίο θα δημιουργήσει και κάποιες νέες θέσεις εργασίας.

 

 

[yian]

Παραδέχομαι ότι δεν θα σου απαντήσω σε τίποτα ουσιαστικό, αλλά είναι αισίως 21 ιουλίου και δεν έχεις καταλήξει ακόμα στο χώρο που θέλεις.

Πόσο χρόνο υπολογίζεις να πάρουν οι διαδικασίες αδειοδότησης?

Επιπρόσθετα, πόσο χρόνο υπολογίζεις να πάρουν οι εργασίες διαρρυθμίσεων του χώρου για να είναι έτοιμος να λειτουργήσει?

Ίσως προλαβαίνεις να είσαι έτοιμος τον Σεπτέβρη του 2014.

 

Επί της ουσίας, αναθέτεις επί αμοιβής τη διαδικασία αδειοδότησης σε μηχανικό της εμπιστοσύνης σου και ξεκινάς.

Εκείνος με τη σειρά του οφείλει να τρέξει σε κάθε εμπλεκόμενη υπηρεσία (και όχι να μέσω κάποιου site) ώστε να σου ετοιμάσει όλες τις απαιτούμενες μελέτες και έγγραφα.

 

Ζητώντας γνώμες για μια τέτοια επένδυση απρόσωπα και δίχως αμοιβή, δύσκολα θα λάβεις σωστές πληροφορίες διότι κάποιος πρέπει να αφιερώσει χρόνο ώστε να εξετάσει το φάκελο του κτιρίου που σε ενδιαφέρει ως προς την καταλληλότητά του για τη χρήση που θέλεις.

Αυτό είναι και το σημαντικότερο βήμα μιας και μπορεί να σε απαλλάξει από περιττά έξοδα και να μειώσει το χρόνο των διαδικασιών.

 

Φιλικά και εύχομαι να τα καταφέρεις σύντομα.

Edited Ιούλιος 21 , 2013 by yian

[Didonis]

.... και συμπληρώνοντας τον προλαλήσαντα συνάδερφο,

Αν το ακίνητο που επιλέξεις δεν έχει ήδη την απαιτουμένη από την πολεοδομία χρήση δεν θα προλάβεις μεχρι τέλος Αύγουστου που θες (ακόμα και αν δεν το επιτρέψεις).

 

Προσοχή.

Εν λειτουργία αν βρεις προς αγορά (με άδειες λειτουργίας όπως λες) πριν επιλέξεις πάλι πρέπει να τσεκάρεις με δικό σου μηχανικό αν θα μπορεί να συνεχίσει να λειτουργεί με τις όποιες χρήσεις (ή πατέντες) έχει έως τώρα.

 

Περί τιμών με μπακαλική ως κριτήριο.

Όπως τα αυτοκίνητα… το Σκόντα έχει άλλη τιμή από την Μερσεντές….

Συνήθως υπαρχει κάποιος λόγος για αυτό.

Διαλέγεις.

Edited Ιούλιος 21 , 2013 by Didonis

[greekbrit]

Σας ευχαριστώ και τους δύο για τις απαντήσεις σας. Οφείλω, όμως, να ξεκαθαρίσω δύο-τρία πράγματα. Ακριβώς στην ίδια φάση βρέθηκα πριν από 5 χρόνια ως ιδιοκτήτης ενός κέντρου το οποίο πουλήθηκε κερδοφόρο για άσχετους με το θέμα μας λόγους, στην επαρχία. Όλες οι διαδικασίες, συμπεριλαμβανομένης και της αλλαγής χρήσης στην πολεοδομία ολοκληρώθηκαν μέσα σε 1 μήνα, χωρίς κανένα μέσο, απολύτως νόμιμα, μέσα στον Αύγουστο, και την αλλαγή χρήσης την πλήρωσε ο ιδιοκτήτης (.  Το συγκεκριμένο μάλιστα, όπως μάθαμε αργότερα, ήταν αδήλωτο (ταράτσα) και χρειάστηκε να τρέξει πολύ. Έτσι, 25 Ιουλίου υπογράφηκαν τα συμφωνητικά, και 2 Σεπτεμβρίου είχε γίνει μέχρι και η επιθεώρηση και κάναμε εγγραφές. Επίσης, ακριβώς το ίδιο έκανε ο αδελφός μου πριν από 2 χρόνια σε νησί, σε σχολή που υπάρχει ακόμα. Παλιά μονοκατοικία, όλη η διαδικασία πήρε 20 μέρες μαζί με τη μελέτη, τις άδειες και την κατασκευή. 

 

Δεν πάω να ανοίξω κανένα μεγαθήριο, αλλά 2 αίθουσες. Ο ηλεκτρολόγος και ο γυψοσανιδάς έχουν δει όλα αυτά που έχω βρει και έχουν δεσμευτεί να το ολοκληρώσουν σε μια εβδομάδα. Αν πιστεύετε ότι χρειάζεται τόσο πολύ χρόνο όσο λέτε, θα ήθελα να μου εξηγήσετε το λόγο, ειδικά σε μια περίοδο που υπάρχει τόση κρίση. Έχω ήδη όλο τον εξοπλισμό, άρα η επένδυσή μου δεν ξεπερνά τα 5000 ευρώ. Γι' αυτό και ψάχνομαι φίλοι μου. Σε καμία περίπτωση δεν επιθυμώ να απαξιώσω τη δουλειά κανενός. Αν είναι όμως να πληρώνει ένας που ανοίγει μια τέτοια μικρή επιχείρηση ενοίκια ένα χρόνο πριν ανοίξει, τότε δεν θα υπήρχαν φροντιστήρια πιστεύω, όταν οι πρώτες τάξεις είναι δωρεάν και οι επόμενες 50 ευρώ το μήνα και λιγότερα πλέον.

 

Για την επι πληρωμή ανάθεση που είπε ο φίλος, δεν διαφωνώ φυσικά. Με τους χρόνους διαφωνώ, όταν μιλάμε για μια κάτοψη και σχεδιασμό δύο αιθουσών με γυψοσανίδα, σε ένα μεγάλο χώρο στον οποίο όλα τα υπόλοιπα είναι ενιαίος χώρος.

Edited Ιούλιος 21 , 2013 by greekbrit

[yian]

Δεν αμφισβητώ τους χρόνους που αναφέρεις αλλά προσωπικά τους βρίσκω ιδιαίτερα δύσκολους κυρίως εάν πρέπει να γίνει διαδικασία μέσω πολεοδομίας (είτε άδεια για αλλαγή χρήσης είτε διαρρυθμίσεις είτε και τα δύο).

 

Το καλύτερο που έχεις να κάνεις είναι να αναθέσεις σε μηχανικό να ελέγξει σε πρώτη φάση τους φακέλους από τα κτίρια που σε ενδιαφέρουν ως προς την καταλληλότητά τους.

Δυστυχώς είναι μια δουλειά που δεν μπορείς να την κάνεις μόνος σου, χρειάζονται νομικές και τεχνικές γνώσεις που έχει ένας μηχανικός.

 

Βάσει του ελέγχου, βλέπεις ποιά διαδικασία πρέπει να ακολουθήσεις και τι χρειάζεται να κάνεις βήμα προς βήμα.

Κάθε κτίριο είναι διαφορετικό (καθώς και η περιοχή που βρίσκεται)  συνεπώς το επιχείρημα με παρόμοιες περιπτώσεις ως σύγκριση χρόνων δεν ισχύει.

Edited Ιούλιος 21 , 2013 by yian

[greekbrit]

Εννοείς ότι είναι διαφορετικά στην επαρχία; Αυτό δεν το ήξερα, για να είμαι ειλικρινής. Και στις δύο άλλες σχολές, ξέρω ότι πληρώσαμε 350 ευρώ στο μηχανικό για τη σχολή στην επαρχία και 430 στο μηχανικό στο νησί και τα έκανε όλα μόνος του μέσα σε λίγες ημέρες. Απλά στην Αττική δεν γνωρίζω κανένα και εκείνοι που ξέρω δεν αναλαμβάνουν εκτός της περιοχής τους. Αύριο το πρωί έχω ραντεβού και με τέταρτο μηχανικό ο οποίος έχει φτιάξει πολλά φροντιστήρια στις περιοχές Φαλήρου και Γλυφάδας, για να δω τι θα μου πει κι εκείνος.

 

Σχετικά με τις προδιαγραφές, πού μπορώ να βρω τις πιο πρόσφατες; Ο φορέας που εκδίδει τις άδειες καταλληλότητας και λειτουργίας δεν συμφωνεί με τα έγγραφα που δημοσιεύει στο site του, με αποτέλεσμα να μην μπορώ να βγάλω άκρη. Γι' αυτό και απευθύνθηκα κι εδώ.

 

Σας ευχαριστώ που μου απαντάτε. 

Edited Ιούλιος 21 , 2013 by greekbrit

[Didonis]

1. Οι μεγάλοι χρόνοι δεν είναι τόσο στην καθαρόαιμη δουλειά σχεδιασμού του μελετητή μηχανικού όσο στις διαδικασίες.
2. Άλλοι οι χρόνοι επαρχίας για τις πολεοδομίες και άλλοι στην Αθήνα. Καμία μα καμία σχέση. Και από πολεοδομία σε πολεοδομία στην Αθήνα συχνά μεγάλες διαφορές.
3. Από πριν δυο – τρία χρόνια και σήμερα έχει αλλάξει σχεδόν εξολοκλήρου το όλο πολεοδομικό νομικό περίγραμμα της οικοδομής στην Ελλάδα. Νέοι ΓΟΚ νέες διαδικασίες αδειών δόμησης, τακτοποίησης προϋφισταμένων αυθαιρεσιών με επιστάμενη προσοχή πια να μη έχουν αυθαιρεσίες, εκατοντάδες ερμηνευτικές για όλα αυτά κλπ κλπ. Το βασικότερο από όλα είναι ότι οι υπάλληλοι της πολεοδομίας με 50% χαιρκατ μισθού, με κομμένα πολλά καλούδια έχουν και την ανάλογη μειωμένη απόδοση αλλά και μειωμένη γνώση όλης αυτής της νομοδιάρροιας.

   Με αποτέλεσμα ακόμα και για τα πιο ασήμαντα θέματα να ζητούν ερμηνευτικά το οποία κάνουν εβδομάδες και μήνες να βγουν το καθένα.

Τώρα αν σε εσένα όλα αυτά δεν συμβούν και δεν κλωτσήσει έστω και ένα απ όλα αυτά τότε μπορεί και να προλάβεις. Φυσικά σου συνιστώ αμέσως να παίξεις και κάποιο καλό Λόττο, το σύμπαν συνωμοτεί υπέρ σου.

Φυσικά σου εύχομαι να το καταφέρεις, αν και η δίκη μου εμπειρία λέει ανέφικτο.

 

Επικουρικά απέφυγε το διαμέρισμα, θα είναι ορόφου.  80% θα έχεις προβλήματα με το κλιμακοστάσιο στις αδειοδοτήσεις. Εκτός αν είναι εντος προδιαγραφών.

Edited Ιούλιος 22 , 2013 by Didonis

[greekbrit]

Φίλοι μου, μου φαίνεται ότι κατάφερα να βρω άκρη εντελώς τυχαία, αφού βρήκα έτοιμο χώρο, δηλωμένο ως φροντιστήριο μέσης εκπαίδευσης που έκλεισε. Συνεπώς γλιτώνω τη διαδικασία της αλλαγής χρήσης και προλαβαίνω. Η διαμόρφωση χώρου με γυψοσανίδες απαιτεί έλεγχο από πολεοδομία ή απλά χρειάζεται ο σχεδιασμός τους από μηχανικό και η δημιουργία κάτοψης σύμφωνα με τα πρότυπα που ισχύουν; To site του φορέα αναφέρει ότι αν είναι ήδη δηλωμένος ο χώρος ως φροντιστήριο δεν χρειάζεται ισχύουσα άδεια πολεοδομίας. Το παλιό φροντιστήριο που έκλεισε, έβγαλε τις γυψοσανίδες και άφησε το χώρο ενιαίο όπως ήταν πριν. 

[Didonis]

Καλά σου πάει.

Όπως είπα όμως ΕΛΕΓΞΕ καλά και με μηχανικό σου για την ορθότητα  των εγκρίσεων και των σχεδίων που έχει. Αν υπήρχαν πατέντες στις εγκρίσεις, δεν είναι δεδομένο ότι διατηρείς τα δικαιώματα των «πατεντών».

Ξανακατασκευάζεις ως ήταν οι διαχωρισμοί για να μη χρειαστείς έγκριση σχεδίων πολεοδομίας, παθητικής πυροπροστασίας κλπ κλπ.

Εξετάζεις τι είδους άδεια εργασιών θα απαιτηθεί για αυτά (μικρής κλίμακας, 48ωρης κλπ)

Και (πιθανότατα) ΠΕΑ. Τα παλιά μισθώματα δεν τον είχαν αυτόν τον έλεγχο τα νέα τον έχουν.

 

(και για τα 4 θα χρειαστείς άμεση συνεργασία με τον μηχανικό σου. Το e-forum-ta-linei-ola.gr έφτασε στο τέλος του.)

 

καλη επιτυχία

[yian]

Τυχερός ο ιδιώτης μας!

Το ασφαλέστερο (και οικονομικότερο και γρηγορότερο) όπως είπε και ο Didonis είναι να επαναφέρεις τη διαρρύθμιση στο χώρο όπως ήταν όταν λειτουργούσε.

 

Καλές δουλειές!

Edited Ιούλιος 22 , 2013 by yian