Αλλαγή χρήσης από κατοικία σε βιομηχανικό (γραφεία βιομηχανιας)

[Vasili]

γεια σας,

 

σε ένα αγροτεμάχιο εκτός σχεδίου εμβαδού 7000 μ2 έχει κατασκευασθεί ένας βιομηχανικός χώρος. Κατασκευάστηκε με 4 διαδοχικές προσθήκες (4 άδειες οικοδομής) σε διάστημα 15 ετών.

Όλες οι άδειες οικοδομής αναφέρονται σε όρους δόμησης βιομηχανικού εκτός από την 3η η οποία αναφέρεται σε όρους δόμησης κατοικίας γιατί κατασκευάζει προσθήκη καθ'υψος χώρου κατοικίας (ως χώρος διαμονής προισταμένου και επιστάτη). Σε εκείνη την άδεια οι όροι δόμησης πηγαίνουν στο δυσμενέστερο και από 0.9 ΣΔ ως βιομηχανία και 6300 μ2 δυνατότητα δόμησης πηγαίνουν στα 260 μ2 ως μικτή χρήση πλέον με όρους δόμησης κατοικίας.

 

Στην 4η άδεια προσθήκης (που έγινε μετά από 10 χρόνια περίπου) ο μηχανικός δεν αναφέρει κάν την κατοικία για να μπορεί να αξιοπποιησει τους ευνοικότερους όρους της βιομηχανίας και κάνει προσθήκη μεγάλου βιομηχανικού κτιρίου.

 

Τώρα οι ιδιοκτήτες δε θέλουν πια τη χρήση κατοικίας και θέλουν να τη μετατρέψουν σε γραφεία που να λειτουργούν υποστηρικτικά της βιομηχανίας.(γραφείο, λογιστήριο, κουζινάκι, wc, λουτρο, άιθουσα συνεδριάσεων).

 

Το ερώτηματα είναι τα εξής

1. με αυτήν την αλλαγή χρήσης επανερχόμαστε πλέον στην αμιγή χρήση βιομηχανίας και επομένως στους αντίστοιχους συντελεστές δόμησης ?

2. υπάρχει κάποια παρέκκλιση που να δίνει δυνατότητα συνύπαρξης χώρου κατοικίας με βιομηχανία όταν η πρώτη είναι υποστηρικτική της δεύτερης και έτσι να μην πηγαίνουμε στους δυσμενέστερους όρους δόμησης - η κατοικία προοριζοταν όντως για διαμονή του προισταμένου και επιστάτη, επίσης ο χώρος κατοικίας καταλαμβάνει το 13 % της συνολικής δόμησης.

 

Βρήκα τον ΦΕΚ 580Δ / 1999, άρθρο 346, παρ 2. "Κτίριο ή δομικό έργο που έχει περισσότερες της μίας χρήσεις χαρακτηρίζεται ως μικτής χρήσης. Στην περίπτωση αυτή κάθε τμήμα του χαρακτηρίζεται με τη δική του χρήση και υπάγεται στους αντίστοιχους κανονισμούς. Ειδικά στις περιπτώσεις που για τη λειτουργία ενός ενιαίου οργανισμού είναι απαραίτητο να συνυπάρχουν στο ίδιο κτίριο περισσότερες της μίας χρήσεις, για την εξυπηρέτηση αποκλειστικά της κύριας χρήσης, τότε το κτίριο μπορεί να χαρακτηριστεί συνολικά με τη χρήση που κυριαρχεί."

 

από την άλλη το ΦΕΚ 270Δ/1985 για τα εκτός σχεδίου αναφέρει πως πάμε σε όρους κατοικίας. Ωστόσο το ΦΕΚ 580Δ/1999 είναι μεταγενέστερο.

 

[ΚΑΝΑ]

Άρθρον 11(ΙΣΧΥΕΙ)

Επί γηπέδων προοριζομένων δι' ανέγερσιν κτιρίων ειδικής χρήσεως πλην γραφείων και καταστημάτων, είναι δυνατή η κατασκευή γραφείων Διοικήσεως ως και κατοικίας προοριζομένης δια την στέγασιν του Διευθυντού και των φυλάκων, εφ' όσον αύτη κρίνεται απαραίτητος, πιστοποιουμένου τούτου δι' εγκρίσεως του φορέως ο οποίος είναι αρμόδιος δια την έγκρισιν των ειδικής φύσεως κτιρίων αναλόγως της περιπτώσεως.

Η ως άνω ειδική κατασκευή προσμετρείται εις τον συντελεστήν δομήσεως του γηπέδου.

 

ΠΔ 6.10.1978 (ΦΕΚ 538Δ)

Τόμος Α1 σελ. 504,9

ΔΟΜΗΣΗ ΕΚΤΟΣ ΣΧΕΔΙΟΥ

Από το παρακάτω Π.Δ. ισχύουν μόνο τα πιο κάτω άρθρα:

Άρθρον 5: ΕΚΠΑΙΔΕΥΤΙΚΑ - ΕΥΑΓΗ ΙΔΡΥΜΑΤΑ

Άρθρον 6: ΝΟΣΟΚΟΜΕΙΑ ΚΛΙΝΙΚΑΙ

Άρθρον 8: ΞΕΝΟΔΟΧΕΙΑ

Άρθρον 9: ΑΘΛΗΤΙΚΑΙ ΕΓΚΑΤΑΣΤΑΣΕΙΣ

και τα άρθρα 11, 12, 13, 15, 16 και 17.

Για τη ΔΟΜΗΣΗ ΕΚΤΟΣ ΣΧΕΔΙΟΥ των άλλων κτιρίων ισχύει το Π.Δ. της 24/31.5.1985 (ΦΕΚ 270Δ΄) - Βλέπε σελίδα 504,51.

Τα υπόλοιπα άρθρα 1, 2, 3, 4, 7, 10 και 14 του παρακάτω Π.Δ. καταργήθηκαν με το άρθρο 10 του ίδιου ως άνω Π.Δ.

 

 

Edited Ιούλιος 25 , 2013 by ΚΑΝΑ

[Vasili]

Αγαπητέ ΚΑΝΑ,

 

ευχαριστώ πολύ για την απάντηση. Σε παρακαλώ διαφώτισε με: Με βάση το άρθρο 11 του ΠΔ 6.10.1978 (ΦΕΚ 538Δ) για κύρια χρήση βιομηχανική προβλέπεται η ύπαρξη κατοικίας που να εξυπηρετεί τον διευθυντή καθώς και γραφείων χωρίς να πηγαίνουμε σε όρους δόμησης κατοικίας/γραφείων ? το ερωτώ γιατί στην απάντηση σου παρακάτω αναφέρονται χρήσεις για τις οποίες ισχύει το ΦΕΚ 538Δ, και εκεί δεν περιλαμβάνεται η βιομηχανία.

[ΚΑΝΑ]

Μα το άρθρο 11 του Π.Δ του 1978 συνεχίζει να ισχύει (όπως αναλυτικά στο δείχνω με την παράθεση της νομοθεσίας)

Δεν έχεις πολ/κή  παράβαση με την κατασκευή της κατοικίας, ούτε πάς με όρους δόμησης μεικτής χρήσης (260 μ2-όπως αναφέρεις)

 

Επομένως έχω τη γνώμη ότι μπορείς κάλλιστα το χώρο της κατοικίας να τον μετατρέψεις σε χώρο γραφείων κ.λ.π χ με απλή ενημέρωση των σχεδίων του φακέλου

πρώτα στη Δ/νση Ορυκτού Πλούτου (όπως μετονομάστηκε το πρώην Βιοτεχνίας) και κατά δεύτερο στο φάκελο της οικ άδειας του 19...

[Vasili]

αυτό είναι τέλειο. δεν ξέρω για ποιο λόγο σε εκείνη την άδεια που βρήκα ο μηχανικός είχε αλλάξει τους όρους δόμησης. Η κατεύθυνση σου είναι εξαιρετικά χρήσιμη.  Με βάση το αρ. 11 θα μπορούσε κάλλιστα να διατηρήσει τους όρους δόμησης της βιομηχανίας, αφου ανέφερε ξεκάθαρα στα σχέδια της άδειας πως επρόκειτο για κατοικία προισταμένου και επιστάτη.

 

ευχαριστώ πολύ,

Βασίλης