Απαιτείται μελέτη κατανομής δαπανών θέρμανσης σε τουριστικές ενοικιαζόμενες κατοικίες;

[anton64]

αγαπητέ Δημήτρη,

δεν είμαι σίγουρος αν διαφωνούμε ή συμφωνούμε.

Πράγματι ίσως να υπάρχει ατέλεια του ΠΔ (το οποίο είχε στόχο τις πολυκατοικίες) και θα ήταν πιό σωστό να αναγράφει "Ο κανονισμος αυτος αφορά στον τροπο κατανομης ανα ιδιοκτησια λειτουργικά αυτόνομο χώρο των δαπανων κεντρικής  θερμανσης κτιριων, που περιλαμβανουν περισσοτερες της μιας οριζοντιες ιδιοκτησίες περισσότερους του ενός λειτουργικά αυτόνομους χώρους (κατοικιών, καταστημάτων, γραφείων κλπ)"

αλλά

με την παρούσα εκδοχή του ΠΔ στο παράδειγμα που ανέφερα:

Αν υπάρχει σύσταση ΟΙ στην ΥΔΟΜ θα πάει πίνακας με 2 στήλες (η κάθε στήλη θα περιλαμβάνει τις 2 κατοικίες του ιδιοκτήτη)

Αν δεν υπάρχει δεν απαιτείται.

[dimitris GM]

δεν διαφωνουμε...σιγουρα

 

αρθρ. 2

 παρ. 2.  Η μελετη συνυποβαλλεται στην αρμοδια ΠΥ μαζι με τα προβλεπομενα δικαιολογητικα για την εκδοση της ΟΑ.

παρ. 3. Οποιαδηποτε μεταβολη στην επιφανεια ή το ειδος των θερμαντικων σωματων κατα το σταδιο της κατασκευης ..ή μεταγενετσερα ε[ιβαλει την τροποποιηση του πινακα κατανομης..."

παρ. 4. Ο επιμερισμος των δαπανων ... μπορει να γινεται με συμβ/κο εγγραφο με τον κανονισμο...

 

και βεβαια,  στο παραδειγμα σου θα δειξεις στην μελετη σου τις 4 ανεξαρτητες ΟΙ

 

[η συσταση   ΟΑ  ή και  ο κανονισμος  μπορει να γινει.. όποτε γινει...]

 

αρα συμφωνουμε...

Edited Αύγουστος 16 , 2013 by dimitris GM

[timpap]

timpap:

Εστω 2 αδέλφια που κάνουν ένα κτίριο με 2 "κατοικίες" στον καθένα - σύνολο 4. Για να είναι "καθαροί" μεταξύ τους κάνουν σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας. Σκοπός τους είναι όταν τελειώσει το κτίριο να το δώσουν όλο σε κάποιον επιχειρηματία προς εκμετάλλευση.

Για τον ΕΟΤ δεν ξέρω, αλλά στην ΥΔΟΜ εφόσον υπάρχει σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας απαιτείται μελέτη κατανομής δαπανών.

Anton αν γίνεται να αναλύσουμε το παράδειγμα σου. Η ΟΑ θα είναι μια ενιαία ΟΑ προφανώς, με δύο ονόματα δικαιούχων. Ο τίτλος της θα είναι "Τέσσερις Τουριστικές ενοικιαζόμενες κατοικίες κλπ.". Από την στιγμή που είναι τουριστικές θα πάρουν προδιαγραφές και θα ελεγχθούν και από ΕΟΤ. Η λειτουργία είναι μια και ενιαία όπου εξαδιαιρέτου ανήκει στα δυο αδέρφια. Ενδεχομένως μετά την έκδοση της ΟΑ ή και της κατασκευής να μοιράσουν τα 4 κτίρια (το θεωρώ αχρείαστο). Αυτό όμως όπως ανέφερε ο dimitris GM θα γίνει σε δεύτερο χρόνο μετα την εκδοσή της ΟΑ,

 

[εξ αλλου η συσταση ΟΙ ειναι πραξη που γινεται  "μετα" την εκδοση της ΟΑ...]

 

Αρα,  σε αυτα τα ανω 2 αδελφια,  θα γινει πινακας  κατανομής   δαπανων..

διοτι θα ανεγερθει οικοδομη με πλειονες της μιας οριζοντιες ιδιοκτησίες..

 

Η συσταση και η διανομη  ειναι "μελλοντικη" πραξη

και ο πίνακας κατανομής δαπανών επίσης. Τελικά όμως η κατανομή δαπανών που θα χρησιμοποιηθεί? Αφου η σύσταση ΟΙ δεν απαιτεί κατανομή. Επίσης αν γίνει ΟΙ τι θα γίνει με τον ΕΟΤ και τα σφραγισμένα σχέδια από αυτόν. Πολύ κακό για το τίποτα μου φαίνεται. Γιατί να γίνει όλη αυτή διαδικασία αφού υπάρχει συντομότερος δρόμος?

Το όλο θέμα κατά την άποψη μου καθορίζεται από την λέξη τουριστικές. Εκτός και αν κάτι δεν υπολογίζω σωστά. Τι λέτε?

[anton64]

timpap

Οπως ήδη είπα δεν έχω εμπειρία από ΕΟΤ. Οπότε αν θες μια βοήθεια για να συνεχίσουμε:

Ο ΕΟΤ τι εγκρίνει; Την αρχιτεκτονική μελέτη (μόνο) ή και τις άλλες μελέτες που υποβάλλονται στην ΥΔΟΜ (πχ και θέρμανση και ηλεκτρολογικά ;. )

[timpap]

Μόνο αρχιτεκτονικά. Για μια όμως ενιαία εκμετάλλευση. Αν γίνει ΟΙ τότε θα γίνει υποχρεωτικά συμβολαιογραφική διάσπαση της κατασκευής. Όπότε θα πρέπει να ξαναυποβληθούν νέα σχέδια με δύο διαφορετικά ονόματα με 2 κτίρια για τον ένα, και δύο για τον άλλο αδερφό τόσο στην ΥΔΟΜ όσο και στον ΕΟΤ. Άρα θα πρέπει να νοικιάσουν την επιχείρηση σαν δυο επιχειρήσεις. Δεν βρίσκω λόγο στο ποιος θα μπορούσε να ζητήσει κατανομή δαπανών και τελικά που θα μπορούσε επί του πρακτέου να χρησιμοποιηθεί. Στην τουριστική επιχείρηση δεν αποστέλλονται λογαριασμοί καταναλώσεων στους ενοίκους, εν αντιθέσει με τις πολυκατοικίες.

[anton64]

Εχω την εντύπωση ότι η ουσία του θέματος υπάρχει μεταξύ των εννοιών "άδεια εκμετάλλευσης ή λειτουργίας" από τον ΕΟΤ και "άδεια δόμησης" από ΥΔΟΜ.

Οπως καταλαβαίνω ο ΕΟΤ εξετάζει την λειτουργικότητα του κτιρίου (και στη συνέχεια αν η επιχείρηση που θα στεγαστεί εκεί πληρεί κάποιες προδιαγραφές), που είναι άσχετη με τα εμπράγματα δικαιώματα της ιδιοκτησίας.

Τι τον νοιάζει τον ΕΟΤ πριν την άδεια δόμησης αν το κτίριο ανήκει σε ένα φυσικό πρόσωπο ή ΑΕ ή αν έχει γίνει σύσταση οριζοντίου ή καθέτου ιδιοκητσίας;

Αλλά και μετά την κατασκευή, όταν στο κτίριο θέλει να λειτουργήσει η επιχείρηση, το μόνο που ίσως θα έννοιαζε τον ΕΟΤ θα ήταν αν νόμιμα η επιχείρηση νέμεται το κτίριο (δηλ. αν έχει συμβόλαιο με το 100% των ιδιοκτητών)

 

Για το αν πρέπει οι ΥΔΟΜ να ζητούν κατ. δαπ. σε κάτι που επί του πρακτέου δεν θα χρησιμοποιηθεί ίσως να έχεις δίκιο - αλλά υπάρχει το ΠΔ της κατανομής που την καθιστά υποχρεωτική. Ο ΕΟΤ βάσει ποιού όταν στο κτίριο συσταθεί έστω και εκ των υστέρων ΟΙ, ζητά να ξαναυποβληθούν νέα σχέδια;

[timpap]

Ο ΕΟΤ θα ζητήσει νέα σχέδια εφόσων γίνει σύσταση ΟΙ, διότι αυτό σημαίνει ότι είναι δυο διαφορετικές εκμεταλλεύσεις άρα θα εκδόσει δυο διαφορετικά σήματα και θα έχει δυο διαφορετικούς φακέλους (κάθε τουριστική επιχείρηση παίρνει το δικό της σήμα από ΕΟΤ και διατηρήται αρχείο με τα σχέδια της εκμετάλλευσης).

Το ΠΔ όπου ζητάει ΚΔ για τις ΥΔΟΜ, μήπως δεν αναφέρεται σε τουριστικές? Δεν το έχω διαβάσει. Αν μπορείς ρίξτου μια ματιά.

[anton64]

Από το τελευταίο: Το ΠΔ (δυστυχώς..) μιλά γενικά για κτίρια. Δεν κάνει ειδικότερο διαχωρισμό.

 

Δεν είμαι σίγουρος αν σωστά ταυτίζεται σύσταση ΟΙ και εκμετάλλευση:

Δηλ. αν μία επιχείρηση συσταθεί πχ ως ΟΕ και νοικιάσει γειτονικά - όμορα ακίνητα με επαγγελματική μίσθωση 9 (+3) ετών, δεν δύναται να τα εκμεταλλεύεται υπό ένα σήμα (το δικό της) ; 

[timpap]

Συνεχίζουμε να μιλάμε για τουριστικά κτίρια υποθέτω. Το να νοικιάσει τα κτίρια σε ένα πρακτορείο τουριστικό για να φέρει τους πελάτες της για παράδειγμα είναι το ίδιο με το να τα νοικιάσει στους πελάτες απ'ευθείας. Το να νοικιάσει τα κτίρια σε μια άλλη επιχείρηση για να τα εκμεταλλευτεί πλήρως (επαγγελματική μίσθωση), τότε πρέπει να πουλήσει ή μεταβιβάσει την Ο.Ε. την οποία προανέφερες. Ο νέος εκμεταλλευτής θα βγάλει νέο σήμα. Μου έχει τύχει μερικές φορές να ζητηθεί για μια τουριστική εκμετάλλευση αλλαγή ονόματος. Ξαναυποβάλονται σχέδια, ενημερότητες φορολογικές- ασφαλιστικές κλπ κλπ κλπ.

Υπάρχουν πολλές διαφορετικές διαδικασίες σε αυτές τις συμβολαιογραφικές αλλαγές οι οποίες είναι αντικείμενο κυρίως λογιστών, δικηγόρων, και των συμβολαιογράφων φυσικά.

Σε κάθε περίπτωση για να μην ξεφύγουμε από το θέμα μας κατανομή δαπανών δεν βλέπω να απαιτείται ή έστω να είναι χρήσιμη σε καμία των περιπτώσεων. Δεν έχουμε κοινόχρηστα, άρα δεν έχουμε κατανομή δαπανών.