Αρτιότητα εκτός σχεδίου με πρόσωπα σε εθνική οδό και σε δρόμο σχ. πόλης

[Coltrane]

Συνάδελφοι θα ήθελα την γνώμη σας για το ακόλουθο θέμα: 

 

Γήπεδο εκτός σχεδίου με εμβαδό 4000 m² έχει πρόσωπο 42m σε εθνική οδό.

Οι παρεκλίσεις αρτιότητας με το ισχύον ΓΠΣ το οποίο ισχύει από 01/01/2011 καταργήθηκαν οπότε αρτιότητα 

(ως προς την απαίτηση για 45 m πρόσωπο) από την εθνική οδό δεν μπορεί έχει.

Το πίσω όριό του γηπέδου εφάπτεται σε δρόμο εγκεκριμένου σχ. πόλης (πολεοδόμηση από οικοδομικό συναιτερισμό που εγκρίθηκε το 1997) με πρόσωπο 43 m.

Μπορεί το εν λόγω γήπεδο να θεωρηθεί άρτιο, αφού διαθέτει πρόσωπο στον εγκεκριμένο δρόμο του σχ. πόλης και ποιό είναι το απαιτούμενο μήκος προσώπου σε αυτόν πλέον τον δρόμο; ή το από τη στιγμή που έχει πρόσωπο στην εθνική οδό θεωρείται δεδομένο ότι πρέπει να ικανοποιείται η απαίτηση των 45 m σε αυτή;

 

[Pavlos33]

Το θέμα σου συνάδελφε με προβλημάτισε αρκετά. Παρακάτω αναπτύσσω μερικές σκέψεις προς συζήτηση.

 

Αντιγράφω από ένα ΣΧΟΟΑΠ για μια περιοχή της Μεσσηνίας: 

 

" Επιτρεπόμενες Χρήσεις και Χαρακτηριστικά Δόμησης:  

Όριο αρτιότητας: 4.000 Μ2 

Κατώτατο όριο κατάτμησης: 4.000 Μ2 

Ανώτατος Σ.Δ. :0.2 (όπως ισχύει) 

 

Για τους λοιπούς όρους και περιορισμούς δόμησης εφαρμόζονται οι διατάξεις του ΠΔ/24-5-85  (ΦΕΚ-270/Δ/85)  και  ΠΔ/6-10-78  (ΦΕΚ  538/Δ),  όπως  ισχύει  χωρίς  τις  προβλεπόμενες 

παρεκκλίσεις.  "

 

Καταλαβαίνω το εξής:

Αν έχεις γήπεδο >=4.000 τ.μ κατά την έγκριση του σχεδίου ΣΧΟΟΑΠ κλπ

οι διατάξεις των ΣΧΟΟΑΠ, ΓΠΣ,ΖΟΕ  υπερισχύουν των γενικών όρων δόμησης των εκτός σχεδίου,  εκτός από εκεί όπου αναφέρονται διαφορετικά.

 

Πχ είχες γήπεδο επιφάνειας μικρότερης των 4.000 τ.μ. με ανάλογο πρόσωπο και βάθος και προυφιστάμενο του 78, άρτιο κατά παρέκκλιση, σήμερα καθίσταται μη άρτιο. Επίσης γήπεδο με επιφάνεια 2.000 τ.μ. σε ζώνη 500 μ. παύει να είναι άρτιο με την έγκριση  ΣΧΟΟΑΠ, ΓΠΣ, ΖΟΕ κλπ. Αυτά καταργούνται.

 

Τα γήπεδα των 4.000 και άνω υφιστάμενα κατά την έγκριση, αν υποτεθεί ότι αυτό είναι το όριο αρτιότητας, με την έγκριση θεωρούνται άρτια. Σε περίπτωση κατάτμησης ή συνένωσης όμως, ισχύει η απαίτηση του άρθρου 1 του ΦΕΚ 270 όπως συμπληρώθηκε με το ν. 3212/03 για γήπεδα προκύπτοντα μετά την 31-12-2003. Το ίδιο και για την περίπτωση προσώπου σε εθνική, επαρχιακή οδό με 45 μ. και 50 μ. βάθος. 

 

Από το ΠΔ/6-10-78 ΦΕΚ 538 Δ προκύπτει ότι ο κανόνας αρτιότητας (άρθρο 1) είναι 4.000 τ.μ. Οι παρεκκλίσεις ήταν για γήπεδα των 750, 1200 και 2000 τμ κατά τα γνωστά. Το ΠΔ 3-5- 85 έχει κανόνα αρτιότητας 4.000 τ.μ και αν υπάρχει επαφή με οδούς, σιδ. γραμμές κλπ 45 μ. κ’ 50 μ πρόσωπο και βάθος αντίστοιχα. Για να μη θιγούν τα γήπεδα των 4.000 τ.μ και άνω,  προϋπάρχοντα του 85 τα οποία μπορεί να είχαν επαφή σε δρόμο αλλά να μην διέθεταν το πρόσωπο ή το βάθος, τα έβαλαν άρτια κατά παρέκκλιση.

 

Και μια υπόθεση εργασίας πάνω στο ίδιο θέμα. Αν μετά την 31-12-2003 κατατμήθηκε αγροτεμάχιο 8.000 σε 2 τεσσάρια χωρίς πρόσωπο σε αναγνωρισμένο προ 23 δρόμο, (άρα μη άρτια μη οικοδομήσιμα) και αργότερα εγκρίνεται σχοοαπ,ή ΓΠΣ  , με όριο αρτιότητας 4.000 τ.μ. Τα 2 γήπεδα θα ήταν άρτια ?

 

παρακάτω παραθέτω απόσπασμα από το έγγραφο 1256/1-3-05 ΔΟΚΚ και ΝΣΚ 542/02

 

 

 

 

 

έγγραφο ΔΟΚΚ 1256/1-3-05

(...)

3. Οι ως άνω διατάξεις για την απαίτηση προσώπου ισχύουν και σε περιοχές όπου εφαρμόζονται άλλες, ειδικότερες διατάξεις, όπως Προεδρικά Διατάγματα ΖΟΕ (Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου), που εκδόθηκαν πριν την 31-12-03, εκτός αν από αυτές ορίζεται απαίτηση για μεγαλύτερο πρόσωπο. (Εγγρ-1256/1-3-05)

 

 

ΝΣΚ-542/02   ( Γνωμ-542/02   Τμήμα Α της 9-10-02) 

III. Από το συνδυασμό των παραπάνω διατάξεων και με βάση τη διαμορφωμένη μέχρι σήμερα σχετική νομολογία, συνάγονται, τα ακόλουθα: 

Οι όροι και περιορισμοί δόμησης που καθορίστηκαν για κάθε συγκεκριμένη περιοχή της ΖΟΕ κατισχύουν, κατ' αρχήν, ως νεότερη και ειδική ρύθμιση, των γενικών όρων και περιορισμών περί της εκτός σχεδίου πόλεως και εκτός οικισμών προ του 1923 δόμησης.  (...)

 

Εξ' άλλου ο θεσμός των ζωνών οικιστικού ελέγχου, στην διαδικασία των οποίων παραπέμπει η τελευταία διάταξη της παρ.1 του Αρθ-21   του Ν-1650/86 αποτελεί υποκατάστατο της ορθολογικής χωροταξίας μεγάλης κλίμακας, εθνικής και περιφερειακής, που αξιώνεται από το Αρθ-24 παρ.2 του Συντάγματος. Με τις ζώνες αυτές σκοπείται ο άμεσος έλεγχος των χρήσεων γης στις περιοχές εκτός σχεδίων πόλεων, που διαφορετικά θα χωρούσαν με άναρχο τρόπο, συνεπαγόμενο την δέσμευση των επιλογών της ορθολογικής χωροταξίας, την υποβάθμιση και την καταστροφή του φυσικού περιβάλλοντος από την ανεξέλεγκτη ένσταση των χρήσεων και τις συγκρούσεις μεταξύ αυτών. Με τον θεσμό αυτό διασφαλίζεται η πρόληψη των προβλημάτων που συνδέονται με την οικιστική ανάπτυξη των πόλεων, ο ορθολογικός έλεγχος των χρήσεων γης και των λοιπών όρων και περιορισμών δόμησης, όπως είναι ιδίως η θέσπιση κατώτατου ορίου κατάτμησης των οικοπέδων στις πιο πάνω περιοχές και εν γένει η προστασία του φυσικού περιβάλλοντος, (ΣτΕ-1182/96, Στε-1169/94 κα). 

Επειδή, λοιπόν, εν προκειμένω η θέσπιση Ζώνης Οικιστικού Ελέγχου στις παραπάνω περιοχές του νομού Ηλείας και ο καθορισμός ορίων και ζωνών προστασίας αποσκοπεί στην αποτελεσματικότερη και αυστηρότερη προστασία αυτών ως παραλιακών και, συνεπώς κατ' εξοχήν ευαίσθητων περιοχών, η επιβολή όλων των συγκεκριμένων όρων - περιορισμών δόμησης και χρήσης της γης είναι σύμφυτη με τον καθορισμό αυτό που υπαγορεύεται από την ανάγκη ειδικής προστασίας των ως άνω περιοχών. 

Θα πρέπει, συνεπώς, να θεωρηθεί ότι για ειδικούς λόγους που άπτονται της ανάγκης αυξημένης προστασίας των περιοχών της ΖΟΕ, οι γενικές διατάξεις περί της εκτός σχεδίου δόμησης του ΠΔ/24-5-85 μπορεί, αν δεν είναι αντίθετου περιεχομένου, να εφαρμοσθούν μόνο συμπληρωματικά οι προβλεπόμενες, όμως, από αυτές παρεκκλίσεις δεν ισχύουν και δεν είναι δυνατόν να τύχουν εφαρμογής στις περιοχές αυτές παρά μόνο αν και όσες τυχόν προβλέπονται από τις διατάξεις του σχετικού ΠΔ/3-9-93. Τούτο δε ανεξαρτήτως του θέματος της νομιμότητας ή μη οικοδομικής άδειας που χορηγήθηκε σε περιοχή της ΖΟΕ αυτής, υπό συγκεκριμένες, όμως, συνθήκες και περιστατικά, ζήτημα το οποίο εκφεύγει των πλαισίων του παρόντος ερωτήματος. 

IV. Ενόψει των προεκτεθέντων το ΝΣΚ (Α τμήμα) γνωμοδοτεί ομόφωνα ότι οι παρεκκλίσεις του Αρθ-1 παρ.2 του ΠΔ/24-5-85 δεν ισχύουν στις περιοχές που υπήχθησαν στη ΖΟΕ νομού Ηλείας με το ΠΔ/3-9-93 και ότι οι μόνες παρεκκλίσεις που ισχύουν, σχετικά με τους καθοριζόμενους από το τελευταίο τούτο Προεδρικό Διάταγμα όρους δόμησης, χρήσεις γης κλπ είναι όσες τυχόν προβλέπονται ρητά από τις διατάξεις αυτού. 

[Coltrane]

Συνάδελφε PAVLOS33 σε ευχαριστώ για τις πραγματικά ενδιαφέρουσες παρατηρήσεις σου, οι οποίες βέβαια αφορούν γενικά στις παρεκκλίσεις ως προς το εμβαδόν και το πως αυτές λειτουργούν μέσα από τα θεσμοθετημένα ΓΠΣ, ΣΧΟΟΑΠ ή ΖΟΕ.

Το βασικό μου όμως ζήτημα αφορά στην δυνατότητα απόκτησης αρτιότητας από πρόσωπο σε άλλο δρόμο που στην συγκεκριμένη περίπτωση είναι δρόμος εγκεκριμένου σχ. πόλης (θα μπορούσε ενδεχομένως αντί για δρόμος του σχ. πόλης να ήταν κάποιος αγροτικός δρόμος αναγνωρισμένος προ του 23 κ.τ.λ. ) χωρίς να θεωρείται υποχρεωτική, λόγω της εθνικής οδού η ύπαρξη προσώπου 45 m σε αυτήν.

[Van_pan]

Αντιγράφω από ένα ΣΧΟΟΑΠ για μια περιοχή της Μεσσηνίας: 

 

" Επιτρεπόμενες Χρήσεις και Χαρακτηριστικά Δόμησης:  

Όριο αρτιότητας: 4.000 Μ2 

Κατώτατο όριο κατάτμησης: 4.000 Μ2 

Ανώτατος Σ.Δ. :0.2 (όπως ισχύει) 

 

Για τους λοιπούς όρους και περιορισμούς δόμησης εφαρμόζονται οι διατάξεις του ΠΔ/24-5-85  (ΦΕΚ-270/Δ/85)  και  ΠΔ/6-10-78  (ΦΕΚ  538/Δ),  όπως  ισχύει  χωρίς  τις  προβλεπόμενες 

παρεκκλίσεις.  "

 

Καταλαβαίνω το εξής:

Αν έχεις γήπεδο >=4.000 τ.μ κατά την έγκριση του σχεδίου ΣΧΟΟΑΠ κλπ

οι διατάξεις των ΣΧΟΟΑΠ, ΓΠΣ,ΖΟΕ  υπερισχύουν των γενικών όρων δόμησης των εκτός σχεδίου,  εκτός από εκεί όπου αναφέρονται διαφορετικά.

 

Πχ είχες γήπεδο επιφάνειας μικρότερης των 4.000 τ.μ. με ανάλογο πρόσωπο και βάθος και προυφιστάμενο του 78, άρτιο κατά παρέκκλιση, σήμερα καθίσταται μη άρτιο. Επίσης γήπεδο με επιφάνεια 2.000 τ.μ. σε ζώνη 500 μ. παύει να είναι άρτιο με την έγκριση  ΣΧΟΟΑΠ, ΓΠΣ, ΖΟΕ κλπ. Αυτά καταργούνται.

 

Παύλο επαναφέρω το θέμα. Δηλαδή σε μια τέτοια περίπτωση εκτός σχεδίου γεωτεμάχιο προ του 2003 χωρίς πρόσωπο σε δρόμο θεωρείται άρτιο κατά το ΣΧΟΟΑΠ που έχεις παραθέσει ή λαμβάνεται ως κατά παρέκκλιση και παύει να είναι άρτιο με την ισχύ του ΣΧΟΟΑΠ;

Edited Ιούλιος 6 , 2017 by Van_pan

[dimitris GM]

Με τον 3212 ο κανονας εγινε 4 στρ. και προσωπο σε κοινοχρηστο.

Η  παρ. 1  του αρθρου 1, οριζει οτι:

Τα υφισταμενα προ 2003, εμβαδου 4+στρ. εστω  και χωρις προσωπο,

κατα ρητη διαταξη στο Δ 270 εξακολουθουν να ειναι αρτια και οικοδομησιμα.

 

πλην ομως, το αρθρο 1 περιεχει και αλλες ρυθμισεις  ειτε σαν εξαιρεση ειτε σαν αυτοτελη ρυθμιση

[ως κατωτερω]

 

Ακομα και αν,  για "ευκολια",  χρησιμοποιουμε στην πρακτικη την λεξη "παρεκκλιση"
κατα βαση προκειται για  "εξαιρεση  απο τον κανονα"

Πουθενα δεν τα κατονομαζει η παρ. 1 του αρθρου 1 του  Δ 270 σαν "παρεκκλιση"

 

Οι "παρεκκλίσεις"   -ρητα  κατονομαζομενες  στο νομο σαν παρεκκλισεις-

αρχιζουν απο την  παρ. 2 του αρθρου 1 του  Δ 270.

 

Υπο αυτην την εννοια,  διευκολυνεται ο νομοθετης να θεσπιζει "καταργηση των παρεκκλίσεων" της παρ. 2 του Δ 270,

χωρις καθε φορα να αναφερεται οτι "διατηρουνται τα 4 στρ."   κλπκλπ

Ετσι γινεται αντιληπτη και η ρυθμιση για τις ΝΑΤΟΥΡΑ, ΣΧΟΟΑΠ, ΓΠΣ  ή όπου αλλού απαιτειται

 [που καταργει τις παρεκκλίσεις ]  με απλη αναφορα στην παρ.  2 και χωρις περιττες επαναληψεις.

 

 

Δ 270

αρθρο 1, παρ.1. «α) Ελάχιστο εμβαδόν γηπέδου 4.000 τετραγωνικά μέτρα και πρόσωπο σε
κοινόχρηστο δρόμο είκοσι πέντε (25) μέτρα.[κανονας]

Η ρύθμιση του προηγούμενου εδαφίου που αφορά στο ελάχιστο πρόσωπο δεν ισχύει
για την ανέγερση κτιρίων των άρθρων 2 και 3, εφόσον εξυπηρετούνται από
αγροτικούς ή δασικούς δρόμους, καθώς και ορειβατικών καταφυγίων, η ανέγερση
των οποίων επιτρέπεται και σε γήπεδα που εξυπηρετούνται αποκλειστικά από
μονοπάτια." [εξαιρεση]

  "Η περίπτωση α` της παραγράφου 1 του άρθρου 1 του από 24/31.5. 1985
προεδρικού διατάγματος, όπως αντικαθίσταται με την παρ. 1 του άρθρου 10 του
νόμου αυτού, δεν ισχύει για γήπεδα που υφίστανται κατά την έναρξη ισχύος του
νόμου αυτού".[τα 4 στρ. και τυφλα - εξαιρεση]

 

  β) Για γήπεδα που έχουν πρόσωπο σε Διεθνείς, Εθνικές Επαρχιακές,
Δημοτικές και Κοινοτικές οδούς ως και σε εγκαταλειμένα τμήματά τους και
σε σιδηροδρομικές γραμμές απαιτούνται:
  Ελάχιστο πρόσωπο 45 μ.
  Ελάχιστο βάθος 50 μ.
  Ελάχιστο εμβαδόν 4.000 μ2 [αυτοτελης ρυθμιση]

 

παρ. 2.   .Κατά παρέκκλιση από την προηγούμενη παράγραφο θεωρούνται άρτια και
οικοδομήσιμα τα γήπεδα:
  α) Τα κείμενα εντός της ζώνης των πόλεων, κωμών, και οικισμών, τα
οποία είχαν κατά την 24.4.1977 ημέρα δημοσίευσης του από 5.4.77 π.δ/τος
(ΦΕΚ 133 Δ`) ελάχιστο εμβαδόν 2000 μ2.
  β) Τα γήπεδα που κατά την ημέρα δημοσίευσης του παρόντος π.δ/τος
έχουν πρόσωπο σε Διεθνείς Εθνικές, Επαρχιακές, Δημοτικές και Κοινοτικές
οδούς, καθώς και σε εγκαταλελειμένα τμήματα αυτών και σε σιδηροδρομικές
γραμμές και εφόσον έχουν:
  αα) Τα γήπεδα που υφίστανται κατά την 12.11.1962 ημέρα δημοσίευσης
του από 24.10.62 β.δ/τος (ΦΕΚ 142 Δ`).

κλπκλπ

Edited Ιούλιος 7 , 2017 by dimitris GM

[Van_pan]

Αυτό υποψιαζόμουν και εγώ αλλά ήσουν απολυτα κανοτητός. Ευχαριστώ!

[georgia1986]

Καλημέρα σας. Θα ήθελα να σας ρωτήσω το εξής: για την κατασκευή μιας κτηνοτροφικής εγκατάστασης σε αγροτεμάχιο άνω των 4000τμ που εξυπηρετείται από αγροτικό δρόμο υπάρχει απαίτηση για πρόσωπο σε αυτό τον αγροτικό δρόμο; επίσης αν το αγροτεμάχιο είναι τυφλό υπάρχει απαίτηση παρέκκλισης από το ΣΥΠΟΘΑ; 

Σας ευχαριστώ πολύ εκ των προτέρων!

[dimitris GM]

αναλογα με τον χρονο δημιουργιας ή χτιζεις σαν τυφλο προ 2003 [πιο κατω, κοκκινο]

 

η με την εξαιρεση [πιο κατω, μπλε]

 

 

Δ 270

αρθρο 1, παρ.1. «α) Ελάχιστο εμβαδόν γηπέδου 4.000 τετραγωνικά μέτρα και πρόσωπο σε
κοινόχρηστο δρόμο είκοσι πέντε (25) μέτρα.[κανονας]

Η ρύθμιση του προηγούμενου εδαφίου που αφορά στο ελάχιστο πρόσωπο δεν ισχύει
για την ανέγερση κτιρίων των άρθρων 2 και 3, εφόσον εξυπηρετούνται από
αγροτικούς ή δασικούς δρόμους, καθώς και ορειβατικών καταφυγίων, η ανέγερση
των οποίων επιτρέπεται και σε γήπεδα που εξυπηρετούνται αποκλειστικά από
μονοπάτια." [εξαιρεση]

  "Η περίπτωση α` της παραγράφου 1 του άρθρου 1 του από 24/31.5. 1985
προεδρικού διατάγματος, όπως αντικαθίσταται με την παρ. 1 του άρθρου 10 του
νόμου αυτού, δεν ισχύει για γήπεδα που υφίστανται κατά την έναρξη ισχύος του
νόμου αυτού".[τα 4 στρ. και τυφλα - εξαιρεση]

[georgia1986]

χρειάζεται έγκριση παρέκκλισης από ΣΥΠΟΘΑ για την αρτιότητα;

[dimitris GM]

"....αναλογα με τον χρονο δημιουργιας ή χτιζεις σαν τυφλο προ 2003 [πιο κατω, κοκκινο]..."

 

 

- δεν λες το  ετος δημιουργιας

- το ΣΥΠΟΘΑ σε τι το χρειαζεσαι