ν. 4178/13 - αρθρο 1 [Α01] Απαγόρευση εμπράγματων δικαιοπραξιών

[Moldovanis]

Στην περίπτωσή σου όμως είχες 2ο στάδιο (περαιωμένο) ή όχι? Γιατί εγώ έχω μόνο την 1η ΥΔ του ιδιοκτήτη και μετά δεν έκανε τίποτα παραπέρα...

 Αν στη δευτερη σελιδα της υπευθυνης δηλωσης υπαρχει σφραγιδα εξαιρεσης απο κατεδαφισης της κατασκευης απο την αρμοδια υπηρεσια, στην οποια σφραγιδα αναγραφονται και τα τετραγωνικα μετρα της κατασκευης, ειναι ολοκληρωμενη η αιτηση. Βεβαια ειναι απαραιτητο να εχεις και τα αρχιτεκτονικα(κατοψη,τομη και καποιο τοπογραφικο διαγραμμα)

Πολεοδομια εψαξες αν υπαρχει ο φακελλος?

[johnnie_blue]

Στην περίπτωσή σου όμως είχες 2ο στάδιο (περαιωμένο) ή όχι? Γιατί εγώ έχω μόνο την 1η ΥΔ του ιδιοκτήτη και μετά δεν έκανε τίποτα παραπέρα...

Συνάδερφε αυτό σου γράφω αν κάνεις μια αναζήτηση στο αρχείο της πολεοδομίας (αν υπάρχει βέβαια αρχείο) εύκολα θα βρεις αν είναι στο φάκελο με τα περαιωμένα ή μη περαιωμένα! Σε μία περίπτωση είχα μόνο το πρώτο φύλλο  (1ο σταδιο) και βρήκα το δεύτερο στον φάκελο με τα περαιωμένα. Σε άλλη πάλι περίπτωση είχα μόνο το 1ο στάδιο  και στο φάκελο της υπηρεσίας με τα μη περαιωμένα βρέθηκε πάλι μόνο το φύλλο του 1ου σταδίου, δηλαδή μη περαιωμένο.  Σε άλλη περίπτωση πάλι είχα μόνο το 1ο στάδιο και δεν βρήκα τίποτα σε κανέναν από τους δύο φακέλους  (πραγματικά στο απεύχομαι).

[architect_duth]

Καταρχάς σας ευχαριστώ και τους 2 για τις απαντήσεις σας.

 

Πρόκειται για ακίνητο στην Καλλικράτεια. Στην πολεοδομία Μουδανιών δεν βρήκα τίποτα, ούτε στο βιβλίο-αρχείο του 720/77, αλλά ούτε και σε όσα έχουν περασμένα στον υπολογιστή τους.

Εκτός αυτού, μου είπε και η ιδιοκτήτρια ότι εκτός από αυτήν την 1η ΥΔ, δεν έκαναν κάτι άλλο. Αν είχαν κάνει θα το θυμόταν διότι αυτή τότε έκανε τη διαδικασία.

[nvido011]

Πάντως κι εγώ είχα περίπτωση νόμου Τρίτση με Β φάση, όμως δεν υπήρχαν σφραγίδες εξαίρεσης από κατεδάφηση και ο Πολεδόμος μου είπε να το δηλώσω (για 4014 το έψαχνα) ή να αποτελειώσω τη γ φάση με τρέχα γύρευε διαδικασίες! Επίσης η αποτύπωση του "τρίτση" ήταν λάθος και λείπουν και τετραγωνικά  τα οποία πρέπει να δηλωθούν τώρα και φυσικά με επιβαρυμένο συντελεστή γιατί πως θα αποδειχτεί η παλαιότητά τους? Το ερώτημα είναι αυτά, τέλος πάντων, που υπάρχουν δηλωμένα στον 1337 δεν τα δηλώνω καθόλου? Υπάρχει κάποια βεβαίωση από την πολεδομία που να αποδεικνύει τη νομιμότητά τους, και να δηλώσω τα υπόλοιπα? Έχει καταλάβει κανείς? 

[npanagio]

Αναρτώ κάποια έγγραφα που μου έδωσαν από την Πολεοδομία, και είναι σχετικά με τον 1337 και την υπαγωγή στον (4014) 4178, ισως σας φανούν χρήσιμα!

Γ΄ φάση 1337-83 (εγκύκλιος).pdf

Γ' φάση 1337-83 (δικαιολόγητικα) 001.pdf

Ν1337-83 και ενταξη στον 4178-13.doc

[cv94013]

Όλος αυτός ο συρφετός (πως τα λέω έτσι σκληρά ώρες ώρες και άλλες φορές μέρες μέρες)

έχει υπόψη του αυτό?

 

η παραπάνω εγκύκλιος του Συμβολαιογραφικού Συλλόγου λέει:

 

"β) Είναι υποχρεωτική η τροποποίηση σύστασης οριζόντιας ιδιο-κτησίας, όταν έχει αυξηθεί η επιφάνεια της οριζόντιας ιδιοκτησίας με επέκτασή της σε κοινόκτητους και κοινόχρηστους χώρους.

Στην περίπτωση αυτή, χωρίς τροποποίηση της σύστασης οριζόντιας ιδιο-κτησίας που να δικαιολογεί τη νέα επιφάνεια, δεν είναι δυνατή η μετα-βίβασή της (οριζόντιας ιδιοκτησίας). Παράδειγμα: Έστω, ότι στη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας αναγράφεται επιφάνεια του Δ1 διαμερίσματος 80 τ.μ. Στη σχετική βεβαίωση κανονικότητας του μηχανικού και στην ολο-κληρωμένη υπαγωγή της οριζόντιας ιδιοκτησίας μνημονεύονται 5 τ.μ. αυ-θαίρετη δόμηση (κύρια χρήση) με κατάληψη στους κοινόχρηστους χώ-ρους. Σήμερα δηλαδή η οριζόντια ιδιοκτησία έχει εν τοις πράγμασι συ-νολική επιφάνεια 85 τ.μ. Μεταβιβάζουμε 85 τ.μ. μόνο μετά από τροπο-ποίηση της σύστασης της οριζόντιας ιδιοκτησίας. Αν δεν λάβει χώρα η άνω τροποποίηση, η μεταβίβαση των 5 τ.μ., άρα και της οριζόντιας ιδιο-κτησίας στο σύνολό της, είναι άκυρη.

γ) Στις περιπτώσεις που στη σύσταση της οριζόντιας ιδιοκτησίας έχει συμπεριληφθεί στην επιφάνεια της οριζόντιας ιδιοκτησίας και η επι-φάνεια αυθαίρετης κατασκευής, δεν απαιτείται καμία τροποποίηση της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας. Παράδειγμα: Έστω, στη με αριθμό 2000/1998 σύ-σταση του συμβολαιογράφου Α.Β. το Α1 διαμέρισμα έχει επιφάνεια 60 τ.μ. Σήμερα, η βεβαίωση κανονικότητας του Ν. 4014/2011 σε συνδυασμό με την ολοκληρωμένη υπαγωγή, που εκδίδει ο μηχανικός Χ αναγράφει 56 τ.μ. με άδεια και 4 τ.μ. αυθαίρετο. Στην περίπτωση αυτή δεν απαιτείται τροποποίηση σύστασης, η σύσταση παραμένει ως έχει."

 

επίσης λέει:

 

"Επισημαίνουμε ότι η τροποποίηση της σύστασης οριζόντιας ιδιο-κτησίας, όπου αυτή απαιτείται κατά τ’ ανωτέρω, θα πρέπει να γίνεται:

αα) Είτε με την σύμπραξη όλων των συνιδιοκτητών του ακινήτου

ββ) Είτε από τον ιδιοκτήτη της μεταβαλλόμενης από την τροπο-ποίηση οριζόντιας ιδιοκτησίας, υπό την προϋπόθεση ότι έχει αυτό το δι-καίωμα από τα οριζόμενα σχετικά στην σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας (δηλ. είτε μονομερές δικαίωμα τροποποίησης της οριζόντιας ιδιοκτησίας είτε παροχή σχετικής πληρεξουσιότητας από τους λοιπούς συνιδιοκτήτες, προς αυτό)."

 

 

δηλαδή ΑΝ ο κυρ Λάμπρος έχει επεκτείνει το διαμέρισμά του εις βάρος του κοινόχρηστου διαδρόμου ή εις βάρος του κοινόχρηστου φωταγωγού και η επέκταση αυτή δεν προβλέπεται στην υπάρχουσα σύσταση και στα σχέδια αυτής, ΤΟΤΕ ο κυρ Λάμπρος μπορεί να μεταβιβάσει το παραπάνω διαμέρισμά του ΜΟΝΟ ΑΝ ΤΟ 100% ΤΩΝ ΣΥΝΙΔΙΟΚΤΗΤΩΝ συναινέσει στην τροποποίηση της υπάρχουσας σύστασης Ή αν ο κυρ Λάμπρος έχει δικαίωμα μονομερούς τροποποίησης της εν λόγω σύστασης.

Edited Οκτώβριος 26 , 2013 by cv94013

[ssouanis]

Ο κυρ Λάμπρος για να το δήλωσε θα πρέπει να είχε τις συναινέσεις όλως έτσι ή αλλιώς.

Τώρα θα μου πεις πόσοι τις ζητούσαμε...

Αυτό είναι άλλο θέμα...

[cv94013]

αν βρεις χρόνο ρίξε μια ματιά στη συζήτηση που έγινε στο thread "[A11] Οριζόντιες ιδιοκτησίες" και στα posts από #78 έως #95. Η κυρίαρχη άποψη που εκφράστηκε στηριγμένη στο 11.δ.1 είναι ότι για τις περιπτώσεις που μια οριζόντια έχει επεκταθεί σε κοινόχρηστο χώρο απαιτείται απόφαση της πλειοψηφίας, σύμφωνα με τα οριζόμενα στον κανονισμό της οροφοκτησίας, αλλιώς με απλή πλειοψηφία.

 

ΠΡΟΣΩΠΙΚΗ μου άποψη την οποία και εξέφρασα στο #90 είναι ότι το 11.δ.1 μιλάει για "κοινόκτητες αυθαίρετες κατασκευές επί κοινοχρήστων χώρων που ρυθμίζονται με πλειοψηφία, αλλά που παραμένουν στην κυριότητα ακόμα και αυτών που για παράδειγμα δεν υπέγραψαν. εδώ έχουμε την περίπτωση 'ιδιόκτητων' σε κοινόχρηστο χώρο."

 

ΠΙΣΤΕΥΩ πως είναι διαφορετικό πράγμα μια πολυκατοικία να παίρνει απόφαση για ένα βάψιμο, για μια επισκευή, για την αγορά ενός καρπέτου με 75%, 60% ή 51% κατά περίπτωση και διαφορετικό πράγμα το κλείσιμο ενός φωταγωγού ενάντια στη σύσταση που θα αφήσει το λουτρό και την κουζίνα έστω και ενός διαμερίσματος χωρίς φως.

 

Πάντως ακόμα και αν η ερμηνεία μου του 11.δ.1 είναι λανθασμένη και η ρύθμιση μπορεί να γίνει με 51%, τότε σύμφωνα με την παραπάνω εγκύκλιο το πρόβλημα θα ανακύψει στο αμέσως επόμενο στάδιο που είναι ο συμβολαιογράφος, ο οποίος θα ζητήσει τροποποίηση της σύστασης με συμμετοχή του 100%. Και το πρόβλημα θα είναι ακόμα μεγαλύτερο αν ισχύει αυτό που μου μετέφεραν δύο διαφορετικοί συμβολαιογράφοι, ότι δηλαδή για την τροποποίηση σύστασης απαιτείται η χορήγηση βεβαίωσης νομιμότητας απ'όλες τις οριζόντιες!!

 

Κοινώς αν εφαρμοστεί η εν λόγω εγκύκλιος θα ηχήσουν τα όργανα σε διάφορα συμβολαιογραφεία ανά την επικράτεια!!

 

ΥΓ: Επειδή ξέρω ότι όλα τα παραπάνω αποτελούν αιρετικές απόψεις, θέλω να διευκρινίσω ότι αποτελούν καθαρά προσωπικές μου ερμηνείες και θέσεις, αναγνωρίζοντας την ανιδιοτελή συνεισφορά όλων των συναδέλφων που εκφράζουν τις αντίθετες.

Edited Οκτώβριος 27 , 2013 by cv94013

[dimitris GM]

Αυτη η εγκυκλιος 35/12 μας εχει απασχολησει απο τοτε που εκδοθηκε

και δεν πρεπει να αποτελει "φοβητρο" ούτε "εμποδιο" για τις τακτοποιησεις...

Εξ αλλου, αν την παρουμε ανα παραγραφο και δουμε το θεμα της τροποποιησης της συστασης ΟΙ,

στην α' λεει "ειναι δυνατη" ....αρα  οχι υποχρεωτικη

στην β'/i λεει  οτι δεν ειναι υποχρεωτικη αν στην κατοψη του "διαμερισματος" περιλαμβανεται και το "καταληφθεν τμημα"

αλλα στην β/ii  οτι ειναι υποχρεωτικη αν η καταληψη δεν περιλαμβανεται στην κατοψη

στην γ'   επιβεβαιωνει την β/i, με παραδειγμα...

στην δ'    λεει "ορθον ειναι επι αλλαγης χρησης"  αρα  οχι υποχρεωτικη

στην ε'   λεει "ειναι δυνατον αν συμφωνει το 100%"

 

Επομένως,

συμφωνα με τα παραπανω, μονον για την περιπτωση που δεν περιλαμβανεται στην κατοψη της συστασης το καταληφθεν τμημα των κοινοχρηστων. ζηταει την τροποποιηση της συστασης ", αλλως το συμβολαιο ειναι "ακυρο"

[συνηθως προκειται για τις εισόδους διαμερισματων που μετακινηθηκαν προς "κενο" σημειο του διαδρομου...ή για κατα λαθος τοποθετηση της τοιχοποιιας "εντος του διαδρομου"

 

Για να μην το κουρασουμε το θεμα

Το συμβολαιο αυτης της κατηγοριας δεν ειναι  "ακυρο"...οπως λεει η ανω εγκυκλιος..

Ακυρο θα ηταν αν υπηρχε ευθεια παραβαση συγκεκριμενου Νομου.

Ισως να ειναι "ακυρωσιμο",  με την εννοια την δια της δικαστικης οδου  επιδιωξη  αναγνωρισης της ακυρωσιας, δλδ  κατα το "τμημα που εχει καταληφθει" εις βαρος των κοινοχρήστων...

 

Και εδω τιθενται πολλα θεματα...από το πόσοι εχουν κανει   "αυτην"  την ιδια     αυθαιρεσια...μεχρι την την παραγραφη της σχετικης αγωγης ή την καταχρηση δικαιωματος ή την αποδυναμωση του δικαιώματος...μετα την παροδο 30-40 χρονων που υπαρχει αυτη η "αυθαιρεσια"

 

Τελος, ως προς την  "αρνηση" των συμβολαιογραφων, που αναφερθηκε πιό πάνω...

στο συμβολαιο επισυναπτονται συγκεκριμενα εγγραφα που βεβαιωνουν οτι η "αυθαιρεσια τακτοποιηθηκε"..

Ο συμβ/φος οφειλει να επισυναψει  αυτα τα  συγκεκριμενα εγγραφα στο συμβολαιό του.

Μεσα σε αυτα  δεν ειναι ουτε η εξουσιοδοτηση  των λοιπών συνιδιοκτητων ...ουτε η συναινεση  αυτων ... ουτε το πρακτικο της ΓΣ περι συναινεσης,...ουδέ  δικαιούται ουδέ   υποχρεούται ο συμβ/φος να ελεγξει αυτα τα εγγραφα...

 

Και, τελος,  ακομα και αν προκειται για αυθαιρετη καταληψη σε τμημα των κοινοχρηστων , η αποφαση του 11.1.δ.1

δινει το δικαιωμα στον ιδιοκτητη να κανει την τακτοποίησή  του και να ειναι νομιμος.

Μπορει στη συνεχεια να εχει "νομιμο σπιτι" και να κανει "νομιμη μεταβιβαση" με βαση ρητες διαταξεις στον 3843,  στον 4014 και στον 4178...

επισυνάπτοντας τα εγγραφα που ο νομος  απαιτει...

 

 Ούτε τροποποιηση της συστασης απαιτει ο νομος περι αυθαιρετων ουτε τιποτε  αλλο...

 

Και, απο οσα δυναμαι να γνωριζω, δεν υπαρχει καποιος που να ακολουθει την ανω εγκυκλιο...

Edited Οκτώβριος 28 , 2013 by dimitris GM

[ssouanis]

αν βρεις χρόνο ρίξε μια ματιά στη συζήτηση που έγινε στο thread "[A11] Οριζόντιες ιδιοκτησίες" και στα posts από #78 έως #95. Η κυρίαρχη άποψη που εκφράστηκε στηριγμένη στο 11.δ.1 είναι ότι για τις περιπτώσεις που μια οριζόντια έχει επεκταθεί σε κοινόχρηστο χώρο απαιτείται απόφαση της πλειοψηφίας, σύμφωνα με τα οριζόμενα στον κανονισμό της οροφοκτησίας, αλλιώς με απλή πλειοψηφία.

Εγώ γενικά είμαι της άποψης ότι σε μία σωστή τακτοποίηση, η προσθήκη κατ' επέκταση θα πρέπει να τακτοποιείται με την σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών. Δεν το κάνει κανείς...

 

Δλδ οι μόνες τακτοποιήσεις που δεν απαιτούν συναίνεση είναι η αλλαγή χρήσης και το κλείσιμο ενός Η/Χ, 'ίσως και το κλείσιμο ενός εξώστη αφού βάσει νομολογίας έχει αναγνωρισθεί κυριότητα επί του εξώστη.

Όλα τα άλλα πατούν σε κοινόχρηστο χώρο οπότε χρειάζονται συναίνεση της απόλυτης πλειοψηφίας.

Οι πλειοψηφίες είναι για κατασκευές επί κοινόκτητων και κοινόχρηστων όπως λες και υποστηρίζεις και εσύ.

Προσθήκη κατ' επέκταση ως συνέχεια μία Ο.Ι. για εμένα θέλει συναίνεση όλων.

Εκτός άμα προβλέπεται στην σύσταση οπότε έχεις λάβει ήδη την συναίνεση.

Edited Οκτώβριος 28 , 2013 by ssouanis