ν. 4178/13 - αρθρο 4 [Α04] Τοπογραφικό Διάγραμμα βάσει Ν. 4178/13

[Greenick]

Μόνο 1-0?Και 4 και 5 σου λέω...
Τις "ευκαιρίες" μου όμως θα τις κάνω και εγώ.Και με 2 καλά "εξάρια" να κόβουν και να ράβουν στο κέντρο που ξέρεις καμιά φορά...

[Vasili]

αντίμετώπισα το εξής θέμα:

σε ακίνητο εντός σχεδίου πόλεως στο οποίο είχε εκδοθεί Ο.Α. για τη μεταβίβαση του η συμβολαιογράφος απαίτησε εξαρτημένο τοπογραφικό.

βάσει του άρθρου 3 παρ 1.γ:

"γ. Η βεβαίωση του μηχανικού συνοδεύεται από τοπογραφικό διάγραμμα, σύμφωνα με τις εκάστοτε ισχύουσες προδιαγραφές και τα οριζόμενα στο ν. 651/1977 (Α΄ 207), εξαρτημένο από το κρατικό σύστημα συντεταγμένων, συνοδευόμενο από τη μεθοδολογία εξάρτησης και τις συντεταγμένες των τριγωνομετρικών σημείων του κρατικού συστήματος συντεταγμένων, που χρησιμοποιήθηκαν για την εξάρτηση. Σε περίπτωση που το οικόπεδο προέρχεται από πράξη εφαρμογής και διαθέτει συντεταγμένες σε σύστημα αναφοράς διαφορετικό από το ΕΓΣΑ ’87, θα πρέπει να αναφέρονται και οι συντεταγμένες σύμφωνα με αυτό.
Κατ΄ εξαίρεση δεν απαιτείται το ως ανωτέρω τοπογραφικό διάγραμμα στις κάτωθι περιπτώσεις:
i) Για ακίνητα εντός εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου ή εντός ορίων οικισμού για τα οποία μέχρι τη δημοσίευση του παρόντος έχει καταρτιστεί συμβολαιογραφική πράξη σύστασης οριζοντίων / καθέτων ιδιοκτησιών ή έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια.
ii) Σε κάθε περίπτωση, για ακίνητα εντός σχεδίου όπου έχει κυρωθεί πράξη εφαρμογής.
iii) Για ακίνητα εκτός σχεδίου πόλης μη άρτια και μη οικοδομήσιμα σύμφωνα με το εμβαδόν του τίτλου.
iv) Για ακίνητα που προέρχονται από αναδασμό και διανομή εφόσον η αντικειμενική αξία αυτών δεν υπερβαίνει τα 15.000 ευρώ εξαιρουμένων αυτών που βρίσκονται εντός καθορισμένης ΖΟΕ για τα οποία σε κάθε περίπτωση απαιτείται το τοπογραφικό της παρούσας περίπτωσης γ΄"

 

με βάση τα παραπάνω το εν λόγω ακίνητο ανήκει στην εξαίρεση (i) (εντός σχεδίου με Ο.Α.). Άρα δεν απαιτέιται εξαρτημένο τοπογραφικό.
 

Η συμβολαιογράφος επικαλείται μια οδηγία του συλλόγου τους η οποία βασίζεται στο άρθρο 4 παρ1:

"1. Όπου μέχρι τη δημοσίευση του παρόντος προβλέπεται η σύνταξη τοπογραφικού διαγράμματος και εφεξής νοείται το τοπογραφικό διάγραμμα, όπως ορίζεται στο εδάφιο γ΄ της παραγράφου 1 του άρθρου 3."
 

Δηλαδή λέει ο συμβολαιογράφος πως όπου πχ ο 651/77 απαιτούσε τοπογραφικό τώρα αυτό θα είναι όπως ορίζεται στο εδάφιο γ' παρ 1 του άρθρου 3. (ωστόσο αγνοώντας τις εξαιρέσεις του ιδίου άρθρου)
 

Με αυτή την ερμηνεία για κάθε δικαιοπραξία που απαιτούσε ο ν.651/77 τοπογραφικό τώρα οι συμβολαιογράφοι ζητούν εξαρτημένο. Βάσει αυτού οι εξαιρέσεις που θέτει η παρ.1γ του αρθρου3 του ν.4178/2013 εμμέσως ακυρώνονται. ?

 

τέλος μετά από πολύ συζήτηση με τη συμβολαιογράφου μου είπε πως εφόσον έχουν τέτοια οδηγία από το σύλλογο τους μέχρι να βγει σχετική εγκύκλιος που να ερμηνεύει διαφορετικά αυτοί θα ζητούν εξαρτημένο τοπογραφικό για κάθε δικαιοπραξία για την οποία ο 651/77 ζητούσε τοπογραφικό.

 

 

Edited Σεπτέμβριος 26 , 2014 by Vasili

[Greenick]

Εγώ πάντως συμφωνώ με τους συμβολαιογράφους.Άλλη μια ανακατωσούρα που προκάλεσαν οι συντάκτες του Ν4178 και αρνούνται να τη διορθώσουν.Γενικά επίσης είμαι υπερ της επιβολής εξαρτημένων -και μόνο- τοπογραφικών μπας και ποτέ μπουν σε καμιά σειρά αυτά τα τραγελαφικά που συναντάμε εκτός σχεδίου και σε οικισμούς...

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

Θεωρώ ότι, η συμβολαιογράφος κάνει λάθος!

[Vasili]

έστειλα το ίδιο ερώτημα στο helpdesk και μετά την απάντηση τους επικοινώνησα με την ΔΟΚΚ.

 

από το help desk μου είπαν πως έχω δίκιο και η συμβολαιογράφος κακώς ζητά εξαρτημένο γιατί υπάρχει σαφής αναφορά εξαιρέσεων στο άρθρο 3. Μου συνέστησαν να μιλήσω και με τη ΔΟΚΚ .

 

μίλησα σήμερα με τη ΔΟΚΚ όπου  επίσης μου είπαν πως:

το άρθρο 3 περιγράφει τις δικαιοπραξίες άρα και οι εξαιρέσεις ισχύουν (κακώς ζητά εξαρτημένο).

το άρθρο 4 αναφέρει τις προδιαγραφές του τοπογραφικού διαγράμματος που θα συνταχθεί από εδώ και στο εξής.

 

άρα αν κάνεις έλεγχο σε ακίνητο εντός σχεδίου με Ο.Α. και όλα είναι οκ και δε χρειάζεται ρύθμιση τότε πάς με το τοπογραφικό της άδειας (σύμφωνα με τα παραπάνω)

 

αργότερα όταν το ξανασκέφτηκα δημιουργήθηκαν νέες απορίες:

 

 

α)αν διαπιστώνεις πως έχεις αποκλίσεις στο τοπογραφικό αλλά είναι εντός του 5% και 10 % στο εμβαδό του γηπέδου και εντός των επιτρεπτών αποκλίσεων για το κτίριο τότε πρέπει να συντάξεις νέο τοπογραφικό ? και αυτό θα πρέπει να είναι εξαρτημένο ?

 

β) αν διαπιστώνεις πως έχει θέμα αυθαιρεσίας και κάνεις ρύθμιση τότε συντάσεις νέο τοπογραφικό (και θα πρέπει να είναι εξαρτημένο ακόμη και αν είσαι εντός σχεδίου με Ο.Α. ?) ή σημειώνεις τις διαφορές overlay πάνω στο υφιστάμενο τοπογραφικό της Ο.Α ?

 

γ) για τις κατηγορίες 1 (<75), 2(<1983) που δεν απαιτέι η ρύθμιση τοπογραφικό για τη μεταβίβαση τι κάνεις ? φτιάχνεις νέο ή χρησιμοποιείται της Ο.Α. Και το ζόρι εδώ είναι πως όταν έχεις αποκλίσεις και αυθαιρεσίες έχεις και άλλα στοιχεία τοπογραφικού, άρα συντάσεις νέο εξαρτημένο ή πάλι κάνεις overlay πάνω στο υφιστάμενο της άδειας και δείχνεις τις διαφοροποιήσεις (χωρίς εξάρτηση)..

 

συγγνώμη για την έκταση. Θεωρώ πως η σύνταξη νέων τοπογραφικών είναι σωστή οδός ώστε να υπάρξει αποτύπωση της πραγματικής κατάστασης με λεπτομέρεια και ακρίβεια. Από την άλλη ωστόσο ο νόμος έθεσε εξαιρέσεις για κάποιο λόγο. σημαντικό στοιχείο της λογικής του νομοθέτη πιστέυω είναι να μην επιβαρυνθεί με επιπλέον έξοδα ο ιδιοκτήτης του ακινήτου στις περιπτώσεις των εξαιρέσεων όπου είτε υπάρχουν διοικητικές πράξεις είτε όταν η αξία του ακινήτου είναι ιδιαίτερα χαμηλά (πχ σε μη άρτιο οικόπεδα εκτός σχεδίου), κλπ

 

 

βασίλης

Edited Σεπτέμβριος 29 , 2014 by Vasili

[Vasili]

απόσπασμα εγκυκλίου του συλλόγου συμβολαιογράφων αθηνών

 

το παρακάτω αποτελεί ανάλυση επί του τοπογραφικού διαγράμματος (άρθρο 3 παρ 1.γ και αρθρο 4 του 4178/2013 σε συνδυασμό με τον 651/77)

 

αρ.εγκυκλιου 54, 25/10/2013

 

"  Επισημάνσεις 

Ο κανόνας είναι ότι η βεβαίωση του μηχανικού συνοδεύεται από τοπογραφικό διάγραμμα, τα χαρακτηριστικά του οποίου είναι ότι συντάσσεται σύμφωνα με τις εκάστοτε ισχύουσες προδιαγραφές και τα οριζόμενα στο Ν.651/1977 και ότι είναι εξαρτημένο από το κρατικό σύστημα συντεταγμένων.  

Εξαιρείται και δεν απαιτείται το τοπογραφικό διάγραμμα να συνοδεύει τη βεβαίωση στις αναφερόμενες περιπτώσεις i, ii, iii και iv   

 

Υπάρχει όμως περίπτωση από τη σύμβαση να προκύπτει η ανάγκη προσάρτησης τοπογραφικού διαγράμματος κατά τον Ν.651/1977 π.χ. αγοραπωλησία οικοπέδου  με κτίσμα για το οποίο έχει εκδοθεί άδεια οικοδομής και ενώ κατ’ εφαρμογή των διατάξεων του άρθρου 3 παρ. 1γ ν.4178/13 δεν απαιτείται εξαρτημένο τοπογραφικό που να συνοδεύει τη βεβαίωση του μηχανικού, κατά τις διατάξεις όμως του Ν.651/77 απαιτείται η επισύναψη τοπογραφικού διαγράμματος στο συμβόλαιο. Στην περίπτωση αυτή, κατ’ εφαρμογή των διατάξεων του άρθρου 4 παρ. 1 του παρόντος θα προσαρτηθεί τοπογραφικό διάγραμμα στο συμβόλαιο, το οποίο θα φέρει τη δήλωση του Ν.651/77 και θα είναι εξαρτημένο από το κρατικό σύστημα συντεταγμένων.  

 

--Το τοπογραφικό διάγραμμα που προβλέπεται στο άρθρο 3  παρ.1 εδ.γ και συνοδεύει τη βεβαίωση του μηχανικού δύναται να είναι συγχρόνως το ίδιο και προσαρτώμενο στην προς υπογραφή συμβολαιογραφική πράξη, χωρίς δηλαδή να απαιτείται η επισύναψη δεύτερου όμοιου τοπογραφικού για τις ανάγκες του συμβολαίου. 

 

--΄Οπου κατά τις διατάξεις του Ν.651/1977  δεν απαιτείτο η προσάρτηση τοπογραφικού διαγράμματος στα συμβόλαια, π.χ. παροχή γονέως προς τέκνο οικοπέδου εντός σχεδίου πόλης, σήμερα προκειμένου να γίνει το μεταβιβαστικό συμβόλαιο παροχής γονέως προς τέκνο θα πρέπει να προσαρτηθεί η βεβαίωση του άρθρου 3.1γ συνοδευόμενη από τοπογραφικό διάγραμμα εξαρτημένο που θα φέρει και τη δήλωση Ν.651/1977, εκτός από τις περιπτώσεις των εξαιρέσεων του άρθρου 3 παρ. 1γ

 

--΄Οπου δεν απαιτείται προσάρτηση βεβαίωσης μηχανικού πχ. Δήλωση αποδοχής κληρονομιάς και προαιρετικά προσαρτάται τοπογραφικό διάγραμμα, τότε αυτό θα είναι συνταγμένο κατά τον Ν.651/1977 χωρίς να απαιτείται να είναι εξαρτημένο από το κρατικό σύστημα συντεταγμένων.  

 

 

Σημείωση :

Στη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας όπου δεν συντελείται μεταβίβαση, ήτοι συστήνει οριζόντια ο ένας και μοναδικός κύριος ή συστήνουν παραπάνω του ενός συνιδιοκτήτες σε μελλόκτιστη οικοδομή και παραμένουν συγκύριοι εξ αδιαιρέτου στις επί μέρους οριζόντιες ιδιοκτησίες κατά την αναλογία τους ή συστήνουν παραπάνω του ενός ιδιοκτήτες σε υφιστάμενη οικοδομή και δεν διανέμουν τις δημιουργούμενες οριζόντιες ιδιοκτησίες αλλά παραμένουν συγκύριοι αυτών κατά την αναλογία τους στο οικόπεδο, τότε το τοπογραφικό που θα προσαρτηθεί θα είναι απλό του Ν.651/1977 και όχι εξαρτημένο.

 

¨Όμως αν κατά την σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας συντελείται μεταβίβαση τότε το τοπογραφικό που θα προσαρτηθεί θα είναι εξαρτημένο."

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

Καμαρώστε τις απόψεις του ...κρατιδίου!!!!

[Vasili]

Εγώ πάντως συμφωνώ με τους συμβολαιογράφους.Άλλη μια ανακατωσούρα που προκάλεσαν οι συντάκτες του Ν4178 και αρνούνται να τη διορθώσουν.Γενικά επίσης είμαι υπερ της επιβολής εξαρτημένων -και μόνο- τοπογραφικών μπας και ποτέ μπουν σε καμιά σειρά αυτά τα τραγελαφικά που συναντάμε εκτός σχεδίου και σε οικισμούς...

 

Αγαπητέ Greenick, συμφωνώ πως οι σύγχρονες μετρήσεις με εξάρτηση, όργανα ακριβείας κλπ συνδράμουν στο να αποτυπωθεί η πραγματική κατάσταση. Ωστόσο το θέμα δεν είναι αυτό, αλλά τι γράφει ο νόμος. Γιατί θα πρέπει να επιβάλλεται στο ιδιοκτήτη και κάτι που δεν προβλέπεται ? αυτό μου θυμίζει κάτι δημόσιους υπαλλήλους που σου ζητάν έγγραφα που δεν προβλέπονται πουθενά μόνο και μόνο για να σε παιδέψουν (και να σε χρεώσουν επιπροσθέτως). Μην το πάρεις προσωπικά αυτό που γράφω. Αντιλαμβάνομαι όπως είπα αυτό που λές, και όπως ανέφερα θεωρώ και εγώ πως η σύνταξη νέων τοπογραφικών είναι ο καλύτερος τρόπος να αποτυπωθει η πραγματικότητα.

 

Ωστόσο ο νόμος γράφει αυτά και οι συμβολαιογράφοι νομίζω έχουν λάθος ως προς την ερμηνεία του. Συν ότι αν πώ σε ιδιοκτήτη πως χρειάζεται εξαρτημένο θα πάει στον άλλο συνάδελφο και θα του πει πως δε ξέρω τι λέω.

Edited Οκτώβριος 3 , 2014 by Vasili

[dimitris GM]

 

Ωστόσο ο νόμος γράφει αυτά και οι συμβολαιογράφοι νομίζω έχουν λάθος ως προς την ερμηνεία του. Συν ότι αν πώ σε ιδιοκτήτη πως χρειάζεται εξαρτημένο θα πάει στον άλλο συνάδελφο και θα του πει πως δε ξέρω τι λέω.

 

 πλην ομως,

δεν ειναι θεμα "τι θα του πει  ο συναδελφος"

 

εδω υπαρχει μια "γραμμη" απο τους συμβολαιογραφους

-εστω μη ορθή-

 

ομως, όπου και να παει ο πελατης...συμβολαιο δεν θα γινει...

 

αφου εχει να περασει απο τις ...συμπληγαδες που  απαιτούν .

"εξηρτημενο"

 

Εγω θα ελεγα την αποψη μου στον πελατη, θα του εξηγούσα οτι η δικη μου αποψη ειναι οτι δεν απαιτειται [όπως ολοι οι μηχανικοι λεμε...]

θα του εδειχνα τον νομο  και την εγκυκλιο των συμβ/φων...

 

 

και θα τον εστελνα   στην συμβ/φο  να την "πεισει",   αυτος ή ο δικηγορος του,   οτι εχει  ..."αδικο"....

 

μετα αυτος....ας πηγαινε  σε οποιονδήποτε...

 

τα ιδια θα  ακουγε... :-)

Edited Οκτώβριος 3 , 2014 by dimitris GM

[Vasili]

Δημήτρη, μου τυχε αυτή η ιστορία και για αυτό το έψαξα. και κυρίως όχι για τίποτα άλλο (στην πλειονότητα των περιπτώσεων ελέγχου νομιμότητας που έχω αναλάβει κάνουμε τοπογραφικό εξαρχής) αλλά γιατί ο ιδιοκτήτης είχε και έχει ακόμη τη πεποιθηση πως εγώ είχα λάθος και όχι η συμβολαιογράφος.

 

μέχρι στη ΔΟΚΚ επικοινώνησα και επιβεβαίωσαν πως όντως έχει λάθος.