ν. 4178/13 - αρθρο 9 [Α09] Κατηγορία 1 (Κατοικίες προ του 1975) αυθαίρετων κατασκευών

[Ιάμβλιχος]

Καλησπέρα!

 

Μπορεί κτίριο χωρίς Ο.Α. προ του 1975 με επικρατούσα χρήση κατοικία να δηλωθεί στην Κατηγορία 1 και σε έναν αναλυτικό αυθαιρεσίες στον ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου που έγιναν μεταγενέστερα (και προφανώς θα δηλωθούν Κατηγορία 5);

Μιλάμε για εμβαδόν? Μισό λεπτό γιατί μπερδεύτηκα. Τελικά πρέπει η αποκλειστική χρήση του κτιρίου να είναι κατοικία ή η επικρατούσα? Η εγκύκλιος 4 που εισάγει τον όρο επικρατούσα στα προ 75 αναφέρεται μήπως ως προς τις λοιπές παραβάσεις προ 75? Αφού λες κτίριο αυθαίρετο άρα εμβαδόν και λες επικρατούσα, γιατί τι άλλη χρήση υπάρχει? Κατάστημα ας πούμε? Δεν είμαι σίγουρος ότι ο ποιητής εννοεί ότι αν είναι επικρατούσα στο κτίριο η κατοικία και εσύ τακτοποιείς κάποια κατοικία το πας κατ.1 προ 75. Πιθανόν να το εννοεί μόνο για την ομαδοποίηση των λοιπών προ 75. Μπάχαλο.

Η περίπτωση των ημιυπογείων διαμερισμάτων πως αντιμετωπίζεται? Περίπτωση που αυθαιρεσία είναι ότι από αποθήκη έγινε κατοικία αποδεδειγμένα προ 75 σε οικοδομή με σύσταση. Στην οικοδομή όμως υπάρχουν και τρία καταστήματα επί της προσόψεως. Το ημιυπόγειο διαμέρισμα ρυθμίζεται με κατ.1 προ 75? Θεωρώ πως για τους ψείρες και ναι και όχι. Για τους μη ψείρες ναι. Επομένως έχουμε 2 ναι - 1 όχι => άρα ναι από μια άποψη

Edited Απρίλιος 27 , 2016 by Ιάμβλιχος

[Ιάμβλιχος]

Καλημερα συναδελφοι

Δωστε με λιγο τα φωτα σας σε μια περιπτωση μου

Διαμερισματακι σε υπερσυγχρονη πολυκατοικια ΟΑ του 1963, οπισθιο

Κατατεθειμενη αρχιτεκτονικη μελετη τροποποιηθηκε πανω στα σχεδια με κοκκινο στυλο ως προς την οπισθια οψη της

Επι της ουσιας μου μικραινει το οικοπεδο κατα 80εκ και απο εκει που η πισω οψη εχει σπασιματα κλπ, μου τραβανε μια παραλληλη απο το οριο του οικοπεδου κατα 2,50μ (κλασσικο Δ) και μου οριζουν την οψη ευθεια σε αποσταση 2,50μ απο το οικοπεδο. Τωρα τι κοβει, τι ραβει κλπ μικρη σημασια εχει... 1963 ειμαστε...

 

Καθομαι και περναω την κατοψη στο autocad οπως μελετηθηκε, κανω τις τροποποιησεις για να το φερω στην εγκεκριμενη του μορφη και με βαση αυτο παω να μετρησω την πραγματικοτητα..... η οποια βρεθηκε παλι διαφορετικη

Εν προκειμενω, ο τοιχος που οριστηκε ευθυς 2,50μ απο το οριο του οικοπεδου, επεκταθηκε σε ενα σημειο προς την πρασια, καταλαμβανοντας τμημα του.

Το θεμα μου ειναι οτι κατασκευαστηκε κατα τετοιο τροπο, ωστε να μου κερδιζει καποια τ.μ. απο την πρασια σε ενα σημειο αλλα να μου χανει καποια αλλα σε ενα αλλο σημειο...

 

Επειδη ειμαι σε κατηγορια 1 λογω αποδεδειγμενης παλαιοτητος, εκτος της τακτοποιησης των κερδισμενων τετραγωνικων στην πρασια, κανω κατι επιπροσθετο για να απωλεσθεντα τετραγωνικα η απλα τα αναφερω στην τεχνικη μου εκθεση και τα δειχνω στην κατοψη?

 

Προσανατολιζομαι να τα αναφερω ολα αυτα, να καταθεσω κατοψη της πραγματικης καταστασης και να δειχνω και τα τμηματα που μου κερδισαν και αυτα που μου απωλεσαν εμβαδον.

Διαφωνει κανεις?

αυτό με το κόκκινο στυλό γενικά πώς το αντιμετωπίζετε? ειδικά για τόσο παλιά?

Τι να εξηγήσεις για το κόκκινο στυλό? Έστω ότι είναι έτσι το σωστό με το κόκκινο στυλό, έγινε κάποια αίτηση για την τροποποίηση αυτή , κάποιος αριθμός πρωτοκόλλου ή άιντε έτσι αέρα πατέρα? Υπάρχει και η άλλη περίπτωση, μικρότερο οικόπεδο κατά 50cm στην άδεια όπου η οπίσθια πλευρά έχει 2,50μ απόσταση από το πίσω όριο. στην πραγματικότητα τηρεί τα 2,50 αλλά το βάθος του οικοπέδου είναι 0,50μ μεγαλύτερο, άρα μεγάλωσε και η δόμηση (δεν υπάρχει διάγραμμα κάλυψης παρά μόνο κατόψεις, γοκ 55), πράγμα σύνομο. Αν έχει δηλαδή κόκκινο στυλό τι σημαίνει από μόνο του.Πάει ο καθένας και τραβάει κόκκινες γραμμές μετά.

Edited Απρίλιος 28 , 2016 by Ιάμβλιχος

[Βlack μπεε]

Καλησπέρα συνάδελφοι !

Θα παρακαλούσα για τα φώτα σας.

Σε χωριό έξω από τα Ιωάννινα, υπάρχει κτίσμα με άδεια του 1966 -κατοικία- που αναγράφει προσθήκη οικοδομής καθ΄ ύψος με ολική επιφάνεια 50μ.( πυλωτή και πάνω σε αυτή κατασκευάστηκε ο όροφος για να έχει κύρια όψη στον δρόμο.)

Από το 1967, τα 35 τμ λειτουργούν ως καφενείο κ τα υπόλοιπα ως αποθήκη. ( έχω άδεια λειτουργείας καφενείου, αλλά από την πολεοδομία Ιωαννίνων δεν έχουμε κάτι άλλο πέρα της οικοδομικής άδειας για κατοικία μαζι με τοπογραφικό και κάτοψη-όψη).

Οι παραβάσεις είναι οι εξής: 1) 10 τμ επιπλέον, οπότε έχουμε συνολικό εμβαδόν 60τμ. και 2) κλείσιμο πυλωτής που χρησιμοποιείται ως αποθήκη-βοηθητικός χώρος. Όλα αυτά δηλώνονται κ στα Ε9 των 3 ιδιοκτητών.

Για να δώσω βεβαίωση μεταβίβασης, μπορώ να χρησιμοποιήσω την πρώτη κατηγορία προ του 75, στηριζόμενος στο γεγονός πως στην Ο.Α. αναγράφεται ως κατοικία. Από την στιγμή που αναφερόμαστε σε καφενείο ως προς ένα μέρος του κτίσματος, δηλώνουμε αλλαγή χρήσης ως παράβαση?  Το δεύτερο πρόβλημα που αντιμετωπίζω, είναι η μη ύπαρξη αποδεικτικών για την παλαιότητα της αποθήκης.

Ευχαριστώ εκ των πρότέρων.

[Pavlos33]

Aπό τη στιγμή που η υφιστάμενη χρήση δεν είναι κατοικία, δεν μπορείς να το υπάγεις κατηγορία 1.

Μου κάνει εντύπωση η πυλωτή. Λογικά το κτίριο είναι σε κάποιο οικισμό. Επετράπη τότε να δημιουργηθεί πυλωτή προκειμένου το ισόγειο να υπερυψωθεί μέχρι το επίπεδο του δρόμου;

Η σχηματική τομή της άδειας συμπίπτει;

Κατά τα άλλα, μπορεί η αλλαγή χρήσης από κατοικία σε καφενείο να έγινε προ ΓΟΚ 85, οπότε τυπικά να μην αποτελεί παράβαση, αλλά πρακτικά δεν μπορείς να βάλεις το χέρι σου στη φωτιά και να υπογράψεις με υφιστάμενη χρήση καταστήματος ότι ο χώρος είναι νόμιμος. Κάποια στιγμή σε κάποια άδεια θα βρεθεί μπροστά το θέμα της "αναντιστοιχίας" χρήσεων σε σχέση με την άδεια.

Προτείνω λοιπόν να βάλεις μια λοιπή παράβαση για την αλλαγή χρήσης, να τακτοποιήσεις τα 10 τ.μ υπέρβασης δόμησης και κάλυψης και για την παλαιότητα της αποθήκης αναγκαστικά θα πας με το Ε9 ως αποδεικτικό με σωστή επιφάνεια και σωστή χρονολογία. 

[Βlack μπεε]

Αγαπητέ Pavlos33, ευχαριστώ για την ανταπόκρισή σου.

Σωστός ο προβληματισμός σου για την πυλωτή. Μόλις έμαθα ότι υπήρχε ήδη κτίσμα ( κατασκευής προ του 1950) και ρίξανε πλάκα σε αυτό. Γι αυτό και η άδεια προσθήκης ορόφου.

Επομένως, υπήρχε ήδη η αποθήκη που ανέφερα πριν( απλά έχει γίνει προέκταση αυτής κάποια τμ τα οποία θα φαίνονται από αεροφωτογραφία εφόσον υπάρχει για την περιοχή).

Βρήκα και την τομή. Επίσης, έμαθα ότι τότε οι άδειες λειτουργίας καφενείου έβγαιναν από τα πλησιέστερα Α.Τ. και δεν υπάρχει κάτι άλλο από πολεοδομία.

Από το 1967 δηλώνονται 30-35 τμ καφενείο και τα υπόλοιπα ως έχουν βάση αδείας. 

Από την στιγμή που όλες οι παραβάσεις αφορούν τμήματα της κατοικίας και δεν υπάρχει αλλαγή χρήσης, η μοναδική άδεια που υπάρχει αφορά χρήση κατοικίας και εφόσον αποδείξω παλαιότητα,  δεν αποκτώ δικαίωμα κατηγορίας 1?  

[Pavlos33]

Η σημερινή χρήση όμως δεν είναι κατοικία. Άρα δεν μπορεί να εφαρμοστεί η κατηγορία 1. 

Για το θέμα πυλωτής. Η άδεια του 66 αναφέρει ανέγερση κατοικίας επί πυλωτής? Υποθέτω πως όχι. Μια προσθήκη ορόφου σε υπάρχον προ 55 θα είναι.

Από την άδεια του 66 δεν ξέρω αν βρίσκεις κάποιο στοιχείο για το ισόγειο. Αν δηλαδή υπάρχει σε κάποιο σχέδιο. Πάντως έχεις πολύ σοβαρές ενδείξεις ότι προϋπήρχε, οπότε με μια σωστή αναγραφή στο Ε9 έχεις το στοιχείο παλαιότητας που αναζητάς.

Σε τέτοιες περιπτώσεις που έχεις πολύ σοβαρές ενδείξεις παλαιότητας το Ε9 είναι αρκετό. Η αεροφωτογραφία του 60 θα είναι χρήσιμη μόνο αν την βρεις σε μεγάλη κλίμακα (μετά την μεγέθυνση που μπορεί να κάνει η ΓΥΣ ή ΕΚΧΑ και αν είναι σε ψηφιακή μορφή). Θα σου πρότεινα λοιπόν να το αποφύγεις γιατί και επιπλέον κόστος θα είναι για τον πελάτη και ιδιαίτερη χρησιμότητα μάλλον δεν θα έχει αν η κλίμακα είναι μικρή.

Γενικώς μην πας να τραβήξεις την υπόθεση από τα μαλλιά για να του βγει πεντακοσάρικο.

Πήγαινε στα σίγουρα. Βάλε μια λοιπή παράβαση για την αλλαγή χρήσης και ότι άλλες κτιριολογικές παραβάσεις αναλυτικού υπάρχουν, που λόγω χωριού σίγουρα θα βρεις διάφορες κατασκευές αναλυτικού. Βάλε και την υπέρβαση δόμησης της παραπάνω επιφάνειας και θα έχεις μια ωραιότατη κατηγορία 2 (15& του  προστίμου σου βγάζει) με όλα τα προνόμια της οριστικής εξαίρεσης από την κατεδάφιση.

[Βlack μπεε]

Δεν υπήρξε ποτέ πυλωτή( λανθασμένη δική μου σκέψη), αλλά κτίσμα προ του 55. Εξάλλου, βρήκα την τομή (σχέδιο άδειας) όπως σου έγραψα πριν και φαίνεται το ισόγειο και η προσθήκη ορόφου.

Συμφωνώ για την αεροφωτογραφία. Θα ακολουθήσω τον δρόμο που προτείνεις.

Ευχαριστώ κ πάλι. Καλή συνέχεια..

[stefanakos]

καλησπέρα.

σε οικισμό κάτω των 2000 κατοίκων εντός οικισμού, υπάρχουν μέσα στο οικόπεδο 3 κτίρια κατασκευασμένα περίπου το 1930 (πλινθόκτιστα) και ένα περίπου το 1960 και έχει βγει πριν μια δεκαετία ΟΑ για σπίτι 70 τ.μ.. έχει κατασκευαστεί μόνο η πλάκα αλλά ελλείψει χρημάτων δε το συνέχισαν. τι παραβάσεις βάζω; κατηγορία;

ευχαριστώ!

[Pavlos33]

Για τατρία πλινθόκτιστα μπορείς να αναλάβεις την ευθύνη και με τεκμηρίωση μορφολογικών στοιχείων να ισχυρισθείς ότι είναι προυφιστάμενα του 1955 δυνάμει της εγκ. 4. Για δική σου διασφάλιση να φαίνονται στο Ε9 η σωστή παλαιότητα (π.χ 1930) και η σωστή αποτυπωθείσα επιφάνεια (άρα, αλλαγή στο Ε9 κατά πάσα πιθανότητα). Προσοχή μήπως στα πλινθόκτιστα έχουν γίνει μεταγενέστερες παρεμβάσεις. Αλλαγή κεραμοσκεπής με λαμαρίνα, κουφώματα μεταγενέστερα, στοιχεία σκυροδέματος κλπ.

Για το κτίσμα του 1960 πάλι θα δουλέψεις με το Ε9 ή αν δεν έχεις σοβαρές ενδείξεις παλαιότητας θα βρεις αεροφωτογραφία.

Για το τελευταίο δεν κατάλαβα. Έχεις άδεια και το κτίριο παραμένει με το σκελετό του?

Στα σχέδια της άδειας δείχνονται τα προαναφερθέντα πλινθόκτιστα?

Edited Μάιος 25 , 2016 by Pavlos33

[Konstantinos_K]

Καλησπέρα,

Παρακαλώ θα ήθελα να μου επιβεβαιώσετε τα παρακάτω,

 

Σε ισόγειο κτίριο με άδεια του 1960 για ανέγερση καταστήματος 50τμ, κατά την κατασκευή έγινε αυθαίρετη κατ' επέκταση προσθήκη κατοικίας 60τμ.

Όλο το κτίριο (κατάστημα και αυθαίρετη κατοικία) χρησιμοποιήθηκε τελικά ως κατοικία (δεν λειτούργησε ποτέ κατάστημα).

 

Ισχύει ότι το κατάστημα λόγω αλλαγής χρήσης από ΚΧ σε ΚΧ (κατοικία) προ του Ν.1577/1985 δεν έχει υποχρέωση υπαγωγής στο Ν.4178;

Αν ισχύει αυτό, πρέπει με κάποιο τρόπο να το δηλώσω στο σύστημα δήλωσης αυθαιρέτων;

 

 

Υ.Γ.: από ΤΕΕΚΕΡΚ:

ΓΕΝΙΚΕΣ ΑΡΧΕΣ Ν.4178/13

"Δεν προκύπτει υποχρέωση υπαγωγής αυθαίρετης αλλαγής χρήσης χώρων από κυρία χρήση (κατοικία, κατάστημα) σε κυρία χρήση (κατοικία, κατάστημα) σε περιπτώσεις προ του 1577/1985 (ημερομηνία δημοσίευσης 18.12.1985, ημερομηνία ισχύος 17.02.1986)."

Edited Ιούνιος 2 , 2016 by Konstantinos_K