ν. 4178/13 - αρθρο 9 [Α09] Κατηγορία 3 (Αυθαίρετες μικρές παραβάσεις) αυθαίρετων κατασκευών

[αστέριος]

Αστέριε σε ευχαριστώ για την απάντηση. Η εγκύκλιος βέβαια είναι λίγο ήξεις αφήξεις. Το να γίνει ένα κατάστημα από 4,5μ στην άδεια σε 4μ στην πραγματιοκότητα (από τη στιγμή που θα μπορούσε να εκδοθεί άδεια νομιμοποίησης) είναι κάτι που υπάγεται στην ερωτοαπάντηση? Θεωρώ ναι. Από την άλλη όμως η αλλαγή ύψους επηρεάζει τη νομιμότητα του υπάρχοντος. Άρα όχι...

Τι να πω, ειλικρινά δεν ξέρω.

Ευχαριστώ

Καλή σου μέρα. Ας δούμε ένα παράδειγμα. Εστω ότι έχει εκδοθεί Ο.Α. όπου το κτίριο ''κολλάει στο όμορο''. Εαν στην κατασκευή αφήσει 1,50 μέτρο απόσταση, επηρεάζεται η νομιμότητα του κτιρίου επειδή δεν έχει την απόσταση Δ.

 - Τώρα στην περιπτωσή μας. Εαν στην άδεια, το κατάστημα έπρεπε να έχει ύψος 4,5m ( ίσως λόγω δραστηριότητας ή για φωτισμό / αερισμό ή για οποιονδήποτε άλλο λόγο) τότε η μη τήρηση του συγκεκριμένου ύψους του δημιουργεί πρόβλημα νομιμότητας.

[nicki]

Καλησπέρα σε όλους,

θα ήθελα τη γνώμη-βοήθειά σας σε δύο περιπτώσεις:

Α -ισόγεια κατοικία 69 τ.μ. και αποθήκη 14 τ.μ. σε συμβόλαιο αγοράς 1984, αλλά κατασκευής προ του 1975 (αναφέρεται ως πεπαλαιωμένη και ήδη κατεδαφιστέα, αλλά υπάρχει σε αποδοχή κληρονομιάς το 1995 και 2003)

-επέκταση αποθήκης κατά 5 τ.μ. και κατασκευή στεγάστρου το 2003

Έχω σχέδιο προσαρτημένο στο συμβόλαιο του 1984 και αεροφωτογραφίες, οπότε πιστεύω πως καλύπτομαι για τις επιφάνειες.

Για τα προ του 1975 υπάρχει το παράβολο των 500€. Αφού έχω αναλυτικό για το στέγαστρο, μπορώ να συμπεριλάβω την αποθήκη, αφού η επέκταση είναι <15 τ.μ., ή πρέπει να την υπολογίσω κανονικά ως τετραγωνικά Β.Χ.?

Β αυθαίρετο δώμα που επικοινωνεί με διαμέρισμα. Έχω ήδη δηλώσει επιφάνεια και παράβαση με αναλυτικό, όπου έχω και μια αρχ. προεξοχή του νομίμου διαμερίσματος που έγινε βατός εξώστης. Το πρόβλημα είναι το εξής:

στο νόμιμο οροφοδιαμέρισμα (στο κτίριο γενικά) μία κολώνα έχει μετακινηθεί μπροστά 20 εκ. στην πρόσοψη (ήταν σε εσοχή) και η πλαϊνή πλευρά 11,60 μ. έχει γίνει 11,80, με τον τοίχο της πρόσοψης να είναι λοξός. Να το υπολογίσω ως επιφάνεια με ό,τι υπερβάσεις αυτό έχει ή να το συμπεριλάβω στον αναλυτικό?

Σκέφτομαι πως σε περίπτωση που κάνω δήλωση και για την άλλη ιδιοκτησία της πολυκατοικίας, με έναν αναλυτικό θα έχω όλες τις παραβάσεις, οπότε δεν θα έπρεπε να είναι ίδια η αντιμετώπιση? Επίσης, εξαιρούνται οριστικά της κατεδάφισης έτσι. Είναι όμως σωστό?

Σας ευχαριστώ πολύ εκ των προτέρων!

Edited Ιούλιος 5 , 2014 by nicki

[Pavlos33]

Αν έχω καταλάβει σωστά  στο ακίνητο δεν υπάρχει Ο.Α. 

Α)     Οι προ 75 αυθαιρεσίες υπολογίζονται με 500 ευρώ. 

Η αποθήκη των 5 τ.μ μπορεί να υπολογιστεί ως κατηγορία 3 ή με επιφάνεια (κατ. 5). Επίσης μπορείς να κάνεις χρήση της εγκυκλίου 4 αφού συνυπάρχουν αυθαιρεσίες που αντιστοιχούν σε κατηγορία 3 (αποθήκη) και αυθαιρεσίες υπολογιζόμενες με αναλυτικό (στέγαστρο) και να κάνεις ενιαίο αναλυτικό και για τις δυο αυθαιρεσίες. (προσωπικά δεν το κάνω σε περιπτώσεις που οι αυθαιρεσίες της κατ. 3 αφορούν χώρους με επιφάνεια, όπως αποθήκη και αντλιοστάσιο).

Β)     Λες ότι το αυθαίρετο δώμα επικοινωνεί με το διαμέρισμα. Υποθέτω έχει διανοιχθεί οπή στη πλάκα Ο.Σ. Αυτή υπολογίζεται με αναλυτικό. Όταν λες δώμα εννοείς την απόληξη κλιμακοστασίου ή κάποια άλλη αυθαίρετη κατασκευή? 

Την οπή της πλάκας ορθά την υπολόγισες με αναλυτικό, όπως επίσης και τον αυθαίρετο εξώστη (πρώην μη βατή προεξοχή).

Αν οι νέες θέσεις δημιουργούν αυθαίρετη επιφάνεια χώρου στο διαμέρισμα θα υπολογίσεις το πρόστιμο και γι αυτή.

Το τι  εξαιρείται οριστικά από την κατεδάφιση εξαρτάται από την κατηγορία του. 

κατηγορια 1, 2, 3 εξαιρούνται οριστικά. Η 4 μετά την ταυτότητα κτιρίου. Η 5 σύμφωνα με ότι αναφέρει το αντίστοιχο εδάφιο (30 χρόνια αναστολή κυρώσεων σε πρώτη φάση).

[nicki]

Αν έχω καταλάβει σωστά  στο ακίνητο δεν υπάρχει Ο.Α. 

Α)     Οι προ 75 αυθαιρεσίες υπολογίζονται με 500 ευρώ. 

Η αποθήκη των 5 τ.μ μπορεί να υπολογιστεί ως κατηγορία 3 ή με επιφάνεια (κατ. 5). Επίσης μπορείς να κάνεις χρήση της εγκυκλίου 4 αφού συνυπάρχουν αυθαιρεσίες που αντιστοιχούν σε κατηγορία 3 (αποθήκη) και αυθαιρεσίες υπολογιζόμενες με αναλυτικό (στέγαστρο) και να κάνεις ενιαίο αναλυτικό και για τις δυο αυθαιρεσίες. (προσωπικά δεν το κάνω σε περιπτώσεις που οι αυθαιρεσίες της κατ. 3 αφορούν χώρους με επιφάνεια, όπως αποθήκη και αντλιοστάσιο).

 

Κατ' αρχήν, σε ευχαριστώ για την άμεση απάντηση.

Α) Σωστά κατάλαβες ότι δεν υπάρχει οικ. άδεια. Επειδή στην κατηγορία 3 περιλαμβάνεται αποθήκη μέχρι 15 τ.μ., έλεγα να υπολογίσω την επέκταση των 5 τ.μ. εκεί, ώστε να εξαιρεθεί οριστικά, αφού θα εξαιρεθεί οριστικά και η αρχική προ του '75. Δεν ξέρω όμως αν μπορώ να χρησιμοποιήσω μόνο την επέκταση σε αυτήν την κατηγορία, αφού είναι στην ουσία ενιαία η αποθήκη και συνολικά πάνω από 15 τ.μ. Όχι ότι έχω πρόβλημα να την υπολογίσω ως επιφάνεια.

Ερώτηση: Αφού στην εγκύκλιο 4 σου δίνει τη δυνατότητα να ενοποιήσεις κατηγ. 3 και λοιπές παραβάσεις, γιατί το αποφεύγεις όταν είναι επιφάνεια? Υπάρχει κάτι που πρέπει να προσέξω? Όπως το ότι δεν έχεις τη δυνατότητα πια της οριστικής εξαίρεσης γιατί πάνε όλα με κατηγορία 5?

 

 

Β)     Λες ότι το αυθαίρετο δώμα επικοινωνεί με το διαμέρισμα. Υποθέτω έχει διανοιχθεί οπή στη πλάκα Ο.Σ. Αυτή υπολογίζεται με αναλυτικό. Όταν λες δώμα εννοείς την απόληξη κλιμακοστασίου ή κάποια άλλη αυθαίρετη κατασκευή? 

Την οπή της πλάκας ορθά την υπολόγισες με αναλυτικό, όπως επίσης και τον αυθαίρετο εξώστη (πρώην μη βατή προεξοχή).

Αν οι νέες θέσεις δημιουργούν αυθαίρετη επιφάνεια χώρου στο διαμέρισμα θα υπολογίσεις το πρόστιμο και γι αυτή.

Το τι  εξαιρείται οριστικά από την κατεδάφιση εξαρτάται από την κατηγορία του. 

κατηγορια 1, 2, 3 εξαιρούνται οριστικά. Η 4 μετά την ταυτότητα κτιρίου. Η 5 σύμφωνα με ότι αναφέρει το αντίστοιχο εδάφιο (30 χρόνια αναστολή κυρώσεων σε πρώτη φάση).

 

Β) Δίπλα στην νόμιμη απόληξη κλιμ/σίου, σε τμήμα αποκλειστικής χρήσης, κατασκευάστηκε κατοικία με πλάκα και στέγη που επικοινωνεί με το από κάτω νόμιμο διαμέρισμα (2ος όρ.). Έχω υπολογίσει τα τ.μ. της επιφάνειας χωρίς την ψάθα της σκάλας (σωστό δεν είναι αυτό?).

Ερώτηση: Σε αυτήν την περίπτωση είναι σωστό να υπολογίσω το μισό του τοίχου του κλιμ/σίου, επειδή δίπλα του πια είναι χώρος κύριας χρήσης με δόμηση?

 

Στον αναλυτικό έχω υπολογίσει την οπή στην πλάκα, την εσωτερική κλίμακα που κατασκευάστηκε, το bbq, το τζάκι, τα περιμετρικά τοιχεία με τα οποία όρισε το τμήμα αποκλειστικής χρήσης και το βατό πια εξώστη. Είχα διαβάσει στις οδηγίες της κας Λεμπέση για τη στέγη και το αυθαίρετο κτίσμα και έλεγε ότι αν υπάρχει πλάκα, τη στέγη την υπολογίζεις με αναλυτικό και δεν τη μετράς στην Υ.Υ. Υπολόγισα ύψος μέχρι τη στέγη και είναι <20%, ενώ με τη στέγη >20%. Επειδή όμως έχω αναλυτικό για όλα τα υπόλοιπα, μπορώ να την έχω και αυτή μέσα. Ποιά είναι η άποψή σου?

Για το νόμιμο διαμέρισμα (2ος όρ.) έχω επιπλέον αυτή τη μικρή μετακίνηση του τοίχου και τη βατή αρχιτ. προεξοχή, οι οποίες αυθαιρεσίες υπάρχουν και στην ορ. ιδιοκτησία του 1ου ορ. Επειδή έχω υπολογίσει τ.μ. επιφανειών, μπορώ να έχω και αυτή. Σκέφτομαι μόνο μήπως πρέπει να έχω την ίδια αντιμετώπιση, σε περίπτωση που μου ζητήσουν να αναλάβω και την άλλη ιδιοκτησία (είναι οικογένεια).

Εάν δεν υπήρχε για παράδειγμα η βατή αρχ. προεξοχή και είχα μόνο αυτό το μικρό ποσοστό στη διάσταση (<2% και 5% επιφ.) θα με κάλυπτε να δώσω απλή βεβαίωση? Άρα, είναι μια μικροπαράβαση που θα μπορούσε να ανήκει στις μικρές παραβάσεις κατηγ. 3?

Με συγχωρείς αν σε κούρασα!

[Largy]

Μια βοηθεια παρακαλω

στο κλιμακοστασιο πυλωτης (που ετσι κ αλλιως δε μετραει στη δομηση)

εγινε αλλαγη στο σχημα της κατοψης του και

επιπλεον ενσωματωθηκε και μια αποθηκουλα 3 μ2 (μεσα στο περιγραμμα του κλιμακοστασιου)

καθως και το λεβητοστασιο στο χωρο κατω απο τη σκαλα

τι παραβασεις αποτελουν κατα τη γνωμη σας?

οπως ειπα το κλιμακοστασιο στην πυλωτη δε μετουσε στο σδ (οα του 2002 με ΓΟΚ)

ευχαριστω

 

 

εντιτ

κανεις?

Edited Ιούλιος 7 , 2014 by Largy

[Pavlos33]

Κατ' αρχήν, σε ευχαριστώ για την άμεση απάντηση.

Α) Σωστά κατάλαβες ότι δεν υπάρχει οικ. άδεια. Επειδή στην κατηγορία 3 περιλαμβάνεται αποθήκη μέχρι 15 τ.μ., έλεγα να υπολογίσω την επέκταση των 5 τ.μ. εκεί, ώστε να εξαιρεθεί οριστικά, αφού θα εξαιρεθεί οριστικά και η αρχική προ του '75. Δεν ξέρω όμως αν μπορώ να χρησιμοποιήσω μόνο την επέκταση σε αυτήν την κατηγορία, αφού είναι στην ουσία ενιαία η αποθήκη και συνολικά πάνω από 15 τ.μ. Όχι ότι έχω πρόβλημα να την υπολογίσω ως επιφάνεια.

Ερώτηση: Αφού στην εγκύκλιο 4 σου δίνει τη δυνατότητα να ενοποιήσεις κατηγ. 3 και λοιπές παραβάσεις, γιατί το αποφεύγεις όταν είναι επιφάνεια? Υπάρχει κάτι που πρέπει να προσέξω? Όπως το ότι δεν έχεις τη δυνατότητα πια της οριστικής εξαίρεσης γιατί πάνε όλα με κατηγορία 5?

(Aν η αποθήκη είναι ενιαία και πάνω από 15 τ.μ θα την υπολογίσεις με βάση την επιφάνεια. Ίσως κάποιοι συνάδελφοι να  ορίζουν την κατηγορία 3 "τεμαχίζοντας" το χώρο. Προσωπικά το θεωρώ λάθος και δεν το εφαρμόζω.Στη περίπτωση αυτή δεν μπορείς να έχεις κατηγορία 3.

Με την προηγούμενη θέση μου (ομαδοποίηση αυθαιρεσιών κατ. 3 που αντιστοιχούν σε επιφάνεια με αυτές που αντιστοιχούν σε αναλυτικό) δεν προτρέπω στο να μην το κάνεις. Είναι προσωπική μου θέση να μην το εφαρμόσω, διότι στο νόμο αναφέρεται ότι οι κατασκευές που δεν αντιστοιχούν σε επιφάνεια χώρου μπορούν να υπολογιστούν με αναλυτικό. Εξαίρεση δίνεται για Η.Χ και στέγαστρα, στο σώμα του νόμου. Η εγκ. 4 προτείνει όταν συνυπάρχουν κατασκευές κατηγορίας 3 με κατασκευές υπολογιζόμενες με αναλυτικό να μπορούν να υπολογιστούν αθροιστικά με αναλυτικό.

Όμως, αν συζητάμε για κατασκευές προ 75 δεν έχει κανένα νόημα. Το πρόστιμο είναι 500 ευρώ για όλα τα προ 75.)

 

Β) Δίπλα στην νόμιμη απόληξη κλιμ/σίου, σε τμήμα αποκλειστικής χρήσης, κατασκευάστηκε κατοικία με πλάκα και στέγη που επικοινωνεί με το από κάτω νόμιμο διαμέρισμα (2ος όρ.). Έχω υπολογίσει τα τ.μ. της επιφάνειας χωρίς την ψάθα της σκάλας (σωστό δεν είναι αυτό?).

Ερώτηση: Σε αυτήν την περίπτωση είναι σωστό να υπολογίσω το μισό του τοίχου του κλιμ/σίου, επειδή δίπλα του πια είναι χώρος κύριας χρήσης με δόμηση?

(Αν ο νόμιμος χώρος του κλιμακοστασίου δεν έχει τροποποιηθεί και δεν χρησιμοποιείται ως "ιδιωτικός" χώρος για το αυθαίρετο δεν τον υπολογίζεις. Εσύ θα υπολογίσεις το μικτό εμβαδόν του αυθαίρετου χώρου ο οποίος υπάρχει στην αποκλειστική χρήση). Η εσωτερική σκάλα της "μεζονέτας" θα υπολογιστεί με αναλυτικό). Αυτό που αναφέρεις χωρίς την ψάθα της σκάλας δεν κατάλαβα σε τι αναφέρεται.

Στον αναλυτικό έχω υπολογίσει την οπή στην πλάκα, την εσωτερική κλίμακα που κατασκευάστηκε, το bbq, το τζάκι, τα περιμετρικά τοιχεία (περιμετρικά τοιχεία τι εννοείς???)  με τα οποία όρισε το τμήμα αποκλειστικής χρήσης και το βατό πια εξώστη. Είχα διαβάσει στις οδηγίες της κας Λεμπέση για τη στέγη και το αυθαίρετο κτίσμα και έλεγε ότι αν υπάρχει πλάκα, τη στέγη την υπολογίζεις με αναλυτικό και δεν τη μετράς στην Υ.Υ. Υπολόγισα ύψος μέχρι τη στέγη και είναι <20%, ενώ με τη στέγη >20%. Επειδή όμως έχω αναλυτικό για όλα τα υπόλοιπα, μπορώ να την έχω και αυτή μέσα. Ποιά είναι η άποψή σου?

(Αν η στέγη ενσωματώνεται στον αυθαίρετο χώρο δεν θα την υπολογίσεις ξεχωριστά, αλλά στην υπέρβαση ύψους θα την συμπεριλάβεις. Αν εδράζεται επί πλάκας, θα την συμπεριλάβεις στον αναλυτικό. Στη τελευταία περίπτωση λόγω αναλυτικού η στέγη δεν δύναται να συμμετάσχει ταυτόχρονα σε παράβαση υπέρβασης ύψους)

Για το νόμιμο διαμέρισμα (2ος όρ.) έχω επιπλέον αυτή τη μικρή μετακίνηση του τοίχου και τη βατή αρχιτ. προεξοχή, οι οποίες αυθαιρεσίες υπάρχουν και στην ορ. ιδιοκτησία του 1ου ορ. Επειδή έχω υπολογίσει τ.μ. επιφανειών, μπορώ να έχω και αυτή. Σκέφτομαι μόνο μήπως πρέπει να έχω την ίδια αντιμετώπιση, σε περίπτωση που μου ζητήσουν να αναλάβω και την άλλη ιδιοκτησία (είναι οικογένεια).

Εάν δεν υπήρχε για παράδειγμα η βατή αρχ. προεξοχή και είχα μόνο αυτό το μικρό ποσοστό στη διάσταση (<2% και 5% επιφ.) θα με κάλυπτε να δώσω απλή βεβαίωση? Άρα, είναι μια μικροπαράβαση που θα μπορούσε να ανήκει στις μικρές παραβάσεις κατηγ. 3?

(Η χορήγηση της βεβαίωσης είναι άλλο πράγμα σε σχέση με τη ρύθμιση αυθαιρεσιών και δεν είναι πάντοτε σε ευθεία αναλογία. Το καλύτερο είναι όταν κάνεις δήλωση αυθαιρέτου να τα υπάγεις όλα, ασχέτως αν κάτι μπορεί να περάσει από μια βεβαίωση λόγω των ανοχών που δίνει).

Με συγχωρείς αν σε κούρασα! (κανένα πρόβλημα καλή συνέχεια)

Edited Ιούλιος 7 , 2014 by Pavlos33

[nicki]

Καλημέρα και καλή εβδομάδα,

 

Αν ο νόμιμος χώρος του κλιμακοστασίου δεν έχει τροποποιηθεί και δεν χρησιμοποιείται ως "ιδιωτικός" χώρος για το αυθαίρετο δεν τον υπολογίζεις. Εσύ θα υπολογίσεις το μικτό εμβαδόν του αυθαίρετου χώρου ο οποίος υπάρχει στην αποκλειστική χρήση). Η εσωτερική σκάλα της "μεζονέτας" θα υπολογιστεί με αναλυτικό). Αυτό που αναφέρεις χωρίς την ψάθα της σκάλας δεν κατάλαβα σε τι αναφέρεται.

Το κλιμακοστάσιο είναι όπως στην άδεια, απλά δίπλα στον ένα τοίχο του κατασκευάστηκε το αυθαίρετο. Αναφέρομαι λοιπόν στον κοινό τοίχο, εάν πρέπει να υπολογιστεί το ήμισύ του στην αυθαίρετη δόμηση, όπως υπολογίζουμε στις συμβολαιογραφικές πράξεις (επειδή δεν μετρούσε στον σ.δ. η απόληξη και τώρα ο τοίχος χρησιμοποιείται και από χώρο με δόμηση).

Το εμβαδόν του αυθαίρετου χώρου το υπολόγισα χωρίς την ψάθα (κενό) της σκάλας, όπως αν έκανα διάγραμμα κάλυψης, όπου θα αφαιρούσα την οπή της σκάλας. Δεν είναι σωστό?

Εσύ σαν μικτό εμβαδόν τί εννοείς?

περιμετρικά τοιχεία τι εννοείς??? -  sorry, εννοώ περβάζι στο δώμα, όμοιο με αυτό στα όρια, απλά το έκανε και εσωτερικά, να διαχωρίσει την αποκλειστική χρήση.

 

Σε ευχαριστώ πολύ και πάλι!

[Pavlos33]

Η προσωπική μου γνώμη είναι ότι δεν έχεις κανένα λόγο να μετρήσεις στην επιφάνεια του αυθαιρέτου και τον τοίχο της απόληξης. Με την ίδια λογική θα έπρεπε να μετρήσεις και ολόκληρη την απόληξη. Στα συμβόλαια για τις εμβαδομετρήσεις συνήθως λαμβάνεται στις παραδοχές ότι, οι εξωτερικοί τοίχοι ενός διαμερίσματος σε επαφή με όμορο λαμβάνονται κατά το ήμισυ του πάχους τους υπέρ της εξεταζόμενης ιδιοκτησίας και αυτοί που "βλέπουν" σε Κ.Χ ή ακάλυπτους χώρους λαμβάνονται με ολόκληρο το πάχος τους. Αυτό όμως αποτελεί μια παραδοχή και τίποτα περισσότερο.

Θα σου πρότεινα να υπολογίσεις το χώρο χωρίς το κενό. Δεν υπάρχει πάτημα στο ν. 4178 (υπολογισμός προστίμου) για κάτι τέτοιο. Άσε που μετά θα υπάρχει μπλέξιμο στα σχέδια στη συνδεση με ΔΕΗ κλπ και δεν ξέρω που αλλού....

Στις άδειες ισχύει αλλά εδώ ο μηχανισμός είναι εισπρακτικός και υπολογίζει πρόστιμα χωρίς αναλογία τις περισσότερες φορές με την πολεοδομική νομοθεσία. 

[nicki]

Καλημέρα και σε ευχαριστώ πολύ Pavlos33!

[Largy]

Μια βοηθεια παρακαλω

στο κλιμακοστασιο πυλωτης (που ετσι κ αλλιως δε μετραει στη δομηση)

εγινε αλλαγη στο σχημα της κατοψης του και

επιπλεον ενσωματωθηκε και μια αποθηκουλα 3 μ2 (μεσα στο περιγραμμα του κλιμακοστασιου)

καθως και το λεβητοστασιο στο χωρο κατω απο τη σκαλα

τι παραβασεις αποτελουν κατα τη γνωμη σας?

οπως ειπα το κλιμακοστασιο στην πυλωτη δε μετουσε στο σδ (οα του 2002 με ΓΟΚ)

ευχαριστω