ν. 4178/13 - αρθρο 9 [Α09] Κατηγορία 3 (Αυθαίρετες μικρές παραβάσεις) αυθαίρετων κατασκευών

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

Aν στο παραπάνω παράδειγμα είχαμε επιπροσθέτως τις εξής διαφορές:

 

- Νόμιμη προσθήκη καθ' ύψος (τόση όση το ισόγειο) με ΟΑ και χωρίς αυθαιρεσίες (3μ).

- Σύσταση οριζόντιων ιδιοκτησιών με 500 χιλ στο ισόγειο (ιδιοκτήτης Α) και 500 χιλ. στον όροφο (ιδιοκτήτης Β)

- H αποθήκη αντί να ήταν προσθήκη κατ' επέκταση να ήταν "αυτόνομη" στο όριο του "γηπέδου" σε χώρος αποκλειστικής χρήσης του ιδιοκτήτη του ισογείου.

 

Πως θα γίνονταν οι συντελεστές τότε;;;;

[Pavlos33]

Ιάσονα εννοείς να δούμε το πρώτο παράδειγμα ή το συμπληρωμένο που ανάρτησε ο Βασίλης?

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

Αυτό που έβαλε ο Βασίλης και του απάντησες.....

[Inzaghi]

Οταν το συμβολαιο του διαμερισματος το περιγραφει ως εχον παρακολουθημα μια αποθηκη 2τ.μ. στο υπογειο, το οποιο υπογειο στα σχεδια ειναι ενιαιος χωρος, οπως ακριβως και στην πραγματικοτητα, δηλαδη οι αποθηκες δεν κατασκευαστηκαν ποτε, εχουμε παραβαση προς τακτοποιηση?

 

Πως αντιμετωπιζουμε το θεμα ως μηχανικοι?

[ekaterini]

Το αποθηκάκι μπορεί να μπει κατηγορία 3.

Η διαφορετική φορά δεν μπαίνει κατηγορία 3, αλλά ως λοιπή παράβαση.

Άρα 500 + 500..... (χάπια να τα κάνουν)!!!!

 

Είναι κοινόχρηστος χώρος.... Θέλει απόφαση γενικής συνέλευσης κ.λπ. Θέλει συναίνεση συνιδιοκτητών;;; Ποιός διεκδικεί το αποθηκάκι;;;;;

 

 

Αδικία!  Γιά αλλαγή θέσης ολόκληρου κτιρίου κατηγ. 3 και για μια πληρωμένη σκάλα με αλλαγή φοράς με αναλυτικό ? 

Με συναινέσεις δεν έχω πρόβλημα είναι οικογενειακή πολυκατοικία.

[sotrom]

Οταν το συμβολαιο του διαμερισματος το περιγραφει ως εχον παρακολουθημα μια αποθηκη 2τ.μ. στο υπογειο, το οποιο υπογειο στα σχεδια ειναι ενιαιος χωρος, οπως ακριβως και στην πραγματικοτητα, δηλαδη οι αποθηκες δεν κατασκευαστηκαν ποτε, εχουμε παραβαση προς τακτοποιηση?

 

Πως αντιμετωπιζουμε το θεμα ως μηχανικοι?

Δεν νομίζω πως έχει πρόβλημα μιας και είναι στη πραγματικότητα όπως λένε τα σχέδια με τα οποία βγήκε η οικοδομική άδεια.  Το τι έγραψε ο συμβολαιογράφος και τι εννούσε ο ...."ποιητής" δεν μας ενδιαφέρει.  τι σόϊ συσταση οριζοντίου φτιάξανε ένας θεός το ξέρει.  και που θα είναι αυτ΄το παρακολούθημα, ποιός το λέει?

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

Οταν το συμβολαιο του διαμερισματος το περιγραφει ως εχον παρακολουθημα μια αποθηκη 2τ.μ. στο υπογειο, το οποιο υπογειο στα σχεδια ειναι ενιαιος χωρος, οπως ακριβως και στην πραγματικοτητα, δηλαδη οι αποθηκες δεν κατασκευαστηκαν ποτε, εχουμε παραβαση προς τακτοποιηση?

Πως αντιμετωπιζουμε το θεμα ως μηχανικοι?

 

Όσον αφορά στην ΟΑ δεν υπάρχει αυθαιρεσία!!!

Άρα δεν υπάρχει και κάτι να δηλωθεί τώρα....

Υπάρχει πρόβλημα όμως με τους τίτλους ιδιοκτησίας που θα σου προσκομίσει (είσαι υποχρεωμένος να τους ελέγξεις).....

Εγώ πάντως βεβαίωση δεν θα έδινα...

 

Υποθέτω πως πρέπει να φτιαχτούν όλες οι αποθήκες (όπως προφανώς στα σχέδια της σύστασης - υπόγειο), να δηλωθούν στη συνέχεια ως διαφορετική διαμερισμάτωση ορόφου και να ρυθμιστούν όλες. Μετά εκδίδεται και η βεβαίωση.

Edited Οκτώβριος 18 , 2013 by ΙΑΣΟΝΑΣ

[Pavlos33]

Aν στο παραπάνω παράδειγμα είχαμε επιπροσθέτως τις εξής διαφορές:

 

- Νόμιμη προσθήκη καθ' ύψος (τόση όση το ισόγειο) με ΟΑ και χωρίς αυθαιρεσίες (3μ).

- Σύσταση οριζόντιων ιδιοκτησιών με 500 χιλ στο ισόγειο (ιδιοκτήτης Α) και 500 χιλ. στον όροφο (ιδιοκτήτης Β)

- H αποθήκη αντί να ήταν προσθήκη κατ' επέκταση να ήταν "αυτόνομη" στο όριο του "γηπέδου" σε χώρος αποκλειστικής χρήσης του ιδιοκτήτη του ισογείου.

 

Πως θα γίνονταν οι συντελεστές τότε;;;;

είχαμε το προηγούμενο παράδειγμα. Εκ παραδρομής διορθώνω το σφάλμα στον υπολογισμό υπέρβασης ύψους διότι δεν ανοίγει πλέον η επεξεργασία.

γήπεδο εκτός σχεδίου και συνεχίζω στο κάτω μέρος του προηγούμενου παραδείγματος. 

 

επιτρεπόμενα (από όρους δόμησης) ΣΔ =200 τ.μ=ΣΚ

εγκεκριμένα  (από την οικ άδεια)

κάλυψη 100 τ.μ

δόμηση 85 τ.μ

ελεύθερο καθαρό ύψος οικίας 3.0 μ (για εποπτικούς λόγους παραδείγματος να πούμε 3 μ. μικτό αν δεν υπάρχει αντίρρηση)

μέγιστο ύψος οικίας 4,50μ (Βασίλη αν στο παράδειγμά μας έχουμε ισόγειο προτείνω να βάλουμε 4 μ.)

 

αυθαιρεσίες

κλεισμένο ΗΧ 15 τ.μ ,

στέγαστρο 20 τ.μ στον ακάλυπτο  και

προσθήκη αποθήκης κατ επέκταση 30 τ.μ. με ύψος 7,0μ

ελεύθερο (καθαρό) ύψος οικίας 2,80μ (μικτό 3.0 μ)

μέγιστο ύψος οικίας 3,40μ (υπέρβαση ύψους κατοικίας 0.40 μ.)

 

 

υπέρβαση δόμησης 30+15=45 τ.μ

υπέρβαση κάλυψης 30 τ.μ

υπέρβαση μεγίστου ύψους οικίας ;;;

υπέρβαση ελευθέρου καθ ύψος οικίας ;;;

 

άρα έχουμε

 

1^o ΦΚ (αυθαίρετη αποθήκη 30 τ.μ κατ΄ επέκταση της κατοικίας με πραγματοποιούμενο ύψος 7 μ.)

με υπέρβαση δόμησης κχ 30 τμ 

ποσοστό υπέρβ δόμησης 30+15=45/200=22,5%<50%-àσυντ. προσαύξ 1 

ποσοστό υπέρβ κάλυψης 30/200=15%-àσυντ. προσαύξ 1.20

ποσοστό υπέρβ ελευθ καθ ύψους οικίας …..

ποσοστό υπέρβ μεγίστου  ύψους οικίας …..

ποσοστό υπέρβασης ύψους :7/3--233%---συντ. επιβάρυνσης 1.404/3=1.33=133%---->1.40

 

^2ο Φ.Κ (Μετατροπή Η.Χ 15 τ.μ σε χώρο κατοικίας με υπέρβαση ύψους 0.40)

με υπέρβαση δόμησης 15 τ.μ

ποσοστό υπέρβ δόμησης 22,5%<50%--->1

 

ποσοστό υπέρβ ύψους τμήματος Η.Χ πού έκλεισε …..( το δυσμενέστερο συντελεστή όσο αφορά στον υπολογισμό προστίμου, ασχέτως αν στην τεχν. έκθεση η περιγραφή της υπέρβασης ύψους  θα είναι 0.40 μ ως προς το εγκεκριμένο ύψος της άδειας)

 

^3ο Φ.Κ ( υπέρβαση ύψους 0.40 της κατοικίας χωρίς υπέρβαση δόμησης)

άρθ. 19/1 για υπερβάσεις έως 20% του επιτρεπόμενου ύψους (όταν υπάρχει άδεια του εγκεκριμένου ύψους της άδειας) πολλαπλασιάζω με συντ. 0.20 χωρίς συντ. υπέρβασης δόμησης. Στη περίπτωση αυτή θα χρησιμοποιήσω το λόγο 0.40/3=13,33%<20%--->ποσοστό προσαύξησης 20% ή 0.20. Αυτό το κάνω γιατί στη περίπτωση που δεν έχω υπέρβαση δεν καλούμαι να πολλαπλασιάσω με τον μέγιστο δυσμενέστερο συντελεστή υπέρβασης ύψους. 

Φυσικά υπάρχει και η άλλη άποψη η οποία λέει να μπουν διαφορετικοί συντελεστές υπέρβασης ύψους ανά Φ.Κ την οποία προσωπικά δεν την ακολουθώ. 

 

^4o Φ.Κ

με  αναλυτικό για το στέγαστρο .

Έστω ο αναλυτικός για τις εργασίες κατασκευής του στεγάστρου υπολογίστηκε σε 2.000 ευρώ <15.000 ευρώ--->μια λοιπή παράβαση.

 

Η κατηγορία του ακινήτου θα προκύψει από την υπέρβαση ενός εκ των κατωτέρω ποσοστών  

υπέρβαση δόμησης     45/85=45%>40%--->κατηγορία 5

υπέρβαση κάλυψης     30/100=30%<40%

υπέρβαση μεγίστου ύψους     7/3 =233%  4/3=133%>40%

 

Η άποψη που έχω σχηματίσει για την κατηγορία 4 είναι ότι αρκεί ένα εκ των τριών κριτηρίων να σε στείλει κατηγορία 5. Δηλαδή ύψος>20% ή κάλυψη >40 ή δόμηση>40%. Εμείς στο τρόπο που το υπολογίζω έχουμε 2 κριτήρια που δεν πληρούνται οπότε κατά τη δική μου άποψη πάμε κατηγορία 5. 

 

Στο παράδειγμα του Ιάσονα τώρα

 

εγκεκριμένα μεγέθη στο ακίνητο από τις 2 άδειες (ανέγερση ισογείου και προσθήκη καθ' ύψος ορόφου):

α) εγκεκριμένη δόμηση στο ακίνητο:85+85=170 τ.μ

β) εγκεκριμένη κάλυψη στο ακίνητο: 85+15=100 τ.μ

γ) εγκεκριμένο ύψος στο ακίνητο:3+3=6 μ

 

Α)  κατηγορία για το ακίνητο:

υπέρβαση δόμησης:15+30=45/170=26,4%<40%

υπέρβαση κάλυψης:30/100=30%<40%

υπέρβαση ύψους:(7-6)/6=1/6=16,66%<20%

κατηγορία ακινήτου 4

Β) ΥΠΟΛΟΓΙΣΜΟΣ  ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΩΝ ΠΡΟΣΤΙΜΟΥ ΑΝΑ ΟΡΙΖΟΝΤΙΑ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑ

2 οριζόντιες (ισόγειο και όροφος) από 500 χιλιοστά επί γηπέδου

αυθαιρεσίες:

ΟΡ. ΙΔ. ΙΣΟΓΕΙΟ. της αναλογεί δόμηση 100 τ.μ ---> ποσοστ. υπέρβασης δόμησης 15+30/100--->45%<50%---συντ. υπέρβασης--1

και εδώ αρχίζει το πρόβλημα

από το άρθρο 18/2 έχουμε:

2. Για τον υπολογισμό των ανωτέρω συντελεστών 

τετραγωνιδίων, τα μεγέθη των αυθαιρέτων κατασκευών 

ή χρήσεων συγκρίνονται με τους επιτρεπόμενους όρους 

και περιορισμούς δόμησης που ισχύουν στην περιοχή 

του ακινήτου και σε περίπτωση συγκυριότητας ακινήτου 

με το μέρος των επιτρεπομένων μεγεθών που αναλογεί 

στο ποσοστό συνιδιοκτησίας της οριζοντίου ή καθέτου 

ιδιοκτησίας εκάστου συγκυρίου.

 

Το ύψος όμως δεν δύναται να επιμεριστεί με χιλιοστά. Επομένως η επιλογή που μας δίνουν είναι να αυθαιρετήσουμε και να παρανομήσουμε  με αστήριχτες παραδοχές όπως το να να βάλουμε στον παρανομαστή του κλάσματος το εγκεκριμένο ύψος της πρώτης άδειας (3μ) ή το επιτρεπόμενο για ισόγεια (4μ) ή ολόκληρο του ακινήτου (7.5 μ). 

Επίσης, το ίδιο και για την κάλυψη η οποία εντός του ίδιου περιγράμματος κτιρίου δεν επιμερίζεται. 

 

Νομίζω ότι ο Ιάσονας αυτό ήθελε να μας θυμίσει με το παράδειγμά του. 

 

 

 

 

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

ΑΚΡΙΒΩΣ!!!!!!!!

 

Επιπρόσθετη συμπλήρωση 1:

Με βάση το νόμο η κατηγορία βρίσκεται μπλα μπλα μπλα "για το κτίριο"...

Με βάση την εγκύκλιο, η κατηγορία βρίσκεται μπλα μπλα μπλα "για την κάθε οριζόντια".......

Πήγαινε να περάσεις στην εφαρμογή όταν έχεις π.χ. συντελεστή υπέρβασης δόμησης >50% ως κατηγορία 4.....

Ενώ αν έχεις συντελεστή υπέρβασης δόμησης π.χ. 49% περνάει ως κατηγορία 4.....

 

Επιπρόσθετη συμπλήρωση 2:

Λέει κάπου η περιβόητη εγκύκλιος "......τα ύψη που ορίζουν κάθε φορά οι Οικοδομικοί Κανονισμοί αφορούν σε νόμιμα κτίρια και μόνο"!!!!

Δηλαδή, για το αυθαίρετο "αποθηκάκι", που έγινε στο εν λόγω "γήπεδο", ανεξάρτητο από το υπόλοιπο κτίριο, πως το εισπράττουμε αυτό;;;;;;

 

 

ΤΕΛΙΚΟ ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑ

Δεν μπορεί να βγει νόμιμη άκρη!!!! Δεν μπορούν να δηλωθούν "δύσκολες" περιπτώσεις!!!! Μόνο τα απλά πράγματα..... Απλώς για να βγαίνει αν βγαίνει το μεροκάματο!!!!! Για τα υπόλοιπα θα βαρεθούμε να συζητάμε εδώ μέσα.....

Edited Οκτώβριος 18 , 2013 by ΙΑΣΟΝΑΣ

[Pavlos33]

+ 1 Ιάσονα για τις χρησιμότατες επισημάνσεις.

Αν και όταν σου είναι εύκολο, μήπως μπορείς να παραθέσεις σε ποια παράγραφο της εγκυκλίου το αναφέρει αυτό για το ύψος;