ν. 4178/13 - αρθρο 11 [Α11] Συνιδιοκτησία ακινήτου και ένταξη στο Ν. 4178/13

[dimitris GM]

Ναι

 

Εγκύκλιος 4

 

"Σε περίπτωση αυθαιρέτων κατασκευών επί κοινοκτήτων/κοινοχρήστων χώρων του ακινήτου για το οποίο δεν έχει συσταθεί οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία, κατά το σκοπό της διάταξης, τη δήλωση δύναται να υποβάλει ένας εκ των συνιδιοκτητών µε την προϋπόθεση ότι συναινεί η πλειοψηφία των συνιδιοκτητών (άνω του 50%) του ακινήτου λαµβάνοντας υπόψη τα ποσοστά συνιδιοκτησίας καθενός συνιδιοκτήτη"

 

αυτη η παρ. "20" της εγκ. 4...ειναι ακαταλαβιστικη  και δεν στηριζεται πουθενα στο νομο.

Ούτε,  νομικα, μπορει να υπαρξει περιπτωση

"αυθαιρέτων κατασκευών επί κοινοκτήτων/κοινοχρήστων χώρων του ακινήτου για το οποίο δεν έχει συσταθεί οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία"

 για τον απλο λογο οτι οταν δεν εχει γινει συσταση ΟΙ, τοτε ολα  εκ του νομου ειναι κοινοχρηστα και κοινοκτητα  και δεν υπαρχει περιπτωση  "διαχωρισμου" σε κοινοχρηστα και μη κοινοχρηστα....

 

Προκειται για αυθαιρετη ερμηνεια της παρ. 1.δ.i  του  αρθρου 11

η οποια μιλαει μονον για την περιπτωση που εχει γινει συσταση ΟΙ [όπως και η   ii]...[και  η  iii..που αφορα αποκλειστικες χρησεις ]

 

 

γιαννη,

Το θεμα ειναι οτι

4 κληρονομοι θα κανουν αποδοχη σε γηπεδο/οικοπεδο με ενα αυθαιρετο κτισμα

Εσυ μετρας γη και κτισμα και το δινεις στο συμβ/φο για να κανει την δηλωση φορου κληρονομιας και την αποδοχη.

Στη συνεχεια...αρχιζουν τα δυσκολα...

 

Τοτε, μετα την αποδοχη,  να το ξαναδουμε..αν και κατα πόσο μπορει το 75% να προχωρησει απο μονο του

ή ποιες αλλες λυσεις μπορει να βρεθούνε.

[yian]

γιαννη,

Το θεμα ειναι οτι

4 κληρονομοι θα κανουν αποδοχη σε γηπεδο/οικοπεδο με ενα αυθαιρετο κτισμα

Εσυ μετρας γη και κτισμα και το δινεις στο συμβ/φο για να κανει την δηλωση φορου κληρονομιας και την αποδοχη.

Στη συνεχεια...αρχιζουν τα δυσκολα...

 

Τοτε, μετα την αποδοχη,  να το ξαναδουμε..αν και κατα πόσο μπορει το 75% να προχωρησει απο μονο του

ή ποιες αλλες λυσεις μπορει να βρεθούνε.

Δημήτρη σε ευχαριστώ,

η αποδοχή ήδη δρομολογείται και το 75% μου δώσει ήδη (προφορική) ανάθεση και μένουν τα τυπικά με τις εξουσιοδοτήσεις μετά την υπογραφή της αποδοχής.

 

Το υπόλοιπο 25% που δεν συναινεί για τη ρύθμιση, έχει ήδη προσφύγει με καταγγελία στο τμήμα αυθαιρέτων εναντίων όλων (και του ίδιου του του εαυτού κατά το ποσοστό που του αναλογεί) και η ΥΔΟΜ εν τέλει ζητά ρύθμιση ή αλλιώς προχωρά σε κοινοποίηση προστίμων.

 

Μια αγωγή διανομής πριν από τη ρύθμιση αρχίζει να μου φαίνεται ως καλή και εκ του ασφαλούς λύση με δεδομένο ότι εάν τελικά γίνει υποβολή χωρίς το 25% της συναίνεσης δεν θα σταματήσει το κυνήγι των ευθυνών .

Εκτός και εάν περιμένουμε την ΥΔΟΜ να κοινοποιήσει πρόστιμα και έπειτα πάει σαν κύριος οποιοσδήποτε συνιδιοκτήτης και ρυθμίσει την ιδιοκτησία για την διαγραφή των προστίμων και μόνο.

[dimitris GM]

Παντως εσυ

ως μηχανικος,

 

εχεις μια ωραια εγκυκλιο του ΥΠΕΧΩΔΕ, την 4 με αριθ. πρωτοκολλου 66931/3-12-13

η οποια σου λεει οτι αν δεν εχει γινει συσταση ΟΙ μπορει το 51% να κανει την τακτοποιηση.

Την ακολουθεις διοτι "ετσι είπε το Υπουργειο"

 

Και τι θα πει μετα το 25%??

οτι επαθε ζημια.

και θα παει στο δικαστηριο να ισχυρισθει οτι

- αυτοι οι ετσι και αλλοιως και αλλοιωτικοι  οι εναγομενοι, τακτοποιησαν την "επικοινη" περιουσια ολων μας

ενω εγω δεν ηθελα και επαθα ζημιά

-δλδ τι εκαναν, ρωταει ο δικαστης

- πηγαν και τακτοποιησαν το αυθαιρετο που κληρονομησαμε και

αντι να πληρωσουμε ΙΚΑ και προστιμα και προστιμο ανεγερσης και διατηρησης

πλήρωσαν και το τακτοποιησαν

 

- και πόσο θα πληρωναν αν το αφηναν χωρις τακτοποίηση

- 60.000 και θα συνεχιζε για χρονια

-και ποσα πληρωσαν?

-3.000

- και ποια ειναι η ζημια σου, αφου αντι να "πεσει" στο μερίδιο σου 15.000
αναλογει στο ποσοστό σου ποσο 750 ευρω  μονον?

 

και στην αγωγη διανομης με εναγομενο το 25%,  θα γραψετε...μεταξυ των άλλων

 

. Ότι τέλος ο ενάγων εξόφλησε οφειλή προς το Ι.Κ.Α., ύψους …… ΕΥΡΩ, και ΥΔΟΜ για τακτοποίηση η οποία αφορούσε στην κατασκευή της επίδικης οικίας, δηλαδή επρόκειτο για έξοδα διοίκησης του κοινού ακινήτου και για το λόγο αυτό το ποσοστό της αναλογίας του εναγομένου (ήτοι ποσό ……… ΕΥΡΩ) πρέπει να καταλογιστεί στον τελευταίο.[υποδειγμα στα ΠΜ...]

Edited Μάιος 11 , 2016 by dimitris GM

[avgoust]

Eχω και εγώ την άποψη ότι με το 50%+1 μπορείς να προχωρήσεις στη ρύθμιση.

 

Ομως , για τα υπόλοιπα , πρέπει να ξέρουμε τι αυθαίρετο είναι και γιατί το 25% τα έχει στυλώσει.
Η ζημιά μπορεί να έγκειται σε άλλα ζητήματα , όπως η σημερινή ή μελλοντική εκμετάλλευση του ακινήτου .

[yian]

@Δημήτρη, λεπτομερέστατος και σε ευχαριστώ και για το πριβέ!

 

@Avgoust, πρόκειται για διώροφη οικοδομή προ '83, εντός οικισμού σε άρτιο οικόπεδο με ισόγειες αποθήκες και υπόστεγα στον περιβάλλοντα χώρο.

Οι λόγοι άρνησης του 25% παραμένουν ανεξήγητοι σε εμένα αλλά υποψιάζομαι οικογενειακή βεντέτα.

Η διώροφη κατοικία με τα παρακολουθήματά της ως έχουν σήμερα, χρησιμοποιείται αποκλειστικά  από το (θετικό στη ρύθμιση) 75%.

Πιθανότατα μετά τη τακτοποίηση να υπάρχει -έστω και οριακά- υπόλοιπο δόμησης/κάλυψης στο οικόπεδο.

Edited Μάιος 11 , 2016 by yian

[Irini]

Καλησπέρα,

 

Έχω ένα, ίσως χαζό, προβληματισμό και θα ήθελα τη γνώμη σας.

 

Σε ένα συγκρότημα κατοικιών, εντός επέκτασης σχεδίου πόλεως, ο πελάτης μου θέλει να πωλήσει το διαμέρισμα του.

Στο συμβόλαιο οριζόντιας ιδιοκτησίας που έκανε οταν το αγόρασε, αναφέρει τις λεπτομέρειες του διαμερίσματος που βρίσκεται στονα' όροφο (το ισόγειο είναι άλλη ο.ι.) και λέει οτι έχει :

"ποσοστό συνιδιοκτησίας εξ αδιαιρέτου επί όλου του οικοπέδου 180/1000, που αντιστοιχούν σε 150 τ.μ. εξ αδιαιρέτου του οικοπέδου και έχει ψήφους 180/1000."

 

Εγώ θα ελέγξω το διαμέρισμα για αυθαιρεσίες. Πρέπει να κάνω και κάποιο έλεγχο επί όλου του οικοπέδου?

[dimitris GM]

"ποσοστό συνιδιοκτησίας εξ αδιαιρέτου επί όλου του οικοπέδου 180/1000, που αντιστοιχούν σε 150 τ.μ. εξ αδιαιρέτου του οικοπέδου και έχει ψήφους 180/1000."

 

Γραψει δεν γραψει οτι στο διαμερισμα  αυτο αντιστοιχουν  150  τμ. και παλι  αυτα του ανηκουν "παντου και πουθενα"

Ειναι "καταλοιπα" απο την εποχη που ο "παππους" που αγοραζε 20% σε χωραφι  10 στρ.

ηθελε σωνει και καλα να γραφτει οτι παιρνει 2000 τμ.

Αναγκαστικα εβαζαν την γνωστη παραπομπη  "αντιστοιχουν σε 2000 τμ. εξ  αδιαρετου".... και τελειωναν

 

Εχεις μια ανεξαρτητη ΟΙ.... την ελεγχεις και δινεις βεβαιωση.

 

[υποθετω οτι προκειται για συγκροτημα...μαλλον εχεις και καθετη...Σε ενδιαφερει το θεμα του εαν εχει καποιες αποκλειστικες χρησεις.]

[Irini]

Σκέφτηκα μήπως να έγραφα σε κάποιο σημείο στην τεχνική μου έκθεση :

"Ο έλεγχος έγινε για τη συγκεκριμένη αυτοτελή οριζόντια ιδιοκτησία, μη συμπεριλαμβανομένων των κοινόκτητων ή κοινόχρηστων χώρων του ακινήτου (άρθρο 3 του Ν. 4178/13)."

 

Δε βρήκα πουθενά καμία αναφορά για ύπαρξη κάθετης. Το μόνο που αναφέρει σχετικά το συμβόλαιο είναι οτι οι προηογύμενοι ιδιοκτήτες ανέγειραν τις 4 κατοικιες και συνέταξαν συμβολαιογραφικό έγγραφο που καθόρισαν τις ανεξάρτητες ο.ι. και κατάρτισαν τον κανονισμό δικαιωμάτων και υποχρεώσεων των συνιδιοκτητών και ενοίκων του συγκροτήματος. 

Ισως θα έπρεπε να πάρω και αυτο το έγγραφο στα χέρια μου να δω αν μιλάει για αποκλειστικές χρήσεις...αν και οι πελάτες μου δε γνωριζουν κάτι τέτοιο.

[Billy_Huge]

Καλημέρα σε όλους. Θα ήθελα την βοήθεια σας.

Ισως είναι χαζή η απορία μου,αλλά, δεν βρήκα κάτι διευκρινιστικό.

 

Έστω ότι έχουμε ένα οικόπεδο που έχουμε 2 συνιδιοκτητες, έστω κατά 50% έκαστος.

Και στο οικόπεδο αυτό υπάρχει αυθαίρετο κτίσμα 100 τ.μ.

 

Θα υποβάλλουμε 2 διαφορετικά φύλλα,σωστά;

 

Πως όμως;

 

Περιπτωση Α:

 

φυλλο 1: Προστιμο=Εx0,15xΤΖxτετραγωνιδιαx50% (όπου Ε=100 τμ και το 50% ειναι το ποσοστο ιδιοκτησίας του ενος)

φυλλο 2: Προστιμο=Εx0,15xΤΖxτετραγωνιδιαx50% (όπου Ε=100 τμ και το 50% ειναι το ποσοστο ιδιοκτησίας του αλλου)

 

'Η

 

Περιπτωση Β:

 

φυλλο 1: Προστιμο=Ε1x0,15xΤΖxτετραγωνιδια (όπου Ε1=Εx50%=100x50%=50 τμ )

φυλλο 2: Προστιμο=Ε2x0,15xΤΖxτετραγωνιδια (όπου Ε2=Εx50%=100x50%=50 τμ )

 

Φαινομενικα,δεν αλλάζει κάτι, αλλα, στην περίπτωση Β, το εμβαδόν είναι μικρότερο, με συνέπεια, να αλλάζουν οι συντελεστές του τετραγωνιδίου  5 πχ..

 

Αν μπορει καποιος να με διαφωτίσει, τον ευχαριστώ πολυ..

Edited Ιούνιος 25 , 2016 by Billy_Huge

[Pavlos33]

Έχεις δυο λύσεις

α) σύνταξη προσύμφωνου σύστασης οριζοντίων ιδιοκτησιών (αν το κτίριο μπορεί να χωριστεί σε τέτοιες ιδιοκτησίες). Τακτοποιεί ο καθένας τα δικά του και εν συνεχεία συντάσσεται το οριστικό συμβόλαιο.

β) Βάζεις και τα δυο ονόματα στην εφαρμογή ως ιδιοκτήτες από 50%