ν. 4178/13 - αρθρο 11 [Α11] Συνιδιοκτησία ακινήτου και ένταξη στο Ν. 4178/13

[anavatis]

yian

το προσύμφωνο σύστασης ή  η αγωγή διανομής  προβλέπονται δυνητικά 

 

Δηλ σε  περίπτωση που το 67% συμφωνεί  με την διανομή μεταξύ τους ή με κάθετη ή με οριζόντια  κλπ

 συντάσσουν προσύμφωνο και το δηλώνουν είτε με μια αίτηση (όσοι συμφωνούν) είτε ο καθένας  τα δικά του

 

ενώ αν δεν μπορούν να προσυμφωνήσουν  στα παραπάνω

να καταφύγουν στην αγωγή  διανομήq

 διαβάζοντας τα προηγούμενα ενδιαφέροντα posts σχετικά με το θέμα όπου αρχίζω και βρίσκω απαντήσεις στα προβλήματά μου     ,αναφορικά με τις έννοιες  α) προσύμφωνο σύστασης ή την β) αγωγή διανομής....έχω την παρακάτω απορία...

 

στην περίπτωση που κάποιος έχει τη δυνατότητα να κάνει:  

είτε το α), γιατί όλοι έχουν ανεξάρτητα οικοδομήματα και συμφωνούν στη σύσταση και τακτοποίηση)

είτε το β) γιατί το ποσοστό που του αναλογεί είναι >65%

 

έχει πράγματι αυτή τη δυνατότητα επιλογής? συμφέρει σε κάτι περισσότερο το δεύτερο από το πρώτο? συμφέρει οικονομικά? είναι πιο εύκολη-γρήγορη-συμφέρουσα η αγωγή από νομική πλευρά?  'γλιτώνει' τη διαδικασία να δώσει αναφορά αφού μπορεί να προχωρήσει μόνος του?

 

Σχετικά, παρατηρώ ότι στο Αρθρο 5 παρ. 3 του Ν.4178/'13 που μιλάει για τη

β) περίπτωση της αγωγής "Συνιδιοκτήτες τουλάχιστο κατά 65% του γηπέδου...." ακολουθεί μια λεπτομερή καταγραφή των δικαιολογητικών που πρέπει να υποβληθούν για την τακτοποίηση ενώ 

στο Αρθρο 11, παρ. 1iv) για την

α) περίπτωση του προσυμφώνου

"Ένας εκ των συνιδιοκτητών για τα αυθαίρετα κτί− σματα που κατέχει, εφόσον συνυποβληθεί μετά των λοιπών δικαιολογητικών και συμβολαιογραφικό προ− σύμφωνο συστάσεως διηρημένων ιδιοκτησιών..." δεν αναφέρεται αναλυτικά στα δικαιολογητικά....

Βέβαια και παλι για το προσύμφωνο θα απατηθούν τα ίδια, δηλαδή είναι απαραίτητο, το τοπογραφικό, η σύσταση διηρημένων ιδιοκτησιών καθέτων-οριζοντίων, τα ποσοστά. (δεν χρειάζονται ίσως οι αναλυτικές κατόψεις (αρθρο 5.3.δ) όλων και η έκθεση σχετικά με την αξία (αρθρο 5.3.στ), που αναφέρονται στο Αρθρο 5 παρ. 3 του Ν.4178/'13

 

Υ.Γ. ρωτάω γενικά αλλά, η περίπτωση που ενδιαφέρει εμένα είναι για κληρονόμους που νέμονται και κατέχουν, δεν έχουν ακόμα στην ιδιοκτησία τους τα οικοδομήματα ή γήπεδα, αν αυτό παίζει ρόλο.

Edited Ιούνιος 25 , 2016 by anavatis

[dimitris GM]

αναβατης, said

Υ.Γ. ρωτάω γενικά αλλά, η περίπτωση που ενδιαφέρει εμένα είναι για κληρονόμους που νέμονται και κατέχουν, δεν έχουν ακόμα στην ιδιοκτησία τους τα οικοδομήματα ή γήπεδα, αν αυτό παίζει ρόλο.

 

 αρα, αυτο που πρεπει να γινει ειναι να γινει η αποδοχη κληρονομιας, για να δεις ποιος εχει και τι.

 

[εκτος αν, με αυτο το νεμονται και κατεχουν που εχεις ξαναπει...

ισχυριζεσαι "χρησικτησιες"  οπότε να ειμαστε πιο ...επιφυλακτικοι...]

 

οσο για το 65%  ειναι περιπλοκο και απαιτει δικαστικη αποφαση. Πολυ.... δυσκολα  περπαταει

 

Αρα, εφοσον τα βρισκουν μεταξυ τους, πανε με το προσυμφωνο.

 

[και να γινει πρωτα το προσυμφωνο για να εχουν συμφωνησει σε ολα,   οχι σαν τον συναδελφο που προχωρησε σε τακτοποιησεις κλπκλπ.

και αυτοι οταν μαζευτηκαν στον συμβολαιογραφο για να υπογραψουν,θυμηθηκαν ποιος ξερει τι  και δεν συμφωνησαν στο περιεχομενο του συμβολαιου...] :mrgreen:

Edited Ιούνιος 25 , 2016 by dimitris GM

[anavatis]

ok. άρα προσύμφωνο. 

dimitris GM, ναι για χρησικτησίες μιλάω....συγχωρέστε με για την έννοια του 'κληρονόμου' που γενικά τη χρησιμοποιώ καταχρηστικά,....στις περισσότερες περιπτώσεις που έχω εγώ για τα τμήματα που αποσπάστηκαν όπως το παράδειγμά μου σε ένα προηγούμενο post, αυτά αποσπάστηκαν με χρησικτησία. συγκεκριμένα σας διαβάζω πως αναφέρονται στα πιστοποιητικά (χρησικτησίες του 1990 οικόπεδα με κτίσματα με αυθαίρετα, δεν υπήρχε τότε νόμος αυθαιρέτων προφανώς)

 

"εγγραφή της από 0-0-1990 αγωγής των 1) χ, 2)ψ, κτλ κατά του Ζ και λοιπών 40  εν τω δικογράφω εναγομένων απευθυνόενης ενώπιον του τάδε ειρηνοδοκείου με αριθμό καταθέσεως τάδε, δικαιούσης την αναγνώρισης συμπληρώσεως εν τω προσωπω των εναγόντων του νομίμου χρόνου της κτητικής παραγραφής και δη εις τους τάδε και τάδε τμήματος  εκτάσεως λτ.μ. εμφαινομένου με στοιχείο Α εις το από  0-0-1990 Τοπογραφικό του τάδε μηχανικού."

μετά από 2-3 χρόνια ακολουθεί:

"εγγραφή της υπ αριθμόν τάδε απόφασης του ειρηνοδικείου τάδε ότι αναγνωρίζεται  ότι εν τω προσώπω των εναγόντων 1) χ, 2)ψ, κτλ συνεπληρώθη ο νόμιμος χρόνος  κτητικής παραγραφής δια την δια χρησικτησίας κτήσιν τημάτων του ακινήτου και δη εις τους τάδε και τάδε τμήματος εκτάσεως λτ.μ. το οποίο αποσπασθέν απετέλεσε την τάδε άλλη -ξεχωριστή- ιδιοκτησία, εγγραφείσα εν τω παρόντι με στοιχεία τάδε" 

 

Τώρα πάλι ερώτημα (έχω τέτοια περίπτωση τώρα): αν υπάρχει και άλλο τμήμα οικοπέδου Β στο οποίο έχει γίνει η εγγραφή αγωγής όπως παραπάνω αλλά δεν έχει γίνει η δεύτερη δλδ η εγγραφή απόφασης του ειρηνοδικείου για να αποσπασθεί και αυτό το τμήμα από τη συνολική ιδιοκτησία, και εγώ πρέπει να κάνω δήλωση Ν.4178/'13 στο υπόλοιπο οικόπεδο που απομένει μετά τις αποσπάσεις των Α και Β , πως αντιμετωπίζω το Β? απαιτείται και πάλι στο προσύμφωνο η συμμετοχή του Β προφανώς αφού δεν ολοκληρώθηκε η απόσπασή του? 

Edited Ιούνιος 26 , 2016 by anavatis

[dimitris GM]

θα συννενοηθεις με τον δικηγορο που εκανε την  αγωγη

-ειτε  εγινε δεκτη,

 -ειτε απορριφθηκε, οπότε θα πρεπει να   υπαρχει αποφαση ..

 

-ειτε εχει αναβληθει

-ειτε εχει ματαιωθει,

οποτε υπαρχει εκκρεμοδικια...

 

 

 αναλογα θα ξερεις σε ποιον ανηκει το  "διεκδικουμενο"

Edited Ιούνιος 26 , 2016 by dimitris GM

[Urehit]

Καλησπέρα.

 

Έχω περίπτωση στην οποία έχω 4 ιδιοκτήτες εξ αδιαιρέτου με ποσοστά 25% ο καθένας από αποδοχή κληρονομιάς. Για να ελέγξω αν μπορώ να δηλώσω το κτίριο ως κύρια και μοναδική κατοικία πως πρέπει να χειριστώ το θέμα; Οι τρεις ιδιοκτήτες μένουν εντός του συγκεκριμένου κτιρίου, οπότε υπάρχει σοβαρή πιθανότητα να πληρούν τις προϋποθέσεις της κύριας και μοναδικής κατοικίας, αλλά πιθανώς ο τέταρτος ιδιοκτήτης να μην καλύπτει τα απαιτούμενα. Πως μπορεί να γίνει διαχείριση μιας τέτοιας κατάστασης σε περίπτωση που οι τρεις καλύπτουν τις απαιτήσεις της κύριας και μοναδικής κατοικίας και ο τέταρτος όχι;

[danaikaterina]

Θα ελέγξεις τις προϋποθέσεις κύριας και μοναδικής κατοικίας για τον καθένα ξεχωριστά και μετά θα επιμερίσεις τις αυθαιρεσίες σου σε ξεχωριστά φύλλα καταγραφής ανάλογα με τα ποσοστά ιδιοκτησίας του καθενός ώστε να πάρουν την έκπτωση αυτοί που τη δικαιούνται.

 

πχ έχεις αυθαίρετη κατοικία 50τμ υπέρβαση δόμησης συνολικά και έστω για τους 3 ιδιοκτήτες (75%) είναι κύρια και μοναδική και για τον 1 (25%) άλλη κατοικία.

Θα κάνεις 2 φύλλα καταγραφής. Στο ένα θα βάλεις 37,5τμ κύρια και μοναδική κατοικία. Στο άλλο 12,5τμ άλλη κατοικία

 

*Έχε υπ'όψιν ότι για τον χαρακτηρισμό ως κύρια και μοναδική εκτός από το αυτονόητο ότι είναι κύρια και μοναδική υπάρχει και περιορισμός στα τετραγωνικά!

[Urehit]

Και η πιο δύσκολη ερώτηση. Για τα τετραγωνικά μετράω έστω 3 ιδιοκτήτες Κ.κ.Μ. κατοικία, άρα πάω 3 x (70+....) τμ ή μετράω μόνο μια φορά το εμβαδόν που θεωρείται ότι καλύπτει τις στεγαστικές ανάγκες;

[giorgosv]

συμφωνα με τον Νόμο στο αρθρο 11 παρ. 1 /δ/i

την αιτηση υποβαλλει,

ο συνιδιοκτητης

"επι αυθαιρέτων κατασκευών ή αυθαρετων αλλαγων χρησης επι κοινοχρηστων χώρων ακινητου, στο οποιο εχει συσταθει οριζοντιος ή καθετη ιδιοκτησια,  μετα απο αποφαση της πελιοψηφιας , συμφωνα με τα οριζομενα  στον κανονισμό της οροφοκτησιας , άλλως με απλή πλειοψηφια"

Αυτη ειναι η ρυθμιση στο  Νομο

 

 

Συμφωνα με την εγκυκλιο 4 παρ. 20

"20]  παρ. 1.δ.1.   Σε περιπτωση αυθαιρετων κατασκευων επι κοινοκτητων/κοινοχρηστων χωρων του ακινητου για το οποίο  δ ε ν   εχει συσταθει οριζοντια ή καθετη ιδιοκτησια,  κατα τον σκοπό του νομου, την δηλωση δυναται να υποβαλει ενας εκ των συνιδιοκτητών, με την προυπόθεση οτι συναινει η πλειοψηφια  των συνιδιοκτητων [ανω του 50%] του ακινητου, λαμβανοντας υπόψη τα ποσοστα συνιδιοκτησιας καθενος συνιδιοκτητη."

 

επομενως,

-αν ισχυει ο νομος,  θα πρεπει να υπαρχει συσταση οριζοντιας ή καθετης, και η αιτηση υποβαλλεται με την  συναίνεση της πλειοψηφιας  που προβλεπει ο κανονισμος και αν δεν υπαρχει ή δεν προβλεπει,  τοτε  με την πλειοψηφια του 50+1%..

[αυτο οριζει ο Νόμος]

 

-αν ισχυει η εγκυκλιος, θα πρεπει να μην εχει συσταθει οριζοντια ή καθετη ιδιοκτησια, οπότε η αιτηση γινεται με την συναινεση ανω του 50%...

  [αρα αν εχει συσταθει δεν γινεται  αιτηση, διοτι η εγκυκλιος τροποποιησε τον νομο...]

 

υγ

φυσικα, οι  "κοινοχρηστοι/κοινοκτητοι χωροι" προσδιοριζονται μονον με την συσταση οριζοντιαςή καθετης ιδιοκτησιας.

 

Χωρις συσταση  εχουμε περιπτωση "εξ αδιαιρετου" δηλαδη συγκυριοι ολοι...παντού και πουθενά...

 

....ωρες-ωρες....

Είμαι στην περίπτωση "εξ αδιαιρέτου" σε γήπεδο εκτος σχεδίου χωρίς σύσταση με μια μικρή αυθαιρεσία μέσα (δεξαμενή νερου) και 8 συνιδιοκτήτες.

Μπορεί σύμφωνα με την Εγκ.4 να υποβάλλει ο ένας συνιδιοκτήτης με τη συναίνεση του >50% τελικά ή όχι;

[dimitris GM]

 giorgosv     " Είμαι στην περίπτωση "εξ αδιαιρέτου" σε γήπεδο εκτος σχεδίου χωρίς σύσταση

με μια μικρή αυθαιρεσία μέσα (δεξαμενή νερου) και 8 συνιδιοκτήτες.

Μπορεί σύμφωνα με την Εγκ.4 να υποβάλλει ο ένας συνιδιοκτήτης με τη συναίνεση του >50% τελικά ή όχι;"

 

ερωτημα

δλδ εχουν χτισει και οι "8"  νομιμα κτισματα

και το μονο αυθαιρετο ειναι η δεξαμενη νερου??

[και ποιός την εφτιαξε]

Edited Οκτώβριος 24 , 2016 by dimitris GM

[giorgosv]

οχι Δημήτρη δεν υπάρχει άλλο κτίσμα μεσα στο γήπεδο, μονο η στέρνα και χρησιμοποιείται απο όλους για πότισμα.