ν. 4178/13 - αρθρο 11 [Α11] Οριζόντιες ιδιοκτησίες

[Akis Kouparanis]

Καλησπέρα Συνάδελφοι,
 
Ήθελα να θέσω το εξής ζήτημα, μιας και δεν έχω βρει κάτι σχετικό, (Ν.4178/2013), σε περίπτωση που το ζήτημα έχει ήδη θιγεί παρακαλώ κατευθύνετέ με στο αντίστοιχο topic.
 
Έχει προκύψει περίπτωση, όπου σε τετραώροφη οικοδομή με τέσσερα διαμερίσματα κατ'όροφο, ένα διαμέρισμα σε κάθε όροφο έχει καταλάβει τμήμα του κοινόχρηστου διαδρόμου.
 
Οι υπόλοιποι συνιδιοκτήτες στην οικοδομή συμφωνούν ενυπόγραφα, (μετά από γενική συνέλευση), σε ποσοστό 100%, να προχωρήσουν σε νομιμοποίηση της αυθαίρετης κατάληψης του κοινόχρηστου χώρου οι εν λόγω ιδιοκτήτες.
 
Τα ερωτήματα λοιπόν είναι τα εξής:
 
Τι θα συμβεί με τη σύσταση της οριζοντίου ιδιοκτησίας;
 
α) θα έχουμε ανακατανομή χιλιοστών (τόσο δαπανών, όσο και συνιδιοκτησίας επί του οικοπέδου);
 
β) μπορεί να γίνει η σύσταση μόνο με την απόφαση της γενικής συνέλευσης (υπενθυμίζω το ενυπόγραφο της διαδικασίας), ή χρειάζεται φυσική παρουσία ή πληρεξούσιο;
 
γ) μπορεί να γίνει μερική τροποποίηση της σύστασης από μερίδα των ιδιοκτητών (οι οποίοι π.χ. βιάζονται για να πουλήσουν);
 
Ευχαριστώ εκ των προτέρων για τις απαντήσεις σας.

Συμπληρώστε την ειδικότητά σας στο προφίλ σας.
Τα κεφαλαία απαγορεύονται τόσο στους τίτλους των θεμάτων, όσο και στο κείμενο των δημοσιεύσεων.

Αναρτήστε τα θέματα και τα ερωτήματά σας, στη σωστή θεματική κατηγορία. Το θέμα σας μεταφέρθηκε στην παρούσα.
Παρακαλώ διαβάστε τους Κανόνες Συμμετοχής
yian

Edited Ιούλιος 18 , 2014 by yian

[dimitris GM]

ειναι το γνωστο θεμα της μετατοπισης της εξωπορτας  ενος διαμερισματος ..προς τον διαδρομο...που περισσευε..

Στην δικη σου οικοδομη το εχουν κανει ολοι

και γι' αυτο συμφωνουν

Αρα,

ο καθενας θα παρει συναινεσες  απο ολους τους υπολοιπους, όπως λέει το αρθρο  11

και θα προχωρησει στην τακτοποιηση.

Θα πουλησει αυτο που λεει το συμβολαιο του και θα γινει μνεια οτι εχει τακτοποιηθει κατα τον 4178  η εξης αυθαιρεσια..

δλδ "θα θελησει να πουλησει"

διοτι,

Απο δω και εμπρος ...αρχιζει η παρανοια....δλδ

 

- υπαρχει η εγκυκλιος - μελετη των συμβ/φων οτι στην περιπτωση αυτη απαιτειται  να γινει τροποποιηση της συστασης

 

-υπαρχει προβλημα που δημιουργειται στα υποθηκοφυλακεια- κτηματολογικα γραφεια που αρνουνται  να μεταγραψουν τετοια συμβολαια

 

- υπαρχει η συμβουλή των συμβ/φων  προς τον μηχανικο

 

..."μην το γραψεις ετσι ακριβως...οτι εγινε καταληψη  κοινοχρηστου διαδρομου...γραψτο καπως αλλοιως....γιατι ."αυτή"         

.δεν θα μας το μεταγραψει..." [αυτο απο  συζητηση..πριν 4-5 μερες...]

 

Στο σημειο αυτο, η κοινη νομικη λογικη...σταματαει...

 

υγ

για περισσοτερες εξηγησεις, ερμηνειες, διερμηνειες, δυσερμηνειες...

παρακαλεισθε να απευθυνετε τα ερωτηματα σας

στο νομικο συμβουλο του υπεκα

στη νομικη συμβουλο του Κτηματολογιου

 

ή /και στο . Help desk

Edited Ιούλιος 18 , 2014 by dimitris GM

[Akis Kouparanis]

Συνάδελφε dimitris GM,

 

σ'ευχαριστώ πολύ για την απάντησή σου. Ταχεία και ακριβής.

Συμπληρώστε την ειδικότητά σας στο προφίλ σας.
Τα κεφαλαία απαγορεύονται τόσο στους τίτλους των θεμάτων, όσο και στο κείμενο των δημοσιεύσεων.

Αναρτήστε τα θέματα και τα ερωτήματά σας, στη σωστή θεματική κατηγορία. Το θέμα σας μεταφέρθηκε στην παρούσα.
Παρακαλώ διαβάστε τους Κανόνες Συμμετοχής
yian 

Edited Ιούλιος 18 , 2014 by yian

[dsworks]

Έχει προκύψει περίπτωση, όπου σε τετραώροφη οικοδομή με τέσσερα διαμερίσματα κατ'όροφο, ένα διαμέρισμα σε κάθε όροφο έχει καταλάβει τμήμα του κοινόχρηστου διαδρόμου.

 

Είναι ένα θέμα που έχει συζητηθεί (και) στο thread της Διαμερισμάτωσης. Εφόσον ο διάδρομος έχει μετρήσει στον ΣΔ της οικοδομής, και με συναίνεση όλων, η διαμερισμάτωση είναι μια καλή επιλογή, 500€ ο όροφος (καλύπτονται όλα τα διαμερίσματα του ορόφου), νέες κατόψεις και τροποποίηση της σύστασης χωρίς να έρθει σε δύσκολη θέση ο συμβολαιογράφος με αυθαίρετες ΥΔ περιορισμένου χρονικού ορίζοντα.

[dimitris GM]

Είναι ένα θέμα που έχει συζητηθεί (και) στο thread της Διαμερισμάτωσης. Εφόσον ο διάδρομος έχει μετρήσει στον ΣΔ της οικοδομής, και με συναίνεση όλων, η διαμερισμάτωση είναι μια καλή επιλογή, 500€ ο όροφος (καλύπτονται όλα τα διαμερίσματα του ορόφου), νέες κατόψεις και τροποποίηση της σύστασης χωρίς να έρθει σε δύσκολη θέση ο συμβολαιογράφος με αυθαίρετες ΥΔ περιορισμένου χρονικού ορίζοντα.

φιλε ds,

φυσικα και διαφωνω.

 

Κατα την δικη μου αποψη, η περιπτωση της καταληψης κοινοχρηστων,  δεν ειναι διαμερισματωση

Διαμερισματωση εχουμε οταν σε μια αδεια εχουμε δυο διαμερισματα 60-60 τμ το καθε ενα

και εχουν κανει συμβολαια με προχειρη κατοψη 50-70

[και επρεπε τότε οι συμβολαιογραφοι  να εχουν το νού τους και να μην επισυναπτουν κατι Α4  προχειρα και χωρις σφραγιδα πολεοδομιας    σε επισημα συμβολαια ......]

Αυτα τα συμβολαια ειναι μεταγραμμενα και περασμενα στο κτηματολογιο.

Θα μπορουσαν εξ αρχης να εχουν τροποποιησει την αδεια και να ειναι ολα ΟΚ, πλην δεν το εκαναν...

Σημερα, με την βεβαιωση του μηχανικου,  που απαιτειται για καθε μεταβιβαση, "ανακαλυφθηκε" η "παρατυπια",

  και,   εάν  δεν υπηρχε η βεβαιωση αυτη....

.. χιλια χρονια θα μεταβιβαζονταν τα διαμερισματα, χωρις κανενα προβλημα...

Ετσι, οι ομοροι ιδιοκτητες εξαναγκαζονται  να κανουν  "διαμερισματωση..."

για να καλυφθει η τυπικη προυποθεση του νομου...δλδ να εχουν νομιμη κατοψη για  ΑΥΤΑ ΠΟΥ ΗΔΗ ΕΧΟΥΝ...

Και πληρωνουν το 500σαρικο...

Ομως,  χωρις κανεναν τυπικο- πολεοδομικα- ελεγχο, ως προς την επιδραση της μετατοπισης αυτης  επι του όλου εργου,η οποία   εγινε κατα παραβαση  της μελετης του εργου...

Επισης,  δεν ειναι διαμερισματωση και για τον  λογο  οτι , αν  μονον  ενα διαμερισμα  απο τα δυο του οροφου  επεκταθηκε   στα κοινοχρηστα, πως θα γινει διαμερισματωση μεταξυ διαμερισματος και διαδρομου???

Εν τελει,

Απλα, ειναι "επαυξηση" των κύριων χωρων ενος διαμερίσματος ή πλειονων  σε βαρος των κοινοχρηστων

Τα οποία κοινοχρηστα, μπορει να μετρησαν στον σδ, πλήν ομως δεν ειναι χωροι κυριας χρησης, με την πολεοδομικη εννοια

Οπωςδεν ειναι κυριος χωρος και η εισοδος της οικοδομης που δεν μετρησε στον σδ..

Πλήν ομως, ενα διαμερισμα,   ειτε επεκταθηκε κατα ενα μερος του σε διαδρομο ειτε κατα ενα μερος στην κοινοχρηστη εισοδο

και στις δυο περιπτωσεις εχει υπερβει τους δικους του κυριους χωρους

Για τον λογο αυτο θεωρω οτι ειναι ΥΔΚΧ

Φυσικα, το θεμα εχει συζητηθει και αναλυθει αρκετα σε προηγουμενα ποστς,

απλα το επαναφερω με την ευκαιρια των παραπανω αποψεων,

τις  οποίες  σεβομαι απολυτα, καιτοι...διαφωνω....

Οσο για την τροποποιηση της συστασης...κρυβει πολλλές αοριστιες και  πολλές παγιδες...εισπρακτικου χαρακτηρα

[κι αν καποιος το προχωρησε μεχρι τελους,..να μας πεί πού το εκανε, πώς το έκανε και  πόσο στοιχισε]

Edited Ιούλιος 18 , 2014 by dimitris GM

[dsworks]

φιλε ds,

φυσικα και διαφωνω.

 

Κατα την δικη μου αποψη, η περιπτωση της καταληψης κοινοχρηστων,  δεν ειναι διαμερισματωση

Διαμερισματωση εχουμε οταν σε μια αδεια εχουμε δυο διαμερισματα 60-60 τμ το καθε ενα

και εχουν κανει συμβολαια με προχειρη κατοψη 50-70

[και επρεπε τότε οι συμβολαιογραφοι  να εχουν το νού τους και να μην επισυναπτουν κατι Α4  προχειρα και χωρις σφραγιδα πολεοδομιας    σε επισημα συμβολαια ......]

Αυτα τα συμβολαια ειναι μεταγραμμενα και περασμενα στο κτηματολογιο.

Θα μπορουσαν εξ αρχης να εχουν τροποποιησει την αδεια και να ειναι ολα ΟΚ, πλην δεν το εκαναν...

Σημερα, με την βεβαιωση του μηχανικου,  που απαιτειται για καθε μεταβιβαση, "ανακαλυφθηκε" η "παρατυπια",

  και,   εάν  δεν υπηρχε η βεβαιωση αυτη....

.. χιλια χρονια θα μεταβιβαζονταν τα διαμερισματα, χωρις κανενα προβλημα...

Ετσι, οι ομοροι ιδιοκτητες εξαναγκαζονται  να κανουν  "διαμερισματωση..."

για να καλυφθει η τυπικη προυποθεση του νομου...δλδ να εχουν νομιμη κατοψη για  ΑΥΤΑ ΠΟΥ ΗΔΗ ΕΧΟΥΝ...

Και πληρωνουν το 500σαρικο...

Ομως,  χωρις κανεναν τυπικο- πολεοδομικα- ελεγχο, ως προς την επιδραση της μετατοπισης αυτης  επι του όλου εργου,η οποία   εγινε κατα παραβαση  της μελετης του εργου...

Επισης,  δεν ειναι διαμερισματωση και για τον  λογο  οτι , αν  μονον  ενα διαμερισμα  απο τα δυο του οροφου  επεκταθηκε   στα κοινοχρηστα, πως θα γινει διαμερισματωση μεταξυ διαμερισματος και διαδρομου???

Εν τελει,

Απλα, ειναι "επαυξηση" των κύριων χωρων ενος διαμερίσματος ή πλειονων  σε βαρος των κοινοχρηστων

Τα οποία κοινοχρηστα, μπορει να μετρησαν στον σδ, πλήν ομως δεν ειναι χωροι κυριας χρησης, με την πολεοδομικη εννοια

Οπωςδεν ειναι κυριος χωρος και η εισοδος της οικοδομης που δεν μετρησε στον σδ..

Πλήν ομως, ενα διαμερισμα,   ειτε επεκταθηκε κατα ενα μερος του σε διαδρομο ειτε κατα ενα μερος στην κοινοχρηστη εισοδο

και στις δυο περιπτωσεις εχει υπερβει τους δικους του κυριους χωρους

Για τον λογο αυτο θεωρω οτι ειναι ΥΔΚΧ

Φυσικα, το θεμα εχει συζητηθει και αναλυθει αρκετα σε προηγουμενα ποστς,

απλα το επαναφερω με την ευκαιρια των παραπανω αποψεων,

τις  οποίες  σεβομαι απολυτα, καιτοι...διαφωνω....

Οσο για την τροποποιηση της συστασης...κρυβει πολλλές αοριστιες και  πολλές παγιδες...εισπρακτικου χαρακτηρα

[κι αν καποιος το προχωρησε μεχρι τελους,..να μας πεί πού το εκανε, πώς το έκανε και  πόσο στοιχισε]

 

Φίλε Δημήτρη καλημέρα!

φυσικά και μπορούμε (και πρέπει) να διαφωνούμε.

 

Δεν σου κρύβω μάλιστα ότι η γυναίκα μου (επίσης μηχανικός), συμφωνεί σε γενικές γραμμές μαζί σου, στη λογική ότι ο Α έχει διαμέρισμα 70μ², έχει επεκταθεί 10μ² (σύνολο διαμερίσματος 80μ²) σε βάρος του διαδρόμου άρα με ένα χαρτί (υπαγωγή) ότι έχει «υπέρβαση» 10μ² διορθώνει τα της πάρτης του (έχει σωστή κάτοψη, σωστό εμβαδό σε υποθηκοφυλακείο/κτηματολόγιο, σωστό εμβαδό στο Ε9, κλπ, βεβαίωση παίρνει, λογαριασμό στους υπόλοιπους στην πολυκατοικία δεν δίνει) και άμα έρθει η ώρα μιας πώλησης ίσως κάποτε ασχοληθεί και με τον πίνακα χιλιοστών που θα εξακολουθεί να λέει εμβαδό 70μ² και ΚΧ +10μ².

 

Στους υπολογισμούς του ΔΔ/ΔΚ δεν διαφοροποιούνται οι κύριοι από τους βοηθητικούς χώρους. Υπάρχουν αυτά που μετράνε στον ΣΔ, οι εξώστες & οι Η/Υ που πάνε με άλλο έλεγχο, και υπάρχουν και οι επιφάνειες που δεν μετράνε στον ΣΔ. Εγώ και κάποιοι άλλοι επιμένουμε ότι δεν μπαίνει ΥΔ σε κάτι που ήδη έχει μετρήσει στον ΣΔ γιατί κάνει το ΔΔ/ΔΚ και τους υπολογισμούς του κώλο. Γραμμοσκίαση στη γραμμοσκίαση, εμβαδά ορόφου μεγαλύτερα από την κάλυψη αλλά το κυριότερο, στη σούμα, χάνεται ΣΔ (που έτσι και αλλιώς έχει γίνει αμαρτία με τον ΣΔ και τις υπερβάσεις που αναλογούν στον κάθε ιδιοκτήτη). Στο παραπάνω παράδειγμα, τα 10μ² μετράνε 2 φορές στον ΣΔ.

 

Το καταλαβαίνω ότι είναι παράδοξο να μιλάμε για διαμερισμάτωση ανάμεσα σε μία ιδιοκτησία με ΚΑΕΚ (διαμέρισμα) και έναν ΚΧ/ΚΚ χώρο (διάδρομο) που κανείς δεν δηλώνει στο κτηματολόγιο ή το Ε9 (και ας έχει δικό του ρολόι ΔΕΗ). Από την άλλη όμως, με ΥΔ, συμβαίνει τα εξής παράδοξο:

• ο προσδιορισμός των αυθαιρεσιών πρέπει να γίνει βάσει ΓΟΚ2000 σύμφωνα με το νόμο. Δεν μπορεί δύο ίδια κτίρια με τις ίδιες παραβάσεις να βγάζουν άλλες αυθαιρεσίες αναλόγως αν έχουν σύσταση ή όχι. Μπορούν να έχουν διαφορετικό πρόστιμο στο βαθμό που αλλάζουν οι συντελεστές που έχουν να κάνουν με τον ΣΔ που αναλογεί, αλλά όχι οι ίδιες αυθαιρεσίες. Στο συγκεκριμένο παράδειγμα, αν δεν υπάρχει σύσταση, η παράβαση είναι διαρρύθμιση (που δεν είναι παράβαση) συν μία ενδεχόμενη παράβαση κτιριοδομικού (και αυτή αν, αν δεν πληρούνται κάποιες προδιαγραφές διαστάσεων)

Επίσης, προσωπική άποψη, ο 4178 και ο 4014 που προηγήθηκε, δεν δίνει δεκάρα για το ιδιοκτησιακό, το αγγίζει διακριτικά εκεί που πρέπει και εκεί που δεν μπορεί να το αποφύγει (υπάρχει και ο φόβος του ΣτΕ). Τον νοιάζει α. να βγάλει χρήματα, β. να βγάλει χρήματα, γ. να βγάλει χρήματα και δ. να μπουν σωστά σχέδια στον φάκελο της ΟΑ. Και φυσικά δεν «παραγγέλνει» τροποποίηση συστάσεων μετά από μια ένταξη παρότι κάτι τέτοιο είναι αναγκαίο αν θέλει κάποιος να είναι 100% εντάξει. Και λόγω καταγωγής (ΥΠΕΚΑ, μηχανιλίκι) έχει μια εγγενή αδυναμία στο να αντιληφθεί τις συμβολαιογραφικές διαδικασίες πριν/μετά την ένταξη.

 

Τέλοσπάντων, αυτά. Εδώ είμαστε να το συζητήσουμε και να μας βασανίζουν. Πολύ καλημέρα!

[dimitris GM]

Φίλε Δημήτρη καλημέρα!

φυσικά και μπορούμε (και πρέπει) να διαφωνούμε.

 

Επίσης, προσωπική άποψη, ο 4178 και ο 4014 που προηγήθηκε, δεν δίνει δεκάρα [σωστα]  για το ιδιοκτησιακό,

το αγγίζει διακριτικά [δλδ... το ..θωπευει...ίσα που παταει η γατα...]  εκεί που πρέπει και εκεί που δεν μπορεί να το αποφύγει (υπάρχει και ο φόβος του ΣτΕ).

Τον νοιάζει α. να βγάλει χρήματα, β. να βγάλει χρήματα, γ. να βγάλει χρήματα [σωσταΧ3]

και δ. να μπουν σωστά σχέδια στον φάκελο της ΟΑ

[Αυτο το "σωστα" ειναι για το οποίο εχω αντιρρησεις...διότι  αφου δεν ειχαν νομοθετησει στον 1337, οτι  " απαιτειται η επισυναψη στα συμβολαια της κατοψης  του χωρου της ΟΑ "[και οχι μονον το αντιγραφο της ΟΑ της οικοδομης] ..σήμερα, μετα απο 50 χρονια..θυμηθηκαν να θυμηθουν οτι το ξεχασαν..

Και, φυσικα, η διορθωση της κατοψης, δεν σημαινει, με κανέναν τρόπο, και την ασφαλη, πολεοδομικα, αλλαγη των τοιχων που πηγαν "περα-δωθε" ακριτα και κατα την επιθυμια του καθε αγοραστη ή κατασκευαστή να παρει εναν  δωματιο απο το διπλανο...]

 

Και φυσικά δεν «παραγγέλνει» τροποποίηση συστάσεων μετά από μια ένταξη παρότι κάτι τέτοιο είναι αναγκαίο αν θέλει κάποιος να είναι 100% εντάξει. Και λόγω καταγωγής (ΥΠΕΚΑ, μηχανιλίκι) έχει μια εγγενή αδυναμία στο να αντιληφθεί τις συμβολαιογραφικές διαδικασίες πριν/μετά την ένταξη.

 

[σωστα..το υπεκα...δεν ασχολειται με το ιδιοκτησιακο,  οχι γιατι δεν το αφορά, αλλά γιατι   δεν θελουν  δεν ξερουν τπτ για το θεμα...

 

Πλήν όμως, αν γινονται κατα τον νομο  του υπεκα τακτοποιησεις, αλλά,  άλλα υπουργεια κατα τους δικους τους νομους, με την αρνηση των δικών τους υπηρεσιών, αρνουνται να μεταγραψουν σχετικα συμβολαια, τότε -ουσιαστικα- πρόκειται για αχρηστη διαδικασια.

Το ΙΚΑ, για τον 4178,  μεχρι προχτες - και επι 4014 -   αρνουνταν να διαγραψει τα προστιμα...Το γνωστο θεμα με το αρθρο 24/1, που αναγκασε το υπεκα να κανει τροποποίηση και μετάααα το ΙΚΑ βγηκε και ελεγε .."έ...δεν χρειαζονταν κιολας..."

Και, ελπιζω, να μην "ξυπνησει" καποια στιγμη το Οικονομικων, και αρχισει να εχει τις δικες "του" απαιτησεις για διαφορές στον ΦΜΑ,οταν προκυπτει αύξηση των τμ...Και ηδη το Οικονομικων εχει ανατρεψει ολη την ρυθμιση του ΥΠΕΚΑ για την  αποτυπωση στα Ε9 και φορολογηση των τακτοποιημενων]

 

Τέλοσπάντων, αυτά. Εδώ είμαστε να το συζητήσουμε και να μας βασανίζουν. Πολύ καλημέρα!

 Φυσικα,

η συζητηση...προαγει το συζητουμενο

και θα συνεχισθει....

 

υγ

ΟΧΙ, το help desk...δεν γνωμοδότησε......ακόμα...

 

τις καλημερες μου

[avgoust]

Εχω μπροστά μου μια σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας πολυκατοικίας  , με την γνωστή διατύπωση ότι η στέγη του κτιρίου ανήκει στα κοινόκτητα και κοινόχρηστα πράγματα.

Στην περίπτωσή μου , η στέγη είναι αυτοφερόμενη κεραμοσκεπή ο όγκος της οποίας ενσωματώνεται στα διαμερίσματα του τελευταίου ορόφου η οποία όμως έχει υπερβαση εσωτερικού (άρα και εξωτερικού) ύψους.

 

Βάσει των διατάξεων του 4178 , ποιος τακτοποιεί ? Ο ιδιοκτήτης της Ο.Ι. ή το σύνολο της πολυκατοικίας καθότι κοινόχρηστη και κοινόκτητη ?

Edited Ιούλιος 19 , 2014 by avgoust

[yian]

Λόγω διατύπωσης στη σύσταση, θα πήγαινα εκ του ασφαλούς με το 51% των συνιδιοκτητών..

[nikosantonakas]

Σε διοροφη οικοδομη με υπογειο δεν εγινε η επιχωματωση γυρω απο το υπογειο ,που εγινε κατοικια.Αργοτερα εγινε συσταση στο κτιριο ανα οροφο κ ο ιδιοκτητης πουλησε τους οροφους κ κρατησε το υπογειο κατοικια...

 

1.Για να υπαγαγει τα υπογεια στον 4178 χρειαζεται συναινεση των υπολοιπων για την μη επιχωματωση κατα την κατασκευη ,που προηγηθηκε της συστασης κ της πωλησης

2.θα γινει μια δηλωση με ΥΔΒΧ για υπογειο κ 500αρικο για μη επιχωματωση?