ν. 4178/13 - αρθρο 11 [Α11] Οριζόντιες ιδιοκτησίες

[atsimeri]

Ξαναδες την ΟΑ και τα συμβολαια..

το συνηθισμενο ειναι να λεει "άλλα" η αδεια και  "άλλα" η συσταση  ΟΙ

Οπότε τακτοποιεις αυτη την αναντιστοιχια με διαμερισματωση...

 

Μετα ομως την συσταση, σπανιζει να "κοψουν" απο ενα διαμερισμα και να το προσθεσουν στο άλλο,

επειδη τα τμ. καθε διαμερισματος ειναι πλεον  περασμενα σε συμβολαιο και μεταγεγραμμενα και με βαση αυτα γινονται οι πωλησεις...

δλδ για να συμβαινει αυτο που λες πρεπει να  υπαρχει

α] Μια  κατοψη οροφου της ΟΑ

β] Μια   διαφορετικη κατοψη οροφου της συστασης ΟΙ

γ] και μια ακομα, νεα- τριτη- κατοψη που τα δειχνει ολα διαφορετικα...

 

[οχι οτι δεν γινονται  καμμια φορά και τετοια...αλλα...όσο ναναι...για να προχωρησει τετοιο συμβόλαιο

πρεπει πολλοί να μην προσεξουν αυτο που ειναι μπροστα  στα ματια τους...]

τα λεμε

 

όπως ακριβώς τα λές. 3 ΕΝΤΕΛΩΣ διαφορετικά σχέδια. της άδειας, της σύστασης και της σημερινής αποτύπωσης. Για να το κάνω πιο εύκολο ο ένας εκ των 3 του ορόφου δε συνυπογράφει για δικούς του λόγους. Εσείς θα προχωρούσατε στην τακτοποίηση των υπόλοιπων 2 διαμερισμάτων με την υπογραφή των πραγματικών ιδιοκτητών ή όχι και γιατί;; Μετά από ενδελεχες ψάξιμο η γνώμη μου είναι οτι καλύπτομαι κανονικά από τις διατάξεις του άρθρου 11 του 4178 σε συνδυασμό με τη χρήση της διαφορετικής διαμερισμάτωσης, διότι ο καθένας τους είναι αποκλειστικός ιδιοκτήτης κατα τους τίτλους ιδιοκτησίας τους του διαμερίσματός του και ακόμη και αν ήταν συνιδιοκτήτες μεταξύ τους σε όλα τα διαμερίσματα ο 4178 επιτρέπει την υπαγωγη χωρίς τη συναίνεση ετέρων συνιδιοκτητών, ΑΛΛΑ θα ήθελα να ακούσω και την αντίθετη άποψη (όπως απάντησε ο dsworks για συναίνεση ιδιοκτητών της σύστασης) τεκμηριωμενα.

 

**Να προσθέσω οτι δεν υπάρχει κανονισμός οροφοκτησίας και για τα όποια κοινόχρηστα μέρη οι υπογραφές των 2 συναινούντων με καλύπτουν κανονικά ως απλή πλειοψηφία.**

Edited Ιούλιος 24 , 2014 by atsimeri

[dsworks]

Από το στόμα σου (και μου βεβαίως από Δευτέρα) και στης ΥΔΟΜ το αυτί.Θα έχω και τη νομοθεσία παραμάσχαλα έτσι και αλλιώς σε περίπτωση που χρειαστεί "μάχη"...

Όπως ακριβώς τα είπε ο Δημήτρης, το άρθρο 25§2 όπως το έχουν φτιάξει τώρα, σε καλύπτει και για βεβαίωση και για άδεια δόμησης.

 

όπως ακριβώς τα λές. 3 ΕΝΤΕΛΩΣ διαφορετικά σχέδια. της άδειας, της σύστασης και της σημερινής αποτύπωσης. Για να το κάνω πιο εύκολο ο ένας εκ των 3 του ορόφου δε συνυπογράφει για δικούς του λόγους. Εσείς θα προχωρούσατε στην τακτοποίηση των υπόλοιπων 2 διαμερισμάτων με την υπογραφή των πραγματικών ιδιοκτητών ή όχι και γιατί;; Μετά από ενδελεχες ψάξιμο η γνώμη μου είναι οτι καλύπτομαι κανονικά από τις διατάξεις του άρθρου 11 του 4178 σε συνδυασμό με τη χρήση της διαφορετικής διαμερισμάτωσης, διότι ο καθένας τους είναι αποκλειστικός ιδιοκτήτης κατα τους τίτλους ιδιοκτησίας τους του διαμερίσματός του και ακόμη και αν ήταν συνιδιοκτήτες μεταξύ τους σε όλα τα διαμερίσματα ο 4178 επιτρέπει την υπαγωγη χωρίς τη συναίνεση ετέρων συνιδιοκτητών, ΑΛΛΑ θα ήθελα να ακούσω και την αντίθετη άποψη (όπως απάντησε ο dsworks για συναίνεση ιδιοκτητών της σύστασης) τεκμηριωμενα.

 

**Να προσθέσω οτι δεν υπάρχει κανονισμός οροφοκτησίας και για τα όποια κοινόχρηστα μέρη οι υπογραφές των 2 συναινούντων με καλύπτουν κανονικά ως απλή πλειοψηφία.**

Πολλές φορές η δουλειά μας αντί για αντικείμενο μηχανικού γίνεται αντικείμενο κυανόκρανου, αυτό όμως δεν σημαίνει ότι είναι σωστό.

Με τρομάζεις όταν μιλάς για 3 διαφορετικά σχέδια, και το πρώτο πράγμα που μου έρχεται στο μυαλό είναι το Παράρτημα Α: αν είναι τελείως «άλλα αντ' άλλων», και αυτό επεκτείνεται στο περίγραμμα και στη θέση μέσα στο οικόπεδο, πρέπει να θεωρείς πως δεν έχεις καν ΟΑ, οπότε η διαφορετική διαμερισμάτωση πάει περίπατο.

 

 

Μετά από ενδελεχες ψάξιμο η γνώμη μου είναι οτι καλύπτομαι κανονικά από τις διατάξεις του άρθρου 11 του 4178 σε συνδυασμό με τη χρήση της διαφορετικής διαμερισμάτωσης, διότι ο καθένας τους είναι αποκλειστικός ιδιοκτήτης κατα τους τίτλους ιδιοκτησίας τους του διαμερίσματός του και ακόμη και αν ήταν συνιδιοκτήτες μεταξύ τους σε όλα τα διαμερίσματα ο 4178 επιτρέπει την υπαγωγη χωρίς τη συναίνεση ετέρων συνιδιοκτητών,

 

**Να προσθέσω οτι δεν υπάρχει κανονισμός οροφοκτησίας και για τα όποια κοινόχρηστα μέρη οι υπογραφές των 2 συναινούντων με καλύπτουν κανονικά ως απλή πλειοψηφία.**

Εδώ δεν μιλάμε για κοινόχρηστα/κοινόκτητα (π.χ. διάδρομος, πλατύσκαλα, κλπ). Έχω την αίσθηση ότι έχεις παρερμηνεύσει το άρθρο 11§1.δ, και σίγουρα, σε εξ'αδιαιρέτου με 2 ιδιοκτήτες, δεν μπορεί να προχωρήσει ο ένας χωρίς συγκατάθεση του άλλου.

[atsimeri]

 

Εδώ δεν μιλάμε για κοινόχρηστα/κοινόκτητα (π.χ. διάδρομος, πλατύσκαλα, κλπ). Έχω την αίσθηση ότι έχεις παρερμηνεύσει το άρθρο 11§1.δ, και σίγουρα, σε εξ'αδιαιρέτου με 2 ιδιοκτήτες, δεν μπορεί να προχωρήσει ο ένας χωρίς συγκατάθεση του άλλου.

 200 τ.μ. του ορόφου στην άδεια εμφανιζόνται ως δώμα (και φυσικα είναι κτισμένα ως διαμερίσματα). Τα θεωρω ως κοινόχρηστα. Όσο για το εξ' αδιαιρέτου με 2 συνιδιοκτήτες όντως το ερμηνευω οτι δεν απαιτείται συναίνεση συνιδιοκτήτη. Βοήθησε με να ξεκαθαρίσω.

[dimitris GM]

μπερδευτηκα...

 

αλλο να εχεις τρεις κατοψεις διαφορετικες [δλδ μία στην ΟΑ,  μία στο συμβόλαιο και μία τριτη με την πραγματικη κατασταση που να διαφερει απο τις προηγούμενες]

[οπως  σου το επισημανε και ο ds]

 

και  άλλο ειναι  να διαφερει   μονον η κατοψη της ΟΑ  απο την  κατοψη του συμβολαιου

 

και αυτο με τα 200 τμ. στο δώμα...πώς προεκυψε???

 

αρα δες τα ΠΜ

και επανερχεσαι

[dsworks]

 200 τ.μ. του ορόφου στην άδεια εμφανιζόνται ως δώμα (και φυσικα είναι κτισμένα ως διαμερίσματα). Τα θεωρω ως κοινόχρηστα.

 

Εφόσον η σύσταση δεν έχει δώσει αποκλειστική χρήση σε κάποιον, θες συναίνεση από όλους. (αν η σύσταση έχει κάτοψη που οριοθετεί το χώρο - που η άδεια δείχνει σαν δώμα - με ΟΙ, τότε προχωράς)

 

 

Όσο για το εξ' αδιαιρέτου με 2 συνιδιοκτήτες όντως το ερμηνευω οτι δεν απαιτείται συναίνεση συνιδιοκτήτη. Βοήθησε με να ξεκαθαρίσω.

 

Αυτό από που προκύπτει;

Αφενός αίτηση που το ποσοστό ιδιοκτησίας δεν είναι 100%, δεν προχωράει. Αφετέρου, πως είσαι καλυμμένος έναντι του άλλου συνιδιοκτήτη που μπορεί και να έχει αντίρρηση; ΥΔ συναίνεσης οπωσδήποτε.

Edited Ιούλιος 24 , 2014 by dsworks

[atsimeri]

Εφόσον η σύσταση δεν έχει δώσει αποκλειστική χρήση σε κάποιον, θες συναίνεση από όλους. (αν η σύσταση έχει κάτοψη που οριοθετεί το χώρο - που η άδεια δείχνει σαν δώμα - με ΟΙ, τότε προχωράς)

 

η σύσταση έχει κάτοψη που οριοθετεί το χώρο - που η άδεια δείχνει σαν δώμα

 

Αυτό από που προκύπτει;

Αφενός αίτηση που το ποσοστό ιδιοκτησίας δεν είναι 100%, δεν προχωράει. Αφετέρου, πως είσαι καλυμμένος έναντι του άλλου συνιδιοκτήτη που μπορεί και να έχει αντίρρηση; ΥΔ συναίνεσης οπωσδήποτε.

Συγγνώμη αν κουράζω το φόρουμ, προσπαθώ να βγάλω άκρη.

Άρθρο 11, παρ. δ ii. Το να αναγραφούν τα ποσοστά των συνιδιοκτητών στην καρτέλα και το άθροισμα του 100% είναι δεδομένο σε περίπτωση συνιδιοκτησίας. Η αίτηση/ανάθεση/ υπεύθυνες δηλώσεις από ολους πώς προκύπτει; Διαβάζω το εδάφιο ξανα και ξανά.

 

Τονίζω όμως πάλι οτι δεν είναι σε καμία περίπτωση συνιδιοκτήτες κατα τους νόμιμους μεταγεγραμμενους τίτλους ιδιοκτησίας τους. Είναι αποκλειστικοί κύριοι διαιρεμένων αυτοτελών οριζοντιων ιδιοκτησιών, οι οποίες κατα τον 4178 έχουν εκτός των άλλων και προβλημα διαφορετικής διαμερισμάτωσης .

Edited Ιούλιος 24 , 2014 by atsimeri

[dsworks]

Συγγνώμη αν κουράζω το φόρουμ, προσπαθώ να βγάλω άκρη.

Δεν κουράζεις κανέναν.

 

Άρθρο 11, παρ. δ ii. Το να αναγραφούν τα ποσοστά των συνιδιοκτητών στην καρτέλα και το άθροισμα του 100% είναι δεδομένο σε περίπτωση συνιδιοκτησίας. Η αίτηση/ανάθεση/ υπεύθυνες δηλώσεις από ολους πώς προκύπτει; Διαβάζω το εδάφιο ξανα και ξανά.

Το άρθρο 11§1.δ.ii

«ii) Επί αυθαιρέτων κατασκευών ή αυθαιρέτων αλλαγών χρήσης που έχουν εκτελεστεί ή εγκατασταθεί σε οριζόντια ή κάθετη συνιδιοκτησία και εντός τμημάτων αποκλειστικής χρήσης αυτών, χωρίς να απαιτείται η συναίνεση του ετέρου συνιδιοκτήτη.»

αφορά σύσταση, και λέει με άλλα λόγια ότι ο ιδιοκτήτης ενός διαμερίσματος δεν θέλει συναίνεση των ιδιοκτητών των άλλων διαμερισμάτων για να τακτοποιήσει αυθαιρεσία στο δικό του διαμέρισμα, ή σε κοινόκτητο χώρο στον οποίο η σύσταση του έχει δώσει την αποκλειστική χρήση.

 

Έχω την αίσθηση όμως ότι για λίγο μιλήσαμε σε επίπεδο εξ'αδιαιρέτου: σε ένα διαμέρισμα με δύο ιδιοκτήτες (π.χ. 50-50), δεν μπορεί ο ένας να τακτοποιήσει χωρίς την συγκατάθεση του άλλου, και το ίδιο επεκτείνεται στα ακίνητα εξ'αδιαιρέτου (πολλά κτίσματα, χωρίς σύσταση) όπου ο νομοθέτης επιβάλλει προσύμφωνο πριν την τακτοποίηση. Ούτε η πλειοψηφία αρκεί. Για την ακρίβεια, υπάρχει μόνο μία περίπτωση ο ένας εκ των ιδιοκτητών να κάνει ρύθμιση, βάσει της Εγκυκλίου 4, παρ. 18, και μόνο για να διαγράψει πρόστιμο.

 

Τονίζω όμως πάλι οτι δεν είναι σε καμία περίπτωση συνιδιοκτήτες κατα τους νόμιμους μεταγεγραμμενους τίτλους ιδιοκτησίας τους. Είναι αποκλειστικοί κύριοι διαιρεμένων αυτοτελών οριζοντιων ιδιοκτησιών, οι οποίες κατα τον 4178 έχουν εκτός των άλλων και προβλημα διαφορετικής διαμερισμάτωσης .

Εξακολουθώ να υποστηρίζω αυτά που είπα. Θα μπορούσε, υπό συνθήκες, να μπει στο σύστημα η κάτοψη της σύστασης, αλλά μας λες πως ούτε αυτή είναι σωστή, άρα η ίδια η σύσταση είναι λάθος. Πάλι καταλήγουμε στο ότι πρέπει να συμφωνήσουν όλοι, και αν δεν το κάνουν τώρα πριν το ηλεκτρονικό μητρώο, την προθεσμία του 4178 και την έλευση του Κτηματολογίου στην περιοχή τους (αν δεν έχουν ήδη), μόνο χειρότερα θα γίνουν τα πράγματα για αυτούς.

[dimitris GM]

Δεν κουράζεις κανέναν.

 

 

Εξακολουθώ να υποστηρίζω αυτά που είπα. Θα μπορούσε, υπό συνθήκες, να μπει στο σύστημα η κάτοψη της σύστασης, αλλά μας λες πως ούτε αυτή είναι σωστή, άρα η ίδια η σύσταση είναι λάθος. 

[αρα και τα συμβόλαια τους ειναι λαθος]

Πάλι καταλήγουμε στο ότι πρέπει να συμφωνήσουν όλοι, και αν δεν το κάνουν τώρα πριν το ηλεκτρονικό μητρώο, την προθεσμία του 4178 και την έλευση του Κτηματολογίου στην περιοχή τους (αν δεν έχουν ήδη), μόνο χειρότερα θα γίνουν τα πράγματα για αυτούς.

 

πολυ -πολυ  σωστα

 

εχει προβλημα στους τιτλους ιδιοκτησιας...

που ο  συμβ/φος πρεπει να λυσει

 

οχι ο μηχανικος...

 

[παρομοιο  θεμα συζητησαμε τις προαλλες με την...ήπειρο.....κι εκει εκοψαν ενα καταστημα απο τα 95  τμ.  που ηταν στη συσταση..  στα 75 τμ..διοτι το  "βρηκαν -  λεει-   μικροτερο   μετα  απο  νεωτερη καταμετρηση] :mrgreen:

Edited Ιούλιος 24 , 2014 by dimitris GM

[kskan]

Συνάδελφοι καλησπέρα

Σε υπάρχον ισόγειο του 1965 και αυθαίρετο υπόγειο κάτω απ΄αυτό  έγινε σύσταση ΟΙ το 1992 , και δημιουργήθηκαν οι ιδιοκτησίες Υ1 (υπάρχον υπόγειο) ,  Ι1 (υπάρχον ισόγειο)   Ι2 (επέκταση 22,00 μ2) κοινόχρηστο κλιμακοστάσιο στο ισόγειο και οι ιδιοκτησίες Α1 1ου ορόφου και Β1 2ου ορόφου. Τα Υ1,Β1 ανήκουν στον ένα αδελφό και τα Ι1,Ι2 και Α1 ανήκουν στον άλλο αδελφό.

Το 2000  εκδόθηκε οικοδ. άδεια και η επιφάνεια του Ι2 προβλέπεται (και έτσι υλοποιήθηκε) ως κοινόχρηστος χώρος (Η/Θ ,αδιαμόρφωτος χώρος, είσοδος της πολυκατοικίας και κλ/σιο-ανελκυστήρας) μαζί με τον προβλεπόμενο κοινόχρηστο, και ο σδ εξαντλήθηκε στις Α1 και Β1.Η πολυκατοικία βρίσκεται στο στάδιο των οπτοπλινθοδομών και θα απαιτηθεί αναθεώρηση της άδειας.

Σε όλα τα διαμερίσματα και στους κοινόχρηστους χώρους υπάρχουν αυθαιρεσίες, που δηλώθηκαν με το Ν4014 (5 ξεχωριστες δηλώσεις). Τώρα για τη μεταφορά προβληματίζομαι με την δήλωση κοινοχρήστων και συγκεκριμμένα με το ισόγειο .Η δήλωση αυτή υποβλήθηκε και από τους 2 ιδιοκτήτες και αναφέρονται τα συνολικά ποσοστά τους.

 

Πως θα δικαιολογηθεί η χρήση της ιδιοκτησίας Ι2 ως κοινόχρηστος  ,χωρίς δικαίωμα δόμησης ; Θα υπάρχει πρόβλημα στην αναθεώρηση ή σε μελλοντική μεταβίβαση;

Ευχαριστώ εκ των προτέρων.

[katero]

Καλημέρα, να ρωτήσω το εξής: Σε ΟΙ δυόροφου κτιρίου, έγινε προέκταση του μπαλκονιού του α' ορόφου με αποτέλεσμα να δημιουργηθούν η/χ στο ισόγειο και στον α' όροφο. Ο ιδιοκτήτης του ορόφου θέλει να τακτοποιήσει, ενώ ο ιδιοκτήτης του ισογείου όχι. Μπορεί να γίνει χωρίς τη συναίνεση του ιδιοκτήτη ισογείου?Ευχαριστώ

Edited Αύγουστος 29 , 2014 by katero